国内外房地产项目精装修专题研究报告

国内外房地产项目精装修专题研究报告

最新资料,WORD文档,可编辑

精装修——调控下房地产品质时代来临

随着人民生活水平的上升,对住房的要求也不断提高,住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视,“全装、精装”的概念愈发普及,尤其是处于当下住宅市场受到深度调控,项目的品质成为了支撑业绩的不二法门.

一、全装、精装修房的概念

早在2002年颁布的商品住宅装修一次到位实施导则便明确规定,“全装修房”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅.

如今,随着装修房逐渐为市场认可,越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付.“精装修”为开发商以及市场普遍提及,而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙.

二、国内外精装修市场的发展与特征

1、各国“精装修”市场特征

美国——个性化精装修.美国物质与技术基础好,地广人稀,经济发达,因此,其房屋类型选择和装修风格自由度都较高.很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房,一般是独栋或联排住宅,房屋独立性强.购买时,房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修,之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修.

在美国,精装修住宅一般是高级公寓,单位面积购买价格较高,然而其装修技术和质量很高,是许多高薪阶层的购买对象.这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向,双方共同制定装修菜单,确定设计方案,再由建筑师转交设计图给开发商进行施工,并且业主可以阶段性地提出修改意见.

美国住宅及装修产业化已达到较高水平,这不仅反映在主体结构构件的通用化上,而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化,并且产品十分丰富,数量达几万种,各种产品各具特色,实现了标准化和多样化之间的协调发展.如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多,选择空间很大.购房者可以通过产品目录,从市场上自由购买到所需产品自行进行装修.所以在

美国,精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点.

欧洲——简约化装修.在欧洲,如德国和法国,新建住宅一般为装修房,

可以直接入住,但是其装修较为简单.厨房的装修比较简单,橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理.在卧室、书房、餐厅直至客厅,一般不装吊灯、吸顶灯、射灯,没有任何屋顶照明,只在门厅、走廊、楼梯等地方,才有顶灯大面积照明.同时,楼内所有屋顶都没有吊顶,天花板四周用石膏线装饰后,连房顶带

四周墙壁,用乳胶漆刷白.除此之外,就没有什么看得见的装修了.室内的环

境美化主要靠大量的“软装饰”,如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花,甚至是餐具等可移动饰品进行装扮,来体现室内装修风格和主人的个性

需求.例如,挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗,不仅保温隔热,而且可以翻

转360度.由于欧洲国家对住宅节能十分重视,推行节能计划.“生态型装修住宅”得到大力推广.欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求,建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料.卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色,色调搭配柔和.

日本——标准化精装修.日本的住宅精装修与住宅产业化同步,始于20世纪60年代初期.当时住宅需求急剧增加,而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足.为了使施工简化,提高产品质量和效率,日本的大众住宅从建筑结构到室内装修,几乎都是采用一体化流程,由开发单位统一建造和

装修,一步到位.同时,对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产.这便是日本精装修住宅的一个显着特征——工业化生产.

1969年,日本制订了推动住宅产业标准化5年计划,开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作,分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定,使得住宅有了统一的装修标准.日本的商品住宅是经过基本装修的商品,基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体,门窗等制品,厨房、卫生间热水系统生活器具,电气、换气、给排水等设备,供电控制盘、插座、安全警报等.为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题,采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统,通过对通风量的控制,形成室内外正负压差,让新鲜空气先进入主要居室,再经过卫生间和厨房,将污浊空气排除室外.在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料,要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性.

2、国内精装修市场的发展历程

环顾世界范围,绝大多数国家在房地产发展的初期,其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的.而在中国,“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：

第一阶段1998年-2001年：商品房市场开始发展,“精装修”概念初被提及

1998年始,中国的商品房市场开始发展, 发展商之间的竞争日益激烈,为了能吸引更多的客户,“精装修房”应运而生.但当时的精装修房只局限于样板房,装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局.

1999年,国家开始提倡“全装修”的概念,当年8月国务院办公厅转发了推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见的通知,首次以政府文件的

形式提出了要加强住宅装修管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,

避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象.

第二阶段2002年-2006年：概念被明确,“精装修房”进入品牌化运作阶段

2002年6月,建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则,首次明确“全装修房”即“精装修”的概念,推崇装修一次到位,通过不断规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序.自此,精装修开始真正走入人们的生活.

2003年起,全国房地产市场进入快速发展时期,房价高速上涨的同时,装饰行业也迎来了发展的春天.开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作,

也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等,装修品位大大的提高,这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘,针对有较强消费能力的消费者.与此同时,由于大量的劳动力投入到该行业中,导致施工队素质低下,施工质量参差不齐,众多“精装修”方面的问题暴露无遗.

第三阶段2007年至今：在提倡节能环保的大背景下,“精装修”开始普及

2007年以来,楼价发展迅速,房价的快速增长远远超过了一般消费者的承受能力.开发商纷纷推出“精装修”以吸引消费者买房,精装修房的交易比例大大提高.由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的,因此其含义也

较以往要广.“精装修”不仅是中、高层消费者的专利,也有部分是针对低层消费者的简单装修.由于这种装修都是开发商根据楼盘的档次进行定位的,

因此不同的楼盘其精装修也有较大的差异.

2008年,建设部发布进一步加强住宅装饰装修管理的通知,在强调规范装修市场、加强监督的同时,要求完善扶持政策,推广全装修房.

2009年底哥本哈根会议的召开,“低碳环保”成为经济发展热点,房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点.借此时机,精装修房作为一次性装修

到位,通过集中采购、统一装修,实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住,从而降低多次装修带来的浪费与污染,受到了行业和社会的大力推崇.

三、“精装修”的优势及发展推广的难处

精装修房是市场细分的必然结果,满足了部分购房者的需要,由地产商

负责装修,节省了购房者的时间,人们不必在紧张忙碌的同时,再去考虑自己的装修问题,这是精装修最直接的好处.除此之外, 精装修房和毛坯房相比

还具有六大优势：

1 精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果,同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；

2在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题,使住宅整体性能更好；

3由于精装修住宅采用的是统一施工,这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷,有利于和谐社会的建设；

4由于存在进行集团采购的优势,可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备,住宅的性能价格比提高；

5从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关,质量能够得到充分保证,精装修房讲究环保,能保证装修后的空气质量,避免有害物质过多损害人体健康；

6购买精装修住宅时,消费者所购买的是完整的住宅产品,有明确的投诉对象,售后服务更加有保障.如果用按揭的方式购买精装修房,那么月供部分就包括装修的费用,那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式,省去了自

己装修一次性付清费用的压力.

尽管“精装修房”优势明显,国家也早在上世纪便开始重视提倡,但其发展也由于受到诸多因素干扰而较为缓慢.主要制约其发展的因素可以概括为四类：

1、宏观管理、政策有待健全

1政府的推行力度不够.虽然建设部积极推进全装修房,但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策,而非行政手段强制实施.

2现行税收政策提高精装修住宅开发成本.目前,针对精装修商品房中的装修部分,“房屋买卖合同的总价款,装修部分应包括在内”由于购房合同中要求装修价格计入房屋总价,为此开发企业将会多缴纳营业税、土地增值税等,同时购房者将多缴纳契税.

3土建与装修的分割.由于传统毛坯房的流行,当前国内建筑的土建和装修是完全分割的,由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾,最终对装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响,在一定程度上,阻碍了住宅精装修的发展.

2、“精装修”对开发商利润构成风险

对开发商来说,一是认为目前毛坯房销售良好,做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用,相反,因装修使得总体房价升高,反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响；二是认为向购房者提供一次性到位的精装修或是菜单式装修,只不过是多提供了一项服务,利润不大甚至无利可图；三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长,相应的税收、管理、广告、销售成本将因此增加,大大增加了开发商的资金压力；四是因为精装修交房后,开发商还因此增加了一项装修责任.因此,出于规避风险的态度,较多开发商不愿开发精装修商品房.

3、装修企业能力不足

目前我国家装企业水平参差不齐,装修质量难以保证.精装修住宅开发

项目对装修从设计到施工都有相当要求.装修设计不是个案设计而是批量设计,要以最共性的设计来满足不同用户的要求,且要与建筑设计协调,同时施工要保证均一性,显然具备条件的家装企业寥寥无几.

4、购房者的观念尚需改变

虽然消费者对精装修房的接受程度日益提高,但大部分购房者仍倾向于购买毛坯房.究其原因,一是认为虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买

省钱,但装修费加房款,使得房子总价上涨,其中装修部分,水分很大,消费者并没有得到实惠；二是认为精装修房设计风格千篇一律,难以展示自己的个性；三是对于开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度.

四、重点城市精装修市场的发展

1、各地纷纷响应国家号召,推进“精装修”发展

上海：“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到70%以上.上海在2001年就开展了新建住宅菜单式全装修试点工作,2006年又出台鼓励措施,通过分离装修款的办法,合理确定开发企业税额,鼓励建设全装修住宅.2008年,上海颁布本市新建住宅节能省地发展的指导意见,要求全面推进住宅全装修,推广工业化的装修方式,逐步实现土建、装修设计与施工的一体化.在当年发布的新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知中明确规定,2010年出让的住宅用地,全装修住宅面积占新建商品住宅面积低层住宅除外的比例为：中心城区应达到60%以上,其它地区应达到30%以上.2011 年上海市建设交

通工作会议透露,上海“十二五”期间将大力推进住宅产业化,新建住宅全装修比例将达到70%以上.同时加大建筑节能工作力度,逐步提高建筑节能标准,完成既有建筑节能改造4000万平方米.

深圳：2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.2006年11月19日,深圳市被列为全国第一个“国家住宅产业现代化综合试点城市”,承担起率先探寻住宅产业现代化发展道路的重任.为此,深圳市成立了住宅产

业现代化领导小组和住宅产业现代化办公室.经过多年的艰苦探索,在理顺

工作机制、创新工作思路,加强法规标准建设、加快示范基地建设等方面取得了显着成绩.此外,政府出台深圳经济特区循环经济促进条例已将住宅产

业化推进纳入法制轨道,深圳生态文明建设行动纲领中也包含了“推动住宅产业现代化行动方案”,为试点城市建设打开了新局面.2008年3月,深圳市政府颁布深圳生态文明建设行动纲领,其中推进住宅产业现代化的行动方案,明确提出2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.

北京：保障房装修一次到位.北京是较早出现全装修商品房的城市之一.2008年,北京实施北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则,首次规定保障性住房含经适房、廉租房、两限房应装修一次到位.2010年7月,北京宋家庄经适房首批住户入住,与此同时,居民均获得一份“菜单式”装修方案,这也是北京保障房项目首次尝试菜单式装修.

其他省市中,重庆要求到2012年,装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上；2011年2月1日起,重庆新建公租房和廉租房装修设计必须严格执行重庆市保障性住房装修设计标准,实行成品住宅交房.江苏省则规定2012年苏南中心城区“成品房”比例达到50%,其他地区达到30%；同时,江苏省住建厅于2010年7月21日发布了江苏省成品住房装修技术标准,这是全国第一部确定有强制性条文的住房装修标准.这些相关政策法规的出台,为住宅

全装修的推广起到了很好的作用.

2、重点城市精装修水平：广州精装修率最高

根据中国指数研究院的监测,对12个重点城市季度新开盘住宅项目的

精装修率进行统计对比,发现一线城市的精装修项目普及度高于二线城市.

其中,广州是精装修房最为普及的城市,新开盘住宅的精装修率保持在

40%-60%左右,2011年1季度的精装修率达65%；其次为北京,新开盘项目的装修率维持在30%-50%左右.二线城市中,青岛的精装修率最高,维持在30%-40%左右,2011年1季度的精装修率达43%,仅次于广州.

值得一提的是,上海新开盘项目的精装修率不高,在20%左右,主要是由于统计范围包含配套商品房,因此拉低了整体的装修率,但商品住宅剔除配套商品房的装修比例也低于其他三个一线城市.据统计,上海自2010年10月以来,新开盘的商品住宅实际精装修比率为27%,仍处于较低的水平.

图1：重点城市季度新开盘住宅精装修率

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

北京上海天津重庆深圳广州杭州

南京武汉成都苏州青岛2010Q22010Q32010Q42011Q1

数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统

图2：2011年1季度重点城市新开盘住宅精装修率对比

0%10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

广州青岛北京武汉深圳成都苏州南京天津上海杭州重庆

精装修率

数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统

五、企业“精装修”战略与发展

1、重点企业“万保招金+恒大”的“精装修”战略

随着“精装修”概念的日益普及,品牌开发商逐渐意识到潮流的方向,

纷纷加入“精装修”的阵营.“精装修”作为住宅产业化中“绿色住宅”的必由之路,在住宅产业化的领军企业万科集团的倡议及带领下,在全国范围推进低碳经济的呼声中,全面拉开了帷幕.

万科集团：全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化.万科是最早意识并倾力投入“精装修”的企业之一,集团主席王石也曾表示：“2010年,万科将全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化；2014年万科完全实现住宅产业化；到2015年,万科不会再用传统的施工方法,预计那时候一年的开工量,将在1300万平方米到1500万平方米.”2010年,万科发布了A 、B 、C 、D 四级精装修体系共14款产品,并建立了相应的研发、应用、升级流程,为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础.全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%,装修房得到全面普及,其中约60%的装修房应用了标准化产品技术.

恒大地产：全面实施精品战略 全国拓展放眼未来.从2004年开始,恒大便开始全面实施精品战略,严格执行全过程精品标准.在内部推行“质量锤”

监控体系,严控产品质量,致力于打造环节精品.恒大地产一直认为,惟有高品质的产品和服务才能够得到客户的认可和信任,而全精装成品住宅,正是提高房产品质的绝佳加速器.

目前,恒大已经把成功的“精品化”、“标准化”、“规模化”发展模式复制到全国项目,恒大的产品已成为中国房地产的精品标杆,在各主要城市成功建立了高品质产品形象,置业者非常认同恒大品牌的附加价值.

保利地产：精装修房是提高楼盘性价比的主要依托.保利地产的精装修产品大部分集中在一些中端的项目,如保利花园、保利百合花园、保利香槟花园等,而是否采用精装修主要取决于3个方面：1、项目档次.根据项目的档次不同决定是否精装修.一般来讲中端的项目精装修较多,高端的比较少；

2、当地消费习惯.根据区域对精装修的认知、接受程度,决定是否精装修.如佛山的装修市场比较发达,购买装修材料非常方便,因此很多人习惯自己选择装修风格,但广州基本上就都是精装修的房子；

3、项目自身发展要求.根据项目品牌的发展要求,如果精装修的项目要在全国复制开发,精装修就随着项目复制到全国.

招商地产：推动低碳理念引领绿色建筑.招商地产是中国现代城市建设中“绿色生态”的先行者和执行榜样,很多绿色技术的综合应用已处于国际领先水平.在产品定位方面尽可能地使用可再生能源和循环利用各种资源,体现为在建筑全生命周期内实现“3R”,即再利用Reuse、再节约Reduce、再循环Recycle与“四节一环保”节地、节能、节水、节材、环保.

招商地产已经将低碳理念融入企业文化.多年来,招商地产以绿色低碳为历史使命和社会责任,一直拥护并积极推动低碳政策.在其26年的发展历程中摸索出一套相对成熟的绿色地产体系,并将保护环境生态、降低资源消耗、降低污染排放为目标,将绿色生态开发的理念与实践贯穿各个项目.

金地集团：打造“高端地产开发专家”的企业形象.作为高端人居的引领者,早在2003年,金地地产便已经开始在全国各区域和城市公司开始了精装修产品项目开发.目前,集团完成了住宅精细化产品线设计研发平台,在高端豪宅,尤其是高端精装豪宅产品的研发方面,已经有了一套相对比较成熟的理论主张和价值观点.未来,金地仍将以品质地产为核心,打造深入人心的“高端地产开发专家”的企业形象.

2、重点企业在售项目精装修分析

根据不同房地产企业的特征、缔造住宅产品的模式以及产品线的不同,大致将开发商分为以下五类：

第一类：快速周转型开发商.这类开发商的主要特征是追求高周转,以规模化取胜.正如万科总裁郁亮所言,调控之后,投资性需求将基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态,未来房地产行业将比拼资产周转率.这类开发商代表有：万科、恒大、碧桂园等.

第二类：品质追求型开发商.这类开发商注重打造精品楼盘,通过提高项目附加值来获取高毛利率.这类开发商代表有：仁恒、绿城、龙湖等.

第三类：综合型开发商.这类开发商讲求综合发展,尤其是当下住宅市场受到严厉政策干预的背景下,众多开发商寻求转型,在商业、办公领域寻求发展机会.这类开发商代表有：华润、合生创展等.

第四类：专业型开发商.这类开发商通常具备自身专业优势,通过在某一领域或者采用创新的技术特色,发展成为具有特色的专业型开发商.这类开发商包括：以绿色科技为专业的朗诗、以旅游地产为特色的华侨城等.

第五类：规模型开发商.此类开发商专注于开发大型居住社区,一般为全国或区域龙头公司,其中区域龙头公司往往在当地具备一定资源优势.这类开发商代表有：大华、首开等.

第六类：金融+地产型开发商.此类开发商在地产开发之外,通过资本运作,多渠道融资,开发和投资相结合.这类开发商代表有：金地、复地.

根据中国指数研究院的监测,20个重点企业中,大部分精装修率均不高,有15个企业的精装修率小于50%,其中有5个不足20%.精装修率最高的为朗诗地产,达到90%,这与企业项目不多但均精品打造有直接关系；仁恒置地、恒大地产、合生创展精装修率均在80%以上；万科集团的精装修率为61%,主要是由于集团较多项目在售时间跨度较大,且较多别墅项目为毛坯所致,而据公司年报透露,2010年全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%.

3、企业“精装修”发展趋势——标配人性化,绿色成主流

目前,仁恒、万科、瑞安等房企已建起全过程的成品房管理体系.这些房企以功能舒适为导向,不断优化户型,提升功能设计,有些已在尝试标准化研究和装配化的实践.万科城花新园升级收纳系统精细化品质,引领全装修住

宅未来功能升级趋势.

与此同时,绿色科技成为主流.据统计,2010年上海有25个项目通过住房和城乡建设部住宅性能认定,15个项目建筑节能达到65%.复地新都国际、上置华府海景、绿地云峰诺丁山、瀛联建邦十六区、华运大华清水湾三期都将全装修开发与提高住宅的保温隔热、隔声等性能相结合,探索“表里如一”的全装修新模式.

比如,绿地云峰诺丁山在全装修时结合太阳能热水系统、生活垃圾粉碎系统等住宅产业化成套技术；瀛联建邦十六区充分体现了一体化设计和运用住宅产业化技术带来的舒适,户型设计方正,功能分区合理；华运大华清水湾

三期关注楼盘的建筑节能保温性能；上置华府海景全装修开发模式传承欧洲新古典主义建筑的装饰,全装修同时运用了新风系统、地暖、净水软水等诸多设备；复地新都国际参照酒店管理装修施工标准进行精品酒店服务管理；以朗诗与三湘为代表的开发企业则将国外的恒温、恒氧、恒湿等低碳环保技术进一步研发后大规模运用到住宅开发上来.

一些在全装修住宅开发领域起步较晚的房企融合空间的设计与饰面美感,并结合家的舒适度,引领高端精装修成品房的发展方向.如九龙仓·玺园的卫浴间除了台盆收纳柜外,还增加了卫浴间专用衣橱空间；恒盛·尚海湾的智能系统将灯光、地暖、空调等设备整合在一起；金大元·香梅王座同一楼层相邻的两个户型可以合二为一,又可以分而不离.

随着国家调控的不断深入,住宅产品的重心已经由单纯的价格转移到价格与品质并重的阶段.在房价已经有条件可以支撑“精装修”的前提下, 只有品质大幅提升, 才可以保证市场继续向上健康前行.在“四节一环保”的发展国策下,“精装修”概念日渐普及,体现产品的完整性、符合宜居的生活理念将成为“精装修”市场下一个里程碑.