项目评估课程设计

馨雅大酒店项目可行性报告

前言 (3)

第一章项目总论 (4)

1.1项目背景 (4)

1.2项目概况 (5)

1.2.1 (5)

1.2.2项目地块位置及周边现状 (5)

1.3可行性研究报告编制依据 (7)

1.4可行性研究结论及建议 (7)

第二章市场研究 (7)

2.1宏观环境分析 (7)

2.2市场状况分析 (9)

2.3本市房地产市场分析 (9)

2.3.1本市房地产市场现状 (9)

2.3.2本市房地产市场发展趋势 (12)

2.4板块市场分析 (12)

2.5项目拟定位方案 (13)

2.5.1项目SWOT分析 (13)

2.5.2项目定位方案 (14)

第三章项目开发方案 (17)

3.1项目地块特性 (17)

3.2产品设计建议 (17)

3.2.1建设规模 (17)

3.2.2建设容 (17)

3.2.3具体设计 (18)

3.2.3项目实施计划和进度 (18)

第四章融资方式分析与选择 (19)

第五章投资估算与资金筹措 (19)

5.1投资估算 (20)

5.2资金筹措 (20)

第六章财务评价 (21)

6.1 成本核算 (21)

6.1.1成本核算依据 (21)

6.1.2成本核算 (21)

6.1.3投资经营进度 (21)

6.2 利润估算 (22)

6.2.1收入估算 (22)

6.2.2利润估算 (22)

6.2.3财务现金流量和资金来源运用分析 (22)

6.3 财务评价结论 (23)

第七章结论与建议 (23)

前言

本项目位于市小寨东路64号，处于二环与三环之间。东临环塔西路，南临雁塔西路，西临翠华路，北临小寨东路，有众多公交线路经过，且有地铁三号线，交通十分便利将使今后交通更加便捷，且此处地理位置优越。项目东面是举世闻名的大雁塔，大唐芙蓉园，大唐不夜城等，临近曲江各大景点及游乐场所，南面是仿古一条街，西面是历史博物馆，小寨，北面是科技大学。

本项目占地约69亩，建设规划用地45000平方米，总建筑面积270000平方米。框剪结构,土地现状地势平坦。

由于大雁塔古建筑景点周围建筑的想爱你高要求，本项目将建成七层综合性大酒店，地下一层，地上六。设高级地下停车场、餐饮、娱乐、会议、住宿等部门。为前来旅游，办公，差旅的顾客提供住宿等方面的服务。

该项目的前期决策应该从酒店的项目定位、周围市场研究、项目的策划以及可行性研究的四个方面来对该项进行分析。由需求定位、产品定位、市场定位、客户定位及价格定位这五个方面来进行项目的定位分析；从市的宏观经济、市场状况、相关因素来分析项目的周边环境；从区位分析与选择、开发容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择以及产品经营方式的分析与选择等六个方面来来进行项目的策划；最后按照标准的研究容和方法来对经贸大酒店项目进行可行性研究。

根据中华人民国的有关法律，法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：国家计委与建设部联合颁发，《建设项目经济评价方法与参数》；市城市总体规划；雁塔地区规划；市建筑工程概预算指标及有关费用标准；开发商提供的其他有关资料。

第一章项目总论

1.1项目背景

近年来，旅游业发展迅猛，旅游设施不断完善，吃住行游购娱配套发展，旅游产品结构日益合理，档次不断提高；旅游环境日臻改善，现代旅游功能进一步加强；行业管理步入正轨，市场秩序明显好转；旅游服务质量不断提高，综合接待能力和经济效益连年大幅度上升。全市旅游总收入占全市国生产总值（GDP）的13.5%，旅游业已成为市真正的支柱产业和先导产业。市还首批获得“中国优秀旅游城市”称号。

目前，拥有接待游客床位数达17万，其中旅游涉外饭店38家，床位2万余（星级饭店32家，其中五星级4家，四星级5家，三星级14家，二星级6家，一星级3家），年接待海外旅游者能力达100余万人次。从数量和质量上基本满足了旅游观光客人的住宿需求。目前，市共有国际旅行社27家，国旅行社100多家，组团类型也从单纯旅游观光型到观光、商务、修学、会议、散客、特种旅游等多种类型。许多旅行社由于良好的服务和业绩得到了中外游客的好评。

为了丰富旅游者的文化娱乐生活，满足休闲度假的需要，市建成唐乐宫、古都大剧院、唐华歌舞剧院、陕歌大剧院、银座夜总会、桃园湖保龄球俱乐部等多种形式的文化娱乐设施3700多个；推出了《唐长安乐舞》、《仿唐乐舞》、《俑魂》、《陕北民间乐舞》等文艺节目，久演不衰，赢得国外游客的赞誉。

1.2项目概况

1.2.1

项目名称：馨雅大酒店

建设地点：市雁塔区小寨东路64号

基本概况：该项目占地69亩。建设五星级酒店，总建筑面积27000平方米，

房间数300间（套），600个床位；餐位1000多个，多功能餐厅3000㎡，综合性商场，中西餐厅、华丽中餐厅24间；会议室、贵宾会见厅、贵宾宴会厅12间，影视演讲厅、记者新闻发布厅、水疗中心各1处。另外还设有健身房、夜总会、地下停车场、KTV各1处。

1.2.2项目地块位置及周边现状

1地块周边环境图

1—2

2地块区位，规模及产品

（1）地块区位

本项目位于市小寨东路64号，处于二环与三环之间。东临环塔西路，南临雁塔西路，西临翠华路，北临小寨东路，有众多公交线路经过，且有地铁三号线，交通十分便利将使今后交通更加便捷，且此处地理位置优越。项目东面是举世闻名的大雁塔，大唐芙蓉园，大唐

不夜城等，临近曲江各大景点及游乐场所，南面是仿古一条街，西面是历史博物馆，小寨，北面是科技大学。

（2）地块规模及产品

本酒店占地面积69亩，规划建设面积46000平方米，总建筑面积270000平方米，共七层，包括地下一层（作为停车场），地上六层，作为餐饮、娱乐、住宿、会议场所。其中一层为餐饮服务，二层为娱乐服务，三四五层为住宿客房，六层为会议服务。

3地块区位环境

交通状况：该项目位于小寨东路，于市二环与三环之间，附近有建设中的地铁三号线和地铁四号线，将来交通十分便利。

区域环境：该地段西邻小寨，寨作为南郊的 Sub - CBD ,形成区域的商业中心地 ,具有强大的吸引功能 ,是因为它在地理位置上所具有的区位优势。小寨副中心位于市南郊的交通、人流、物质流、信息流的结点上 ,通过南北向的长安路使长安区、南郊向市中心 CBD 汇聚人流和交通流 ,通过东西向的小寨东、西路和临近的南二环 ,连接了西南郊和东南郊 ,沟通了高新技术产业开发区的西区和东区 ,长期以来的南郊南北向与东西向人流、交通流、物流在小寨什子积聚和疏散 ,早在20世纪70年代起就逐步发展形成商业街区 ,其繁华程度仅次于钟楼 CBD ,是南郊的城市 Sub - CBD。小寨商业空间也多是三维立体综合的运用,改变了传统的城市土地利用的二维模式,构成一个空中、地面、地下立体互动的空间体系,建筑物低、中、高层的不同,各种商业服务功能的分布也不同。以调研地段的好又多购物广场为例，地下为服装卖场、超市，地上为休闲广场、服装店。再如飞炫，地面为休闲广场，地下为时装休闲店。还有旺角楼一至三层为商业购物，既有餐饮肯德基，又有商业消费类，建筑上部为办公区、写字楼等等。城市中有限的土地将不能满足经济与商务交易日益增长的需要，小寨街区的商业、服务业的功能分化实现了由传统的、水平的、平面的区域功能分化向立体的、垂直的功能分化转移,形成了集商贸、观光、餐饮、文化、娱乐、康体于一身的特殊历史街区,并融合了当地生活,立体布局十分明显。现代大都市的购物已不再是单一目的活动,更多的消费者是将购物与餐饮、康体休闲、获取信息、领略城市风貌功能等结合在一起,同时这也促使商业设施功能逐渐综合化，层次间的立体布局促使消费者形成垂直的购买行为。这种混合用途的开发不仅能节约公共部门的成本,还有利于城市各类设施的充分开发和有效使用,可以创造更好的城市环境,从而缓解城市中心区由于功能单一而导致的城市活力萎缩和夜间的萧条。

东临大雁塔，大雁塔是举世闻名的唐朝古建筑，有深远的文化和历史影响，是闻名中外的旅游景点，吸引着成千上万的游客。北临省历史博物馆吸引大批游客，加快经济的发展。并且曲江新区围的城中村改造，全面介入文化旅游项目的建设，这将对曲江新区的发展起到积极的推动作用

公共设施状况分析

1商业：金鹰国贸大厦、省军区军人服务社、鼎浩宾馆、如家快捷酒店、百盛购