成都市地下停车场调研报告

成都市地下停车场调研报告

天府长城在城南的总开发量近100万平米，住户近9800户，按城市要求停车位0.7 的比例计算，项目未来的停车位近7000个，其中地下停车位占95%，近6600个。如此量大的停车位将来如何管理、如何运营，这个课题已摆在我们每个人的面前，为此，招商客服部于2007年1月对成都市车位现

状、车辆情况、部分小区及商业楼盘停车位运营情况等进行了市场调研，将调查结果总结如下：

一、目前现状

成都已迈入中国私家车拥有量前三甲的门槛，目前成都市的机动车以400辆/ 天的速度递增，而相对应的车位供应量却远未跟上车辆增加的步

伐，

短缺情况严重，一环路主城区内停车难已经是众所周知的老大难问题了。

成都市目前总人口已近1100万，截至去年12月份全市汽车总量已达140万辆，相当于每8个人就拥有一辆车。以户均人口4人计算，成都的户均车位比应达到1：0.5 ，但去年相关数据表明，车位供应量远远达不到这一要求。成都市有机动车停车位1340个，停车泊位供给总计12 万个，每100

辆机动车拥有车位不足30 个，停车设施明显供给小于需求，三分之二的车、近80万辆不能停进停车场，只能占道而停。

然而就在如此严峻情况下，成都人对车位的认购和投资热情仍然未被调动起来，除却占据市场比例不足三成的高端物业自主需求的车库数量外，80%以上的人选择了租赁车库，而非购买，更谈不上对车库的投资上了，就其原因可分析为以下几点：

1、成都市2000 年以前所修建的住宅，70%以上没有地下停车库，部分楼盘设有架空层，以地面停车居多，但此部分车位由于产权问题无法

出售，即使业主有购买需求，也只能采取租赁方式使用。

2、成都市的车位租赁价格较低，包月均价在200-300元/月左右，低档次的物业价格更低，一般为50-100 元/月，部分高档物业可以达到400元/ 月，而车位的售价相对过高，一般情况下是6-10 万元，车的寿命为10 年左右，如此算来，租赁比购买更合算。

3、成都市目前私车拥有量虽位于全国第三，但整体质量偏低，20 万及以下的中低档车占了主流，按目前车库售价计算，车与车库的资金会平摊一半，增加了车主的负担。

4、车库购买后车主仍然要交纳一定的物业管理费用，目前市场价为30-80 元/月不等，买与不买都要交钱，这对善于算帐的成都人来说是不划算的

5、车库投资还未真正为成都人所认识，目前来说购买或租赁车位只是想满足停车的需要，投资意识淡薄。

6、成都市所有商业物业的车位为了满足其自身商业需求和开发商迅速回笼资金的要求都不对外销售，以让其物业价值增至最大。从以上分

析不难看出，成都市目前除部分高档楼盘的车库销售较好只外，其余普通住宅车库销售量不足三成是在情理之中的了。

二、成都市部分住宅、商业楼盘车位价格调查

成都市部分商业楼盘地下停车场价格调查表

成都市部分楼盘住宅车位价格情

三、车位经营情况分析

目前成都市车位均统一由物业管理公司进行经营管理，收费标准大致相同，但维护成本却相差甚远，以我司的地下停车位为例，管理成本高达100 元/ 月/1 个车位，成都市场目前的停车库管理成本约为80-110 元/ 月/1 个车位，估算方式如下：

（1）人员

1、地下车位250个，需工人三班6 人

2、管理负责人1 人

3、卫生工2 人（由物业分包的保洁公司打扫）

4、维修人员1 人以上共计10 人

2）地下车库用电及灯损耗

1、需日光灯100 条/50W，月耗电3600 度

2、灯管寿命3000小时/支，约每支可用4个月，即20元/4 个月，每月耗费5元/支3）费用

1、人员平均公资每人每月1500 元*10 人=15000元

2、电费3600 度*1.5 元=5400元

3、灯管损耗100 条*5 元=500元

4、不可预见损耗费10%，约=2090元

以上成本合计22990元（管理成本为92元/ 月/1 个车位）

（4）车位收入

1、地下250个*200 元/ 月=50000元（出租率100%，但商业主要为临时停放车辆）（5）收支平衡情况

1、收支进抵：50000元（收入）--22990 元（支出）=27010元（结余）

2、综合税率约6%*50000=3000元

共计结余27010-3000=24010 元（未计算临时停放车辆）

从以上的运营管理成本及收入可以看出，地下车库在出租率高于50%的情况下是基本处于持平状态，就目前成都市的停车环境来看，达到50%的出

租率是不困难的，在车位紧张的情况下，地下停车库的利润与管理成本基本是1：1 的比例，从某种角度上来讲，这在日常管理中已成为了物业

管理公

司主要的经济收入来源。

四、项目停车位运营管理思路建议

根据目前市场调查及未来停车位的发展来看，建议公司的停车位可以按以下运营思路进行统一规划：

1、将1、

2、

3、

4、5 期住宅及商业停车位统一交由物业公司进行管理（包括地面停车位，但商业地面除外），在修建好一年半内不进行出售，以租

赁方式进行资金回笼，培养和等待车位出售最佳时机（按整个成都市场车位投资及需要而言，最佳时机为交房两年后）。

2、关于车位收益问题上，建议不以固定的管理费用，而是以利润分成的形式与物业管理公司进行结算，目前市场上开发商与物业公司的利润分成比例为：7：

3、6：

4、5：5 不等，主要是看车位出租率的高低及小区车辆占有率而定。

3、与政府相关部门联合，将商业外围能进行改造的区域进行统一车位规划，停车费用虽归政府所有，但其路面停车的方便性所带来的商气是公司收益，商业易于造活，所带来的附加值是远远高于此部分停车收益的。

4、商业停车位作为公司的资产不予出售，以保证商业自身的需求，同时也作为公司长期收益点进行考虑。

招商客服部

二00 七年一月三十一日

附件一：《成都市机动车非占道停车场收费等级划分标准》附件二：《政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准》附件一：