成都机投镇项目发展定位报告-78P(ppt文档可编辑修改)
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东升、新川藏路、武侯大道贯通，？
代表项目：？？？
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展来看
从市场发展来看——
05年上半年商品房销售面积波动较大，与04年同期相比销售面积有所下 滑，与各项相关政策出台有着较大联系。而05年5月市场受05春交会影响出现 上升趋势；05年6、7月较2004年同期呈下降趋势，在8月下旬开始回升，直至 下半年基本与04年同期持平，表面市场回暖。
中国地产开发业从起步至今已十余年，一直呈波段型向上发展， 市场起伏较大，行业发展尚不完全成熟。
就成都住宅市场来看，05年上半年成都住宅市场受各项宏观调 控政策的影响，在历经考验之后开始呈现出新的发展特征。另一方 面，成都市目前的规划格局对住宅开发趋势及走向影响巨大，随着 城市扩张的步伐使得旧的居住格局、开发观念以及消费特征都在发 生着变化。
500 400 300 200 100
0 -100
供给 销售
各环线商品房供销同比
一环内 -10.28 -31.62
一至二环 -45.36 -24.66
二至三环 38.93 1.86
三环外 417.51 207.1
一、2005年成都市房地产市场回顾
05年市场发展特征综述——
特征一：宏观政策调控成都楼市进入理性稳定的发展阶段。市场供应大体稳 定，价格增幅水平放缓，稳定中略有上升。
4075 3753
2003
2004
2005
商品房 商品住宅
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
3、城区可售套数减少，供应仍以2-3环及3环外为主
2005年成都二环至三环区域目前以成为供应和成交的主力区域，约占整 体交易和供应的六成市场份额。
各环线商品住宅供销情况
400
300
200
中国经济的持续增长以及城市化进程长期的发展注定了中国地产市场也将 持续发展下去。因此，我们认为06年的市场将是一个具有充沛的活力且更加 理性的市场！
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
1、2005年1－11月商品房供销总量趋于平衡
从近几年新增商品住宅供求总量观察，2003、2004年新增加商品住宅面积均 小于实际销售面积，供应略显不足。2005年，新增商品住宅供应面积与实际 销售面积基本相当，供销总量趋于平衡。
2003-2005新增供应商品住宅与销售对比 700
600
500
400
300
200
100
0 2003
2004
2005
供给 505.02 销售 632.4
485.39 687.81
573 577.23
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
2、2002年至2005年商品房价格总体稳步上升
从2002年开始，成都市商品房价格稳步上升。到2005年月，成都市商品 房均价为4075元/平米，商品住宅均价格为3753元/平米。
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3099 2797 2002
成都历年商品房及商品住宅均价
3359 2923
3731 3241
草金路项目
营销报告草案
目录
第一部分 市场调查报告 一、2005年成都市房地产市场回顾 二、项目所在区域市场概况 第二部分 产品建议 一、部分户型建议 二、外立面风格建议 第三部分 项目定位报告 一、定位背景 二Leabharlann Baidu定位依据 三、原则把握 四、定位分析 第四部分 推广策略 一、参考案名 二、推广策略
第一部分 市场宏观发展趋势
一、2005年成都市房地产市场回顾
从城市规划发展来看——
成都市房地产市场已经逐步走向成熟并启动了新一轮城市改造总体规划， （2003-2020）修编完成的成都市城市空间发展战略规划研究，基本确定了成 都市空间向东、南、北三个方位发展的总体格局和战略方向，而城东将承担 起成都市未来居住中心的重任。
一、2005年成都市房地产市场回顾——从城市规划发展来看
一、2005年成都市房地产市场回顾——从城市规划发展来看
2、用地布局的改变——沿放射道路两侧发展
在用地布局方面，成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道 路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团 （新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、 东三个方向发展。 新川藏路将是连接双流（东升）组团的一条重要快速通道
1、城市扩张模式的改变——依托放射＋网状的道路基础设施
未来的成都，将依托放射加网状的道路基础设施体系，形成网络状城 市群，形成由1个特大城市(成都市主城区)，6个边缘组团、4个中等城市、 4个小城市和30个重点小城镇及一般乡镇所构成的城乡一体新城市格局。
成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结 构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
一、2005年成都市房地产市场回顾
从宏观政策调控来看——
去年国家宏观调控频发的一系列政策已在房地产市场起到了明显的反应。 从05年第一季度末期开始的宏观政策，重点在于控制投资规模，调整供 应结构，稳定房价和规范市场行为。宏观调控的政策中，期房限转、两年内 全额征收营业税等政策对于抑制投资行为效果明显。 目前，平稳度过了政策调控的成都楼市的发展已逐步成为一个理性健康的 市场。
100
0 一环内
供给 64.65 销售 72.36
一至二环 48.85 87.25
二至三环 323.58 329.6
三环外 135.92 88.01
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
4、同期相比，三环外增幅最大
2005年与同期对比，成都市三环路外的商品房供销量呈较大的释放态势。 在一环内、一至二环供销同时呈现不同程度下降的同时，三环外的供销增 幅却达到了417％和207％。
一、2005年成都市房地产市场回顾——从城市规划发展来看
3、用地布局模式的改变——沿线房地产市场发展的契机
天府大道贯通，大品牌开发商入驻，沿线土地及各类商品房价格飙升！ 代表项目：天府长城、左岸花都、远大都市风景等 光华大道的贯通，原有市场认可度高，加速沿线开发速度，现有开发基本 锁定中高端市场！ 代表项目：水印长岛、锦绣森林等 龙泉、成渝路、成龙路贯通，知名开发商纷纷抢滩，提升沿线项目开发品 质、价格！ 代表项目：康郡、雅郡、领域、蓝谷地等
代表项目：？？？
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展来看
从市场发展来看——
05年上半年商品房销售面积波动较大，与04年同期相比销售面积有所下 滑，与各项相关政策出台有着较大联系。而05年5月市场受05春交会影响出现 上升趋势；05年6、7月较2004年同期呈下降趋势，在8月下旬开始回升，直至 下半年基本与04年同期持平，表面市场回暖。
中国地产开发业从起步至今已十余年，一直呈波段型向上发展， 市场起伏较大，行业发展尚不完全成熟。
就成都住宅市场来看，05年上半年成都住宅市场受各项宏观调 控政策的影响，在历经考验之后开始呈现出新的发展特征。另一方 面，成都市目前的规划格局对住宅开发趋势及走向影响巨大，随着 城市扩张的步伐使得旧的居住格局、开发观念以及消费特征都在发 生着变化。
500 400 300 200 100
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供给 销售
各环线商品房供销同比
一环内 -10.28 -31.62
一至二环 -45.36 -24.66
二至三环 38.93 1.86
三环外 417.51 207.1
一、2005年成都市房地产市场回顾
05年市场发展特征综述——
特征一：宏观政策调控成都楼市进入理性稳定的发展阶段。市场供应大体稳 定，价格增幅水平放缓，稳定中略有上升。
4075 3753
2003
2004
2005
商品房 商品住宅
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
3、城区可售套数减少，供应仍以2-3环及3环外为主
2005年成都二环至三环区域目前以成为供应和成交的主力区域，约占整 体交易和供应的六成市场份额。
各环线商品住宅供销情况
400
300
200
中国经济的持续增长以及城市化进程长期的发展注定了中国地产市场也将 持续发展下去。因此，我们认为06年的市场将是一个具有充沛的活力且更加 理性的市场！
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
1、2005年1－11月商品房供销总量趋于平衡
从近几年新增商品住宅供求总量观察，2003、2004年新增加商品住宅面积均 小于实际销售面积，供应略显不足。2005年，新增商品住宅供应面积与实际 销售面积基本相当，供销总量趋于平衡。
2003-2005新增供应商品住宅与销售对比 700
600
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0 2003
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供给 505.02 销售 632.4
485.39 687.81
573 577.23
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
2、2002年至2005年商品房价格总体稳步上升
从2002年开始，成都市商品房价格稳步上升。到2005年月，成都市商品 房均价为4075元/平米，商品住宅均价格为3753元/平米。
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3099 2797 2002
成都历年商品房及商品住宅均价
3359 2923
3731 3241
草金路项目
营销报告草案
目录
第一部分 市场调查报告 一、2005年成都市房地产市场回顾 二、项目所在区域市场概况 第二部分 产品建议 一、部分户型建议 二、外立面风格建议 第三部分 项目定位报告 一、定位背景 二Leabharlann Baidu定位依据 三、原则把握 四、定位分析 第四部分 推广策略 一、参考案名 二、推广策略
第一部分 市场宏观发展趋势
一、2005年成都市房地产市场回顾
从城市规划发展来看——
成都市房地产市场已经逐步走向成熟并启动了新一轮城市改造总体规划， （2003-2020）修编完成的成都市城市空间发展战略规划研究，基本确定了成 都市空间向东、南、北三个方位发展的总体格局和战略方向，而城东将承担 起成都市未来居住中心的重任。
一、2005年成都市房地产市场回顾——从城市规划发展来看
一、2005年成都市房地产市场回顾——从城市规划发展来看
2、用地布局的改变——沿放射道路两侧发展
在用地布局方面，成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道 路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团 （新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、 东三个方向发展。 新川藏路将是连接双流（东升）组团的一条重要快速通道
1、城市扩张模式的改变——依托放射＋网状的道路基础设施
未来的成都，将依托放射加网状的道路基础设施体系，形成网络状城 市群，形成由1个特大城市(成都市主城区)，6个边缘组团、4个中等城市、 4个小城市和30个重点小城镇及一般乡镇所构成的城乡一体新城市格局。
成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结 构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
一、2005年成都市房地产市场回顾
从宏观政策调控来看——
去年国家宏观调控频发的一系列政策已在房地产市场起到了明显的反应。 从05年第一季度末期开始的宏观政策，重点在于控制投资规模，调整供 应结构，稳定房价和规范市场行为。宏观调控的政策中，期房限转、两年内 全额征收营业税等政策对于抑制投资行为效果明显。 目前，平稳度过了政策调控的成都楼市的发展已逐步成为一个理性健康的 市场。
100
0 一环内
供给 64.65 销售 72.36
一至二环 48.85 87.25
二至三环 323.58 329.6
三环外 135.92 88.01
一、2005年成都市房地产市场回顾——从市场发展供应来看
4、同期相比，三环外增幅最大
2005年与同期对比，成都市三环路外的商品房供销量呈较大的释放态势。 在一环内、一至二环供销同时呈现不同程度下降的同时，三环外的供销增 幅却达到了417％和207％。
一、2005年成都市房地产市场回顾——从城市规划发展来看
3、用地布局模式的改变——沿线房地产市场发展的契机
天府大道贯通，大品牌开发商入驻，沿线土地及各类商品房价格飙升！ 代表项目：天府长城、左岸花都、远大都市风景等 光华大道的贯通，原有市场认可度高，加速沿线开发速度，现有开发基本 锁定中高端市场！ 代表项目：水印长岛、锦绣森林等 龙泉、成渝路、成龙路贯通，知名开发商纷纷抢滩，提升沿线项目开发品 质、价格！ 代表项目：康郡、雅郡、领域、蓝谷地等