2016年房地产行业债券分析报告
关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函
关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函各公司债券承销机构：为促进公司债券市场规范、健康发展，加强对房地产、产能过剩行业公司债券发行人的信息披露和偿债能力要求，强化投资者保护机制和契约条款安排，强化募集资金用途管理，强化承销机构核查要求，深圳证券交易所（以下简称本所）现对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。
具体要求函告如下。
一、房地产业公司债券分类监管（一）适用对象房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。
房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。
（二）基础范围和综合指标房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件，综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类，根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。
1.基础范围发行人应资质良好、主体评级AA1及以上并能够严格执行国1对于私募债券发行人，可引用发行人其他公司债券或债务融资工具的相关有效期内的评级报告，不强制单独为此次发行出具评级报告家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业2；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。
对于存在以下情形的房地产企业不得发行公司债券：（1）报告期内违反“国办发〔2013〕17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；（2）房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；（3）前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。
对因扰乱房地产市场秩序被住建部、国土资源部等主管部门查处的房地产企业，中介机构应当就相关事项进行核查并取得相应主管部门意见。
2016年货币政策执行报告介绍
中国货币政策执行报告二○一六年第一季度中国人民银行货币政策分析小组2016年5月6日内容摘要2016年第一季度，中国经济总体稳中有进，经济运行出现积极变化，结构调整进一步推进，第三产业比重提高，出口增速由降转升，工业生产缓中趋稳。
第一季度国内生产总值（GDP）同比增长6.7%，居民消费价格（CPI）同比上涨2.1%。
中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施稳健的货币政策，加强预调微调，进一步增强调控的针对性和有效性。
一是综合运用公开市场操作、中期借贷便利、普降金融机构存款准备金率等多种工具调节银行体系流动性，保持流动性合理充裕。
二是建立公开市场每日操作常态化机制，加强对货币市场利率的引导和调节，注重维护短期利率平稳，适时下调中期借贷便利利率，探索常备借贷便利利率发挥利率走廊上限作用，充分运用价格杠杆稳定市场预期，引导融资成本下行。
三是扩大信贷资产质押再贷款和央行内部评级试点，组织实施宏观审慎评估，发挥其逆周期调节和结构导向作用，设立扶贫再贷款，扩展抵押补充贷款发放范围，充分发挥窗口指导和信贷政策的结构引导作用，引导金融机构将更多信贷资源配置到小微企业、“三农”和棚户区改造等国民经济重点领域和薄弱环节。
同时，进一步完善宏观审慎政策框架，深入推进金融改革。
总体看，稳健货币政策取得了较好效果，保持了流动性合理适度，促进了实际利率基本稳定。
2016年3月末，广义货币供应量M2余额同比增长13.4%，比上年末高0.1个百分点。
人民币贷款余额同比增长14.7%，比上年末高0.4个百分点；比年初增加4.6万亿元，同比多增9301亿元。
社会融资规模存量同比增长13.4%。
3月份非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.30%，与上年12月基本持平，同比回落1.26个百分点。
2016年3月末，人民币对美元汇率中间价为6.4612元，CFETS人民币汇率指数为98.14。
当前全球经济增长仍较为疲弱，一些经济体增长势头有所放缓，不确定、不稳定因素依然较多。
城投债主要风险要点分析及投资建议
城投债主要风险要点分析及投资建议作者：过国艳来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第09期摘要：近年来，中国地方政府债务呈现增速快、偿还压力大等特点，市场参与主体也越来越重视城投这个特殊“群体”的风险分析。
本文对区域经济和财力、公司实际控制人、经营模式及财务信息等方面进行分析，把握城投债的主要风险点并提出合理建议。
关键词：城投主要风险点一、引言截至2016年5月底，城投债存量未到期47590.3亿元，按照地方政府债务审计结果（截至2014年底，地方政府债务审计债务余额15.4万亿）推算，城投公司债券占地方政府债务余额升至30.9%。
到2017年底为期三年期的地方债务置换结束，在此背景下，对城投债风险的把控显得尤为重要。
本文对行业政策、区域经济、经营、财务等方面进行分析，把握城投债的主要风险点并给出合理建议。
二、城投债的主要风险点1.政策风险。
财政部已明确2015年1月1日以后发的城投债不会纳入政府债务，政府债务的债务主体只有政府和政府相关部门才有举债的能力。
这就要求在甄别城投债风险的时候，看是否系2015年之前发行的债券且是否纳入政府债务，最好是能够看到相关纳入政府债务平台的资料，但是对于投资2015年以后发行的城投债，需要投资者仔细权衡。
2015年以后尽管政府推出一系列鼓励城投债融资政策，但始终以43号文为政策底线，城投融资走向预算硬约束；这同时要求投资者在风险把控的时候，准确把握城投政策的底线。
2.区域经济和财力风险。
一个地区的GDP生产总值和财政收入情况，反映了该地区整体的经济发展实力，也体现着政府对于城投和城投债提供支持的潜力。
根据2015年的数据，朝阳市（-1.0%）、丹东市（-3.1%）、阜新市（-10.6%）、铁岭市（-14.1%）等14个市的GDP 出现了负增长。
一般预算收入是地方财政收入中相对稳定的指标，税收收入是其中最重要的组成部分，因此一般预算收入的变动直接反映经济的发展情况。
泰禾发展集团存货对其偿债能力的影响分析
泰禾发展集团存货对其偿债能力的影响分析作者：金龙仁陈晓园来源：《科学与财富》2018年第18期摘要：财务报表分析中，营运能力、盈利能力和偿债能力为其主要的三个指标。
通过资产负债表，利润表以及现金流量表里的相关数值，我们可以分析一家公司数据的相关概念。
本文提出用资产来判断企业的偿债能力，并基于泰禾发展集团的财务报表来实体分析。
关键词：存货偿债能力泰禾发展引言2016年4月30日召开的中央政治局会议指出，房地产行业要盘活存量资产，从而使房地产行业的资产变为现实，要建立房地产稳步发展的长效机制，使得房地产行业能够一步一个脚印的向前发展。
从中我们可以看出房地产行业的存货资产较多，计提存货跌价准备就较多。
房地产行业的一大特征就是存货的大量积压，房地产行业的存货变现速度较慢，从而一定程度上的影响着资金的持有量以及偿债能力。
一、相关理论概述存货：是指商家或企业在日常经营活动中持有以备出售的原料或产品、在产品、耗用的物料、材料、销售存仓等。
企业持有存货的最终的目标是为了发售，不论是可供直接销售还是需通过进一步加工后才能出售。
偿债能力：是指企业清偿到期债务的能力或保证程度，是维护债权人利益的重要保证，同时，也是企业保持良好市场形象、优质资信地位以及能够进一步商业融资特别是债券融资的重要保证。
（一）存货与偿债能力的关系1.流动比率关键的两个因素——应收账款和存货流动资产简易的包括货币资金、交易性金融资产、存货和应收账款。
在一定程度上，企业依靠前两者变现，同时依靠后两者相对变现。
2.存货周转率与流动比率的关系流动比率等于流动资产与流动负债的比值，而存货负债率等于销售成本与平均存货的比值，故能得出，存货周转率的升高，会降低存货的数量，进一步降低流动资产的数量，最后就会导致流动比率的减少；反之.流动比率与偿债能力是正比关系。
二、泰禾集团偿债能力分析（一）公司简介泰禾集团（以下简称“泰禾”）是一家在化工、地产、金融证券、生物医药、矿业等领域多元发展的上市公司。
房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用
目录一、财务分析：自下而上透视房企信用 (3)二、17年-20年：长效机制与周期嬗变 (4)三、定性分析：违约角度观察，高杠杆和多元化是两大风险点 (6)四、定量分析：在市场和经营中寻找相关性 (10)五、如何从财务的角度预测房企的信用风险 (13)一、财务分析：自下而上透视房企信用财务报表是经营情况向公司战略的映射。
财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。
因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。
图1：财务报表囊括了公司的经营情况，竞争策略，公司战略等信息资料整理：云锋金融财务分析是房企信用分析的基础。
对于房地产信用债研究来看，财务分析是研究房企信用的基础。
虽然由于财报制度的局限性，利润表相关指标与实际经营情况有所脱离，但公司的偿债能力，运营能力，产品力等方面均在财报有所体现，而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公司战略，从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。
财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。
信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。
业内财务分析结合在买方信用评级模型中应用于信用研究，信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化，快速地将信用主体的信用质量通过评分的形式可视化表达，并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机会。
在信用评级模型中，财务指标占主要的定量部分，定量的方式是通过赋予各指标不同的权重得出分值，因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音，总结财务分析框架，找出影响房企偿债能力的核心财务指标。
我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。
指标赋予权重的方法有多种，类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等，我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋权，主要通过三种方法归纳信用财务分析框架：1、从结果出发，分析违约房企的战略，经营情况总结财务恶化路径，筛选预测违约的财务指标；2、从市场出发，假设市场有效，市场的利差体现了标的的违约可能性，那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标；3、从经营出发，通过底线思维，假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性，因此通过建模分析筛选这两个指标的领先变量。
20161125关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知(深交所)
公司债券：关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知（深交所）2016-11-25股债稻草人来源：深交所固定收益业务专区关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知各公司债券发行人及相关中介机构：根据《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函〔2016〕713号，以下简称“《分类监管函》”），房地产行业公司债券发行审核试行分类监管。
为进一步完善房地产行业公司债券分类监管具体措施，提高发行人信息披露标准，结合《上市公司行业分类指引（2012年修订）》（以下简称“《上市公司行业分类》”）、《国民经济行业分类》(GBT4754-2011)（以下简称“《国民经济分类》”）中房地产行业分类及公司债券业务实践，现试行公司债券业务房地产行业类型划分标准操作指引。
具体通知如下：一、房地产行业类型划分标准及分类监管适用（一）类型划分1.一级土地开发业务的归类根据《国民经济行业分类》有关规定及统计实践，发行人从事的一级土地开发业务应归类为建筑类业务。
2.房地产行业具体类型参照《国民经济行业分类》中房地产行业的三级分类，结合审核实践，现将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。
（二）分类监管的适用对主要从事“保障性住宅地产”业务的发行人，如其募集资金用于省级保障性住房项目建设，原则上无需按照《分类监管的函》进行监管分类，但仍应符合国家房地产宏观调控政策的相关要求，以及《分类监管的函》规定的募集资金监管和承销机构核查要求。
二、房地产类型的定义普通住宅地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。
保障性住宅地产：房地产企业按照政府要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成，区别于由市场形成价格的普通商品住宅。
商业地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途，区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。
2017年房地产行业信用状况研究报告
２０１７年房地产行业信用状况研究报告2016年以来房地产行业回顾及展望从房地产行业的整体表现看，2016年可以概括为“屡创新高、跌宕起伏、马太效应、强者愈强”。
2016年销售面积和销售金额的绝对值及增速双双创下2010年以来的新高，增速前高后低。
进入2017年，在市场环境收紧，预期转向以及成交量前期高基数等因素的影响下，销售增速进一步放缓。
2016年销售的火爆并没有带来投资增速的大幅上行，房地产投资增速虽然较15年有所提升，但仍处于低位，全年同比增长6.9%。
价格方面，16年在销售额不断攀升的背景下，住宅销售价格节节走高。
但4季度在调控政策影响下，涨幅明显收窄，在一二线城市尤为明显。
此外，2016年以来，城市和开发商之间的市场集中度持续上升，具体表现为核心城市的销售金额和销售面积占比的提升，以及领先房企市场占有率的迅速提升，同时房企之间的并购整合渐成主流。
政策方面，2016年房地产政策经历了从宽松到紧缩的过程。
3月份的两会提出因城施策去库存，但随着某些一二线城市房价和地价快速上涨，政策分化进一步显现。
一方面，过热城市不断加码调控政策，限购限贷及各项监管措施层出不穷，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，非热点城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。
同时，中央加强房地产长效机制建设，房地产税、新型城镇化、农民工市民化以及其他创新政策等被陆续推进和落实，为行业长期发展积极构建良好环境。
在目前极为严苛的调控环境以及2016年高基数的作用下，2017年销售增速预计会有所回落。
投资方面，考虑到房企当前补库存意愿强烈，年内房地产投资增速预计较16年会保持稳定甚至进一步小幅增长。
在此过程中，在产业及人口流动的驱动下，城市之间的分化会越发明显。
同时，房企之间的并购也会更为频繁，行业集中度会进一步提升，大型房企的地位将进一步被巩固，而中小房企或难逃被整合的命运。
房地产行业发行人财务状况跟踪整体看，房地产行业债券发行人财务报表反映的盈利、现金流和偿债指标与行业景气度一致。
房地产企业的财务风险分析及防范 ——以碧桂园为例-会计-毕业论文
房地产企业的财务风险分析及防范——以碧桂园为例摘要：近年来，随着我国房地产企业飞速发展，投资和销售额在国内生产总值所占的比重持续增加,已逐渐成为我国国民经济的主要产业之一。
对于中国的房地产企业而言，具有投资数额巨大，风险程度较高的特点。
因此，及时的发现房地产企业的财务风险，对企业的发展具有重要意义。
通过对碧桂园的财务分析，发现由于汇率的波动大，给碧桂园造成了海外投资不确定的问题。
同时，较为单一的筹资方式使得碧桂园的负债比重大，也增加了企业的财务风险。
本文通过参考其他企业的的管理方式，针对碧桂园的经营过程中所遇到的具体问题提出了相应的改进措施。
关键词：房地产企业、财务风险、偿债能力Abstract: In recent years, with the rapid development of real estate enterprises in China, the proportion of investment and sales in GDP has continued to increase, and it has gradually become one of the major industries of China's national economy. For Chinese real estate companies, they have the characteristics of huge investment and high risk. Therefore, timely discovery of the financial risks of real estate enterprises is of great significance to the development of enterprises. Through the financial analysis of Country Garden, it was found that due to the fluctuation of the exchange rate, Country Garden caused uncertainty about overseas investment. At the same time, the relatively simple financing method makes Country Garden's debt ratio significant, which also increases the financial risk of the company. This paper proposes relevant improvement measures for the problems encountered in the operation of Country Garden by referring to the management methods of other enterprises.Key Words: Real estate enterprise Financial risk Solvency目录1 绪论 (II)1.1研究背景和意义 (II)1.1.1研究背景.................................................................................................................................... I I1.1.2 研究意义 (III)1.2 国内外研究现状 (III)1.2.1 国外研究现状 (III)1.2.2 国内研究现状 ........................................................................................................................ I V 1.3 研究内容及方法............................................................................................................ I V1.3.1 研究内容................................................................................................................................. I V1.3.2 研究方法 (V)2 房地产行业及碧桂园的现状分析 .................................................................. V I 2.1 房地产行业财务概况................................................................................................... V I2.2 碧桂园财务状况........................................................................................................... V II3 碧桂园房地产财务风险分析 (VIII)3.1 海外投资收益不确定 (VIII)3.2 进军一二线城市困难................................................................................................... I X 3.3 负债比重大. (X)3.4 产品质量下降 ................................................................................................................ X I4 碧桂园房地产财务风险的原因 ...................................................................... X II 4.1 汇率的不稳定 ............................................................................................................... X II 4.2 进军一二线起步晚竞争压力大 (XIII)4.3 单一筹资方式 (XIII)4.4 受政策影响大 (XIV)5 碧桂园财务风险的控制措施 (XVI)5.1 调整对外投资规模 (XVI)5.2 提升企业形象 (XVI)5.3 实现多元化筹资 (XVII)5.4 加强质量管控 (XVII)结语 (XIX)谢辞................................................................................................................................. X X 参考文献 (XXI)1绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景近年来，随着经济的进步、我国房地产事业的飞速发展，房地产企业在国民经济中所占的比重越来越大。
2015年度中国债券市场统计分析报告
2015年度中国债券市场统计分析报告摘要2015年，债券市场增量和规模快速扩大，全年发行规模达22,3万亿元，同比增长87.5%，其中银行间债券市场发行量达到21.0万亿元。
全市场托管总量达47.9万亿元，银行间债券市场托管量达43.9万亿，成交量同比大幅增长，拆借、现券和债券回购累计成交608.8万亿元，同比增长101.3%。
全年债券收益率曲线大幅下移，信用类债券融资规模大幅增加。
债券市场对内放松管制与对外开放并行，机制与产品创新不断，市场基础设施间差异化竞争有序进行，形成改善服务、提高市场效率的良性发展格局。
同时信用违约事件增加，主体和券种范围都有所扩大。
一、债券一级市场基本情况（一）债券市场发行量2015年全国债券市场发行量大增。
全国债券市场发行各类债券共计22.3万亿元，较上年同比增加87.5%。
银行间债券市场发行量达到21.0万亿元，占债券市场总发行规模的95. 04%,同比增长81.3%。
交易所发行公司债、可转债、分离式可转债和中小企业私募债共计1144只，发行量10981.72亿元，同比增长186.16%。
上海清算所累计发行登记债券10716只，总计11.17万亿元，同比增加101.39%（二）债券市场托管量2015年，全国债券市场托管量总计47.9万亿元，同比增长33.48%。
银行间债券市场托管量为43.9万亿元，同比增长32.30%，占市场总托管量的91.65%。
上海清算所截止年末的托管量为10.33万亿元，较去年年底增长85.60%。
（三）一级市场品种结构2015年发行量占比较大的债券品种有：同业存单、地方政府债、政策性银行债和超短期融资券。
同业存单累计发行5.30万亿元，较去年同比增长490.22%。
地方政府债发行量为3.84万亿元，较去年发行量同比增长858.77%。
政策性银行债共计发行2.58万亿，同比增加12.23%，规模占比较去年下降。
超短期融资券累计发行2.30万亿元，同比增加109. 57%，发行规模占比较去年略微上升。
建筑财务结构分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，建筑行业作为国民经济的重要支柱产业，其规模不断扩大，市场竞争日益激烈。
为了更好地了解建筑企业的财务状况，本报告对某建筑企业的财务结构进行了全面分析，旨在揭示其财务状况的优劣，为企业的经营管理提供有益的参考。
二、企业概况某建筑企业成立于20xx年，是一家具有国家一级施工资质的大型建筑企业。
主要从事房屋建筑、市政工程、公路工程、水利工程等领域的施工与安装。
企业注册资金xx亿元，员工总数达xx人，年产值达xx亿元。
三、财务结构分析1. 资产结构分析（1）流动资产分析某建筑企业的流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等。
从近年来流动资产占比来看，流动资产占企业总资产的比例较高，表明企业短期偿债能力较强。
具体分析如下：- 货币资金：近年来，企业货币资金占比波动不大，维持在15%左右。
这说明企业现金流状况良好，能够满足日常经营需求。
- 应收账款：应收账款占比逐年上升，从2016年的20%增长至2020年的30%。
这可能与市场竞争加剧、工程结算周期延长有关。
企业应加强应收账款管理，提高资金回笼效率。
- 存货：存货占比相对稳定，在20%左右。
这说明企业原材料储备合理，能够满足施工需求。
（2）非流动资产分析非流动资产主要包括固定资产、无形资产等。
近年来，企业非流动资产占比逐年下降，从2016年的40%降至2020年的30%。
这可能与企业加大设备更新、技术改造投入有关。
具体分析如下：- 固定资产：固定资产占比相对稳定，在25%左右。
这表明企业设备更新、技术改造投入较为合理。
- 无形资产：无形资产占比逐年上升，从2016年的5%增长至2020年的10%。
这说明企业注重知识产权保护，有利于提升企业核心竞争力。
2. 负债结构分析（1）流动负债分析某建筑企业的流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收款项等。
从近年来流动负债占比来看，流动负债占企业总负债的比例较高，表明企业短期偿债压力较大。
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2016年房地产行业债券分析报告
2016年11月
目录
一、房地产行业债券发行新政导向下，房地产信用债发行人分化加剧在即 (5)
1、公司债发行受限对房地产企业影响更为重大 (5)
2、目前各评级利差分化情况尚未体现公司债发行新规的影响 (8)
二、限购限贷政策使房地产行业信用资质整体下行 (9)
1、房地产调控政策对房地产行业需求的影响 (9)
2、房地产调控政策对房地产行业供给的影响 (10)
三、房地产行业信用资质整体下行+房地产行业债券发行人分化加剧双重主题下的排雷 (11)
1、根据行业特点调整的房地产企业信用分析方法 (12)
（1）房地产企业的内外部特点 (12)
①房地产企业的内部特点 (12)
②外部特点 (14)
（2）房地产企业信用分析框架 (14)
①信用资质分析基本点 (14)
②房地产行业信用分析框架 (15)
A.企业基本情况 (16)
B.内部现金流 (16)
C.外部现金流 (17)
2、房地产行业信用债排雷 (17)
四、附录 (20)
1、近期房地产行业外部融资相关政策 (20)
（1）银行对房地产企业融资用途的限制 (20)
（2）证监会对房地产企业募集资金用途的限制性规定 (20)
（3）交易所对房地产行业公司债分类监管的试行政策 (20)
（4）发改委对企业债融资资金用途的限制性规定 (21)
2、房地产行业发行人信用分析框架 (22)
房地产行业债券发行新政导向下，房地产信用债发行人分化加剧在即。
近期，包括证监会、发改委等多家监管机构发布了限制房地产行业融资的新规定：公司债方面，新规要求发行人满足准入条件，并对满足准入但资质不同的发行人实行分类监管；企业债方面，新规严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目。
我们判断企业债发行新政策的影响远小于交易所公司债发行新规。
预计随着各项房地产债发行新政的施行，不同资质发行人发行的房地产债信用利差将逐步加大分化。
目前房地产行业各评级利差的分化情况尚未完全体现这一政策变化，这可能与目前交易所房地产公司债仍处于全面暂停的状态有关，但由于正式函已发出，我们预计房地产公司债发行解禁在即，与之相应地，房地产债发行人之间加大的分化也将逐渐体现在利差当中。
房地产行业信用资质整体下行+房地产债发行人分化加剧双重主题下的排雷。
考虑到近期限购限贷政策对房地产供需的影响，我们判断房地产行业整体信用资质将下滑，加上房地产行业信用债发行新规带来的外部融资方面资质的加剧分化，我们认为，排雷是现阶段房地产行业信用债配置的重点。
为此，我们结合行业特点对部分财务指标进行调整，并新增具有行业特色的非财务指标，提出房地产债发行人信用资质研究的基本方法。
根据我们对房地产债发行人的信用分析，以及房地产信用债发行新规中的具体要求，我们筛选出一些总体信用风险较大、信用利差可能随行业资质下行与分化加剧而上升的发行人及其发行的债券，供投资者参考。