房地产开发企业所得税
房地产企业特定业务的企业所得税填报
房地产企业特定业务的企业所得税填报2019-04-18对一般企业来说，企业所得税的计税依据是以会计利润为基础，进行调增调减，计算出应纳税所得额。
企业预收货款在会计上不确认收入，在企业所得税上也不确认收入。
但对房地产企业则有所区别。
按照会计制度的规定，在房屋未交付之前不确认收入，预收的房款挂在预收账款。
如果不对预收房款进行纳税调整，一是会形成国家税收畸轻畸重，税收收入不能均衡入库。
二是大量资金在预售时收取，待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。
因此，对房地产企业预收房款，先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税，待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算，核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。
本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下：一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。
《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。
企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。
本行填报金额不得小于本年上期申报金额。
”也就是说，房地产预缴企业所得税时，预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。
即使是在当期开发产品完工并已确认收入，实际利润中已包含了预计计税毛利，在预缴企业所得税时，也不得扣除当期预计计税毛利，该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。
另，在月度或季度预缴企业所得税时，缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢？从预缴申报表的填报上看，并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。
房地产企业所得税预征的实例
房地产企业所得税预征的实例在房地产行业中，企业所得税预征是一个重要的税务环节。
为了更好地理解这一概念，让我们通过一些实际的例子来深入探讨。
首先，我们来明确一下什么是房地产企业所得税预征。
简单来说，就是在房地产项目尚未完工、未进行最终结算时，税务机关按照一定的比例预先征收企业所得税。
这一举措旨在确保税收的及时入库，同时也对房地产企业的税务管理提出了要求。
假设某房地产企业正在开发一个大型住宅项目，预计总投资额为 10 亿元。
在项目开发过程中，截至某个纳税申报期，企业已经发生的开发成本为 3 亿元，取得的预售收入为 5 亿元。
根据当地税务政策，房地产企业所得税预征率为 2%。
那么，该企业在这个纳税申报期应预缴的企业所得税计算如下：首先，计算预计毛利额。
预计毛利额＝预售收入 ×预计毛利率。
假设当地规定的预计毛利率为 15%，则预计毛利额＝ 5 亿元 × 15% ＝7500 万元。
然后，计算应纳税所得额。
应纳税所得额＝预计毛利额期间费用税金及附加。
假设期间费用为 1000 万元，税金及附加为 500 万元，则应纳税所得额＝ 7500 万元 1000 万元 500 万元＝ 6000 万元。
最后，计算应预缴的企业所得税。
应预缴企业所得税＝应纳税所得额 ×预征率＝ 6000 万元 × 2% ＝ 120 万元。
再来看另一个例子。
某房地产企业开发的商业综合体项目，已投入2 亿元，预售收入达到 3 亿元。
当地的预计毛利率为 20%，预征率为25%，期间费用 800 万元，税金及附加 300 万元。
预计毛利额＝ 3 亿元 × 20% ＝ 6000 万元应纳税所得额＝ 6000 万元 800 万元 300 万元＝ 4900 万元应预缴企业所得税＝ 4900 万元 × 25% ＝ 1225 万元通过以上两个实例，我们可以看出，房地产企业所得税预征的金额受到多个因素的影响，包括预售收入、预计毛利率、预征率、期间费用和税金及附加等。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号2006-03-06国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： １.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
房地产开发企业所得税的汇算清缴建议
纳税Taxpaying财税探讨房地产开发企业所得税的汇算清缴建议姜静（山东金柱集团有限公司，山东聊城252000）摘要：在日益发展的现代社会中，房地产作为社会基础建设行业，逐渐成为社会资金轮转的中坚力量。
与此同时，在以往房地产企业中的粗放型管理所体现出的弊病也日益明显，人财物配置不合理，社会、环境、经济效益无法同步实现等问题亟待解决。
而房地产开发企业不仅要完善企业内部资金链，以提高企业发展的竞争力、促进资金良性循环，更需要关注国家政策等企业外部发展的必要条件，及时解决房地产开发企业所得税汇算清缴过程中产生的问题。
本文从房地产开发企业所得税清缴有关概述出发，为房地产开发企业提出了一些汇算清缴建议，希望能给房地产开发企业以参考。
关键词：房地产；所得税；汇算清缴一、房地产开发企业所得税的汇算清缴相关概述企业所得税作为国家对企业日常生产经营中所征收的税收之一，在房地产开发企业税务筹划过程中占了很重要的部分。
其清缴模式并非只是在季度或月度收取，而是在企业季度或月度末期先缴纳，在会计年度后集中清缴，这样的模式能够及时改正所得税收取过程中存在的问题，为政府和企业双方权益提供保障。
企业所得税汇算清缴是指纳税人按照国家有关规定自行清算所得税额，这需要企业内部拥有一个完善的纳税筹划机制。
企业所得税汇算清缴的大致流程包括纳税申请、提供证明、审核等三个方面。
首先，企业应充分收集需要征收税务的有关文件，如企业间的合同，原料采购信息等，将这些内容登记在专门的计算机上，并将这些信息按照不同归属分类，等到国家或地区要求的纳税时间时将信息呈递给有关税务机关。
第二，在进行税务核算时，若企业符合国家优惠政策的条件，便可根据申请国家税务机关的证明。
企业人员可以经常关注国家对于税务的相关政策变更，并将企业可以减税的内容做出批注，并提前做好申请准备。
第三，不同的行业、不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。
所得税汇算没有固定的方法，但是具有清算实践中的最优解，企业需要根据自身内部管理条件选择适当的清算方法。
房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例
附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。
项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。
项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
房地产项目成本估价10%税前扣除企业所得税
房地产项目成本估价10%税前扣除企业所得税摘要：1.房地产项目成本估价的重要性2.税前扣除企业所得税的含义和影响3.10% 税前扣除企业所得税对房地产项目的影响4.如何合理利用10% 税前扣除企业所得税政策正文：一、房地产项目成本估价的重要性房地产项目成本估价是指对房地产项目从开始到结束所需的全部费用进行评估和预测的过程，它包括土地成本、建筑成本、营销成本、财务成本等。
准确的成本估价可以帮助企业制定合理的项目计划和预算，降低项目风险，提高项目的经济效益。
二、税前扣除企业所得税的含义和影响企业所得税是企业在盈利后需要缴纳给国家的税收，税前扣除是指企业在计算应纳税所得额时，可以在税前扣除一些特定的费用，以减少应纳税所得额，从而降低企业所得税的负担。
我国税法允许企业对投资项目成本进行税前扣除，这有利于降低企业的税收负担，提高企业的投资积极性。
三、10% 税前扣除企业所得税对房地产项目的影响根据我国税法规定，房地产企业在计算企业所得税时，可以将项目成本的10% 进行税前扣除。
这意味着，如果一个房地产项目的成本是100 万元，那么企业可以在税前扣除10 万元，只需对剩下的90 万元进行税收，这无疑可以显著降低企业的税收负担，提高项目的经济效益。
四、如何合理利用10% 税前扣除企业所得税政策要合理利用10% 税前扣除企业所得税政策，房地产企业需要做好以下几点：1.准确估算项目成本：只有准确估算项目成本，才能确保在税前扣除时，不会出现成本不足的情况。
2.合理分配扣除额度：企业需要根据项目的实际情况，合理分配扣除额度，以最大化税收优惠的效果。
3.及时办理扣除手续：企业需要在项目完成后，及时办理税前扣除手续，以确保税收优惠的及时落实。
浙江省国家税务局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
浙江省绍兴市国家税务局文件绍市国税所〔2004〕360号绍兴市国家税务局转发浙江省地方税务局、浙江省国家税务局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知各县(市)国家税务局、市局直属分局、稽查局:现将《浙江省地方税务局、浙江省国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（浙地税发[2003]132号）转发给你们，并结合我市实际，提出以下补充意见，请一并贯彻执行：一、房地产开发企业取得的开发产品预售收入必须全部通过“预收账款”科目核算，并在每季度按照规定的利润率计算预计利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预售收入包括：预收购房款、定金、押金、非现金资产、各种代收款项以及以其他各种名义和形式收取的全部款项。
二、房地产开发产品销售（预售）收入和视同销售行为收入的确认按照总局、省局《通知》有关规定执行。
预售收入的利润率一律按照15%确定。
如发生销售产品退回，可以凭退款凭据，按照实际退还的金额冲减当期相关收入。
并分别按以下二种情况处理：（一）发生开发产品销售收入退回，冲减当期销售收入。
（二）发生预售收入退回，如属于当季度收入退回的，可冲减当期“预收账款”；属于以前季度收入退回的，应按规定的利润率计算出预计利润冲减当期应纳税所得额。
三、房地产开发成本应按开发项目分别核算，开发成本及相关费用应按项目归集，不得随意调剂。
开发项目按有关部门的立项批准文件和工程承包合同确定。
企业按规定缴纳的与商品房销售（预售）有关的税金及附加等，在销售实现前不得直接在税前扣除。
要求在“待摊费用”科目下单独设置明细科目核算，待销售实现后按对应的销售收入结转。
四、企业在开发产品完工前开具销售发票的，应在当月按规定计算结转销售收入，同时结转相应的销售成本和销售税金及附加等。
销售收入按开具发票金额结转，销售税金及附加按开具发票金额对应应承担的部分计算结转，销售成本根据实际销售面积按预计单位成本计算结转。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知【标 签】房地产开发经营业务房地产开发经营业务,企业所得税征管【颁布单位】国家税务总局【文 号】国税发﹝2009﹞31号【发文日期】2009-03-06【实施时间】2008-01-01【 有效性 】条款失效【税 种】企业所得税注释：部分条款失效。
第二十六条第二款规定废止，参见《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章 总 则 第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
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房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税是指房地产开发企业在经营活动中所获得的
各项收入应缴纳的税款。
随着我国经济的快速发展，房地产业逐渐成
为支撑国民经济的重要支柱行业之一。
因此，了解房地产开发企业所
得税的相关政策与规定对于企业及税务部门都具有重要意义。
一、房地产开发企业所得税的征税依据
房地产开发企业所得税的征税依据主要包括企业经营收入、企业经
营成本以及其他税收优惠政策。
其中，企业经营收入是指房地产开发
企业在销售商品房、房地产租赁以及提供相关服务等过程中所实现的
收入总额。
企业经营成本是指企业为实现经营收入所发生的各项支出，包括土地成本、建筑材料成本、人力资源成本等。
而其他税收优惠政
策则是指国家根据实际情况对房地产开发企业给予的减免或优惠的税
收政策。
二、房地产开发企业所得税的税率和计算方式
房地产开发企业所得税的税率一般由国家税务部门根据国家政策制定，目前我国房地产开发企业所得税税率为25%。
具体计算方式为：
企业应纳税所得额 = 经营收入总额 - 经营成本总额 - 投资收益 - 其他扣
除后的费用 - 附加税额 - 应纳税额中减除非税收入的减免等。
根据计算
结果，企业需要按照相关税法与规定及时缴纳所得税。
三、房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间
房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间一般按照纳税年度进行。
企业需要在纳税年度结束后的3个月内向税务部门申报所得税，同时缴纳相应的税款。
对于特定情况下需要延期申报或缴纳税款的企业，应当按照税务部门的规定进行申请并且履行相关手续。
四、房地产开发企业所得税的减免与优惠政策
为了促进房地产市场的稳定发展，国家对房地产开发企业的所得税征收给予了一定的减免与优惠政策。
这些政策包括但不限于：“两免三减半”政策、房地产企业重大项目所得税优惠政策、开发商租金减免政策等。
具体的减免与优惠政策可根据实际情况向税务部门了解并进行申请。
五、房地产开发企业所得税的合规管理和风险防范
房地产开发企业在申报和缴纳所得税过程中应严格遵守国家法律法规，确保合规经营，并加强内部管理以防范税务风险。
企业应及时了解和掌握国家的相关政策与法规，并按照要求进行申报和缴纳税款，落实纳税义务。
同时，建议企业与专业税务顾问合作，及时处理税务事务，确保企业在发展过程中遵守税法并规避相关税务风险。
六、房地产开发企业所得税的税收政策的改革与展望
房地产开发企业所得税的税收政策随着经济形势的变化和国家政策的调整而不断进行改革。
近年来，随着住房供给侧改革的推进和房地产市场的调控，国家税务部门对于房地产开发企业所得税的管理进一步加强，并加大了税收优惠政策的调整力度。
未来，随着我国经济的
不断发展和税制改革的深入，房地产开发企业所得税的相关政策可望进一步完善和适应市场需要。
总结
房地产开发企业所得税作为房地产行业重要的税种，对于企业和税务部门都具有重要意义。
合理了解和遵守相关税法与规定，加强企业管理和风险防范，将有助于促进房地产市场的健康发展和国家税收的增长。
同时，房地产开发企业所得税的税收政策的改革与完善也将进一步推动我国房地产行业的发展。