第5章--房地产投资分析基础讲课教案

1）房地产开发投资：指投资者从购买土地使用权开 始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程 获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新 的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、 实现开发商收益目标的投资活动。
• 短期投资，形成市场上的增量供给
2）房地产置业投资：购置物业以满足自身生活居 住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可 以获取转售收益的一种投资活动。(长期投资)
US$600 bn MBS
Freddie Mac US$491 bn portfolio US$948 bn MBS
马来西亚
120亿美元
45亿美元
香港
660亿美元
韩国
500亿美元
2）购买房地产开发投资企业的债券、股票 房地产开发公司通过资本市场直接融资,以支持其开 发投资计划; 债权或股票的投资者,也分享了部分房地产投资收益, 成为房地产间接的投资者.
四、房地产投资的风险 • 投资者在选择投资机会的过程中,除了考虑预期收
益外,风险也是影响房地产投资决策的一个重要因 素. • 房地产投资的风险主要体现在： (1)投入资金的安全性、 (2)期望收益的可靠性、 (3)投资项目的变现性、 (4)资产管理的复杂性。
（一）房地产投资的风险 • 系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响，
房地产抵押贷款证券化
住房 产权人
现金 抵押
提供抵 押贷款 的金融
机构
现金 抵押债权
特殊目的 公司
• Fannie Mae •Freddie Mac •Ginnie Mae
现金 公司债券 抵押支持证券
投资者
初级市场
二级市场
6
Freddie Mac住房抵押贷款证券化 流程
Single Family Borrower
3）投资于房地产投资信托基金(REITs) • 房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房
地产资产的公司。
房地产投资信托的特点
• REITs的投资主要集中在购物中心、公寓、医疗中心、 办公大楼、饭店、休闲旅游区或混合型态的商业房地 产。
• REITs的投资者包括小额投资人和机构投资人，例如退 休基金、保险公司、基金会、寿险基金、银行信托部 和共同基金。
独户住宅借 款人
Mortgage
$
抵押
First Lender
银行1
Mortgages
Second Lender
银M行or2tgages
Mortgage
Multifamily Borrower
$ 多户住宅借
款人 抵押
Wall Street
华尔街投 资者
抵押债权
Mortgage-backed Securities
抵押支持证券
抵押债权
Wall Street and International Markets
华尔街和国际 Debt Issuances市场
企业债券
国际房地产金融二级市场的发展
美国
3.8万亿
Fannie Mae
美元
US$705 bn portfolio
US$859 bn MBS
Ginnie Mae
投资者无法控制的风险 • 个别风险：仅对市场内个别项目产生影响，可
以由投资控制的风险
1、系统风险 • 通货膨胀风险（购买力风险）
指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力 降低给投资者带来的风险。
如以固定利率借出一笔资金或以固定租金长期出租一 宗物业或以分期付款方式获取收益.
• 市场供求风险
• REIT的管理阶层都是在房地产业界、企业界有名望的 专业管理人。
• 收益稳定(主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入) • 流动性好
台湾的房地产投Baidu Nhomakorabea信托
三、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
• 相对较高的收益水平
• 能够得到税收方面的好处(置业投资)
税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命 和经济寿命来说要短得多,这就使建筑物每年的折旧 额要比物业年收益能力的实际损失高得多,致使置业 投资者帐面上的净经营收入减少,相应地减少了投资 者的纳税支出.
第5章--房地产投资分析基础
2、房地产投资 指人们在房地产投资活动中，为实现某种预
定的目标而预先垫支的资金。 二、房地产投资的类型
从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接 投资和间接投资。
1、直接投资 指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的
过程，参与有关的经营管理工作，包括从购地开始 的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
• 易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押品,所以投资者可以较 容易获得金融机构的支持.
• 能抵消通货膨胀的影响
从中国住宅市场价格的变化情况来看,在过去 的十几年中,房地产价格的年平均增长幅度大大超 过了同期通货膨胀水平.
• 提高投资者的资信等级
2、房地产投资之弊 • 变现性差 • 投资数额巨大 • 投资回收周期长 • 需要专门的知识和经验
2、间接投资 指将资金投入到与房地产相关的证券市场的
行为。
房地产的间接投资不需要直接参与有关经营管 理工作。
具体投资行为包括：购买房地产投资企业的 债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产 抵押贷款证券等。
1）购买住房抵押贷款证券 抵押贷款证券化，就是把房地产金融机构所持有
的个人住房抵押贷款权益转化为抵押贷款支持证券， 然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就 成为房地产间接投资者。
指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者 带来的风险。
市场供求的变化会导致价格的变化,这种变化进一步导致 房地产投资的实际收益偏离预期收益.
• 周期风险 指房地产业的周期波动（复苏与发展、繁荣、危机与衰
退、萧条）给投资者带来的风险。
当房地产业从繁荣进入危机与衰退阶段,进而进入萧条阶 段,房地产将会出现持续时间较长的价格下降,交易量锐减,给 房地产投资者造成损失. • 变现风险
指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的 风险。
• 利率风险 由于利率的变动给投资者带来的风险。
利率升高对房地产投资产生的影响:一是房地产实际价值的 折减;二是利率升高会加大投资者的债务负担
• 政策性风险 由于国家或地区政府政策的变化而给投资者带来损
失的可能性。 • 政治风险
由于政变、战争、经济制裁、外来侵略等因素带来 损失的可能性。如1992年的海湾战争 • 或然损失风险 指失去控制的人为因素或自然本身发生异常所造成 损失的可能性。