房地产经济学全部内容

第一章经济学是研究资源配置的学问,创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手"原理。

实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论"或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实）的解释或预测.规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。

从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准,对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。

实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。

规范经济学离不开实证经济学的支持。

理论是对现实的一种抽象,是我们“透视”事实的桥梁。

理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系.从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。

经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。

经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示,也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。

经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法:静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。

房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2。

数量的有限性及供给的稀缺性 3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制,这是典型的西方经济学中的市场定义；(3）市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4）市场是资源配置的一种手段,与“计划”手段相对应。

狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和.房地产市场的特点:1.区域性 2。

竞争的不充分性 3。

供给调节的滞后性 4.交易的复杂性 5.与金融的关联度高 6。

政府的干预性强房地产市场的分类：l）按市场运行层次划分：可以分为房地产一、二、三级市场2）按市场交易客体划分：可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。

3）按物业类型划分:可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等4）按覆盖（影响）范围划分:可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场。

房地产市场的市场细分:1.物业类型细分（住宅,工业，商业) 2.按住宅属性细分（新房，旧房） 3.按区域细分第三章房地产的潜在需求是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。

即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求.房地产的有效需求（现实需求），从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。

从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求房地产需求的特点：（1)多样性（2）区域性（3）层次性：基本需求、标准需求、舒适需求；有效需求及潜在需求.（4）双重性：既可以作为消费品（居住）也可以作为投资品（租赁或买卖）。

(5）可替代性:主要从三个方面理解：首先一定区域内的房地产有一定替代性，其次租赁与买卖可替代,第三从投资需求看，如果房地产投资收益下降，投资者可转向股票、债券、期货等其他投资工具。

房地产需求的影响因素:1）人口(人口数量、家庭数量、生活方式、离婚率），正相关2）收入（国内生产总值，国民收入，可支配收入）,正相关 3)消费者偏好（恩格尔系数）4)房地产价格 5）消费者对未来的预期6）社会经济发展水平和城市化水平 7）政策因素房地产供给的特点：1）缺乏弹性：刚性。

2）层次性：现实供给层次（房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产)，储备供给层次(房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市）,潜在供给层次(已经开工和正在建造,以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品,还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品)。

3）滞后性:生产周期长住宅供给的影响因素：1）生产要素价格（土地价格,建材价格，人工费）2）开发商的未来预期3）政策因素（资金供应量，利率,税收政策）住宅市场的四象限模型的关键在于将住宅市场分为物业市场（存量市场）和资本市场(新建住房市场），再用两个象限把这两个子市场联系起来。

四象限模型的外生变量有:经济增长，长期利率,信贷，开发成本第四章1、租金有地租（土地要素的报酬，指土地在生产利用中产生的经济报酬）、契约租金、经济租金(使用供给固定的生产要素所支付的报酬)2、资本化率实质上是一种投资收益率。

它是投资者所投资的不同类型物业的基准收益率或最低期望收益率。

一旦预期的收益率低于最低期望收益率，该投资行为就不会发生。

3、报酬率是关于资本回报的回报率，通常以年复利百分百来表示，是一种特殊类型的贴现率.4、资本化率与报酬率的区别有：(1)资本化率是在直接资本化法中采用，是将房地产未来预期收益转化为价值的比率；而报酬率是在报酬资本化法中采用,是通过折现的方式转化二者所得到的比率（2）资本化率是房地产某种年收益与其价格的比率,并不代表获利能力,而报酬率是用来除一连串的未来各期现金流量,以求得未来各期报酬率（3）报酬率与净年值变化以及活的净年值期限的长短并无直接关系，相反资本化率是有直接关系的。

5、资本化率的确定：市场提取法，累加法，复合投资收益率法，投资收益率排序插入法6、住宅价格的影响因素复杂，一种分类是一般因素,区域因素，个别因素等三个层次。

7、供给与需求共同决定了经济物品的价格(市场均衡价格)，价格是指导资源配置的信号。

8、区位因素是影响住宅租金和价格最重要的因素.9、租金和价格是通过资本化率联系起来的第五章1、工业房地产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。

（标准厂房,一般适用于轻工业产品的生产，电子装配、成衣加工等，通用厂房一般都是标准厂房；非标准厂房根据特定的生产需要设计建造的，专用厂房一般都是非标准厂房,冶金、化工、纺织、采掘、军事工业等）2、商业房地产是指用于零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产。

（百货商场，写字楼,超市,商业街和购物中心，各类专业市场，餐饮娱乐类商业房地产）3、工商业房地产的空置率一般比较大而且波动性强，租金和价格的调整不能完全消化工商业房地产的全部供应量。

第六章1、房地产开发是指房地产建造与经营管理的过程。

在房地产开发中,房地产开发商的主要目标是追求利润最大化;而政府的目标则是既要促进城市空间开发、带动城市经济增长,又要在不损害环境的条件下,提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。

2,、房地产开发的程序一般可以归纳为投资想法形成、投资机会选择、投资决策分析、合同谈判、签署合同、施工建设、物业销售和试营业、资产管理等八个阶段。

3、房地产开发的物业类型：(1）按照产品经营方式，分为出租型与销售型房地产（2)按照交易价格的高低，高价、中价与低价房地产（3）按照供应体系,商品房、经济适用房和廉租房(4）按照具体用途，住宅、商业、工业与特殊房地产.4、房地产开发模式：房地产开发包括初次开发与再开发两种模式。

如果开发前场地处于空置状况（一般为城市边界处的农用地）,则为初次开发。

如果是需要拆除已有建筑物，产生新用途的空置场地,然后进行开发，则称为再开发模式。

5、产品入市时间选择：期房入市（未完成时预售），现房入市(竣工完成）第七章经济增长与房地产市场1、经济增长(Economic Growth）是指一国潜在的GDP或国民产出的增加。

也就是说，当一国生产可能性边界（PPF）向外移动时，就实现了经济增长。

2、国内生产总值（GDP)是指一国在一定时期内所生产的最终物品和劳务的市场价值,是衡量一国经济活动的重要指标。

3、人均国内生产总值(人均GDP）是指在相同计算期内一国GDP与国内总人口之比。

4、经济增长的源泉生产函数（Production Function)是经济学家用来描述用于生产的投入量和产出量之间关系的函数式.假设Y代表总产出,K代表投入资本，L代表劳动力，N代表自然资源。

我们可以写出以下总生产函数：Y=AF(K，L，N)5、房地产供给推动经济增长房地产业对经济的促进作用可分为三个部分:首先是房地产建设活动本身（包括房地产建筑安装工程、房地产开发与流通服务等)拉动经济增长;其次是房地产建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求,从而带动这些为房地产业提供中间投入的产业部门的发展；最后是房地产建成使用过程中,房地产使用者消费支出(指购买家具、家用电器，进行装修、物业管理、使用抵押贷款等）的增加，带动需求,引起经济的扩张。

6、拉动效率：指GDP增量对该变量增量的弹性系数与该变量在GDP 中所占份额的比值第八章房地产金融与资本市场7、房地产金融的特点（1）资金来源的短期性和资金运用的长期性；(2)资金来源的固定性和资金运用的特定性；(3）房地产金融有很强的政策性,风险和收益受宏观经济环境影响.8、房地产融资方式（1)按房地产金融的内容划分为房产融资和土地融资；一般根据土地用途不同，把土地融资分成农地融资和市地融资两类。

(2)按房地产金融是否经过房地产金融机构划分为直接融资和间接融资（3)按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分为主权性融资和债务性融资。

9、房地产金融市场的主体是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构组织。

包括：政府、银行与非银行的金融机构、房地产开发经营企业、居民个人。

房地产金融市场的客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等融资工具。

10、房地产资金的传统融资：世界各国的住房金融制度基本上可以分为三类抵押式、互助储蓄式和强制储蓄式。

三类住房金融制度对应的融资方式分别是资本市场融资、合同储蓄融资和强制储蓄融资.11、金融市场包括货币市场(短期借贷）资本市场两部分（长期借贷）.12、“住房抵押贷款证券化"（REMS）是一种债权证券化形式，是资产证券化的一种，它是指金融机构（主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者的融资过程。