四种房地产信托融资模式解析
房地产投资信托基金的分类
房地产投资信托基金的分类房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，它允许投资者通过购买股票的方式投资于房地产市场。
REITs通常由一家公司管理，该公司拥有和经营不动产，如商业物业、住宅物业、医疗保健设施和酒店等。
REITs的收益主要来自于租金、房地产销售和资本增值。
根据不同的投资策略和资产类型，REITs可以分为以下几类：1.股票型REITs股票型REITs是最常见的REITs类型，它们投资于商业物业、住宅物业和其他房地产项目。
这些REITs通常通过租金和房地产销售获得收益，并将其分配给股东。
股票型REITs的股票可以在证券交易所上市交易。
2.抵押贷款型REITs抵押贷款型REITs投资于房地产抵押贷款，它们通过向借款人提供贷款来获得收益。
这些REITs通常通过收取利息和抵押贷款的抵押品来获得收益，并将其分配给股东。
抵押贷款型REITs的股票也可以在证券交易所上市交易。
3.混合型REITs混合型REITs是同时投资于股票型和抵押贷款型REITs的REITs。
这些REITs通常通过租金、房地产销售、抵押贷款和资本增值来获得收益，并将其分配给股东。
混合型REITs的股票也可以在证券交易所上市交易。
4.专业型REITs专业型REITs投资于特定类型的房地产，如医疗保健设施、酒店、仓储设施和工业物业等。
这些REITs通常通过租金和房地产销售获得收益，并将其分配给股东。
专业型REITs的股票也可以在证券交易所上市交易。
REITs是一种投资房地产市场的有效方式，它们提供了多种投资策略和资产类型，以满足不同投资者的需求。
投资者应该根据自己的投资目标和风险承受能力选择适合自己的REITs。
地产信托：房地产信托的四种模式
地产信托：房地产信托的四种模式
陈强
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2005(000)011
【摘要】各家信托公司均有自己的特定偏好，这些偏好大致可以分为四种典型模式。
【总页数】2页(P54-55)
【作者】陈强
【作者单位】中融国际信托有限公司专业人士
【正文语种】中文
【中图分类】F832.49
【相关文献】
1.基于房地产信托投资基金的公租房融资模式及发展措施 [J], 陈栗艳
2.探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式 [J], 师瑞斌
3.区块链背景下房地产信托基金(REITs)的运营模式研究 [J], 张信航;干加沙付;周赫;马玉兰;张峰源
4.探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式 [J], 师瑞斌
5.探究房地产信托投资基金(REITs)运营模式 [J], 王巧
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房地产投资的股权融资模式
上市融资的挑战在于需要符合相关法律法规和监管要求，同时需要面对市场竞争和 股东压力。
REITs（房地产投资信托基金）
REITs是一种集合投资工具，通过集合投资者的资 金购买、经营和管理房地产。
REITs的优势在于可以提供相对较高的收益，同时 分散投资风险。
政策对房地产股权融资的影响
政策对房地产股权融资的影响至关重 要。政府对房地产市场的调控政策将 直接影响房地产企业的融资环境和融 资条件。例如，政府对房地产市场的 限购、限贷政策将影响购房者和投资 者的需求，进而影响房地产企业的销 售和融资。
VS
此外，政府对REITs和私募股权房地 产基金的相关政策也将影响这些金融 工具的发展和投资者的选择。因此， 投资者需要密切关注政策动向，以便 更好地把握市场机会和风险控制。
控制权分散风险
总结词
控制权分散风险是指股权融资可能导致企业原有股东的控制权分散，进而影响企业的决策效率和经营 稳定性。
详细描述
股权融资通常需要引入新的投资者，这会导致企业原有股东的持股比例下降，控制权分散。如果控制 权过度分散，可能会引发企业内部利益冲突和管理效率下降，对企业的长期发展造成不利影响。
国际证券市场
了解国际证券市场的股权融资法规和 监管体系，如美国的证券法、英国的 金融服务监管局等，有助于完善我国 股权融资的法规体系。
国际经验
借鉴国际股权融资的成功经验，如信 息披露制度、投资者保护机制等，有 助于提高我国股权融资市场的透明度 和公平性。
05 未来房地产股权 融资的发展趋势
REITs市场的进一步发展
房地产投资的股权融资模式
房地产企业融资模式研究
构退居次席 。其次 ，在西方大多数发达 国家 ，债权融资一
般是股权 融资 ３～ １ ，其 占各种 融资方 式筹资总额的 Ｏ倍 比重一般 在 ２ ％ ～ ３％。例如 ．美国在 １９ 年 企业债 ５ ０ ９ ９ 券发行额 达到 ２０ 亿 美元 ，是股票发行额 的 ５８ 。据 ５０ ．倍 统计 ，２０ ００年美国共有 １９ 家上市公司发行公 司债券融 ２ ５ 资 ，而通过发行股票融资的上市公司仅有 １９ 。 家 ９ 战略方针 ， 国将加快转变经济发展方式和调整经济结构 ， 我 银行业开始在信贷规模适 当减少 的前提下 ．加快 调整信贷 结构 。 （ ）我国证 券结构的不合理 ．制约房地产企业 上市 二 的可能性 首先 ，股权融资 门槛相对较高 。目前 ，我 国股市结构 单一 ．除了主板市场以外 ．二板市场不齐全 。股票市场不 （ ）房地产产业基金增强了开发商实力 二 美 国的房地产开发商对银行信贷的依赖程度很低 ，一
现加快 重化工业 发展和将 房地产业作 为经济支柱 产业 的 明显势头 ，这使得银行贷款在行业结构上偏 向重化工业 房地产等领域 。进入 十二五 时期 ，按照 国务院确定 的
手续复杂 ，成本较高 ．对企业资质的要求严格 ，多数房地 产企业无法接受 ，也很难通过增发 、配股等股票流通方式
以及 发行可转债方式在证券市场募集资金 。
一
笔公司债 的发行都须经 国家发改委严格审批 。因此 ，只
有极 少数承担 国家重 点建 设项 目的大型 国有企业 才能发
行债券融资。在下一步可 以考虑选取几个大城市进行公司 债试点 ．以机构投资者为发行对象 ．在取得经验的基础上 放松对商业银行购买公司债 的限制 。 第二 ，健全信 用评级制度 。独立、严格 客观 的信 用 评 级制度 可 以最大 限度地保 障债券市 场参 与者各 方 的利
浅谈我国房地产企业中的信托融资
三 、 ＥＴ 在 我 国的 发 展 机 遇 Ｒ Ｉｓ 首先 ， 目前我 国正处 于“ 十二五规 划 ” 时期 ， 十 二五规划 ” “ 中
关 于推 进城 镇化建设 的部分明确指 出“ 要把 符合 落户条件 的农业
转 移人 口逐步转为城镇居民作为推进城镇 化 的重要 任务 ” “ ， 加大 保 障性 安居工程建设 力度”等 。在城镇化进程 中首先要解 决的 问 题 便 是 居 民 住 房 问 题 ， 为 房 地 产 业 的发 展 提 供 了一 个 好 的 时 机 。 这 土 地和资金是 房地产开发 的两大命脉 ， 资金是 土地之外 的影响房 地 产 开 发 的 最重 要 的 因 素 。 因 此 ， 地 产 市 场 的发 展 为 Ｒ Ｉｓ 房 ＥＴ 成 长 提供保 障。 其 次 ， ＥＴ 具 有 收 益 回 报 稳 定 、 通 性 好 、 现 能 力 强 等 优 Ｒ Ｉｓ 流 变 点， 吸引 了一些有 规模 庞大 的投 资需 求 的机构 投资 者 ， 如保 险公 司、 社保 基金 、 企业年金 、 银行基 金和养老基金等。 再次 ， 民收入水平 提高 ，０ ９年城镇 居 民人均 收入 水平 达 居 ２０ 到 １ １４６ ， 村 居 民 人 均 收 入 达 到 ５ １ ． ， 别 比 １９ ７７ ． 农 ５ ５ ３１ 分 ７ ９９年增 加 了 １３ １３ 。居 民收入水 平提 高必 然 引致投 资 的需要 ， ９ ％、３ ％ 由于 多数人缺乏专业 的投 资理财 知识 ， Ｒ Ｉｓ 而 ＥＴ 提供 的专业 化投资 管 理服务 以及高度透 明的管理 、 严格的监管 ， 极大满足 了公众对投 资
我国房地产企业夹层融资及案例
我国房地产企业融资创新—— 夹层融资一、关于夹层融资（一）夹层融资的概念夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。
之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。
这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。
夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。
夹层融资模式大致分成四种。
第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。
第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。
第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。
第四种模式是多层创新。
（二）夹层融资的风险和回报夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。
夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。
它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。
一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。
（三）夹层融资的形式夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。
在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。
这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。
房地产项目融资法律风险
房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。
一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。
通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。
根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。
该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。
而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。
我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。
在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。
从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。
这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。
另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。
2、资本市场股权融资——发行股票及债券。
主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。
房地产项目融资方式探究
１ 我 国房 地产 企 业 项 目融 资特 点 及 现 状
１１ 房地产余、项 Ｍ融资的特点 ． ｆ １１１ 开发资金需求量大 ． ．． 对外 援性融 资依赖性 高 房地产属 资本密 集 行、 仅仅依 靠企、 ‘ 自 资金不 ｒ能完成项 日开发 ． 叮 因而开发商 必 须 通 过符 种 于 段进 行 外 源 性 融 资 １ｊ 土地和房屋抵押是融资条件 伴随着国家土地政 策的改革 ． ．． ２ 各 单位对土地的获得越 来越难 ： 于房价不 断上涨 ． 因而土地和房屋抵 抑 成 为 受 金融 机 构 欢迎 的 融 资 条 件 １１ 资金 风 险大 卜前 我 同 金 融保 障体 系 尚 不 发 达 ． 地 产 项 ｆ往 ．． ３ 、 Ｉ 房 ＿ ＝ ｊ 往涉 及 额 资小 ． 房 地 产 开 发 企 、 面 临较 大 资金 风 愉 ， 使得 Ｉ Ｉ 我 同房 地 产企 、 项 ｝融 资 的 现 状 ． ２ Ｉ １ ＝ Ｉ １ ． 房地产企业融 资渠道单 Ｋ期以来 ． ．１ ２ 我围房地产介业 的融资 Ｉ以银行 贷款为主要 渠道 ．其平均资产负债 牢已高达 ７ ％ ２ １ Ｉ ’ ９ ００ ｛， Ｆ 膀地产￣ ｌ通过公 开市场融资的收获儿乎 为零 国内银行贷款、 Ｔ， ｋ 、 自 筹 资金、 定金及预付款分 删 资金总 的 １． ３ ． ８ ％、 ３ ４ Ｏ ％和 ４ ． ３ ％。而 １ 实上． 我闻房地产氽， Ｏ ｌ ７ ％的 自筹 资金和 ３％ 的“ ｋ ０ 定金和预付款 ” 来自银行贷款． ．相比之 一 ． ｝ 用外房地产 ＞ ３资金来源 巾 ４ ％左右 ’ ． Ｉ９ ｉ ｄ ０ 是房地产基金 ， 还有 ４ ％ 是私募集资金 ． ０ 剩余 ２％－ 是银行贷款 。 ０ － Ｊ ＇ Ｉ ． … ｍ我 嗣 房 地 产， 融 资 开 发 存 在 阴 大 问 题 ： 是 房地 产 开发 资 ．２ ２ Ｉ ｋ 一 会过 多地依赖银行贷 款 ： 二是土地储符制度 不完善 ． 土地储备贷款隐 性风险大 ： 置是企、 Ｉ ｋ自身环境条件阻碍融 资 ： 四是金融机构经 营行 为 不够理性 、 学 、 范 ． 科 规 １ ． 虽 然我 同 翻 的融 资 模 式 及 渠 道 有 待 完 善 和 发 展 ． 其融 资规 ．３ ２ 但 模略有同升 ． 房地产开发投资 嗣定 资产 比重逐年增加 ． 房地产市场 的宏 观 凋控 已经 取 得 了一 定 的效
房地产开发企业融资模式综述
房地产开发企业融资模式综述【摘要】房地产业作为一个资金密集型行业，资金问题历来是房地产企业最关注的问题。
对开发商来说，通过什么渠道，以什么方式融资是非常重要的。
本文结合现行的经济政策和经济环境，对地产开发企业的融资模式进行了探讨。
【关键词】房地产开发企业；房地产融资；现状中国的房地产业发展最主要的融资方式还集中于银行贷款，但受国家有关房地产业发展的管理与控制政策的出台等因素的影响，银行融资已经变得十分困难，因此给房地产业发展带来极大的困扰，也在一定程度上促进了房地产业融资的多元化发展趋势的出现。
自2006 年以来，国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家颁布了一系列提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款的宏观调控政策。
2010 年“国十条”中更明确提出以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使深圳乃至全国的房地产开发企业的融资难度日趋加剧。
作者认为，在适应当前宏观调控的背景下，房地产企业如何有效地利用各种融资方式融通资金，具有理论和现实意义，值得深入探讨。
1、房地产开发企业融资体系现状及存在的问题1.1 房地产开发融资体系的现状2011年，在宏观调控政策和银根持续紧缩影响下，国内房地产开发企业获得金融贷款难度不断加大，融资难题越发严峻。
深圳虽地处沿海地区，贸易量、人口数量等比较大，房地产开发企业却也难逃融资难题，表1描述的为2009～2011年城市房地产开发资金来源情况。
根据表1中数据清晰地看到，虽然房地产开发资金到位总额每年都在上涨，但其中的结构却发生了很大的变化。
在银根持续紧缩的影响下，2011年房地产开发资金中，国内贷款数额不增反降；与此同时，为了保证资金的供应和房地产开发的顺利进行，自筹资金及其他资金的比例逐年上升，且上升幅度较大。
此外，房地产开发企业融资模式缺乏多元化的特点在表中也显露无疑。
房地产作为一个资金密集型行业，也是国民经济发展的重点行业，本应得到国家及政府的大力扶持，但近两年来，在国家宏观调控的政策影响下，国内银行贷款等资金供应量不断紧缩。
土地一级开发的四大外部融资方式解析
土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。
一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。
内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。
一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。
根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。
土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。
但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。
二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
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四种房地产信托融资模式解析
其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型
信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资
者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开
发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；
信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最
后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。
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2、优势和劣势（图二）
优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集
资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同
时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投
资公司持有的股权。如图三所示。
2、优势和劣势（图四）
优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司
达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理
回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资
者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式
1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托
给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持
有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，
如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益
权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。如图五所示。
2、优势和劣势（图六）
优势：（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；（2）在条件成熟的情
况下，能够过度到标准的REITs产品。
劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。
混合型信托融资模式（夹层融资型）
1、操作流程
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的
基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和
组合满足开发商对项目资金的需求。如图七所示。
2、优势和劣势（图八）
优势：（1）信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结
构；（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都
设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，
同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。
结语
继2003年房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象后，今年以来，房地产信托
发行逐渐回暖。
根据中国信托协会数据，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益
信托产品，其中，信托资金投向最大的行业为房地产行业，募集总金额为76.18亿，
较1月份翻番。单只产品募集规模最大的也为房地产类，平均募集金额2.46亿元，
较1月份增长31%。
然而，对于市场上层出不穷的房产信托而言，隐藏在暗处的风险依然存在。在
产品涌现，热潮再来时，我们只有清晰它是如何运作的，知晓个中优劣，方能善假
于房地产信托。