房地产开发企业土地增值税会计处理

房地产开发企业土地增值税会计处理

房地产开发企业土地增值税的会计处理

1、纳税义务人

凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产），并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

2、纳税范围。包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。

3、税率。

房地产开发企业的土地增值税实行四级超率累进税率：房地产增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；房地产增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；房地产增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；房地产增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。

4、土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，依照四级超率累进税率计算税额。公式为：

应纳税额＝增值额×适用税率－速算扣除法

增值额＝转让房地产取得的收入－法定扣除项目金额

[例]某房地产开发公司有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元，开发住宅的实际成本是1800万元，缴纳的营业税及附加为160万元。

1.计算土地增值税：

增值额＝转让收入－扣除项目金额＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％

增值率为73.47％，适用税率为40％，速算扣除率为5％。

应纳税额＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）

2.会计分录如下：

计提时：

借：经营税金及附加4780000

贷：应交税金——应交土地增值税4780000

实际缴纳时：

借：应交税金——应交土地增值税4780000

贷：银行存款4780000

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