中山路商圈在地铁经济下的聚合与创变

2015/7/26
在国内，上海、南京等地主要依托地铁站口，利用地铁带来的人 流量，形成特色鲜明的地铁站口经济商圈。上海徐家汇站口主要是集 购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐 饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态，充分展现城市商业地形 象；南京新街口则依托特色街区，通过地铁站口与特色街区相连接， 以地铁带来的巨大人流量推动街区经济发展，从而带动地铁周边商业 发展；香港则实行土地开发和地铁商业综合开发的商业发展模式，其 地铁高效率的轨道交通服务，使地铁站上建物业吸引更多乘客，另有 其他收入来源包括商场租金、广告和物业管理等。
1.无锡居民消费行为特点
（1）食品消费质量提高。随着人民生活水平的不断提高，居民的 消费支出日趋多样化，食品消费支出的比重呈下降的态势，食品消费 的结构也发生了显著的变化，吃好、吃精、注重营养、追求方便的趋 向更加明显。在量上满足的同时，对质的追求已达到了一个较高的层 次，方便、营养、健康的绿色食品倍受广大居民家庭的青睐。 （2）衣着消费明显上升。居民穿着的观念发生明显的变化，不再 单纯关注服饰价格的高低，而更加注重实用、品牌、时尚和个性，更 加讲究着装整体搭配效果，着装与各类场合的结合，一季多衣、内衣 外穿等现象十分普遍，服装的高档化、时装化、品牌化、个性化、多 元化成为服装消费的一种潮流，也形成了一种文化。职业装、休闲装、 运动装则是很多家庭的常备。
地铁经济下中山路商圈 的聚合与创变
2015/7/26
一、地铁经济
1.地地铁建设发展，使其产生更大的经 济效益和社会效益。按照功能需求，可以将地铁经济分为内部经济、 外部经济和衍生经济。 地铁的内部经济，即由地铁建设投资的投入、产出而产生的经济 效益。该经济效益直接反映在地铁各相关部门，如地铁运营后，可通 过地铁票务、地铁广告及商铺租金收入来获得营业收入。地铁的外部 经济，即地铁对外部相关部门和区域产生的影响，以及由此在该部门 和区域产生的经济效益。该经济效益不一定在地铁部门反映出来，如 地铁周边楼市旺销、房地产升值。地铁的衍生经济，指地铁的外部经 济内部化，即采用某种方式与外部的相关部门、区域合作，将外部经 济的经济效益体现在地铁部门，使之成为地铁部门的衍生产品，从而 带来宏观的经济效应。
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2.国内外地铁经济的发展状况
巴黎地铁之发达堪称世界之最,它不仅有运输功能,还被形容为一 个“地下超市”。据资料显示,巴黎的地铁站中设有“商业点”(利用 人工销售的商店)800家,包括百货店、饮食店、音像中心、书店、服 装店、鞋帽店、香水店、花店、礼品店、照相馆以及免费报纸供应处, 一些名牌商品专卖店也位列其中。除此之外,地铁内还有数以千计的 各类自动售货机。“巴黎独立运输公司”还专门成立一家名为“地铁 营销”的公司,对这些地铁商业点进行统一管理,成果便是这些商业店 曾创下一年净赚1300万欧元(约1.2亿元人民币)的盈利。 日本是将地铁与商圈完美结合的典范，在地铁周边的商业规划中， 甚至要点明“站前店”和“站后店”。日本人将地铁商业带比作“躺 下”的Shopping Mall。如果是普通百货商店，其中每一店面对消费 者的影响力辐射范围，是以店门为圆心，半径20-60 米的圆。而地铁 作为躺下的百货商店，具有更大的人流与空间，对消费者的影响力辐 射范围将被放大约十倍，也就是以地铁站入口为圆心，半径200-600 米是黄金地段，600-2000米是白银地段；同时，多条地铁交汇的枢纽 站、换乘站则更成为日本聚拢人气的繁荣商圈，也成为商家必争之地。 东京中央地区的新宿车站，其地下商业规模与地上几乎一样。
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第四,拉动诸多行业的发展。地铁是投资巨大、持续时间较长的 浩大工程，期间会带动相关产业的发展，产生“乘数效应”。地铁建 设需要大量的配套服务。发达城市的经验，地铁产业营造的别样文化 形态为广告、文化经营以及媒体等行业开辟了广阔的天地。同时，地 铁的开发建设是劳动密集型,需要各种人才,因此提供了大量的就业机 会。
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2.中山路商圈在无锡中的地位
作为无锡发展最早、最核心、最成熟的商圈，中山路商圈业已成 为无锡最具代表性的商业，其稳固的“霸主”地位至今不可撼动。中 山路商圈位于无锡市中心，北至北大街，南至南禅寺，东至解放东路， 西至解放西路的一整个区域，以中山路为纵轴、人民路为横轴，是无 锡的经济、文化和生活中心。目前，中山路沿线聚集了老牌商业大东 方百货、八佰伴、三阳百盛等百货商场，新生代商业远东百货、保利 广场，此外还有崇安寺、南禅寺、大成巷等体验式步行街。中山路商 圈的商业相对集中，高中低档满足不同人群需求，吸引了众多市民， 市中心商圈的核心地位在无锡人的心中已经根深蒂固。
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（3）对管理的要求 “疏散人群”和“滞留人群”是地铁商业的两个矛盾点,也令投身 于地铁经济中的人困惑许久。地铁商业的开发具有很强的专业性,商业 定位非常重要，根据站位及其所处区域商业环境的不同,体现出个性化 的特征。通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的,如果能够通过特色 塑造,延长乘客逗留时间,将可能增大消费的有效性。
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二、地铁对无锡经济的拉动
无锡地铁1号线，始于惠山新城堰桥，一路横跨锡北运河、沪宁高 速和中心城区，止于太湖新城雪浪站。设车站 24 座，总投资 174.8 亿元，将于2014年6月运行。地铁的建设和运行,给无锡市市经济带来 巨大的影响,其辐射效应远远超过了地铁本身所具有的价值，表现在： 第一,地铁交通可以加大交通运量，催化商业繁荣。地铁运行带来 的人流,地铁四通八达的车站以及周边不断积聚的人口,能使一些商区 借助地铁之优势给自身发展注入活力。 第二,房地产业与地铁互动发展。交通优势为房地产业带来巨大的 发展机会，地铁线延伸之处能够提升沿线和两端的物业价值,密切市 中心、郊区以及新区的联系。如08年房价一度跌至低谷的惠山新城， 如今新推房源的均价大多都超过了5000 元/平方米，部分高端住宅在 价格和成交量上都佳绩频传，而在以别墅闻名的奥林匹克花园，目前 的价格高达220万/套。这和“地铁”未规划之前100多万左右的价格 相去甚远。 第三，对人们的消费模式产生影响。地铁凭借快速的周转效率， 将带动大量周边客流进出，使市中心的商业网点不再以本区域居民为 主。由于地铁运行不受日夜更替、天气变化的影响，地铁商场可以抢 抓夜间商机，全天开放，与大型百货商场形成“错位经营”。
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3.地铁给中山路商圈带来的创变
（1）人流 地铁延伸到哪里，生活的空间就能到哪里。地铁线路所经过的地 区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，它将给中山路 商圈带来巨大的客流量。由于地铁的开通，扩大了市民消费心理半径， 地铁站点形成漏斗效应，人们的消费习惯也将随之改变，地铁将把无 锡人从地上消费带到地下消费，把分散在全市的消费集中到地铁沿线。 地铁线网中各条线路的交会处( 尤其是换乘站) 则是人流、商流最集中 的地区，由于人口流量加大，消费能力也大幅提高。通常来讲地铁客 流大多以快速通过为目的,如果能够通过特色塑造,延长乘客逗留时间, 将可能增大消费的有效性。
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三、地铁经济下中山路商圈的聚合与创变
地铁1号线路连接中心城和南北部的城市重要地区，贯穿城市最重 要的交通和商业发展轴，串联了北部惠山区行政中心、无锡火车站、 三阳广场核心商业区及南部太湖新城无锡市新行政中心。不仅承担南 北方向的大量交通需求，缓解现状交通问题，支援重要城市功能建设， 并能促进无锡重要发展目标“南拓”的实现。
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（2）地铁对商业的影响 现代化的地铁交通缩短了城市中心区与外围地区的通勤时间，给 沿线地区带来了良好的通达性。因此地铁将逐步改变居民的出行方式 和消费习惯，进而影响商业空间的格局，促使现有商业布局重新整合， 使得地铁沿线的商业更具竞争力。凭借地铁巨大的辐射效应，站点附 近的原有商业中心将得到深度开发，实现城市中心区商业的功能完善 和整体升级，使中山路商圈成为更加强大的商圈。 地铁会使城市商业结构向立体化发展。在大型轨道交通枢纽下面， 会产生大的商业网点，对顾客的吸引力不亚于矗立在地面的百货大楼。 地铁便捷带动了人流的快速流动,人流更容易向商业氛围浓厚的区 域集中;而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力,地 铁的开通会吸引外围市民进入中山路消费，也有可能因沿线的综合体 崛起而分散客流，这就需要中山路商圈合理规划和经营，保持商业氛 围来吸引客流。
地铁热已经引发了地铁沿线尤其是地铁站各出入口附近土地的升 值，政府部门应该在科学规划的基础上，对相应的招商工作进行严格 的审查，坚决杜绝借机炒作的现象，保证地铁沿线经济带随着地铁的 建设而逐渐形成，从而实现‘地铁经济’战略的顺利发展。 借助地铁开通，中山路将与几个站点以及周边附着的商业体形成 一个密集的商圈。未来，解放环路商圈可以中山路为纵轴、人民路为 横轴，再整合70万平方米商贸商务资源，向空中向地下求发展，进一 步强化空间集聚度，打造全市乃至全省首屈一指的“黄金十字商圈”、 “立体商圈”。同时，要大力实施引进国际名品倍增计划，将解放环 路商圈建成国内、国际商业巨头和一线品牌集聚区，可适时重启论证 一度搁浅的“步行街”方案
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（3）出行方式多样化。几年来无锡加快了城市改造的步伐，城市 规模进一步扩大，道路宽阔平坦，人们的出行方式有了更多的选择。 公共交通四通八达，公交车价廉，出租车快捷，电动车灵活，私家车 更是大部分家庭的选择，随着地铁的开通，会吸引分流更多的行人。 （4）各类消费品市场巨大。在满足了日常生活消费之后，消费人 群不只把目光聚焦于超市里形形色色的产品，购物广场和各类专卖店 吸引着越来越多的顾客，更多的高档品牌和奢侈产品如雨后春笋般到 来。几年来无锡教育文化娱乐服务消费一直稳步增长，其绝对额已是 八大类消费性支出的第二位。
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四、对策建议
一切地铁商业机会也存在“边际效用递减”的现象，如何把握地铁 驶来的难得机遇，是业界应该充分考虑的问题。 （1）提高地铁周边经济开发项目的科学性、合理性、可行性，必须进 行深入、系统的研究和理论论证。 （2）根据区位特点的不同,地铁商业的形式和定位也会有所不同。一 般而言,站厅内的商品和服务选择性较弱,而通道商业则需要适度增加 选择性,地铁上盖物业还需要考虑到关联性和复合性。北京物美和香港 太古城就是两个形成鲜明对比的例子。 （3）地铁经营资源的开发要以地铁建设管理单位为地铁资源开发的市 场主体，综合开发,协调发展,实现地铁资源的“乘数效应” （4）以合理组织客流，改善城市交通，完善城市功能为出发点，追求 社会效益和经济效益的最大化，形成地铁交通和地铁商业资源开发的 良性循环