深圳澳城花园一期开盘分析简报

深圳·第一现场

2007年8月26日澳城花园一期

深圳2008年第17个案

第 一 现 场

――――澳城花园一期（南山）1项目综述

1.1项目位置

详细地址：南山蛇口后海滨路(金色海琴苑旁)。

1.2总体经济技术指标

开发商：澳达实业发展（深圳）有限公司、深圳市蛇口海湾实业股份有限公司

代理商：世联地产

总占地面积: 40557.1平方米

总建筑面积: 86520平方米

总户数:387

停车位:500

1.3项目总体分析

项目效果图

1.4产品分布

户型 面积区间 套数 比例 复式 236-460㎡ 11 3％ 4*2*2 134-192㎡ 221 57％ 3*2*2 100-138㎡ 155 40％ 1.5本次选房推出产品分析

备注：该项目为一期，推出单位有三种户型，分别为复式、四房、三房。

主要热销户型展示：

3房2厅2卫（建筑面积约100平方米/套内面积约83平方米）；

户型特点：

1、户型方正，紧凑布局，实用率高；

2、错层附送超大露台，每房皆带大凸窗；

3、主卧套房设计。

4房2厅2卫（建筑面积约141平方米/套内面积约114平方米）： 户型特点：

1、户型方正，尺度舒适，实用率高；

2、主卧套房设计，私密性高；

3、宽厅带大露台设计，每房皆带大凸窗；

4、错层附送入户花园和大露台。

2、选房当日情况分析

2.1开盘选房活动流程

澳城的批准预售许可证于8月20日获批，在规定时间10天内，最终于8月26日上午9:00正式开始叫号选房。当日客户到场准时并签到，10：00左右第二等候区基本座满，但仍有不少新到客户陆续前来，签到区人员的工作一直持续至开盘结束。

停车区：

¾由于开盘活动在现场举行，车辆停放均散落在外场，奔驰、宝马、奥迪等中高档车型比较集中，其中也不乏MINI Cooper、甲壳虫等时下极具风尚的享受型产品，而少数“大奔”则低调地停放在较隐蔽处，颇显中国人“财不外露”的财富态度，直至11；30车辆停放数量在150辆左右，多数以20-60万元的中高档价位的车为主。

户外停车场

签到区：

¾排队签到形式：现场采用划分组数签到，设有3个签到区，客户被划分为1-80组，其中签到区_1主要由银行及工作人员对客户进行身份验证，以及以后新到客户的身份认证（即客户身份证原件及10万元以上的存款证明）签到区_2的通道均设有隔离带。

¾

签到区_1 签到区_2

等候区：

¾现场公示：由于开盘前一周已通知大部分准客户到销售现场算价，所以在价格公式栏周围没有看到许多客户算价，在价格栏前的主要是业内人士及新到客户陆续签到。

¾流程提要：一级等候区设有约100个软席，座位上配有澳城户型、购房及发售等流程说明，同时提供怡宝矿泉水及早点类餐饮。

二级等候区（选房等候区）：

¾客户鉴别方式：以身份证、《分组确认单》和胸贴（蓝贴代表选房号，红贴代表家属，贴点均绘有项目LOGO）进行核实，然后进入二级等候区，组内客户进入选房区不分先后次序。

¾客户情况：9：00开始抽号，首次抽到1-3组客户，主持人与准客户交叉轮流进行抽号；

10：40以后，一次性抽5组客户，序号为23号时，由于每组批数未达10批标准，导致抽号速度加快；11：00的时候，主持人一次性抽10组客户，序号到42组外场客户均基本入场参与选房，预计实际入场客户批数为100-150批。

¾流程提要：工作人员安排合理（约5人），并核实客户身份严格，避免未抽到号的客户混进二级等候区。

¾另外，无论一级还是二级等候区所提供的遮阳蓬及座椅等均为米色系，质感较好，舒适度较强，由于当天上午气温适宜，天公作美，未出现暴雨干扰，降温设备相应减少，但还是配备了少数室内能制冷的风扇，现场客户对外界气候的反应均表现较安逸。现场节目安排走传统路线，风格突出的小提琴演奏手贯穿全场，无形中提高了整台节目的品质。¾由于等候区与选房区之间的通道无任何遮挡，设于室外，仅提供20个座位作为缓冲，当后期以10批叫号速度参与选房的客户急性而来，容易出现堵塞。

10：50叫号公示情况 11：10叫号公示情况

选房销控区：

¾选房接待形式：配备适量的销售人员，客户进入选房区域后由销售人员进行一对一服务，帮助客户尽快选择房号，并让客户在选房确认单上签字。

¾销控方式：现场共设有三块销控板，其中价格公示板单列，房源销控板复制后分两块公示，有别于传统的模式，分析可能的目的为，价格公示板前分流了部分犹豫不前，无法立即下定的准客户，使得成交客户可以不受干扰选房下定，同时，最后同步进行的两组房源销控公示，让选房者有足够空间考虑所选房号。

¾销控情况：整个销控过程展示出，B、C、D栋平均消化较快，受户型影响不大，但楼层集中在中高区，表明有明显人为销控嫌疑，整体公示约有110套的销控数量。

价格公示板 12：00销控板

签约区：

¾流程提要：由于开盘现场面积开阔，该分被分隔成两部分，设有50-60个座位的签约等候区与正式签约区通过护栏隔离，缓解了签约中无法避免的时间上滞后，同时，现场签约人员配备充足，整体看起来井然有序，未出现常见的拥堵现象。

签约区 签约等候区

外场包装：由于分隔区间紧凑合理，现场只需少量导示牌，便能清晰了解选房流程，礼品发放区，为众多养眼的果篮，可见这于这类中高端客户，代理方更注重形式上的需要。

2.2销控分析

2.2.1选房当日优惠

开盘当天，一次性付款97，按揭99折。

2.2.2销售情况

现场客户表现出较大耐心，同时，被叫到号的客户欣喜也是当天一道风景，截至当天12：00，销控板销控接近三成。