农村空置房调查报告

近年来，随着国民经济社会发展及生产力布局的改变，农村空闲农房问题愈发凸显；盘活利用农村空闲农房已成为当前农村工作的一项重要任务。今年中央“一号文件”明确提出“探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地”的战略构想。为进一步盘活利用肥西县农村空闲农房，不断增加农民财产性收入，全面建设“美丽乡村”，积极探索“乡村旅游结合盘活存量”发展模式；肥西县委、县政府委托专业机构对全县空闲农房进行了专题调研，为下一步工作提供详实可靠的参考依据。

一、农村空置房现状 在全面建设小康社会的今天，农村住房条件得到了很大的改观，房屋已不再是影响农民生活的主要问题；同时，随着社会的快速发展及各种原因产生了大量空闲农房。接下来，根据我们的调查数据，从农房的空置总量、空置结构等方面来分析肥西县农村空置房现状。 （一）空置房总量 空置规模大，空置率高。本次调查共走访了13个重点村庄，涉及房屋3256间，其中空置房1312间，空置率达%；部分村庄空置率达到100%，已成为名副其实空心村。

房屋空置率低于30%的村庄：红堰村、孙集社区、新农村，总房间数为2180间，空置房为234间。 房屋空置率为50%~80%的村庄：高庄、应家庄、张老圩、防虎社区、周桥新村，总房间数为526间，空置房为348间。 房屋空置率高于80%（不含80%）的村庄：车岗村、河湾村、周屯寺、双龙社区、张新圩，总房间数为550间，空置房为513间。 我们调查发现，空置房间数与农户住房套数及房间数量成正比，随着农村住房套数及房间数（含外置房）的增加，农村住房空置率还将继续增长。 （二）空置房构成 空置房多为砖木结构。在我们调查中809间空置房为砖木结构，占总空置房的%；多为一层白墙灰瓦建筑形式，年限较久，多建于90年代以前，完整度较差，部分破损严重。砖混结构的空置房多建于90年代以后，保存较好，主要为二层及以上房屋，白瓷砖贴墙，大瓦屋顶；砖混结构的空置房共有503间，占总空置房的%。

空置房与集镇距离及交通便捷程度呈V型关系。调查显示，距离集镇5公里以下（不含5公里）、交通便捷的368间房屋中，有空置房318间，空置率为%；距离集镇5~8公里、交通条件一般的1680间房屋中，有空置房184间，空置率为%；距离集镇8公里以上（不含8公里）、交通条件较差的1208间房屋中，有空置房810间，空置率为%。 空置房主多为富裕者。在我们的调查中，家庭经济最差的有3户，其中有1户有空置房，占%；较差的有40户，9户有空置房，占%；显示家庭经济一般的有338户，151户有空置房，占%；而在107户较富家庭中，有空置房的有74户，达到%。由此可见，家庭经济越富裕，农村空置房比率就越高。

二、空置房形成的主要原因 （一）人口大量外出 随着我国经济建设的快速发展，尤其是代表现代文明的城市日趋繁荣，吸引着大量农村人口向城市集聚。入城人口主要分为三类：进城居住，务工或做生意，求学或为了子女能获得更好的教育而入城。不论形式，随着大量农村人口向城市转移，很多原有住房被空置，农村空置房数量大大增加。在我们的调查中，有高达近一半家庭的农村空置房是由于人口外出而造成的，这说明农村人口外出是造成住房空置的最主要原因。 （二）农村建房盲目性 在农村，部分先富起来的家庭，手头拥有较可观的现金，这些现金的一部分或很大一部分投资在建房上。调查中我们发现，目前农村“户户攀比”建屋扩宅现象很严重，看见人家都建了新房，就一定要建新房，举债建房更是在所不惜，很多家庭常常拥有几处住宅，这就造成部分家庭房屋拥有量超过了当地政府所限定的数量和大小，也超过了对住房的实际需求，形成空置房。调查显示，有14%的空置房是由于新房多余所致，这从一定程度上反映当前农村住房投资的盲目性，过度性。 （三）思想文化因素 一是许多地方因为文化落后，小农意识严重，很多农民认为农村土地虽归集体所有，但宅基地是村民个人财产，一旦占有就成为个人所有，所以很多农民为达到个体利益的最大化，想方设法多占集体地，多占宅基地。二是落叶归根思想严重。受落叶归根思想的影响，许多农民常年在外，但仍然在农村留有房子以备养老。三是大多数村民认为结婚就要建新房。在农村盛行这样一种风气，谈婚论嫁，男方一定要有房，否则女方就很可能看不上，也会受到他人的谈论。从而很多适龄青年在原来房子尚可居住的情况下，不得不新建住房或购置新房，在一定程度上也造成了空置房的增加。 （四）相关制度不合理 主要表现在以下几个方面：(1)农村宅基地无偿取得、无偿使用制度导致宅基地多占，进而引起房屋空置。在监管不到位的情况下，多占宅基地的行为必然发生。多占的宅基地再用来扩建房屋，造成房屋过剩，住房空置。(2)房屋流转不畅。目前为止，农村宅基地的流转体制尚未建立，农村宅基地和农民住宅难以确权发证，宅基地和农民住宅作为物权不能充分实现，制约了空置房屋的市场化。 三、空置房带来的主要问题 通过调查分析及查阅相关资料后，能够总结出农村住房空置会造成浪费土地、浪费财富、妨碍城市化进程、妨碍村庄的治理和发展、引发宅基地纠纷等主要问题。 （一）浪费土地 农村住房大量空置最直接影响就是土地浪费。农村住房大量空置，使得房屋所占土地不能收回集体，也无法进行它用，极大地浪费了土地资源。另外，由于空置房占用了土地，大量建新房者缺少宅基地从而只能向村边缘去寻找，这样就又侵占了大量的耕地，造成土地整体利用率的低下。 （二）浪费财富 农村住房空置也间接的浪费了大量财富。一是空置房大多是以旧房形式存在，由于自然或人为等原因会对房子造成一定程度上的损坏，需要耗费人力和财力来维修这些空置房，造成财富损失。二是随着经济的不断发展，房地产市场也处在不断变化的状态，无法将这些空置房价值兑现，其结果就是面临贬值，在很大程度上造成了财富的浪费。三是住房对农民来说是一个较大的经济支出，很多是一辈子都在为做新房攒钱，住房是不动产，花费了大量金钱，空置房得不到价值体现，其包含的财富也就被浪费。 （三）妨碍城市化进程 随着城市化进程的不断加快，中国的城乡建设用地也在不断增长，除了城市建设的基本需要，在保持18亿亩耕地红线的前提下，是农村住房的大量空置，激化了用地矛盾，限制了城市化进程的速度。 农村空置房是农民的财产，而且是一笔不小的固定财产。很多农民欲进城买房定居，而农村的住房又无法顺利变现，处理掉还要花费资金，从而增加了农民的进城成本。由于农村住房处理困难，很多农民在没有足够财力的情况下，降低了进城预期，阻碍农民市民化的进程。 （四）阻碍村庄的治理与发展 目前很多空置房破旧杂乱，无人居住而又不拆除，严重影响村容村貌。有的虽不破败，但无人居住，庭前院后荒草从生，门庭冷落，不甚美观。大量空置房囤积在村中央，不仅不利于村里统一管理，也不利村民之间的交流。这对于农村的统一治理和新农村的规划建设带来了诸多困难，从而严重阻碍农村的经济、文化等各方面整体发展。 （五)引发宅基地纠纷 空置房的存在因其宅基地问题容易引发村民之间的纠纷。 在大多数农民心目中，宅基地属于私有财产。个别农户违规占有多处宅基，使一些确实需要建新房的农户的宅基地迟迟无法落实；造成邻里关系不和睦和干群关系紧张。

四、对策及建议 （一）创新机制，加强引导 积极探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。允许多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。鼓励通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲、旅游、养老等产业和农村三产融合发展。加大政策引导和支持力度，努力调动各方参与的积极性。鼓励广大农民、村集体组织、城市市民、企业以租赁、合作等多种方式利用空置房进行创业创意、乡村旅游、休闲养老等。 （二）科学规划，合法流转 制订科学的村庄建设规划。强化规划引导调控作用，通过规划引导农村住房科学选址，引导建房合理布局，引导村庄集中建设，引导农民群众向中心村、大村庄集中，以集约、节约利用土地，统筹村庄基础设施建设，优化土地资源要素配置。 创新流转制度。房屋流转主要包括两个方面：一是置换农村宅基地，宅基地的置换是指在县级以上政府的统一安排下,进城工作和生活的农民把自己的宅基地及房屋交给政府处理,换取城市户籍,并按一定比例得到一套居住面积大体上相当的城镇公寓住房。二是整合房屋土地资源，通过房屋流转和各村各部门之间的协调，将空置房屋改成敬老院、村级办公室或村级活动中心等；同时可引导并促进有技术的农民实现规模化、标准化种养殖。 （三）拆除空置房，提升土地利用率 要减少农村空置房，使农村土地资源能够更好的合理被利用，就需要拆除部分空置房。 拆除空置房要根据村情和农户实际情况，灵活地采取空置房拆除、置换和补偿政策。（1）规定拆建户新建占地面积多于该户旧宅拆除面积的部分，建房户按规定价格向村集体支付使用费；（2）拆建户限额内新建占地面积少于该户旧宅拆除面积部分，村集体向建房户按地价、房屋评估价之和进行补偿，再奖励50%收回；（3）推行有偿选位方法，根据农村宅基地的位置优劣，确定每个地段的有偿使用标准，按照“先拆先选”的原则，由农户自行选择，收入资金用于村庄基础设施建设。通过这些措施，在空置房拆除基础上给与农民一定的补偿，而促进农民空置房拆除积极性，以减少农村空置房数量。 同时对部分空置房进行土地复垦，最大可能选择危旧房和房前屋后空闲地较多且较集中成片的地带，以降低复垦成本，利于整体开发规划。在宅基地土地整理复垦过程中，政策设计应注重让村集体和村民得到实惠，切实保护好农民的合法权益及其宅基地部分增值收益。 （四）盘活空置房，建设美丽乡村 结合新农村建设，对空置房进行重新设计翻新，合理利用，大力兴办农村公共文化事业，建立老年活动中心、养老中心、村图书室等，为农民提升农村精神文化水平提供配套设施，从而活跃农村群众文化生活。 引导农民转变思想观念，成为会经营的新型农民，将农村空置房屋修葺租赁，用于发展乡村旅游、文化创意、城市居民租赁、企业生产加工等，在取得经济效益的同时推动农村第三产业发展。 盘活空置房的主要模式有：（1）农户自营模式，由政府统一规划、管理、对外营销，农户自营短租、家庭旅馆、农家乐等形式，满足有需求的城市居民、游客前来入住、休闲。（2）集体经营模式，由村委