投资评估第四章
证券投资分析第四章
证券投资分析
• 第四章 公司分析
第二节 上市公司财务分析
—、公司的主要财务报表 2、损益表
• 损益表是一个动态报告，主要反映公司在一定时期内收 • 它直接列出公司收入和取得这些收入所消耗的成本及费用
证券投资分析
• 第四章 公司分析
• 财务报表分析的目的是为有关各方提供可以用来作出决
• 财务报表分析的一般目的可以概括为：
评价过去的经营业绩
衡量现在的财务状况
预测未来的发展趋势
证券投资分析
• 第四章 公司分析
第二节 上市公司财务分析
•
二、财务报表分析的目的与方法
– 主要目的与功能
• 使用财务报表的主体有三类：
一是公司的经营管理人员
证券投资分析
• 第四章 公司分析
第一节 公司基本素质分析 六．公司经营能力分析
（二）公司经理层的素质 • 应该具有的素质：
从事管理工作的愿望 专业技术能力 良好的道德品质修养 人际关系协调能力
证券投资分析
• 第四章 公司分析
第一节 公司基本素质分析 六．公司经营能力分析
（二）公司经理层的素质 • 公司从业人员的素质和创新能力： 知识创新 技术创新 管理创新 市场创新
证券投资分析
• 第四章 公司分析 第一节 公司基本素质分析 • 七、公司成长性分析
（二）公司规模变动特征及扩张潜力分析 • 公司规模变动特征和扩张潜力一般与其所处的行业发展 公司规模的扩张是供给推动还是由市场需求拉动。 600550
证券投资分析
• 第四章 公司分析 第一节 公司基本素质分析 • 七、公司成长性分析
二是公司的现有投资者及潜在投资者
资产评估学第四章
第四章机器设备评估★★★★【学习资料，收藏必备】一、填空题1.根据我国的《资产评估准则——机器设备》第二条对机器设备的定义，机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的，（1）特定的主体拥有可控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。
该准则对机器设备的定义包括（2）自然属性和（3）资产属性两个方面。
2.直接法是根据（4）市场交易数据直接确定设备本体重置成本的方法。
3.进口设备运杂费的计算公式为：（5）进口设备国内运杂费=进口设备到岸价*进口设备国内运杂费率。
4.一般较大型的设备安装以专门的安装工程方式进行，若工期较长或设备安装后至投入使用的时间较长，设备安装费还应考虑和计算（6）资金成本。
5.使用年限法是从使用寿命角度来估算贬值，也称为（7）寿命比率法。
6.可修复性损耗和不可修复性损耗之间根本的不同点是可修复的实体性损耗不仅在技术上具有修复的可能性，而且（8）经济上划算，不可修复的实体性损耗则无法以（9经济上划算）的办法修复。
7.直接匹配法的使用前提是评估对象与所选择的参照物（10）基本相同。
二、单项选择题1.机器设备按其工程技术特点分类，不包括（C ）A.专用设备B.通用设备C.生产性设备D.非标准设备2.重置成本法主要适用于评估（ D ）。
A.可连续计量预期收益的设备B.可正常变现的设备C.可获得非正常变现价格的设备D.续用、但无法预测未来收益的设备3.机器设备重置成本中的直接费用包括（D ）。
A.各种管理费用B.总体设计费用C.人员培训费用D.安装调试费用4.设备成新率是指（C ）。
A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设备重置成本的比率5.按成本法评估设备的重置成本，当被估对象已不再生产时，评估应采用（ C ）。
A.替代型设备的价格B.按被估设备的账面价值C.采用现行市价法评估D.参照替代设备价格采用类比法估测6运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了（ D）因素。
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习(第四章 资产评估基本事项)
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第四章资产评估基本事项评估委托人单项选择题下列关于资产评估及其委托人的说法中，不正确的是（）。
A.资产评估是一项委托/受托的民事事项B.委托人只能是法人C.委托合同的委托方是评估委托人，受托方是评估机构D.委托人可以是一个，也可以是多个正确答案：B答案解析：资产评估的委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人，也可以是自然人。
单项选择题下列选项中，不属于各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业应当对相关资产进行评估的经济行为的是（）。
A.整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司B.合并、分立、破产、解散C.以货币资产对外投资D.产权转让正确答案：C答案解析：选项C应该改为“以非货币资产对外投资”，不是以“货币”资产对外投资。
单项选择题在涉及证券服务的资产评估业务中，为（）所提供的资产评估业务是此类业务中影响最大的业务领域。
A.非上市公司的市场价值B.非上市公司的债务价值C.国有资产管理公司D.拟上市和已上市公司正确答案：D答案解析：证券服务的资产评估业务包括：①为证券发行、上市、挂牌、交易的主体及其控制的主体，并购标的等制作、出具资产评估报告；②为证券公司及其资产管理产品制作、出具资产评估报告；③财政部、证监会规定的其他业务。
为拟上市和已上市公司所提供的资产评估是其中影响最大的业务领域。
单项选择题根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调的是（）。
A.评估机构B.委托人C.资产评估专业人员D.受托人正确答案：B答案解析：委托人应当根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调。
多项选择题下列关于企业国有资产评估管理工作中委托人的说法中，正确的有（）。
A.经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托B.经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，按照产权关系，由企业的出资人委托C.企业接受非国有资产等涉及非国有资产评估的，一般由接受非国有资产的企业委托D.经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业的出资人委托E.经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，由企业委托正确答案：ABC国务院国有资产监督管理委员会在《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号）中，对第12号令第八条的规定进行了细化：“经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托；经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，按照产权关系，由企业的出资人委托。
投资项目评估1-4章
《投资项目评估》是一门应用性很强的学 科。通过这一课程的学习，希望同学们 能够掌握建设项目评价的基本理论与方 法，并且能够应用项目评价理论与方法 进行项目论证与分析。具体要求：能够 编制项目建议书、项目可行性研究报告； 进行项目财务预测；编制项目财务报表； 进行项目财务分析及财务效果评价；进 行项目的经济评价；进行项目不确定性 分析及风险评价等。
项目评价的特点
定量分析与定性分析相结合 宏观分析与微观分析相结合 价值量分析与实物量分析相结合 全过程分析与阶段性分析相结合 动态分析与静态分析相结合
第二章
可行性研究
可行性研究概念及作用 项目周期 可行性研究内容 项目评估概述
第一节 第二节 第三节 第四节
第一节
项目总论 市场需求预测和拟建项目规模 资源、原材料、燃料、动力供应及公用设施情况 建厂条件及厂址方案 项目工程技术方案 环境保护与劳动安全 生产组织、劳动定员和人员培训 项目实施计划和建设进度 投资估算和资金筹措 项目财务和经济评价 评价结论：存在问题及建议
市场预测和项目规模
可行性研究的发展及流派
ຫໍສະໝຸດ 个人决策——财务分析——财务分析与 国民经济分析并重 L — M流派 UNIDO流派
投资项目可行性研究的发展
较早的可行性研究工作是在20世纪30年 代，美国开发田纳西河流域进行的，到 现在，大致经历了三个发展阶段： 第一阶段：从20世纪初到50年代前期。 在这一阶段，项目的可行性研究主要采 用财务分析方法，即从企业角度出发， 通过对项目的收入与支出的比较来判断 项目的优劣。
证券投资学第四章-估值
实际年利率
FV $50(1 EAR)3 $70.93 (1 EAR)3 $70.93 $50
EAR $70.93 1 3 1 .1236 $50
❖ 因此，按12.36% 的利率每年复利一次的投资与 按12%的利率半年复利一次的投资是等效的。
Chengyi College
24 (110%)384 1883659249 42420000美元
❖ 每平米均价为3 252 735 709美元！
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9
复利计息期数
❖ 如果在T年中每年对一项年收益率为r的投资项 目复利 m 次，则在T期末的终值将为：
FV
C0
1
r m
mT
复利计息期数
❖ 假定你将50元投资三年，每半年复利一次，年 利率为 12%，则3年后你的投资将增长为：
V
C r
1
(1
1 r
)T
F (1 r)T
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34
例子
❖ 某公司2013年2月1日发行面额为1000元的债券 ，其票面利率为8%，每年2月1日计算并支付一 次利息，并于5年后的1月31日到期。同等风险 投资的必要报酬率为10%，则债券的价值为多少 ？如果该债券当前的价格是950元，是否值得投 资？
FV C0 1 rT
❖ 终值是利率的增函数；随投资期限的增加，每年 的单利是不变的，但每年的复利却越来越多；当 期限很长时，小的利率差异会引起很大的终值变 化。
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终值
❖ 假定某股票目前发放的股利为每股 1.10元, 并 预计在未来5年中将以每年40%的水平增长，5 年后的股利额能有多高？
资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
(第4版)第四章 投资方案评价和比选指标2
B C
－200 －350
100 160
100 160
100 160
解决这类问题的方法主要有三种：
1、互斥方案组合法
2、整数规划法
3、净现值指数法
1、互斥方案组合法 （1）独立项目的互斥组合 当A,B,C为独立项目时，可构成8 种互斥组合，投资限额600万元，则只 能在方案1、2、3、4、7中选择一个。 在 MARR=15%时 ， 方 案 7的 净 现 值最大，即B+C为最好。
但要注意，不能直接用IRR来比较，认为IRRmax为 最优方案，能保证PWmax。该结论不一定正确。 上例中，可计算得到3个方案的内部收益率： IRRA1=25% （ A1的内部收益率最大，但 IRRA3=19.9% 在MARR=15%时，它的净 IRRA2=21.9% 现值不是最大 ）
如果MARR＝20％，则
末 2 0 200 100 160 300 360 260 460 3 0
PW
(15%)
0
200 -43.35 100 160 300 360 260 460
28.32 15.31 － － 43.63 －
（2）互斥项目的互斥组合 如果项目A,B,C为互斥项目，则可构成 4种互斥组合。
互斥方 案组合
NPV ( P2 P ) ( A2 A1 ) ( P / A, MARR, N ) 1 若 若 NPV 0 NPV 0 选投资大的方案 选投资小的方案
3、增量分析法（寿命相同） 指标：
（3）增量投资内部收益率
若IRR MARR 则投资大的方案为优 若IRR MARR 则投资小的方案为优
PW (15%) A2 A1 5000 1100 ( P / A,15%,10) 520.68 0 IRRA2 A1 17.7% 15%
资产评估第四章习题及管案
同步练习一、单项选项题1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是 ;A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%;该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近万元.A．400B．392D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化,建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化;这是建筑物评估原则中的 ;A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为,但受评估人员的知识经验约束较大,主观因素对价格影响较大,这种评估方法是 ;A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看,尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况,属于的一种;A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是,建筑物 ;A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素,它们均属于 ;A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素8．计算建筑期利息的工期应按计算;A．合同工期 B.额定工期C．协商工期D．实际工期9．收益还原法适用于地产;A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是 ;A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性11．基准地价系数修正法所要修正的因素是 ;A．地理位置和交通条件B．出让年限、个别因素和市场转让条件C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机12．假设开发法属于一种 ;A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法13．某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价最有可能为 ;A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元14．国家规定的土地使用权出让年限,工业用地使用权最高出让年限为 ;A．70年B．40年C．60年D．50年二、多项选择题 1．建筑物不同于一般的商品,具有其特殊的属性,主要表现在 ;A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性2．对房屋建筑物进行评估时,其一般程序包括 ;A．明确评估目的B．准备资料和有关文件C．资产评估明细表的准备D．评定测算E．确定评估结果,撰写评估说明或评估报告3．房地产评估遵循的原则有 ;A．最有效使用原则B．合法原则C．替代原则D．供求原则E．贡献原则4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区;一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的 ;A．要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于5个B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C．交易时间与评估基准日尽可能接近D．交易应具有透明性、公平性和有效性E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致5．运用市场法进行建筑物评估时,其一般程序包括有 ;A．资料的收集B．选择作比较的交易实例C．交易行为的补正及交易日期的修正D．区域因素和个别因素的修正E．运用市场法公式计算评估价6．测算建筑物重置成本有许多方法,在具体评估过程中,经常采用的有 ;A．工料测量法B．分部分项法C．规模经济效益指数法D．系数调整法E．单位比较法7．采用市场法进行土地使用权的评估时,选取的供比较参用的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有 ;A．与待估土地交易类型应柑同B．与待估土地用途应相同C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正8．假设开发法中的投资利润是以为基础的;A．专业费用B．投资利息C．卖楼价D．地价E．建筑费用9．市场法经过各种因素修正后,得到多个比较参照价格修正值,在此基础上一般可采用下述方法中的等方法求出待估土地价格;A．算术平均法B．指数平滑法C．加权平均法D．期望值法E．标准对照法10．评估建筑物需要考虑的因素包括 ;A．产权B．用途C．建筑结构D．建成时间E．装修质量和水平三、判断并说明理由题正确的在题后括号内划"√"错误的划"X",并说明理由1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行; 2．土地价格实际上是由生产成本所决定的; 3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值,有必要建筑物与其所占用的土地分开,针对其价值影响特性进行分别评估; 4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果; 5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候,最好选用资产评估几种基本方法中的市场法; 6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法; 7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种,即成本法、市场法和残余估价法,是不可以采用收益法的; 8．一般来说,要进行时间和土地条件修正后,才能按替代原则,采用市场法确定待估地块价格; 9．土地价格一旦形成,便不会再有所变动,而成为某个固定价值;四、问答题 1．运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正 2．运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素五、计算题 1．某企业和外商合资,利用其现有场地作投资;场地共1 500平方米,土地最高出让年限为60年,合资35年,取还原利率为10％;经调查得知,该地政府规定基准地价为1 000元／平方米,并分析确定该场地个别因素修正系数为120％,市场转让因素修正系数为110％,试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格; 2．某宗土地是已开发完成的临街地,面积9 200平方米,现对开发后的价格进行评估;经调查分析得到ABCDE五个交易案例,并得到以下资料：根据以上资料评估该宗土地的价格;最后运用算术平均法3．评估对象为一空地,面积1000平方米,用于办公楼;适用于假设开发法评估地价;最佳开发设计总面积4500平方米,预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米,预计总建筑费用300万元,专业费为建筑费的5%,利息率为10%,利润率为20%,税费按楼价的3%计算;建筑费第一年投入50%,第二、三年分别为25%;求地价;4．某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为元/平方米,土地开发费为：50元/平方米,税费为元/平方米,投资的资金月利率为%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%;试评估该宗地的价格;5．一住宅楼,建筑面积为5000平方米;预计建设期为1年,建筑费为3000元／平米,专业费为建筑费的10％,地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入;预计售价：9000元／平米,销售管理费为楼价的％,销售税费为楼价的%,当地银行贷款利率6％,开发商要求的投资利润率为10％;求：地价;6．一居住用平房占用宅基地100平方米,月租金950元,另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元／平方米,土地还原利利率为8％,建筑物还原利率为10％;该房寿命为25年;其他费用的计提方法如下：房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%计算；修理费按年租金的5%计算；年保险费位60元; 试用建筑物残余估价法估算房屋价格; 7.待估对象的基本情况是：写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积2000平方米,月租金60000元,设定建筑物还原利率为10%,尚可使用年限为50年,土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元;试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格;资产评估第四章习题答案一、单选1．C 2．B 3．B 4．C 5．D 6．C 7．A 8．B 9．B 10．C 11．B 12．D 13．C 14．D二、多选1．ABC 2．ABCDE 3．ABCDE 4．BCDE 5．ABCDE 6．ABDE 7．ABCDE 8．ADE 9．ACD 10．ABCDE三、判断1．对 2．错 3．对 4．对 5．对 6．对 7．错 8．对 9．错四、问答题略五、计算题1．先求修正后的地价 A=2269╳100/100╳97/100╳100/100╳100/102=2158同理 B=2501C=2358D=2119E=2476采用算术平均法得出：该宗土地评估值=2158+2501+2358+2119+2476/5=元2．先求土地转让年限修正系数：a1=1+10%60-35╳〖1+10%35—1〗/〖1+10%60—1〗=P=A╳a1╳a2╳a3=1500╳1000╳╳120%╳110%=1916640 3.预计楼价=4500╳2700/1+103=9128295总建筑费=3000000╳50%╳1+10-0;5+3000000╳25%╳1+10%-1;5+3000000╳25%╳1+10%-2;5=2671271元地价=楼价—建筑费×1+i十r+p+ir+ip—税费÷1+r+p=9128295—2671271×1+10％+20％十5％+5％×10％+5％×20％—9128 295×3％÷1+10％+20％=4006278元4.1土地的取得费用=元/平方米2土地开发费为：50元/平方米3税费为元/平方米4投资利息=+50+×%×24÷2=元/平方米5资金利润=+50+×10%=元/平方米6土地成本=+50+++=元/平方米7土地所有权收益=×15%=元/平方米8土地价格=+×5.楼价＝5000×9000＝4500万元元建筑费＝3000×5000＝1500万元×10％＝150万元销售管理费＝4500万×％＝万税费＝4500万×％＝万利润＝地价＋建筑费＋专业费×利润率＝地价＋1650万×10％=地价+165万利息＝地价＋1650万×6％=地价+99万地价＝4500－1650－－－×地价－165－×地价－99万地价＝2181万÷＝万6．解：1年房租收入=950×`12=11400元2房租损失准备费=1/2×950=475元房产税=11400×10%=1140元土地使用税=100×2=200元管理费=11400×4%=456元修理费=11400×4%=570元保险费=260元年总费用=475+1140+200+456+570+200=3102元3年纯收益=11400-3101=8299元4已知地价=500×100=50000元归属于土地的收益=50000×8%=4000元归属于建筑物的收益=8299-4000=4299元5建筑物折旧率=1/25×100%=4%建筑物价格=4299÷10%+4%=30707元7．解1总收入=60000×12=720000元2总费用=180000元3总收益=720000-180000=540000元4房屋纯收益=1500000×10%+2%=180000元 2%为房屋年折旧率5土地纯收益=540000－180000=360000元650年土地使用权价格=360000×P/A,8%,50=元。
国家发展改革委投资咨询评估工作指引 全文
国家发展改革委投资咨询评估工作指引全文《国家发展改革委投资咨询评估工作指引》全文如下：第一章总则第一条为规范国家发展改革委（以下简称“发改委”）投资咨询评估工作，提高工作质量和效益，保障国家投资的科学性、规范性和透明度，制定本指引。
第二条本指引适用于发改委从事投资咨询评估工作的范围，包括公共投资项目、国有企业重大投资项目等。
第三条投资咨询评估工作应当以科学、客观、公正的原则为基础，全面评估项目的经济、社会、环境等方面的影响，提出具有可行性和可操作性的意见和建议。
第四条发改委应当建立健全投资咨询评估的管理制度，明确工作流程、责任分工和绩效考核机制。
第二章投资咨询评估的基本内容第五条投资咨询评估应当包括以下基本内容：（一）项目前期研究和可行性研究；（二）项目运营模式和盈利能力分析；（三）投资风险评估；（四）项目社会影响评估；（五）项目环境影响评估；（六）项目可行性测算和财务评估；（七）项目实施方案评估；（八）其他与项目投资相关的评估内容。
第三章投资咨询评估的组织实施第六条发改委应当按照工作需要设立投资咨询评估组织机构或者设立专门机构负责投资咨询评估工作。
第七条发改委可以依托专业机构进行投资咨询评估工作，也可以委托外部专业机构进行评估。
第八条发改委应当建立定期和不定期的投资咨询评估工作的督导检查机制，对评估报告的质量进行评估，发现问题及时进行整改。
第九条投资咨询评估工作应当按照程序化、标准化、科学化的原则进行，确保评估结论的真实性和可靠性。
第四章投资咨询评估的报告编制和使用第十条投资咨询评估工作应当编制评估报告，并向有关单位和部门进行报送。
第十一条评估报告应当准确、完整地反映项目的情况和评估结果，包括项目的优势、不足和风险等。
第十二条评估报告的内容应当具有可操作性，提出具体的意见和建议。
对于存在风险的项目，应当提出相应的风险控制措施。
第十三条评估报告可以用于决策参考、政策制定和社会公众的了解，但不得用于非法牟利、误导投资者等不正当用途。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。