怎样防止土地重复抵押转让
第9章 土地使用权抵押
2．土地使用权抵押人必须是通过出让或 转让取得土地使用权的受让人。 3．房地同时抵押的抵押人，必须既是房 屋所有权人又是土地使用权人。对此， 《担保法》第36条作了明确规定。 4．抵押人只能是债务人。土地使用权人 不能以自己享有的土地使用权为他人担 保债务。 5．土地使用权抵押人可以是土地使用权 出租人。《担保法》第48条规定：抵押 人将已出租的财产抵押的，应当书面告 知承租人，原租赁合同继续有效。”
二、土地使用权抵押的程序 根据物权的公示原则，登记是土地使用权抵 押的形式要件。下面以如何办理抵押登记手 续介绍土地使用权抵押的程序。 (一)土地使用权抵押设立登记手续 一 土地使用权抵押设立登记手续 1．申请。抵押人持土地使用权证到当地地 政部门提出抵押申请。如涉及建筑物、附着 物抵押的，抵押人还应到房地产管理部门提 出地上物的抵押申请，并依法出示有关证件。
4．登记。抵押合同签订之后，应到当地地政 部门进行登记，涉及地上建筑物和其他附着 物的，还应到房产管理部门登记。只有经过 登记的合同方为有效。 5．公证。公证不是土地使用权抵押合同的法 定必经条件，但一些地方性法规要求公证为 抵押生效的必备条件。将公证作为办理土地 使用权抵押的一个程序，有利于避免由于合 同规定的不完善而引起的纠纷，有利于依法 保护当事人的权利。
(二)抵押权实现后的登记 1．注销登记。由于抵押权设立时有过登记， 因而，当抵押消灭时，应当办理相应的注销 抵押登记。 2．因处分土地使用权和地上建筑物、其他 附着物所有权而发生产权变动的，应办理相 应的变更登记。
§9—3 土地使用权抵押合同 3 一、土地使用权抵押合同的概念和特征 土地使用权抵押合同，是指抵押人和抵押权 人为保证债务的履行而签订的担保协议。特 征：①为民事合同。双方当事人为平等的民 事法律主体，应遵循平等、自愿、有偿的原 则。②为从属合同。是依据所担保的债权、 债务关系而设定的从属合同，以为之担保的 债务合同的有效存在为前提。③合同主体特 定。抵押权人是债权人，抵押人只能是债务 人。④为要式法律行为。必须签订书面合同， 并依法登记，才有法律效力。
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
土地登记代理廉政风险防控措施
土地登记代理廉政风险防控措施答：一、廉政风险点1、征地预审和报批:可能出现由一个股室全程操作，既当“运动员，又当裁判员”，缺乏必要的监督和严密的流程，而导致违反国家产业政策、国家用地标准、前置条件不齐备等违规进行征地预审和报批。
2、土地登记发证:可能出现有违法用地行为的、土地出让金未交齐的。
土地权属出现纠纷等问题。
3、土地抵押贷款:可能出现被法院查封及不符合抵押货款条件等问题。
土地招标，拍卖，挂牌、出让:可能出现不按程序或降低标准操作，或泄漏标底，虚假招标等问题。
土地、矿产资源各种费用的收缴:可能出现随意减免土地收费等问题。
土地开发复垦整理项目:可能出现未整理王地而虚报整理土地，从中骗取国家专项资金等问题。
国有建设用地土地使用权出让:可能出现低价出让、权属来源不清、出让方式不正确、合同签订不符合标准、欠缴税费，不符合法定要件等问题。
采矿权。
探矿权申批报件:可能出现申请资料不全，不到现场实际路勘，篡改开采矿种而违规审批等问题。
采矿权，探矿权转让:可能出现转让单位的必备条件不足，而违规为其办理转让手续等问题。
采矿权、探矿权延续:可能出现越界开采行为，10、矿界发生纠纷的，不按开发利用方案设计开采等问题。
11、矿产资源补偿费的收缴:可能出现擅自降低收费的标准，以各种理由少收费等问题。
12、土地矿山违法行为的处罚:可能出现不按法律办事，大事化小，小事化了，压案不查，瞒案不报。
擅自提高或降低处罚标准乱罚款等问题。
13、人事劳资方面:是否严格落实人事管理的规章制度、未按规定发放工资行为、未经批准的发放福利行为;是否有对单位人事档案更新不及时，造成档案资料不完善或遗失行为。
14、印章管理方面:印章是否严格保管、是否用印登记，是否有来人自行用印行为、印章带出有无分管领导签字(电话同意) .15、文书档案管理方面:借阅文件有无登记、签字;有无未经批准查阅行为;机要文件收发、传阅，保管、流转等工作过程中，是否存在各类资料外泄的风险，出现失密情况.16、车辆管理方面:车辆修理是否存在假修或假换件，有无日常报销虛报费用，有无酒驾行为，有无公车私用行为办公用品、物品的采购方面:是否按政府采购规定执行，采购中是否出现中饱私囊，以权谋私行为公务接待方面:是否出现服务质量不高，不到定点饭店接待，不按标准接待或超过标准接待，未使用指定宴席烟酒茶水等。
土地分割抵押法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为我国最重要的自然资源之一，其所有权、使用权、抵押权等法律关系在我国法律体系中具有重要地位。
土地分割抵押是指土地权利人将其土地分割为若干部分，并对其中一部分或几部分设定抵押权的法律行为。
本文旨在阐述我国土地分割抵押的法律规定，以期为相关当事人提供参考。
二、土地分割抵押的定义与特征1. 定义土地分割抵押是指土地权利人将其土地分割为若干部分，并对其中一部分或几部分设定抵押权的法律行为。
具体而言，土地分割抵押是指抵押人将其土地分割为两个或两个以上部分，将其中的部分或全部抵押给债权人，以担保债务的履行。
2. 特征（1）主体特定：土地分割抵押的主体为土地权利人，即土地所有权人、使用权人等。
（2）客体特定：土地分割抵押的客体为土地，包括土地使用权、土地承包经营权等。
（3）目的明确：土地分割抵押的目的是为了担保债务的履行，确保债权人利益。
（4）效力及于整个土地：土地分割抵押的效力及于整个土地，抵押人不得分割已设定抵押权的土地部分。
三、土地分割抵押的法律规定1. 法律依据我国《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等相关法律法规对土地分割抵押进行了规定。
2. 分割条件（1）法律允许：土地分割抵押必须符合法律规定，不得违反法律法规。
（2）土地性质适宜：分割后的土地性质应当适宜抵押，如农用地、建设用地等。
（3）分割后的土地价值：分割后的土地价值应当与设定抵押权的债务金额相当。
3. 抵押登记（1）抵押登记机关：土地分割抵押应当向土地管理部门申请登记。
（2）抵押登记内容：包括抵押人、抵押权人、抵押物、抵押担保的债权金额等。
（3）抵押登记效力：抵押登记后，抵押权人取得抵押权，抵押物归抵押权人所有。
4. 抵押权实现（1）债务履行期限届满，债务人未履行债务的，抵押权人有权实现抵押权。
（2）抵押权实现方式：包括拍卖、变卖、折价等。
（3）抵押权实现顺序：同一抵押物上设定多个抵押权的，按照抵押权设立的时间顺序实现。
担保法土地抵押率是怎样的
遇到债权债务问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>担保法土地抵押率是怎样的企业运营中，经常会遇到资金周转不开的时候，当资金不足，却需要买进大龄货物时，买房一般会选择抵押某些东西给卖方来获得所需要的货物，土地抵押就是常见的抵押物之一，那么土地可以无限制抵押吗?接下来赢了网的小编就为大家解答一下担保法土地抵押率的问题。
一、土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。
土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。
抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
二、土地抵押率土地抵押率是指土地抵押贷款能得到的贷款额度和土地评估价的比例。
具体是指通过银行指定的评估机构对抵押的土地进行估价，银行发放贷款不能高于评估价的相应成数(比如抵押率为60%,评估价为100万元,那贷款额就不能高于60万元)，所以抵押率的多少直接决定了客户的贷款额度。
三、土地使用权抵押担保的比例从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对土地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。
1、出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。
2、国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。
3、集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。
4、以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。
5、房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。
禁止土地买卖的法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了加强土地管理，保护土地资源，维护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地资源的合理利用和可持续发展，根据《中华人民共和国宪法》和有关法律的规定，制定本法。
第二条本法所称土地，是指耕地、林地、草地、水域、滩涂、矿藏等自然资源，以及依法划定的土地空间。
第三条土地实行社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。
第四条土地所有权不得买卖、出租、抵押、赠与或者以其他形式转让。
第五条国家实行土地用途管制制度，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
第六条国家对土地实行严格保护，任何单位和个人不得侵占、破坏土地。
第七条国家鼓励土地资源的合理利用和节约集约利用，禁止浪费土地资源。
第八条国家建立土地资源调查、监测和评价制度，定期发布土地资源信息。
第九条国务院土地管理部门负责全国土地的管理工作。
县级以上地方人民政府土地管理部门负责本行政区域内土地的管理工作。
第二章土地所有权与使用权第十条土地所有权属于国家或者集体。
国家所有的土地，由国务院代表国家行使所有权。
集体所有的土地，由集体经济组织代表集体行使所有权。
第十一条土地使用权是指土地使用者依法取得的对土地的占有、使用、收益和处分权利。
土地使用权可以通过以下方式取得：（一）依法划拨；（二）出让；（三）租赁；（四）作价入股；（五）依法继承；（六）其他法律、行政法规规定的方式。
第十二条土地使用权出让、出租、抵押、作价入股等，应当依法进行，不得违反本法的规定。
第十三条土地使用权出让、出租、抵押、作价入股等，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。
第十四条土地使用权出让、出租、抵押、作价入股等，应当签订书面合同，明确双方的权利和义务。
第十五条土地使用权出让、出租、抵押、作价入股等，应当依法办理登记手续。
第三章土地转让与流转第十六条土地使用权转让，是指土地使用权人将其土地使用权依法转移给他人的行为。
土地使用权转让，应当符合以下条件：（一）土地使用权出让合同约定的使用年限届满前；（二）土地使用权出让合同约定的条件得到履行；（三）法律法规规定的其他条件。
工抵房协议风险点
详解工抵房协议风险点工抵房，即工程抵押房，是开发商以房产作为抵押物，向银行或房地产等相关部门申请贷款的方式。
随着房地产市场的不断发展，工抵房在市场上的比例逐渐增大。
然而，在工抵房交易中，由于各种原因，存在一些风险点。
本文将详细解析这些风险点，以便为购房者提供参考。
一、抵偿债务不明确在进行工抵房交易之前，需要确保抵偿的债务金额、时间等细节清晰明确。
若债务细节未得到确认或模糊不清，可能会造成后期权责不明，引发纠纷。
二、房屋权属问题工抵房的权属问题往往较为复杂。
开发商可能并未取得房屋产权证，或者房屋产权证已被抵押给银行或其他债权人。
因此，购房者在进行工抵房交易时，务必核实房屋权属情况，确保房屋无产权纠纷。
三、转让合法性在工抵房交易中，需确保转让行为符合相关法律法规。
开发商若未经相关部门批准，擅自将工抵房进行销售，可能导致购房者的权益受损。
因此，购房者应了解相关法律法规，确保转让行为合法。
四、协议履行困难工抵房协议通常涉及多个当事人，如开发商、债权人、购房者等。
若某一当事人无法履行协议内容，可能会导致协议无法正常执行。
因此，在签署协议前，应充分了解各方的权利义务，确保协议的可履行性。
五、违约责任界定工抵房协议中应明确界定各方的违约责任。
若责任界定不清，一旦发生纠纷，可能导致双方无法达成共识，增加解决纠纷的难度。
因此，在签署协议前，应对违约责任进行明确约定。
六、房价波动风险房地产市场的价格波动可能会给工抵房交易带来风险。
在购买工抵房时，应充分考虑当前市场情况，并结合自身的经济实力，合理制定购房计划。
七、产权办理风险工抵房的产权办理可能存在风险。
由于工抵房的特殊性质，其产权办理流程可能不同于普通商品房。
购房者应了解工抵房产权办理的具体规定，确保产权能够顺利过户到自己名下。
八、税务问题工抵房交易涉及的税务问题也比较复杂。
购房者需了解相关税务政策，确保按时缴纳税款，避免因税务问题引发纠纷或受到法律处罚。
九、重复抵押问题在工抵房交易中，应避免出现重复抵押的情况。
办理土地使用权抵押贷款手续的相关规定
办理土地使用权抵押贷款手续的相关规定一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。
1、违法建筑或非法占地；2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；3、未经登记领取土地证书的；4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；8、土地所有权；9、耕地、宅基地、自留地、自留山；10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；11、列为古文物保护的古建筑；12、其他法律禁止的。
二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。
1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的；2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；4、乡、村集体土地使用权单独抵押；5、国有土地使用权出让金未缴清的；6、征而未用一年的闲臵土地未缴纳闲臵费的；7、土地现状用途与登记用途不一致的；8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；9、未依法及时办理变更登记的；10、抵押到期未申请注销续办或告知处臵方式的；11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。
三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料：1、土地抵押登记申请表；2、国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；3、抵押贷款合同（原件）；4、土地抵押合同（原件）；5、价评估报告（原件）；6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》（复印件，原件现场备查后退回）；集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有；抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料；国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料；合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料；已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料；出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料；单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件；多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。
房产抵押合同中的抵押物转让限制
房产抵押合同中的抵押物转让限制一、抵押物转让限制的概念抵押物转让限制是指为了保障抵押权人的利益，在抵押期间，抵押人不得擅自转让抵押物，而必须经过抵押权人同意或者在法律规定的范围内进行转让。
这种限制是为了防止抵押人将抵押物贱价出售，损害抵押权人的利益。
二、抵押物转让限制的原因抵押物转让限制的原因主要有两个方面：一是为了保障抵押权人的利益，防止抵押人擅自处分抵押物；二是为了维护市场秩序，防止市场投机和炒作。
在抵押期间，抵押物的所有权仍归抵押人所有，但抵押权人对抵押物享有优先受偿权。
如果允许抵押人在抵押期间随意转让抵押物，可能会损害抵押权人的利益，也可能导致市场投机和炒作，影响市场的稳定和发展。
三、抵押物转让限制的方式在房产抵押合同中，抵押物转让限制的方式主要有两种：一是经过抵押权人同意；二是法律规定的范围内进行转让。
具体来说，如果抵押权人和抵押人签订的抵押合同中明确规定了抵押物转让限制的方式，则按照合同约定执行。
如果合同中没有明确规定，则按照法律规定的方式执行。
四、法律规定允许的抵押物转让限制情形法律规定允许的抵押物转让限制情形主要有以下几种：1.征用、拆迁：当抵押的房产被国家征用或者拆迁时，可以转让。
这是因为抵押物的所有权已经归属于抵押人，而国家征用或者拆迁是政府的强制行为，不损害抵押权人的利益。
2.重新安置补偿：当抵押的房产被拆迁后，如果获得了重新安置补偿，则可以将补偿款作为贷款本息的清偿而转让给第三人。
3.债务清偿期满：在债务清偿期满后，如果债务人能够按照约定履行债务或者达成和解协议，则可以转让抵押物。
这种情况下，债务清偿期满后视为取得抵押物的所有权，可以自行处理。
需要注意的是，这里的“债务清偿期满”并不包括主债权诉讼时效期间届满的情形。
这是因为民法典中关于主债权诉讼时效期间届满后的情形属于一般的权利消灭制度，不能作为执行依据的权利当然地适用该制度。
五、违反抵押物转让限制的法律后果如果违反了房产抵押合同中的抵押物转让限制条款，将会承担相应的法律后果。
土地使用权已抵押,在该土地上建成的房屋是否可以办理初始登记
土地使用权已抵押，在该土地上建成的房屋是否可以办理初始登记?土地使用权已经抵押，而在这一土地上建成的房屋当事人提出初始登记申请，这说明在土地使用权抵押时，房屋尚未开始兴建或是尚未建成。
否则，就应当与土地使用权一并抵押。
土地使用权设定抵押以后，只是在该土地使用权上设定了担保，除了不能随意对该土地使用权处分外，并不影响其他的权能，权利人亦仍然持有土地使用权证书。
因而，在该土地上新建成的房屋，可以凭相关的登记文件申请初始登记。
提出使用权已抵押的土地上建成的房屋可否办理初始登记这一问题，主要是考虑到在房、地登记机关分设的地区，如为之办理了房屋所有权登记，房屋所有权人今后在将房屋进行处分时会产生问题。
如我国某南方城市几年前发生的一起较大的房地产登记机关行政赔偿案件，就是因为土地使用权已设定抵押，而后在房屋建成后，在办理初始登记后又将该房地产再次设定抵押，形成了重复抵押。
在房地产抵押登记时，因为建设部已规定了在房地产抵押时，当事人要交验国有土地使用证，所以，登记机关应该能够发现土地使用权已抵押的情况，可以按规定来确定是否能为之办理抵押权登记。
因而，在处分中的问题主要是转让中的问题。
由于房产权属登记实行房、地权利主体一致的原则，房屋所有权的转让，该房屋占用范围内的土地使用权也随之转让。
如果转让时土地仍在抵押状态，转让时就会受到一定的限制。
即这一房地产进行转让时，应符合《担保法》第四十九条的规定。
而在房、地产权属登记机关分设的地区，登记机关在办理转移登记时，除了一些已规定房地产转让应当凭房、地两证办理的城市以外，登记机关并不一定能掌握土地使用权已抵押这一情况。
如果在初始登记时，在房屋所有权证上对土地使用权已抵押这一情况进行记载，在日后就易于发现。
房屋所有权证上虽然有土地使用权证一栏，但是没有土地他项权利情况的记载。
因此，当事人在已抵押土地上建成的房屋申请初始登记时，登关可以在登记簿上作相应的注记，以示辨别。
如能通过地方立法，规定产转让应当凭房、地两证办理，则能使日后工作更为安全。
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怎样防止土地重复抵押转让
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事件
2002年 2月 6日，在广西壮族自治区藤县国有土地使用权拍卖会上，中升实业有限
公司以 208万元竞得了位于藤县藤城镇黄金地段的 10000平方米国有土地使用权，准备开
发独山商住区。但由于开发资金不足，取得独山商住区开发权后不久，该公司总经理温秋生
便准备借款，2002年 5月 15日，温秋生以独山商住区 A号、B号、C号、D号、E号 5
块地作抵押，向李四借款。后由于到期未能归还借款，李四于 2003年 11月 10日办理了
上述 5块地的《建设用地规划许可证》。
当时，中升实业有限公司还在开发藤县横岗岭小区，该小区开发的资金缺口也较大。
恰好此时阿明、阿东、阿梅也看中了独山商住区的商机，找到了温秋生，要求购买独山的地
块。为填补横岗岭小区的资金缺口，2002年 7月 20日，温秋生隐瞒事实真相，以 30多万
元把已抵押给李四的 E号地转让给了阿明。2002年 9月 8日，温秋生以 20多万元将 E
号地再次转让给何五。2002年 8月 3日，温秋生以 10多万元把 D号地转让给了阿东。同
年 10月 24日，温秋生以 10多万元把 D号地转让给了阿梅。2002年 6月 26日，他又向
阿炳借了 30多万元，以 F号、J号地为抵押。
应该说，在 208万元拍卖款未交足之前，温秋生尚未获得独山商住区的土地使用权。
但由于各种原因，到期时温秋生还欠 50多万元拍卖款未能交足。从独山商住区拍卖成交开
始到案发，温秋生通过同样的手段，将独山商住区 43块地中的 20多块采取抵押借款后转
让、重复转让、转让后又抵押借款的方法，骗取 17名受害人的 290多万元人民币，致使 17
名被害人不能办理受让或抵押地块的有关土地使用权证。
辩析
从上述事件可知，温秋生骗钱的手段无非就是将出让得到的土地再分宗重复抵押、重
复转让等，因此防止这种骗局再发生，下列几点值得重视。
一、不能没有交足拍卖地价款就开始进行土地的抵押转让。交清土地出让金是取得拍
卖地块土地使用权的前提，而取得土地使用权是土地抵押或转让的前提。土地使用证是土地
使用者获得土地使用权的合法凭证，受骗人如在抵押或转让土地等经济活劝开始前要求提供
土地证，或到土地登记机关查询一下，那就不会上当了。
二、抵押土地一定要到土地管理部门办理土地他项权利登记。根据现行法律法规规定，
土地抵押权的取得必须签订书面的合同并办理抵押登记。抵押登记是抵押合同生效和抵押权
人取得抵押权的必要条件。土地使用权抵押是一种权利抵押，并不转移抵押物的占有，所以，
其权利现状的变动以及权利转移都只能通过土地登记来确认和实现。如果抵押土地时债权人
到土地管理部门进行了登记，那么就容易发现土地已经重复抵押的事实而不至于上当受骗
了。
三、转让土地必须办理土地变更登记手续，上述独山商住区的土地是拍卖出让用地，
转让土地前必须符合法律有关出让土地转让的规定和出让合同约定的条件；其次土地转让后
应及时到土地管理部门办理土地使用权变更登记。如果受让人及时办理了土地权属变更登
记，那么不仅可以公示土地使用权转让的事实，而且保障了交易安全，维护了自己合法的土
地使用权，温秋生也就不可能把已经转让的土地再进行重复抵押或转让了。
来源：《中国国土资源报》2004.12.28 孙钧杰 杨海翔