【万科如园+金茂墅】案例卡
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
房地产住宅项目案例卡
御城区位图
项目的北面就是长虹高 架，距离较近，靠近北面一 侧的高层影响较大。
项目北侧部分滨水高层借取景于水，转移因高架桥造成 的购买阻力。
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金正缔景城—南海集团百万方健康运动主题社区
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阿尔卡地亚—多业态组合，沿街底商+ARCADIA MALL+科技化隔音
阿尔卡地亚总体规划图
石家庄阿尔卡地亚位于平安大街与和平东路交叉口东北角，项 目紧邻和平路高架桥，噪音污染严重，社区南部通过规划绿地及 沿街底商，增强楼体厚度，增加隔音层等措施规避项目劣势。
阿尔卡地亚项目区位
和平路沿 街底商
项目北区南侧与南区北侧采用高科 技减噪，取景省会高架桥。
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西美 五洲天地中 心湖景观
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常州 御城—河景园林豪宅+便利交通
御城沿河高档别墅区
高层部分1
天赋水景
高层部分2
长虹高架桥延伸辅路
御城位于常州新城南15 公里外核心区位，为独立别 墅、叠加别墅、小高层、高 层 多 物 业 组 合 ， 包 含 20 万 平方米园林景观、4万余平 方米生态水系、2.1万平方 米中央生态湖等景观。
和平东路高架桥
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西美五洲天地—借势造景+万平湖景园林+街角绿地公园
西美 五洲天地区位图
春 西美
深圳万科第五园案例分析
内部——强调“院”的作用
• 庭院house:前庭后院中天井，“六合院” “四 合院 叠院house:“立体小院”，院落+露台
合院阳房：围和形成大院
庭院house
庭院house
叠院house
立体小院
合院阳房
• 4户合院，打破传统别墅的孤立，让四户家庭成为一大家 人，每户独立而又能够相互照应。他们一起共享一个100 平方米大小的庭院。
空间层次
• 街坊——街巷——大院——小院——内院 空 间过渡自然
细部——提炼“墙”的形象
墙的特
二皮脸的手法
框景
夹景的作用庭院house庭院house叠院house立体小院合院阳房?4户合院打破传统别墅的孤立让四户家庭成为一大家人每户独立而又能够相互照应
国际青年旅舍建筑设计 案例分析
“深圳万科第五园”
深圳万
院落空间分析
区域规划——表达“村”的形态
中央景观带分割出两个轮 廓清晰的村落。
庭院house 每个村落 叠院house 合院阳房 街巷 各村内部 步行小路 大小不同的院落
某地万科温馨家园建筑图纸（共10张）
居住区规划设计经典案例
主入口 城市主干道
道路交通分析图
车辆主入口
步行街入口
景观分析图
小区住向
水域
空间丰富 亲近自然 围而不闭
围合的空间
居住区—居住小区—组团
沿山四层 沿湖五层 沿湖十层 多层住宅 五层户型 八层户型 小高层 别墅 社区会所 幼儿园 小学 零售商铺
——广东佛山万科四季花城
万科四季花城住区概况 居住区总平面图 道路交通分析 景观分析图 功能结构分析
区位图
广州
佛山
平面总图
地址：南海黄 岐浔峰洲路8号 占地面积:50公 顷 总建筑面积 :44.7万平方米 总户数:3900户 容 积 率：1.00 绿 化 率： 30% 时间：2004
设施齐全 交通便捷
住区中的商、教娱乐区
利用住宅底层 沿湖景商业街 教育设施齐全
2004?????30?平面总图道路交通分析图车辆主入口步行街入口主入口城市主干道景观分析图水域休憩半岛小区住户景观观向小区住户景观观向?围合的空间?空间丰富?亲近自然?围而不闭?居住区居住小区组团沿山四层沿湖五层沿湖十层多层住宅五层户型八层户型小高层别墅社区会所幼儿园小学零售商铺?设施齐全?交通便捷?住区中的商教娱乐区?利用住宅底层?沿湖景商业街?教育设施齐全
绿色建筑案例分析——深圳万科中心
为进一步提高水资源的利用，本项目将所产生的中水和 污水亦全部回收，通过人工湿地进行生物降解处理，以 用作本地灌溉及清洗等其他用途，每日的水处理量达到 100吨，保证100%不使用饮用水来作为景观用水，大 大减轻了对市政用水的负担。
万科中心— —生态环保理念
雨水收集系统及人工湿地系统
冰蓄冷空调系统
蓄冰空调技术是让制冷机组在夜间电力负荷及电费低谷期进 行制冰，在白天负荷高峰时候释放出来。达到峰谷负荷的转移，节 省能源成本的同时，也对减轻国家电力系统负荷作贡献。
地板送风系统
利用地板下低压风管把冷风送到风口，送风温度较常规送风温 度高2~4度，提高了通风效率，增加室内空气素质的同时，也节约 了大量的能耗。同时亦充分利用能源回收系统，采用新风热回收技 术，把排风中的热量用于预热新风，同时配合CO2监测系统，控制 新风机组的开启，减少不必要的浪费。
万科中心— —生态环保理念
万科中心— —生态环保理念
冰蓄冷空调系统及地板送风系统
削锋填谷，降低城市电容负荷 热舒适性改善
深圳分时电价表
高峰 段
平 段
低谷 段 蓄冰 空调
起始时间
9：00—11：30、14： 00—16：30、
19：00—21：00
7：00—9：00、11：30— 14：00、
16：30—19：00、21： 00—23：00
空调形式 常规制冷系统 冰蓄冷系统
设备初投资（万元） 196 303
年运行费用（万元） 86.5 53.8
投资回报年限（年） — 3.3
万科中心— —生态环保理念
雨水收集系统
整个项目中采用了全面的雨水回收系统，将屋面和露 天雨水收集处理，并蓄积在水景池内，回用于绿化和补 充景观水池水量的损失。设计中，亦充分考虑了成本效 益并与实际的地形和景观相结合，如东侧屋面距景观水 池较远，在设计中就近设置雨水花园用于消纳雨水，节 省投资的同时，亦达到雨水回收的效果。
上海 方兴大宁金茂府产品案例分析
人民广场 8.9km
虹桥枢纽 20.8km
大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 徐家汇 15.5km
浦东机场 45km
大宁金茂府位于闸北大宁板 块，板块内有大宁灵石公园和闸 北公园两大城市绿化配套，人居 环境较好；目前随着大宁国际商 业广场的运营，板块内的商业氛 围也得到了极大提升，聚集了更 多人气。金茂府处在地铁一号线 上海马戏城站和汶水路站之间， 距离大宁国际商业广场两公里不 到，可便捷享受大宁商业配套。 不过项目周边目前配套还比较欠 缺，整体高端居住氛围较差
192㎡
（4#、9#）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
348 256 78
公租（3#）
182
占比 40% 30% 9% 21%
合计
864
100%
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
品牌/材质 嘉格纳或柏丽
弗兰卡 弗兰卡 德国博世 德国博世 高级墙砖、大理石 德国汉斯格雅 瑞士劳芬 大理石 大理石 高级墙纸 实木 实木复合地板 高级墙纸 罗格朗
大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/ ㎡，装修配置除了 表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要 的卖点或噱头：
不利因素
项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
万科城规划设计案例共47页文档
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
万科城规划设计案例
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
万科高端物业管理案例ppt
万科高端物业管理案例ppt万科璞园物业管理概念设雄物业管理的立意深圳的物业管理表现为三个层级：第一个层级为普通项目或一般豪宅项目的基础物业管理服务；第二个层级为基础物业管理的局部升级（东海花园君豪阁的“星级酒店VIP服务”；仙湖山庄的“豪门管家服务名商园的特设名商管家部，提供球会、别墅的双重物业资源的酒店式管理;天骄华庭的“英式管家服务”;万科十七英里和百仕达红树西岸的“金钥匙服务”）；第三个层级是以香蜜湖1号为代表的”中海深蓝“全新的物业管理服务理念，也是目前深圳管理服务水平最高的。
基于本项目的顶级产品定位及目标客户的价值取向套能乂级或以I的物业管理服务体系即万科现有管理方案。
物业管理的核心区航务标准：尊贵的、优雅的、体贴的、周全的安全）_____________ ------ 斗艮务标准：尊贵的、优雅的、的、恰倒好处的、专署物业服务体系要点以人为本:充分从住客的需求角度设计物业管理与服务内容，体现本物业体贴、关爱、真诚及细致入微的以人为本的理念。
设施尊贵:对于高档物业的客户而言，尊贵是身份的象征，更为尊贵与其身份匹配的设施体现了物业与人的诠释，会所的功能设施要照顾全家，并非只为业主所用。
构筑一套现有万科物业服务之上白 及更有尊贵感的物业服务体系＞传统物业服务人员＞提升埼住价值 ＞扩大投资价值 ＞关注合作价值＞物业私人助理 实行服务」＞物业经理人通过搭建专署价值体系丰富物业£ 从而达到为物业增值的目的价值体系将常规服务执行到极致，让物业历“区尊贵氛围和高尚气质房子不单纯是为了居住，更能成为一为业主提供专业化的物业保养服务， 为物业创造新的价值，从而提高项E 在各个领域内寻找最为顶级的业界上会资源，为业主提供周全、细致、力服务标准提升居住价值 围管理”，通过引导和感化来实现隼扩大投资价值关注合作价值实行服务分级将服务者分为不同 不同层次的服务,使服务尊贵有月最高级别的服务多主与社区之间、4职业素养,“素I'是对物业经理人力作为最H 接面对0 人助理服务，24kN . ■viWsv*. <rb ・Z »mgfeTlLS 1可以直接与他们用亲和力极强，是笏提供公共区域园中的养护、修剪等加生直接的接触。
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
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万科如园+金茂墅【项目案例卡】
项目区位
本
案
万科如园【区位】项目位于孙村片区，地处济南高新区科创路以南、科新路以北、春暄路以东。
总建筑面积132724.11平，占地面积61289平，容积率1.4，开发商为万科。
项目规划24栋住宅，共487套房源。
包含18栋6层叠拼别墅、3栋7层叠拼别墅+平层、2栋4层叠拼别墅、1栋3层平层+复式洋房。
万科如园【简介】
拿地情况
2018年2月2日，龙湖以24.8亿元的底价摘得孙村片区中烟南侧的A-1至A-4这4宗地块，其中，孙村片区中烟南侧A-3地块为万科如园，由万科开发建设。
万科如园【项目户型/动态】
目前，项目6#楼、22#楼在售，均价320万/套—450万/套。
另外，7#楼、15#
楼、
16#、
17#、19#、20#已售罄。
在售户型6#楼、22#楼为
6
层叠拼别墅，上叠户型面积
202
平—220平，中叠户型面积208平—222平，下叠户型面积263平—269
平。
上叠产品202-220㎡上叠五层上叠六层上叠负一层上叠小园中叠产品208-222㎡中叠三层中叠四层中叠负二层中叠小园：借助地形
高低差，形成院落。
下叠产品263-269㎡中叠一层中叠二层中叠负一层
万科如园【项目展示-外部】营销中心
展示亮点万科如园【项目展示-外部】
入口水系影音室（角度一）影音室入口
影音室（角度二）
实体楼座
项目样板间位于实体楼座，客户可直观感受产品品质，外部整体展示风
格简约、大气、中庸，但缺乏项目亮点且仪式感欠缺。
外部展示
万科如园【项目样板间-内部】厨房+餐厅客厅主卧
书房负一层样板间内部划分凌乱，单一层空间较小，逐层层高较低，整体居住感受欠佳。
万科如园【小结】
⏹周边配套欠缺
项目所在的孙村片区位于发展初期阶段，目前配套不太完善，还处于建设当中，未来几年可能会有噪音、灯光和粉尘的影响。
⏹交通相对便利
万科如园靠近经十东路，交通比较便利，并且，附近规划有地铁M6线，地铁通车后会更加便捷。
⏹自然景观较好
项目附近有围子山和彩虹湖公园，自然环境优越，居住起来比较舒适。
⏹现场整体展示较好
因为是济南万科首个纯院墅产品，万科在其项目展示上高标准投入，用以对标改善客户心理需求。
⏹产品整体设计欠缺
项目产品内部结构划分凌乱，动线模糊，层高普遍较低，形成较大居住压抑感，整体设计相对周边产品有一定的欠缺。
金茂墅【区位】济南高新东区春晖路与科新路交汇处西行100米
金茂墅【简介】
拿地情况
金茂府总建筑面积103489.54，占地面积49556平，规划23栋住宅，共437户，容积率1.4。
包含5栋8层洋房、13栋6层叠拼别墅、5栋4层叠拼别墅。
2018
年2
月26日，中海地产以24.87亿元的总价摘得孙村片区奥特莱斯西
侧的A-1至A-4这4宗居住用地。
其中，A-2地块、A-4地块为金茂开发建设。
A-4地块为金茂墅，楼面价
8160元/平；
金茂墅【项目户型/动态】
上叠中户地下一层目前，金茂墅在售4层叠拼别墅和6层叠拼别墅，建面145
平
—347平，总价280万
/套起。
上叠中户三层上叠中户四层下叠中户
地下一层下叠中户一层下叠中户二层
负二层健身房
实体样板间一层客厅一层卧室
负二层挑空连廊采光井休闲区负二层采光井休闲区
负一层采光客厅（角度一）负一层采光客厅（角度二）负一层挑空采光生态园主卧儿童房
微立体沙盘入口绿植外围绿化
金茂墅【小结】
⏹周边配套欠缺
项目所在的孙村片区位于发展初期阶段，目前配套不太完善，还处于建设当中，未来几年可能会有噪音、灯光和粉尘的影响。
⏹交通相对便利
项目靠近经十东路，交通比较便利，并且，附近规划有地铁M6线，地铁通车后会更加便捷。
⏹自然景观较好
项目附近有围子山和彩虹湖公园，自然环境优越，居住起来比较舒适。
⏹产品设计较好
项目周边临近众多高端项目，产品相对竞品万科如园设计较好，空间分割充分考虑居住使用功能，逐层面积均好。
汇报完毕。