华润中心 凯旋门一期定价报告
南宁2017年9月份房地产市场报告
桂林：第三套及以上新建商品住房需两年后方可转让。桂林市住房与城乡建设委员会与桂林市房产管理局于
9 月 25 日联合下发《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确要求，购 房人（以家庭为单位）在桂林市区（不含雁山区和临桂区）购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动 产权属证书满两年后方可转让。
市场月报·南宁市场研究部
2017 年·9 月 2017 年·9 月
南宁 / 市场月报
南宁 2017 年 9 月房地产市场报告
月 刊：2017 年 9 月 报告出品：世联行市场研究部 撰 写 人：谭李丹 撰写日期：2017-10-13
土地大量入市 住宅成交下滑
市场走势
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市场月报·南宁市场研究部
2017 年·9 月
东莞住建局要求房企切实加强自律 不得渲染楼市紧张气氛。据东莞住建局网站消息，为切实规范节日期间房
地产市场秩序，维护购房者合法权益，9 月 27 日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于切实规范国庆 中秋期间房地产市场秩序的通知》(东建房〔2017〕50 号)，明确了七项措施，明确要求各开发企业要切实加 强自律，不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息等方式渲染紧张气氛、误导消费者。
高消费及高消费场所
26500元/平方米8456880120000元/平方米6418186011500元/平方米6583686814000/平方米656888119800元/平方米845699998300元/平米 64390858/5911000元/平方米85846666/85848888 9780元/平方米8771678918800元/平方米845699779000元/平米87776666起价150，最高400万51088255连排别墅210万，叠加873918182800美元/平方米828273088000元/平方米879711666370元/平方米6382118812000元/平方米6433668814000元／平米65995906/07/08 16800元/平方米65535131/329100元/平方米6558655814500元/平方米6581688812000元/平方米84925590/9115600元/平米65930055/66/779000元/平米待定136万-330万/套8481111718000元/平米8577999916000元/平方米8562488012800元/平米88466661/2/3/5500-600万元之间58706666泰悦豪庭--泰乐坊商业银泰置业商铺31000元/平方米 起65062772 133********中景濠庭北京千禧福临房地产开发有限公司普通住宅 11000元/建筑平米64268883兰华国际北京建工地产写字楼18000元/平米64931682明珠花园板楼,塔楼 3000元/平方民89023877荣尊堡国际俱乐部公寓 北京新荣房地产开发公司公寓11000元/平方米64898787幸福村 北京天鸿集团公司 写字楼 15000元/平米64178386万豪君天下12000元/平方米65699839领行国际中心 塔楼12000元/平方米67125800本家商业 板楼。
塔楼 67175599新街市。
中国建筑一局（集团）有限公司_企业报告(业主版)
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关于黄石市中医医院（市传染病 武汉世纪科凌机电 医院）中医传承大楼项目空调设 设备有限公司 备采购的开标记录
潍坊石花化工建材 有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
898.6 871.6 721.0
676.3 627.0 614.7 539.5 531.8 336.5
2023-07-10 2023-06-26 2023-08-09
2023-06-27 2023-06-26 2023-03-27 2023-05-25 2023-06-26 2022-11-25
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重点项目
项目名称
料采购）中标公告
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
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济南大学工科综合楼建设项目地 板砖、墙面砖采购中标公告
济南海华建材有限 公司
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【住宅、商铺最全的定价策略】翰岭院定价说明书(90)
翰岭院定价说明书翰岭院定价说明书一、价格表三大决定因素权重评定：楼盘价格三大决定因素分别是：景观、户型、朝向，从本项目自身因素分析，在这三大因素中，本项目（A区）A、B栋北面单位小区园林景观资源较好，南面单位景观资源相对较差，而C、D、E、F、G、H栋北面单位具有山景资源优势，南面单位占据小区园林景观资源；“户型”方面各栋户型均较为方正，功能分区较为合理，同等户型在其他因素相似的前提下，价格对户型的敏感度相对较弱。
整A区“朝向”南北分别较大，综合以上三大决定因素，我司认为三者所占权重分别如下表：备注：考虑到本项目临交通主干道比B区相对较远，各栋受噪音影响因素相对较弱，因此噪音影响因数考虑只针对各栋进行必要修正。
二、价格表具体说明1、总体原则：1）总体均价符合发展商要求之均价，折实均价5500元/平方米；微信公众号知识星球（前100名免费）2）尽量使低楼层单位价格有吸引力，具备强势的市场竞争力；3）尽量使景观理想的单位与景观差的单位拉开价差；4）尽量使朝向好的户型（如南向户型）与朝向一般的户型拉开价差；5）单位价格采取各个单位横向比较综合素质的方法来制作，尽量使评分达到最科学的程度。
6）总价采用归零到十位，即总价个位数均为零。
2、具体说明：（1）组团均价说明考虑本项目A区各栋综合素质相对均好，拟将A区分为3个组团，即A、B栋为第1组团，C、D、E为第2组团，而F、G、H为第3组团，再根据各个组团的位置景观、朝向及户型结构进行综合考虑，结合本项目销售目标均价，通过加权法可得出各组团的销售折后均价：第1组团（A、B栋）总建筑面积：16873.6M2（共192套）；折后总体均价：5330元/ M2。
第2组团（C、D、E栋）总建筑面积：18425.28M2（共204套）；折后总体均价：5480元/ M2第3组团（F、G、H栋）总建筑面积：25383.2M2（共207套）；折后总体均价：5630元/ M2（2）各栋均价说明根据整体定价思路与以上各组团既定的均价目标，并结合各栋的位置景观、朝向及户型结构进行综合考虑，通过加权法测算各栋的销售折后均价：A栋总建筑面积： 8436.80 M2（共96套）折后总体均价： 5360元/ M2B栋总建筑面积：8436.80 M2（共96套）折后总体均价： 5300元/ M2C栋总建筑面积：6141.76 M2（共68套）折后总体均价：5380元/ M2D栋总建筑面积：6141.76 M2（共68套）折后总体均价： 5480元/ M2E栋总建筑面积：6141.36 M2（共68套）折后总体均价： 5580元/ M2F栋总建筑面积：8609.61 M2（共69套）折后总体均价： 5680元/ M2G栋总建筑面积：8163.90 M2（共套）折后总体均价： 5630元/ M2H栋总建筑面积：8609.61 M2（共套）折后总体均价： 5580元/ M2（3）各因数修正说明1）景观差的评分方法★山景、小区园林景观两者之间采用特殊处理，即山景在景观中所占分数为2分，而小区园林景观为1分，使两者比例维持为2：1；★景观差异分6个档次给分（0、20%、40%、60%、80%、100%）；每个单位分主人房、主卧、其它房三项分开评分，比例★为5：3：2；景观评分为前二项加权，再根据第三项求和。
华润守正招标有限公司_企业报告(代理机构版)
2.1 代理项目主要系统分布
重点项目
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、代理项目 .................................................................................................................................1
龙岗街道龙腾九年一 贯制学校
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西区换热站第一标段与和平路东延 徐州华开热力有限公 区块第四五标段高温水工程管道及 司
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果公告
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序号
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招标单位
预算金额（万元） 公告时间
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告
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某地产东方尊峪均价制定及价格策略报告
某地产东方尊峪均价制定及价格策略报告汇报人：日期:•项目背景与市场分析•均价制定方法与依据•价格策略制定与实施目录•销售策略与推广方案设计•风险评估与应对措施制定•总结与展望未来发展趋势预测01项目背景与市场分析地理位置规划面积建筑类型开发商东方尊峪项目简介01020304位于某市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
占地面积约XX平方米，总建筑面积约XX平方米。
高层住宅、洋房、别墅等多种物业类型。
某知名地产公司。
中高端购房者，年龄在XX-XX岁之间，家庭收入稳定，注重居住品质和生活环境。
目标客户群体根据目标客户群体的需求和竞争对手的情况，将价格定位在XX元/平方米左右。
价格定位目标市场定位周边其他中高端楼盘，如XX花园、XX山庄等。
了解竞争对手的户型设计、装修标准、价格策略等方面，分析其优缺点，为制定价格策略提供参考。
竞争对手分析竞争对手分析主要竞争对手市场需求预测根据市场调查和数据分析，预测未来一段时间内该区域的市场需求情况。
价格走势结合市场需求和竞争对手的情况，预测未来一段时间内该项目的价格走势。
02均价制定方法与依据均价是指单位面积的平均售价，是衡量地产项目价格水平的重要指标。
均价定义均价受到多种因素的影响，包括地段、品质、配套设施、市场供需等。
影响因素均价定义及影响因素通过比较类似项目的售价，结合自身项目的特点，确定均价水平。
市场比较法成本加成法收益还原法根据项目的开发成本、利润等因素，计算出均价水平。
根据项目的预期收益，通过还原计算出均价水平。
030201均价制定方法论述均价制定依据分析市场供需状况根据市场供需状况，分析项目的潜在需求和供应情况，为均价制定提供依据。
竞争状况了解竞争对手的售价和营销策略，为制定更具竞争力的均价提供参考。
项目品质和配套设施项目的品质和配套设施是影响售价的重要因素，应根据项目的实际情况进行评估。
根据项目的不同特点，制定差异化的均价策略，以满足不同客户的需求。
成都一烂尾楼项目收益测算(非常详细)
目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
最新中国所有200米以上高楼大集合(共862栋)(2015年4月版本)
中国200加大集合。
（2015年4月最新版）苏州中南中心，137层729米（檐口高度598米总高度为729米），在建武汉绿地中心，125层636米，在建3层顶摸安装完毕深圳平安国际金融中心，118层555.5、？、？米，封顶上海中心大厦，125层580、632、632米，建成天津高银117大厦，117层597米，核心筒第110次顶升完成105层约519.95米+顶模内层广州周大福中心，111层532米（23、40、56、67、79、92层为避难层），建成天津周大福金融中心（滨海靠近泰达msd），97层530米，在建超快顶摸安装完毕北京（中国尊）中信大厦，108层528米，在建超快顶摸安装完毕大连绿地中心，108层518米（514.6米？），在建台北101大厦天线楼，101层449.2、？、509米，建成上海环球金融中心，101层492、492、492米，建成香港环球贸易广场，108层474、484、484米，建成天津富力广东大厦，93层480米主体439米，在建快顶摸安装完毕成都绿地中心，468米，在建重庆嘉陵帆影国际经贸中心，103层468米，在建约5层武汉天地A1（A228层156米A334层186米），69层375、450米，在建约5层长沙九龙仓，主楼95层452米副楼315米层高很高层6层，在建约30层苏州九龙仓，92层450米底部层高很高层2层到斜叉层15层，第41次顶升在建39层快南京绿地广场紫峰大厦，89层316.6、389、450米，建成南宁华润中心，445米，在建深圳京基金融中心，100层427.33、441.8、441.8米，建成广州国际金融中心，103层440.75米（441.75米为早期数据），建成武汉中心，88层438米核心筒410.7米包含斜叉是47层63层,预计4.16日封顶（对应首尔）东莞国贸中心（位于289旁边副楼260米+195米+100米2栋），428米，在建基坑上海金茂大厦，88层420.53米，建成香港国际金融中心二期，88层412米，建成贵阳花果园改造双子塔1, 67层335、？、406米斜叉下共7层到层高很高层22、37层52层,在建约59层贵阳花果园改造双子塔2, 67层335、？、406米，在建深圳华润总部，66层392.5米（400、270、172、150米），在建约10层广州中信广场，80层296.88、321.9、391.1米，建成深圳深业科之谷主楼，79层388.35米，在建基坑深圳地王大厦，69层298.09、324.8、383.95米（主体324.8米），建成大连裕景中心1号楼，80层383.45米，建成南宁龙光世纪大厦，81层383米到层高很高层5层（加高到400米？），在建约30层深圳中心，77层380米，在建1层快高雄85大楼，85层341、347.5、378米，建成香港中环广场，78层299、309、373.9米，建成大连国贸中心，86层369.6米包含斜叉层是7层和23层和39层55层，在建约70层香港中国银行大厦，70层288.34、315.4、367.40米，建成广州广晟国际大厦，60层264.7、312、360米，建成苏州绿地中心，77层358米，在建基坑深圳赛格广场，72层291.6、291.6、355.8米，建成沈阳恒隆市府广场西塔，350.6米68层到斜叉层为60层核心筒高309.2？308.95米，封顶深圳汉京金融中心，350米61层，在建基坑长沙世茂广场，67层347米副楼32层150米，在建香港中环中心，73层275、292、346米，建成镇江苏宁广场东塔，77层341.35米，在建约26层厦门国际中心，81层339.88米，在建约层。
华润大冲
2005年，大冲村旧改规划编制完成，华润正式介入。
整体改造项目地处最重要的城市主干道——深南大道旁、市高新技术园区和华侨城片区之间，项目占地69公顷，需清拆旧物业1400多栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元。
但直至4年后，华润提出的补偿方案才获股东代表大会通过，议定了物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿11000元/平方米的安置补偿基本标准。
该方案的赔偿标准是当时同类型旧改项目最高补偿标准，并在经过深圳市大冲实业股份有限公司股东代表会议表决通过后，双方签约合作改造，组织原村民签订了安置补偿协议。
但接下来的拆迁又耗费了华润约4年时间。
大冲村原村民共931户，经过华润的争取后，有926户已与华润置地(深圳)有限公司签订了拆迁补偿协议，签约率为99.5%，但依旧有6户钉子户在僵持。
为了尽快完成拆迁，2011年华润对最后6户通过提请司法强拆。
当年12月底，华润大冲旧改才正式开工。
但是此次强拆却未能一劳永逸。
6位被强拆的当事人，于2013年6月向深圳市中院起诉南山区政府行政不作为。
2015年4月，广东省高院作出终审判决，6名被拆迁人胜诉。
如果说这一阶段还是受诸多外在因素的影响，但进入了建设阶段的大冲项目，却是“自作孽”。
2013年3月，深圳南山大冲村旧改项目被央视曝出涉嫌使用大量海砂建楼。
海砂中超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋甚至倒塌，且开发商选择海砂做建筑混凝土，可节省一半的成本。
随即，住建局副局长胡建文明确指出，对媒体曝光的华润搅拌厂以及涉嫌海砂流入的华润大冲村旧改项目进行停业和停工整顿。
停工整顿又让华润蹉跎了不少时光，最终，大冲项目于2014年下半年才正式销售。
从开始介入到销售，项目历时近10年。
华润城润府一期部分业主拉起“旧改明星，坑人典型”等横幅，在万象城外维权。
以资金实力雄厚著称的央企，华润缘何让人跌破眼镜，曾几何时的“百年红色央企、深圳旧改明星”，却频频陷入业主维权的漩涡。
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。