2013年房地产估价师案例与分析权威卷及答案
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试.doc
房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。
该宗房地产2007年10月1日的价格为( )元/m2。
A.2300.22 B.2401.22 C.2502.22 D.2302.22 本题答案： 2、问答题 某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。
钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。
3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------【问题】1、对上述问题应如何处理?2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?本题答案：3、单项选择题2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续本题答案：4、问答题甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99单选题某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
3.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。
【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
4.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。
【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租收益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-96
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-96单选题某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
1.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。
A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是( )。
A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为( )。
A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.54.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( )。
A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8单项选择题答案：1.D 2.D 3.D 4.B。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-32
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-32
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。
经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。
该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。
酒店现已按期竣工。
为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。
经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
1.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为()。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后差价法
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。
不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。
损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。
损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。
2.规划调整给该开发项目造成的损失不包括()。
A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失。
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D．估价方法的选用必须征得委托人的同意2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。
A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
2013~2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
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部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、 垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不 可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。在我国， 城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供 给者，垄断了国有土地使用权出让市场。
9．通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行 办理（ ）。
A．规划意见书（选址） B．建设用地规划许可证 C．国有土以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段 的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用 性质、开发强度等规划条件，已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下 来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
A．13.6% B．14.0% C．19.0% D．23.6% 【答案】A 【解析】根据资本资产定价模型：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rr]可得：①房地产投资 市场的预期收益率＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%；②写字楼市场的预期收益率＝10% ＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。
6．某城市 2012 年可供租售的写字楼面积为 90 万 m2，全年写字楼销售量为 60 万 m2， 房地产开发企业直接出售量为 15 万 m2，该城市 2012 年写字楼的吸纳周期为（ ）年。
房地产估价师案例分析习题及答案
房地产估价师案例分析习题及答案案例一：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在( )。
A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时依据的建筑面积应为( )。
A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择( )。
A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。
案例二：赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。
2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;2.赵某的购房发票;3.商品房预售许可证复印件;4.其他有关房地产市场资料。
请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全?2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?标准答案：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
2013年房地产估价师案例与分析重点3
2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的特别整理了《房地产案例分析》历年考试的重点，以备迎接2013年考试。
1.外观形象2.内部装修3.设备、设施4.智能化程度5.物业服务水平6.租户类型商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。
(一)收益法由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。
净租金的测算与出租型商业房地产类似。
收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。
(二)市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。
市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。
(三)成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。
1.转让少且一般为整体转让2.功能多样3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力1.交通条件2.周围环境1.设备设施和用具2.经营管理旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。
(一)收益法酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。
收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
(二)市场法由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。
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2013年房地产估价师案例与分析权威卷及答案
一、问答题
(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2
层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，
其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、
门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有
权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
请问：
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
2、写出估价技术路线。
(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住
宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部
分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项
目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税
费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方
结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款
2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得
1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自
己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
二、单项选择题
(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后
分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地
的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费
用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳
的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1．该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。
A．5
B．8
C．9.6
D．10.6
2．该成片荒地的总价为（）亿元。
A．1627
B．2.135
C．2.726
D．2.938
3．假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（）。
A．测算拟开发场地的最高价格
B．测算拟开发场地的最低价格
C．测算开发项目的预期利润
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D．测算开发中可能出现的最高费用
(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出
售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的
土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可
全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需
要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4．该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。
A．2240
B．2000
C．1785.71
D．1760
5．需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。
A．100
B．200
C．240
D．300
6．利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。
A．1785.71
B．1313.25
C．1170.39
D．933.07
7．不属于待开发的土地是（）。
A．生地
B．毛地
C．耕地
D．熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，
合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2
建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的
剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进
行估价。
8．该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
9．该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（）万元。
A．1044.79
B．1000.00
C．973.82
D．829.94
10．该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。
A．106.08
B．214.85
房地产估价师培训：http://edu.21cn.com/kcnet590/
C．829.94
D．1044.79
参考答案：
一、问答题
(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根
据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进行交易情况修正；进行
交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有
关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用
适宜的计算公式求出收益价格。
(二)1．题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押
贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估
价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土
地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时
的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2．具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场
法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建
过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数；如果住宅部分是
精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
3．除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部
分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、
土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费
用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
(三)1．甲、乙的分配方案均不合理。
2．甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3．因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由
于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
二、单项选择题(一)1．C2．A3．B(二)4．C5．B6．D7．C(三)8．
B9．D10．B
来源：环球网校房地产估价师