房地产业宏观调控背景盘点

2006年房地产业宏观调控背景盘点 一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲，可持续性较好 自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、 能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。 进入2006年以来，国内消费需求旺盛。社会消费品零售总额增幅稳步提高，在一季度同比增长12.8%的较高水平上，上半年进一步提高到13.3%，剔除价格因素，较上年同期提高0.4个百分点。消费结构升级活动比较活跃，6月份，限额以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4％，通讯器材类增长25.5％，汽车类增长27.7％。近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入增长较快。2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76％，农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分别提高0.96和1.16个百分点。2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际增长10.2％；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9％。考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然比较活跃，消费需求将持续旺盛。 另外，消费结构升级有力地带动了工业化和城市化步伐加快，创造了广阔的投资空间，拉动投资需求持续旺盛。从经济周期的有关研究看，2006年投资增长保持较高水平。国内外需求增势强劲，可持续性较好。从需求、特别是投资需求看，未来经济增长有进一步加快的可能。 二、房地产业制度改革与政策调整 从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10%，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。 （一）1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。 （二）国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。 三、房地产市场发展迅速，部分地区房价涨幅过大 我国房地产业的发展始于1998年的住房分配制度改革，此后房地产市场发展迅速。从2002年年起，我国的一些中心城市房价开始迅猛上涨，并且房价上涨开始向中小城市蔓延。一时间，全国各地房价涨声四起。在这种情况下，央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即“121号文件”，要求各商业银行不得对“四证”不齐的房地产项目发放任何形式的贷款；同时要求房地产开发企业申请银行贷款时的自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30％。121号文件虽然在房地产界引起强烈反响，但同时各地房价仍继续上涨。 2004年央行宣布加息，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，继续从信贷和土地上加强对房地产市场的调控。但与此对应的是房地产价格的继续上扬。2004年全国35个大中城市房价上涨9.7％，其中有8个城市的房地产价格年涨幅超过10％。 2005年1-8月份，全国新建商品住宅平均销售价格为2996元/平方米，办公楼平均销售价格为6786元/平方米，商业营业用房平均销售价格为5223元/平方米。2005年8月，商品房销售价格分类指数为104.35，比7月份上升0.14点，2005年，面对不断上涨的房价，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即“国八条”)，要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价；不久后，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》即“新国八条”。 新老“国八条”出台后，购房者一段时间内持币待购，各种投机炒房活动有所收敛，房地产市场进入观望期。然而，市场经过一段沉寂后，很多大中城市的房价很快进入下一个上涨周期，房价迅速回升。 进入2006年以来，房价继续保持上涨的势头。据全国70个城市房屋销售价格指数显示，2006年3季度，房屋销售价格同比上涨5.5％，环比上涨0.4％。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.7％，环比上涨0.5％。坊间盛传房地产市场已经产生“政策免疫”，在这种背景下，新一轮的宏观调控势在必行。 四、消费结构升级 消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为 52平方米，与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常大。 图1：全国城镇居民家庭住房现状调查

数据来源：国研网 从住房消费结构来看, 居民个人购房需求快速增长是房地产市场较快发展的基础。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。目前，个人购房比重已接近90%，其中个人购买住宅商品房的比例达到94.2%。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。 图2：个人购房比例趋势

五、城镇化规模进程加快 1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，到2005年城市化水平将达到40%以上。据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右，每年将增加0.8%-1.0%。 表3：城市化水平预测 城市化水平预测（%） 2005年 2010年 2015年 2020年 38.3 42.7 47.2 51.8 大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。 图3：城市人口增长趋势

六、国内资金充裕，资本流动性过剩，货币总量偏大，增长偏快 2006年６月末，广义货币供应量（Ｍ2）余额为32.28万亿元，同比增长18.43％，增长幅度比去年同期高2.76个百分点，狭义货币供应量（Ｍ１）余额为11.23万亿元，同比增长13.94％，增长幅度比去年同期高2.69个百分点。按照６月末Ｍ２余额的增长速度，如果全年ＧＤＰ增长10％，则年底Ｍ２余额与ＧＤＰ的比例将达到1.76:１，比2005年明显提高（1.62:１）。表明相对于经济增长，货币供给增长偏快。 引起货币供给增长加快的主要原因，是近年来外汇储备持续较快增长。2002-2005年，我国外汇储备由2864亿美元迅速增加到8818亿美元，2006年６月末达到9411亿美元。按照当前汇率计算，增加的外汇储备导致人民币资金投放约4.9万亿元，相当于同期人民币贷款余额增量的61％，可以认为，结汇已成为人民币投放的主渠道。在严把信贷资金闸门的目标下，近年来央行较多地运用了公开市场对冲操作的手段，并收到明显成效。随着时间推移，因对冲操作形成的大量银行票据，正在成为货币投放的新因素，被对冲操作延迟的货币供给，开始加快释放出来。当前，各方面投资热情高涨，对贷款的需求比较旺盛；银行更加注重资金利润率指标，放贷积极性较高，这些促进贷款增长很快。6月末人民币各项贷款余额为21.53万亿元，同比增长15.24％，增幅比去年同期高1.99个百分点；今年前６个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元。总体看，货币供给增长偏快的态势还在发展。 货币供给是支持需求增长的重要条件，当前需求、特别是投资需求比较旺盛，过多的货币对于稳定投资、稳定需求、稳定经济增长是非常不利的。针对货币供给方面的问题，央行已经出台了相应的调控措施，对其效果还需要密切观察。 中国人民银行不久前公布的数字表明，我国外汇储备2006年9月底已达9879亿美元，距1万亿美元仅差121亿美元。按照前9个月平均每月增长187．7亿美元的速度，我国外汇储备在10月底、11月初即可增至1万亿美元。 由于利率管制，我国外汇储备的快速增加造成了被动性的货币供给增加。政府为了维持汇率的稳定，持续性地对外汇市场进行对冲操作，使得金融体系流动性进一步上升，并为投资热潮和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件。 同时，我国居民活期存款已达8万亿元，活期存款利率仅为0．72％，如果扣除通货膨胀率和20％的利息税，这8万亿元活期存款的实际利率为负。 与此形成鲜明对照的是，我国房地产投资的年回报率超过 15％以上，远高于西方国家5％-10％的水平，此外还有人民币升值的因素。虽然目前居民可以投资股票市场和海外市场(通过QDII)，但是综合考虑投资的收益和风险，收益最丰厚的投资还是房地产投资。最终结果是，居民手中的大量资金还是流向房地产市场。 目前，国有商业银行和股份制商业银行资金普遍宽裕，在各家银行纷纷成为上市银行，盈利压力加大的背景下，银行资金的流出渠道亟待拓宽。房地产贷款