房地产企业政策常见问题汇总

年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收 入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行 “销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明 细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额 ”。
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（2）预计毛利额的填报
企业取得的销售未完工开发产品收入额按 照规定的计税毛利率计算的预计毛利额， 年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税 调整项目明细表》第52行“房地产企业预 售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金 额”。
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除本填报口径以外，《企业所得税月（季 ）度预缴纳税申报表》（A类）、《企业所 得税年度纳税申报表》（A类）中各行次的 填报，仍按照《国家税务总局关于中华人 民共和国企业所得税年度纳税申报表的补 充通知》（国税函〔2008〕1081号）执 行。
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（一）企业取得销售未完工开发产 品收入时的填报
已按照上列第一条第三款处理的营业税金 及附加、土地增值税，季度预缴申报时， 其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳 税申报表》（A类）第4行“利润总额”栏 增加；年度汇算清缴申报时填入附表三《 纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏 第3列“调增金额”。
来自百度文库
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新31号文
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销售未完工开发产品处理（第八至第九条）
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（二）企业销售未完工开发产品完 工结转销售收入时的填报
1、季度预缴申报时的处理
已按照上列第一条第一款调增处理的预计 毛利额，季度预缴申报时在《企业所得税 月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4 行“利润总额”栏减除。
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2、年度汇算清缴申报时的处理
（1）《企业所得税年度纳税申报表》（A 类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《 收入明细表》第4行“销售货物”栏不包括 已按照上列第一条第二款第一项处理的销 售未完工开发产品的收入额，年度汇算清 缴申报时将其填入附表三《纳税调整项目 明细表》第19行“其他”栏第3列“调增金 额”。
（1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
◇公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率
◇申报要求： 预缴申报：
利润总额=会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分 对应的预计毛利额
汇缴申报：
本年预售收入-本年结转销售的预售收入→附表一16行“其他视
同销售收入” 本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成
本→附表二15行“其他视同销售成本
预售收入预计计税成本=预售收入×（1-预计计税毛利率） 待摊税金的处理：如在结转时进入损h 益类科目，同时在年度申报时在附15
表三扣除类40行“其它”调增调减。
预缴管理
1、按照实际利润额预缴的企业， “利润总额”行=会计报表利润总额+本期
预售收入预计计税毛利—本期结转销售的 预售收入预计计税毛利 “累计金额”列：应以累计数申报，即一季 度为1至3月累计，二季度为1至6月累计， 以此类推。
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（4）《房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表》 （5）《房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表》自动汇总 （6）《房地产开发企业预提费用明细表（计提）》新 （7）《房地产开发企业预提费用明细表（结算）》新 4、在年度纳税申报时，企业须出具对完工产品实际毛利额与预计毛利 额之间差异调整情况的报告
房地产企业 常见所得税问题汇总
2010.11.30 李伟锋
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提纲
省局、市局转发31号文补充意见的出发点 核查退税----正确纳税申报 虚假收入----假按揭、其他应付款 预收款都缴税？----定金、意向金 虚假成本----假发票、辅助工程 公共配套设施----义务教育及全体共有 拆一还一、以房还地----城中村改造、老厂拆迁 自有商业的涉税问题
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3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业 税金及附加、土地增值税的填报
企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业 税金及附加、土地增值税如果会计处理时 未计入营业税金及附加等科目核算，季度 预缴申报时，其数额在《企业所得税月（ 季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“ 利润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时 填入附表三《纳税调整项目明细表》第19 行“其他”栏第4列“调减金额”。
1、季度预缴申报时的处理
企业本期取得的销售未完工开发产品收入 额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利 额，季度预缴申报时填报在《企业所得税 月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4 行“利润总额”。
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2、年度汇算清缴申报时的处理
（1）销售未完工开发产品收入额的填报
企业取得的销售未完工开发产品收入额， 年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税
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（2）实际毛利额与其对应的预计毛利额差 额调整的填报
已按照上列第一条第二款第二项处理的预 计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附 表三《纳税调整项目明细表》第52行“房 地产企业预售收入计算的预计利润”第4列 “调减金额”。
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3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业 税金及附加、土地增值税的填报处理
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2、申报期限：季度终了后15日内
3、申报资料：
（1）企业所得税月（季）度纳税申报表（ A类）
（2）资产负债表（期初期末都填好）、利 润表
（3）由新开工项目的，在开工前将计税 成本对象报税务机关备案
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二、年度汇算清缴
（一）年度申报资料：
1、房地产开发企业计税成本对象备案报告表（对09年新开工的项目，或以前 未向税务机关备案的成本项目基本情况）
2、企业所得税年度纳税申报表（A类）；符合关联业务往来报告表要求的需报 送附表十二
3、房地产开发企业和项目基本情况及开发经营业务年度结算表： （1）《房地产开发企业预（销）售情况统计表》 （2）《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（开发期分摊）》新 （3）《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（成本对象分摊）》
优惠----经济适用房、限价、危改房 营销设施----计入开发成本
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房地产开发企业 纳税申报表的填报
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299、1081
为解决房地产开发企业因政策调整带来的 企业所得税纳税申报表填报口径变化，在 国家税务总局未明确新的填报口径前，房 地产开发企业销售未完工开发产品取得销 售收入时以及销售未完工开发产品完工结 转销售收入时，企业所得税季度预缴和年 度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国 家税务总局明确后，再行调整。