2018年3月国地税合并后的房地产建筑业纳税整理讲解(结合政策文件)
2018年3月国地税合并后的房地产建筑业纳税整理讲解（结合政策文件）第一部分
一个完整的房地产项目包含了买地，平整土地，设计，基建，绿化，预售，竣工等环节，其中涉及到契税，印花税，增值税，土地增值税，城建税等等，为了体系化的学习和预防房地产建筑业项目的涉税风险，我们下面进行全流程全方位的纳税整理讲解。
一、购入土地环节
契税部分
（一）财税2004年134号文--财税[2004]134号财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知
1、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（二）财税2012年82号文--财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知
2、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
契税的计税价格应该是成交价（含土地出让金、市政建设配套费、各种补偿）。
许多房地产开发商与政府土地协定，购买土地存在给政府的另一笔城市配套建设费。
那么如何界定是否属于保障性住房
（三）桂政办发2013年77号文--广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法的通知印花税部分
（四）财税2006年162号文--印花税若干政策
3、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
按产权转移书据征收印花税按照印花税税率产权转移书据税目万分之五征收
土地使用税
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例以及各省各地方确定的土地区域划分，税率。
按照土地面积乘以税率纳税。
（五）国税地字1988年15号--国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知
4、纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
尚未取得土地使用证书时，如何纳税？很多开发商，囤地，尚未开发时，可能就漏缴土地使用税。
（六）财税2006年186号文财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知
5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
二、预售环节
土地使用税
（七）财税2008年152号文--财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
6、纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
（八）桂地税2009年117号文--广西关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知
7、对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。
办理预售许可证后，按照销售合同生效（合同上注明的时间点）的增加，随着销售面积增加，按照已售建筑面积占总可售面积的比例，推算土地面积转移出去的比例，开发商需要交纳的土地使用税将逐步下降。
预售房源环节
（九）财税2016年36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
8、附件2 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
9、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（十）国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
10、第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
11、第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
（十一）财税2018年32号文--财政部税务总局关于调整增值税税率的通知
12、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。（2018年5月1日后）
（十二）财政部税务总局海关总署公告2019年第39号关于深化增值税改革有关政策的公告
13、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
土地增值税（预缴）
以预收款的金额为依据征收土地增值税的预交款。
（十三）国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
14、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
（十四）广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告
15、第十三条房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率
（普通住宅，非普通住宅，商铺等预征率根据当地的具体文件执行预征率）
企业所得税（预缴）：
（十五）国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
16、第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
何为已完工状态：
17、第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
相关联的是A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表
为了去库存和优化供给侧改革：
（十六）桂地税发[2016]22号广西壮族自治区地方税务局关于落实支持房地产去库存工作的通知
（十七）桂地税发[2016]26号广西壮族自治区地方税务局关于落实推进供给侧结构性改革若干税收政策服务措施的通知
18、适当降低房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率。开发项目位于南宁市所在地城区和郊区的，不低
于15%；开发项目位于地级市所在地城区及郊区的，不低于10%；开发项目位于其他地区的，不低于5%；开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，不低于3%。
（十八）广西壮族自治区地方税务局公告2014年第7号广西壮族自治区地方税务局关于房地产开发经营业务预缴企业所得税有关问题的公告
19、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业的预售款收入，要视企业的具体账目设计而定，有可能存放在其他应付款或其他科目，不一定在预收款科目。