新版土地出让合同规定(doc 8页)

新版土地出让合同严控地王开发套数写进合同

由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。这意味着，今后国土部门将不太可能再出让开发周期长、面积大、出让金高的“地王”。同时，容积率限高又限低，住宅套数写入土地出让合同。国土部门人士表示，新版土地出让合同是国家加强土地市场管理和房地产市场宏观调控的又一重要举措，充分体现了集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的。

不按期开工竣工要交违约金

新版合同的示范文本，其中第十六条就是对建设项目开工时间和竣工时间的约定，并规定开发商如不能按期开工，应提前30日向国土部门提出延建申请，经同意延建的，项目竣工时间可以相应顺延，但延建期限也不得超过一年。同时，合同还规定，开发企业如未能按照合同约定日或同意延建日期开工建设的，以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金。此外，闲置一年缴纳土地闲置费，满两年未开工土地无偿收回，这些内容也写入了合同。

在新版合同使用说明中，对开竣工日期有了更明确的解释，出让的土地用于

商品住宅项目建设的，原则上开发时间（开工到竣工）最长不得超过三年。

影响：明确开竣工时间以及违约金，可以控制开发节奏，防止土地闲置，从而达到保证市场商品房有序供应、稳定价格的调控目的。

同时，商品住宅开发不超过三年则对于土地出让规模进行了限制，去年在南京、无锡、重庆等地频频拍出面积几十万平方米的巨幅“地王”，其中长沙“地王”总面积达到78.5万平方米，总价高达92亿元。“地王”频现不仅拉长了开发周期，引发了囤地现象，而且会因为某一区域内土地的高度集中，造成该片区房价的垄断性。更何况，“地王”往往会造成拍卖现场的过度争抢，使地价非理性抬高。去年下半年，南京市已经率先针对“地王”现象改进土地出让工作，将土地出让规模原则上控制在100-200亩左右，开发周期限定在3年左右，对稳定土地市场起到了一定的作用。

开发套数写入土地出让合同

以往开发商拿地时，只会约定90平方米以下套型所占面积比例，而在新版土地出让合同中，不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套，以及住宅建设套型要求。

影响：南京一位开发企业老总表示，把开发总套数、90平方米以下中小面

积户型套数写入土地合同，是为了从源头控制商品房的有效供应量。同时，在项目总建筑面积和套数确定的情况下，小区住宅的套型面积也可以得到控制，防止开发商一味多建大户型，保证城市普通老百姓能买到面积合适的房子。

容积率限高又限低

据了解，老的土地出让合同中，一般只约定容积率的上限，以防止开发商多盖房子“偷面积”，以及绿地率的下限，防止开发商“偷工减料”少做景观。但在新版合同中，建筑容积率、建筑密度、绿地率一律是既限高又限低，全部注明上下限。

影响：容积率、建筑密度、绿地率的双限主要是出于集约节约用地的需要。以前有些开发商为了多建低密度、高单价的“类别墅”、高档公寓，自愿降低容积率，比如拿到容积率≤1的地块，却只建到0.9左右，留下更多的空间做绿化。虽然牺牲了容积率，但通过抬高单价的方式，反而获利更多。新版合同将可以有效堵住这种浪费土地的漏洞。

付清全额出让金才能办土地证

以前，一些地方出现开发商分期缴纳土地出让金，分期领取土地证，并进行抵押贷款，以维持资金链运转的情况。去年下半年，国土资源部明令，自11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。按这一精神，在新版合同中，对付款和拿证的约定更细了。开发企业可以

选择一次性付款或是分期付款的方式，但只有在按合同约定付清全部土地出让价款后，才可以持合同和缴款凭证等相关证明材料，申请建设用地使用权登记。领取土地使用证后，才有权进行转让、出租和抵押。首次转让土地，必须完成开发投资总额的25%以上。

影响：企业不付清土地出让全款，就领不到土地使用权证书，更不能把土地进行抵押，这将会逼着企业尽快缴清全款，减少拖欠土地款的现象。同时，对开发商的资金链实力要求高了，“以小博大”的做法将难再奏效。

消费者买房之前需进行九大理性分析

很多人买房前急噪，买房时冲动，买房后后悔。产生这样现象的主要原因是没能根据自身实际情况对自己的买房行为进行理性分析。事实上，对于很多人来说，买房是大宗消费，更是人生一件大事，我们在买房前必须进行理性分析，具体体现在如下九个方面：

一、买房动因。所谓买房动因，就是我们在买房前须清楚自己为什么而买房，并且要清楚支撑我们买房的理由是否充分。每个人买房的动因都不尽相同：有的人是为了自住、有的人是为了投资、有的人是为了改善自己及家人的生活；有的人买房是为了自己的面子（不买房显得自己混得不好）、有的人买房是为了结婚（不买房的话女友就不嫁给自己）、有的人买房是

为了子女入学（为了子女的未来）；有的人买房是为了保值（他们认为房价不会降）、有的人买房是因为有了偶然所得却不知如何合理支配、有的人是被迫变相买房（因债权关系不得以变相买房）等等。笔者不太赞同因结婚、面子等而借贷买房，因这些想法于己、于家都是极不利的。

二、人生定位。每个人都有自己的生活方式和人生观，也有对自己的人生进行定位的权利。不同的生活方式，不同的人生观，不同的定位将令一个人的处事方法和行为产生不同。在买房与否的问题上，每个人的想法也不尽相同：有的人认为买一套房子是自己一生的奋斗目标、有的人认为赚了点钱首先应改善自己的生活、有的人认为事业过得去即可关键是要生活得好，这样的人最易加入买房大军；有的人认为应以事业和发展为重、有的人认为应将资金进行合理规划、有的人认为房屋的功能仅为居住，这样的人大多选择租房。笔者认为，年轻人当以事业为重，不要过早投入买房行列，这样对自己的人生发展是有利的。

三、个人状况。我们在进行每一项消费时都要依自己的状况而定，包括自己的工作状况、健康状况、情感状况等，因为不同的状况将对自己的消费所带来的后果产生不同的影响。而对于个人来说，买房只是其众

多消费行为中的一种。故在买房之前，我们需衡量一下自己的个人状况。比如在个人工作不稳定，健康状况不好，个人情感出现危机这三者占一项以上，就不太适合买房。

四、家庭状况。有家庭的人在进行消费时都回依据家庭状况而作出相应的决定，同样地，我们在买房时也需衡量自己家庭的状况，包括家庭收支状况、家庭成员健康状况、家庭成员情感状况、家庭成员事业状况等。惟有对家庭状况作出理性分析，才能正确得出买房与否的结论。

五、经济能力。我们每个人在决定自己的消费或投资行为时都要衡量自己（或家庭）的经济能力，比如说，我们大多数人不会考虑开奔驰车、穿阿玛尼、戴江诗丹顿，而是会根据自己的经济条件进行合理的消费规划。同样，我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划，切忌盲目攀比。前期，有很多人本不具备买房能力，可在盲目的心态驱使下投入购房行列，这种行为与普通人买奢侈产品无异，此行为于己、于家、于社会都是不利的。

六、经济形势。我们每个人都是生活在社会大家庭中，国际、国内经济形势对于我们的消费特别是大宗消费的影响是很大的。比如在目前国际经济危机的大环境

下，我们的收入预期都不得不调低，这样，我们在进行大宗消费时就必须要冷静、谨慎。

七、国家政策。由于商品房不能满足民众普遍的住房需求，政府在不同时期都对商品房市场进行调控和理性引导，中国目前的房地产市场并非完全处于市场经济时期，因此，我们不可忽视国家政策对房地产市场的影响。比如在目前政府大力兴建保障房、鼓励开发商兴建中低价商品房并降价销售的政策环境下，市场供大于求的局面必将长期存在，房价下跌就是必然。这样，我们在决定买房之前，就应从容许多。

八、市场状况。任何一种商品，在卖方市场环境下都比较受到热捧，而在买方市场环境下则相反。在房产火爆时期，商品房的价格就是在热捧之下被盲目推高的。目前，尽管业界人士将2、3月份的市场冠以小阳春，可进入4月以来的成交下滑却令业界人士不得不接受一个事实，那就是目前的房产市场是不折不扣的买方市场。故消费者在目前的市场态势下，应以观望心态去选择房源。

九、买房时机。我们在决定买房前，必须分析一下市场状况，看买房时机是否合适。对于自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。现在有一些人鼓吹只要是