苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array
将土地增值税有关业务问题公告如下：
一、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。
二、土地增值税核算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；
（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
（三）非住宅类房产。
注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，
三、关于房地产转让收入的确认
（一）转让房地产的有关经济利益的确认
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。
（二）售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
10%，而不是参照法释[2009]5
号规定合同法
30%，这样明显是从严征管，压缩了市场价格固有的弹性同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面
本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
注解：土地成本应当按占地面积的比例计算分摊，全国税务机关都这样执行的，虽然财法[1995]6号等土地增值税征管法规只是规定占地面积法作为选项之一，这样明确规定只能使用占地面积法分摊，便于征管效率，减少和所得税征管差异，同时压缩了纳税人调节税负的空间。
（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。
注解：这样明确规定只能使用建筑面积法分摊，原因同上。一些中介机构和税务机关认为开发成本应当与收入一样，可简化按“可售面积”来计算分摊成本，这个观点是错误的，有可能多计成本而少纳税。
（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。
注解：本条款无新意，但是没有规定具体分摊方法，自然就是允许纳税人按照会计核算规定的方法自由选择了。
五、关于房地产开发成本、费用的扣除
（一）房地产开发成本核定扣除
纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
注解：所谓“成本核定”就是核定单位面积造价，即“四项成本”。也就是说：其只是房地
建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共
准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相
注解：1、“建筑红线”不仅仅是建筑规划上不可逾越的红线，也是税法上的“红线”，但是作为临时设施的前期费用例外。这个是纳税人应当关注的；
2、依据《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”即：业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有，其用途由业主共同决定。如果开发商将其自行销售或者处置，尽管取得的收益缴纳了相关税费，但是其相关成本、费用还是不能扣除。因为该收益的所有者是业主，在法律上迟早是需要偿还给业主的。本条款符合现行相关法规，但是比较前卫，多数税务机关征管意思未达到这个层次。
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
注解：关于“装修装饰”的理解与《建筑法》规定一致，《建筑法》将装修装饰分成三类：①建筑过程中的装饰装修是建造活动的组成部分（初装修装饰），不必单独列出属于建安工程；
②涉及建筑物的主体或承重结构变动的的装饰装修属于改扩建的建安工程（第四十九条）；
③其他装修装饰的不属于本法调整范围。
2、对于营销设施的装修费用，注意与31号文的差异。其实多数税务机关也开始修改31号文规定，将该项费用确认为所得税上的“销售费用”了。
（四）取得土地使用权所支付费用的扣除
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
注解：1、“取得土地使用权所支付费用”以“实际净支付”为准——本来就是土地增值税征管原则，对纳税人将政府返还的土地补贴作为营业外收入，达到增加20%加计成本扣除的筹划目的，应该休矣。
2、根据国土资源部令（2012）53号《闲置土地处置办法》第十四条规定“土地闲置费不得列入生产成本”，将来不仅仅是不得土地增值税的开发成本扣除，而且还不能作为所得税的开发成本扣除，相信各地税务机关的征管政策会依次跟进。
（五）相关费用、基金的扣除
1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
注解：这个规定确实是“此处花独异”，以上所列举的费用基本上各地税务机关都是允许扣除，就其原理来说：基础设施配套费、人防工程异地建设费实质上委托政府代建工程而分摊费用，应当不属于纳税人房地产开发行为产生的成本费用。不作为房地产开发成本计算加计基数——是正确合理的。但是可以作为房地产开发成本扣除，按代收费用处理。
2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：
（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
注解：从法理上来说，这些费用以“开发建造活动直接相关”和“开发期间”两个原则结合
起来判断是属于开发成本还是属于开发费用，无疑是正确合理的、便于征管操作的方法。各地税务机关就单以“开发建造活动相关”来判断，实质上不容易掌握，常常易于引起税企之间的争议。
本公告自2012年10月1日起施行。
二○一二年八月二十日
点评:苏地税规（2012）1号：土地增值税的风声越来越紧
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：
一、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
点评:很简单，意思是，当只有1个工程规划许可证，却又自行分3期开发的，就分3期清算。
二、土地增值税核算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；
（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
（三）非住宅类房产。
点评:对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，导致财税人员掌握和各级税局机关执行的有一些差异。本次江苏地税规定分三类进行清算。毫无疑问，分两类进行清算对纳税人有利，分三类进行清算对纳税人不利。目前，分三类进行清算的还有广西、湖北、重庆等地税局。如果你所在的省还没有分三类进行清算，点评:建议你赶快去清算。
三、关于房地产转让收入的确认
（一）转让房地产的有关经济利益的确认
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
点评:以前，因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金到底征不征营业税一直争论很大。而对于土地增值税，本次江苏地税采取“皮都没有，怎么会有毛”的观点，不征。点评:赞一个。
（二）售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，
依法计征土地增值税。
点评:房地产的售后返租，从来都是非法行为，但仍然有很多房地产企业在弄。对于售后返租的研究，点评:认为，江苏地税是处于全国领先水平的。之前，有个东北某市的地税局对房地产的售后返租只关注了房产税，没有关注营业税，土地增值税，相当业余。江苏地税就很好：
江苏省地方税务局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复规定：
扬州市地方税务局：
你局《关于房地产开发公司销售返租有关税收问题的请示》（扬地税发[2008]18号）收悉，经研究，现就有关问题批复如下：
房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
二○○八年四月七日
上述文件的缺点是，如果不是房地产开发公司优先取得了购房者的不动产的使用权，而是它的关联方物业公司优先取得了购房者的不动产的使用权，就出现盲区了。因此，本次江苏地税土地增值税特别加入了关联方的内容，尽量减少盲区。如果你自以为是的采取非关联方物业公司优先取得了购房者的不动产的使用权，点评:告诉你，江苏地税就会以转让价格明显偏低核定你，让你无处可逃，谁叫你做非法的售后返租呢？
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
点评:税法对转让价格明显偏低是没有明确定义的。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）法释〔2009〕5号规定：
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
但是，司法解释是指由国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释，对各级司法机关如何适用法律具有约束力。
行政机关在办案时可以参考有关司法解释，但不宜直接适用司法解释。
10%，太同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面
本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。
点评:
土地使用权所支付的金额计算分摊的原则是:不同类型房地产按占地面积法，同一开发项目按建筑面积法。
（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。
点评:本条款无新意.
五、关于房地产开发成本、费用的扣除
（一）房地产开发成本核定扣除
纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
点评:房地产企业的问题,不在收入,而在于成本.特别是建筑成本.房地产企业的建筑成本偏高有两种可能性:一个是虚开发票或购买假发票.另一种是与总包串通人为抬高建筑成本,当你人为抬高建筑成本,税务局就不跟你玩了, 税务局就会核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。目前, 已经在核定的有很多税务局。
（二）公共配套设施成本费用的扣除
房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
点评: “建筑红线”现在很重要了，你逾越了红线，例如道路，就算你有协议，也是不可以扣除的，这个是纳税人应当关注的。
另外，土地增值税配套设施处理4原则是:
国税发[2006]187：
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；不作收入。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
不作收入，即不用视销售。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（两头都算，可合并计算已售、可售面积)
4、产权不是业主的，也不是开发商的，又不是公用的，用来出租、自用的，既不做收入，也不做成本。（两头都不算）
看到这里,你可能会问,第4点国税发[2006]187是没有的啊, 第4点是哪里来的啊.呵呵,这是总局梁处长说的,点评:最近听了总局梁处长半天的课,受益非浅. 点评:知道一些土地增值税最新的一些改革动向.
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
点评:
商品住宅装修一次到位实施细则规定:
商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。
点评:理解是:中央空调可以作为开发成本,分体空调不可以作为开发成本.因此, 江苏房地产开发企业采取”买房送空调”的做法很危险, 空调不可以作为开发成本,如果帐没有做对,收入还不给你冲减.怎么样才是做对帐了,可以冲减收入呢? 呵呵,不告诉你,谁叫你做恶心的”买房送空调”呢?直接降价多轻松啊.
（四）取得土地使用权所支付费用的扣除
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
点评:
例如,某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。
“取得土地使用权所支付费用”以“实际净支付”为准,则取得土地使用权所支付的金额只能是7000万,这样,对纳税人将政府返还的土地补贴作为营业外收入，达到增加20%加计成本扣除的筹划目的，应该休矣。
（五）相关费用、基金的扣除
1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：
（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。
（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
代收费用以“开发建造活动直接相关”和“开发期间”两个原则结合起来判断是属于开发成本还是属于开发费用，无疑是正确合理的、便于征管操作的方法。
南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知
乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网
南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知 【标 签】预征率,土地增值税清算,分别核算 【颁布单位】南京市地方税务局 【文 号】宁地税发﹝2009﹞134号 【发文日期】2009-11-03 【实施时间】2009-11-01 【 有效性 】全文废止 【税 种】土地增值税 注释： 全文废止。参见南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告 发文文号：宁地税规字﹝2011﹞1号发文部门：南京市地方税务局 发文时间：2011/4/8 实施时间： 2011/5/1 各分局(局)、纳税服务中心、县局，市局机关各处室及所属事业单位： 为加强土地增值税预征，有效促进土地增值税清算，结合我市实际，并根据《关于南京市调整土地增值税预征率的批复 》(苏地税函〔2009〕241号)精神，现将土地增值税预征率调整情况通知如下，请遵照执行。 一、预征率 1、高级公寓、渡假村、别墅，预征率为4%； 2、写字楼、营业用房，预征率为3%； 3、普通住宅，预征率为2%； 4、其他类(指除以上列举外的项目)，预征率为2%。 纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不分别核算的，按照项目涉及的商品房类型从高适用预征率。 二、纳税人取得房地产转让收入预缴土地增值税税款的，应当在取得收入次月15日内申报预缴税款。 三、关于土地增值税预征的其他事项仍按《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》(宁地税发 ﹝2004﹞71号)规定执行。 四、本通知自2009年11月1日执行。 二00九年十一月三日 关联知识：
大地税函公务费和通讯费
大地税函〔2008〕251号大连市地方税务局关于个人因公务用车和通讯制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知 发表时间：2008-12-25 大地税函〔2008〕251号 全文有效成文日期：2008-12-25 各基层局，市局机关各处室，局属各事业单位： 为了贯彻落实《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发〔1999〕58号）和《国家税务总局关 于个人因公务用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问 题的通知》(国税函〔2006〕245号)精神，进一步加强个人 所得税的征收管理，根据我市公务用车和通讯制度改革实际 情况，经报请市政府批准，现对我市个人因公务用车和通讯 制度改革而取得的补贴收入中公务费用的扣除标准等个人所 得税问题明确如下： 一、适用公务费用扣除的单位范围 公务费用扣除适用于实行公务用车和通讯制度改革且制定改革方案的单位。其中，改革方案应明确记载参加公务用 车和通讯制度改革的人员范围、具体人员的岗位职责、月补 贴额度、参改车辆及未参改车辆的用途、补贴发放及使用管 理办法等内容。
实行公务用车改革的单位须将参改车辆的行驶执照复印备查，车辆行驶执照登载的姓名为非本单位参改人员的，不视为参改车辆。 单位公务用车和通讯制度改革后，向个人支付的公务费用，原则上应低于本单位改革前一年度实际发生的同口径费用。未制定改革方案、改革方案不符合本通知要求以及借改革之名扩大税前费用扣除的单位，不得执行公务费用扣除规定。 二、公务费用包含的内容 （一）个人因公务用车实际发生的燃油费、车船税、保险费、停车费、保养费等与车辆使用有关的费用。 （二）个人因公务发生的移动电话通话费、月租费和信息费。 三、公务费用的扣除标准 个人因公务用车和通讯制度改革而以现金、报销形式取得的补贴收入、通讯费、大连市行政区域内的交通费等均应按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税，标准内的公务费用（仅指第二条列举的费用），可凭真实、合法的票据在应纳税所得额中扣除。 公务用车费用每人每月不得超过1,800元。实际发生额不超过1,800元的，按实际发生额在应纳税所得额中扣除；实际发生额超过1,800元的，其余额不得结转到以后月份的
房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号
江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —
和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —
在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读
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在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解 读 【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算 【业务主题】税款征收 【来 源】 [ 主持人] 江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。谢强副处长，您好！ [ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] 主持人好，各位网友大家好！ [ 主持人] 谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？ [ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] 好的。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 [ 主持人] 土地增值税清算单位是什么？ 根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] 业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 [ 主持人] 谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？ [ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长] （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治
苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下： 一、土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特， 三、关于房地产转让收入的确认 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。 （二）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。 （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；
鲁地税函
鲁地税函[2006]37号：山东省地方税务局关于进一步加强外来施工单位和房地产开发企业税收管理的通 知 各市地方税务局： 根据省政府办公厅《关于加强建筑业和房地产业税收管理工作的通知》（鲁政办发[2005]62号，以下简称《通知》）和省局《转发山东省人民政府办公厅〈关于加强建筑业和房地产业税收管理工作的通知〉》（鲁地税发[2005]110号）精神，为切实加强外省进鲁施工单位和房地产开发企业税收征管工作，现就有关问题通知如下。 一、关于外省进鲁施工单位和房地产开发企业（以下简称外来企业）的税收管理 各级地税部门要切实加强对外来企业的税收管理，外来企业应按有关规定向工程项目所在地地税机关办理税务登记，就地申报缴纳（扣缴）营业税、城建税、教育费附加；按规定申报缴纳（扣缴）企业所得税、个人所得税等地方税收，或由地税机关委托建设单位或其他有关部门代征应缴税款。 外来企业的企业所得税管理。对施工企业符合企业所得税纳税人条件、财务核算健全、能够正确计算收入、成本费用和应缴税金的施工单位，应按规定实行查帐征收；对不符合查帐征收条件的纳税人，要按照我省制定的《企业所得税核定征收管理办法》的规定，实行核定征收；对房地产开发企业要严格按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定执行。 外来企业的个人所得税管理。对外来企业从业人员工资薪金所得的个人所得税一律在工程作业所在地扣缴。对不能准确核算，或不提供从业人员收入情况的，可暂按工程结算收入的0.5%—1%扣缴个人所得税。 二、关于我省境内跨市、县（市区）从事施工和房地产开发企业的税收管理 省内跨市、县（市区）从事施工和房地产开发的企业，必须到机构所在地主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》，并到工程所在地地税机关办理报验登记，按规定在工程所在地只申报缴纳（扣缴）营业税、城建税、教育费附加，其他地方税收应回机构所在地缴纳；对未开具《外出经营活动税收管理证明》的，工程所在地地税机关一律按规定征收企业所得税、从业人员工资薪金个人所得税。 三、关于建立健全外来施工单位和房地产开发企业税收管理档案问题 各级地税部门要密切与建委、建管、市政、交通、水利、电力、冶金等有关部门的工作配合和联系，及时掌握外来施工单位和房地产开发企业相关信息，健全和完善相关管理档案，及时、准确反映其税收管理情况，认真填报《外省进鲁施工单位、房地产开发企业税收管理情况统计表》、《本省跨市施工单位、房地产开发企业税收管理情况统计表》（见附件），于季度终了后15日内上报省局（税管二处）。 各级要牢固树立“经济决定税源、管理增加税收” 的治税理念，充分认识加强施工单位和房地产业税收管理的重要性，进一步统一思想，强化责任意识，按照规范化、科学化、精细化的管理要求，因地制宜，积极研究加强管理的办法和措施，不断积累管理经验。省局将在进一步调查研究和广泛征求意见的基础上，尽快制定我省相关的税收管理办法，并下发执行。省局已将对施工单位和房地产业税收管理情况列入“管理年”活动的重要内容进行考核，各地也要采取相应的措施，逐级抓好落实，把各项管理措施真正落到实处。 各地在工作中遇到的问题，请及时报告省局。
苏地税规[2011]13号---江苏省地方税务局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告
江苏省地方税务局公告 苏地税规…2011?13号 关于发布《企业所得税税前扣除凭证 管理办法》的公告 现将《企业所得税税前扣除凭证管理办法》予以发布，自2012年2月1日起施行。 特此公告。 二○一一年十二月二十一日 — 1 —
企业所得税税前扣除凭证管理办法 第一章总则 第一条为加强企业所得税税基管理，规范税前扣除凭证，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国发票管理办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条凡企业所得税由我省地税部门征收的企业，均适用本办法。 第三条本办法所称的税前扣除凭证是指在计算企业所得税应纳税所得额时，证明企业支出发生并据以进行税前扣除的凭证。 第四条税前扣除凭证管理应遵循真实性、合法性和有效性原则。 真实性是指税前扣除凭证反映的支出确属已经发生。真实性是税前扣除凭证管理的首要原则。 合法性是指税前扣除凭证的来源、形式等符合国家法律法规的规定。 有效性是指凭证能充分反映企业发生的支出符合税法规定。 第五条企业取得的不符合规定的发票，不得单独用以税前扣除，必须同时提供合同、支付单据等其他凭证，以证明其支出的真实、合法。 第六条企业当年度实际发生的成本、费用，由于各种原因未— 2 —
能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 第七条汇缴结束后，税务机关发现企业应取得而未取得合法凭证的，应要求企业限期改正。 企业无法取得合法凭证，但有确凿证据证明业务支出真实且取得收入方相关收入已入账的，可予以税前扣除。 第八条税务机关要将税前扣除凭证作为评估、检查的重要内容，加强对各类凭证和附列资料的真实性、合法性和有效性审核。 第二章分类及管理 第九条根据取得来源，税前扣除凭证分为外部凭证和内部凭证。 根据应否缴纳增值税或营业税，外部凭证分为应税项目凭证和非应税项目凭证。 第十条应税项目是指企业购买货物、接受服务时，销售方或提供服务方应缴纳增值税或营业税的项目。 企业支付给境内单位或者个人的应税项目款项时，以该单位或者个人开具的发票为税前扣除的凭证。发票管理有特殊规定的除外。 第十一条发票应按规定进行填写，列明购买货物、接受服务的具体名称、数量及金额。 对因各种原因不能详细填写的，应附合同和货物（或服务）清 — 3 —
建筑业税法
一、建筑业营业税 （一）政策依据 1．《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则 2．《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号） 3．《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第23号） 4．《江苏省地方税务局关于建筑安装工程营业税计税营业额涉及建设方提供的设备与材料划分问题的公告》（苏地税规〔2011〕11号）5．《江苏省地方税务局关于发布〈江苏省地方税务局建筑业项目营业税管理暂行办法〉的公告》（苏地税规〔2011〕12号） （二）税目及税率 1．税目 建筑业，是指建筑安装工程作业，建筑业税目的征收范围包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
（1）建筑 建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。 （2）安装 安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。 （3）修缮 修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。 （4）装饰 装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 （5）其他工程作业
其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。 2．税率 建筑业税目适用3%营业税税率。 （三）计税营业额 1．建筑业营业额基本规定 纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 2．建设方提供的设备如何鉴别 （1）设备按生产和生活使用目的分为建筑设备和工艺设备；按是否定型生产分为标准设备和非标准设备。 ①建筑设备：房屋建筑及其配套的附属工程中电气、采暖、通风空调、给排水、通信及建筑智能等为房屋功能服务的设备。 ②工艺设备：为工业、交通等生产性建设项目服务的各类固定和移动设
苏地税规[2011]2号附件
附件1： 企业资产损失（清单申报）税前扣除申报表 扣除年度：金额单位：元
《企业资产损失（清单申报）税前扣除申报表》填报说明 一、企业发生资产损失时，以清单申报方式向税务机关申报税前扣除的企业填报本表。 二、“企业性质”中，纳税人为法人的，在“法人”后打√；按现行税收规定，需在企业登记注册地预缴和年度汇缴企业所得税的非法人企业在“其他非法人”后打√；其他企业，包括总机构在省外和总机构在省内的分支机构，在“分支机构”后打√。 三、“纳税地点”中，在企业登记注册地年度汇缴企业所得税的纳税人，在“就地”后打√；不在企业登记注册地年度汇缴企业所得税的纳税人，在“汇总”后打√。 四、总机构填报“总机构的各分支机构上报的资产损失”行时，应同时附报分支机构所在地主管税务机关受理分支机构申报资料的证明。 五、分支机构填写本表时，一式四份，受理地税机关一份，企业留存一份，报总机构两份。其他企业填写本表时，一式两份，主管地税机关一份，企业留存一份。
附件2： 企业资产损失（专项申报）税前扣除申报表 扣除年度：金额单位：元
《企业资产损失（专项申报）税前扣除申报表》填报说明 一、企业发生资产损失时，以专项申报方式向税务机关申报税前扣除的企业填报本表。 二、“企业性质”中，纳税人为法人的，在“法人”后打√；按现行税收规定，需在企业登记注册地预缴和年度汇缴企业所得税的非法人企业在“其他非法人”后打√；其他企业，包括总机构在省外和总机构在省内的分支机构，在“分支机构”后打√。
三、“纳税地点”中，在企业登记注册地年度汇缴企业所得税的纳税人，在“就地”后打√；不在企业登记注册地年度汇缴企业所得税的纳税人，在“汇总”后打√。 四、“企业专项申报资产损失会计核算资料及其他相关纳税资料”一栏中，填报企业提供相关资料目录清单，本表不够填写的，可另行附页。填报顺序须与附送的会计核算资料和纳税资料目录名称、装订顺序、页码等一致。 五、分支机构填写本表时，一式四份，受理地税机关一份，企业留存一份，报总机构两份。其他企业填写本表时，一式两份，主管地税机关一份，企业留存一份。
地下车位土地清算各地税收政策汇总
地下车位土地增值税处理总结表 地下车位 1、北京的规定（京地税地[2003]73号） 2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号） 2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号） 4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义） 5、青岛的规定（青地税函[2009]47号） 6、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号） 7、河南的规定（豫地税函〔2010〕202号） 8、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号） 9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号） 10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 11、天津的规定（津地税地[2011]24号） 12、西安的规定（西地税发[2010]235号） 13、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号） 14、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号） 15、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 16、大连的规定（大地税函[2008]188号） 17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）
18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号） 1、北京的规定（京地税地[2003]73号） 五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。 根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。 京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间： 2003-2-9 2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号） 四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。 黑地税函〔2010〕33号：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知颁布时间：2010-5-19 2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 7、房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，是不是不计入销售收入？ 答：房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项
淮安市友邦商贸有限公司与淮安市国家税务局稽查局行政处罚二审行
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淮安市友邦商贸有限公司与淮安市国家税务局稽查局行政处罚二 审行政判决书 【标 签】善意取得,虚开增值税专业发票,合理支出,税前列支 【案 由】行政案由 【法 院】中级法院 【地 域】江苏省 【裁判时间】2015-03-12 【审判程序】二审 【裁判单位】淮安市中级人民法院 【文书种类】判决书 当事人信息: 上诉人(原审被告)淮安市国家税务局稽查局，住所地在淮安市清浦区西大街116号。 法定代表人程岗，该局局长。 委托代理人杨顺民。 委托代理人李凌飞，江苏益新律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)淮安市友邦商贸有限公司，住所地在淮安市清河区爱民路北侧食品城三期综合楼102室。 法定代表人吴劲松，该公司董事长。 委托代理人滕庆红，江苏六仁律师事务所律师。 审理经过: 上诉人淮安市国家税务局稽查局(以下简称国税局)因税务行政处理决定一案，不服淮安市清浦区人民法院(2014)浦行初字第040号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人国税局的委托代理人李凌飞、杨顺
民，被上诉人淮安市友邦商贸有限公司的法定代表人吴劲松、委托代理人腾庆红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明: 原审经审理查明：原告于2011年5月份、7月份、9月份，共采购徐州市超典物资有限公司煤炭5662.82吨(含税金额2659207.43元)，签订煤炭供需合同4份，货款由原告银行汇至徐州市超典物资有限公司银行账户。原告取得徐州市超典物资有限公司开具的23份增值税专用发票，其中2011年5月7份，发票代码为3200111140，发票号码 为：16802623-16802629;2011年7月4份，发票代码为3200112140，发票号码 为17840140-17840143;2011年9月12份，发票代码为3200112140，发票号码 为18310901-18310912，23份发票合计金额为2272826.82元，税额合计386380.61元。上述23份增值税专用发票，原告已于2011年向国税机关认证通过，并申报抵扣了税款。所购货物煤炭已经售出，在2011年成本已结转。上述的23份增值税专用发票，于2014年2月26日被徐州市国家税务局稽查局确认为虚开的增值税专用发票。 被告于2014年5月6日作出淮安国税稽处(2014)21号税务处理决定书。依据国务院《中华人民共和国增值税暂行条例》国税发(2000)第187号《国家令(2008)第538号第9条、 和 税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》国税函(2007) 第1240号《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开增值税专用发票已抵扣税款加收滞纳金问题的批复》 的规定，原告单位应补缴2011年6月增值税118188.18元。2011年7月增值 税66955.38元，2011年10月119254.41元，2011年12月81982.64元，合计补缴增值 税386380.61元。 中华人民共和国税收征收管理法国务院令(2010)第587号《中华 依据《》第19条、 人民共和国发票管理办法》国税发(2009)第114号《国家税务总局关于印发〈进一 第21条、 步加强税收征管若干具体措施〉的通知》 第6条的规定，调增2011年度应纳税所得 额2272826.82元，依据《中华人民共和国企业所得税法》第1条、第4条、第22条之规定，补缴2011年度企业所得税568206.71元。依据《中华人民共和国税收征收管理法》第32条之规定，依法加收滞纳金。 一审法院认为: 原审认为：被告于2014年5月6日作出的税务处理决定中查明认定了涉案的23份增值税专用发票系虚开，原告是善意取得，所购煤炭已售出，且在2011年成本已结转的事实。国家税务总局国税发(2000)第187号、国税函(2007)第1240号文件中对善意取得作出明确规定，即“纳税人善意取得虚开的增值税专用发票指购货方与销售方存在真实交易，且购货方不知取得的增值税专用发票是以非法手段获得的。”被告在处理决定中依据上述两文件对原告作出补缴增值税的处理，确认了原告系善意取得虚开的增值税专用发票。
资本公积、盈余公积、未分配利润转增注册资本缴税问题的分析
资本公积、盈余公积、未分配利润转增注册资本缴税问题的分析 一、资本公积转增注册资本缴税问题分析 股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税（国税发【1997】198号）。
上述“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金（国税函【1998】289号）。
另外，根据《四川省地方税务局关于对企业资产评估增值转增资本征收个人所得税问题的批复》（川地税函〔2003〕205号）{凡承担有限责任的企业(含有限责任公司和股份有限公司)，对评估增值的资产，通过资产公积转增个人实收资本，根据国税发〔1997〕198号和国税函〔1998〕289号的相关规定，按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税，其税款在实施转赠后由企业按规定代扣代缴。}可以推出，四川省地税局认为，国税发【1997】198号文中的“股份制企业”是指包括有限责任公司和股份有限公司在内的企业法人。有限公司资本公积转增注册资本符合规定的，也可不缴纳所得税。
二、盈余公积转增注册资本 股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税（国税发［1997］198号）。公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。因此，对属于个人股东分得并再投入公司（转增注册资本）的部分应按照"利息、股息、红利所得"项目征收个人所得税。（国税函［1998］333号）
三、未分配利润转增注册资本 （一）法人股东缴纳所得税的规定 根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发〔2000〕118号规定，“除另有规定者外，不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现”。“凡投资方企业
商铺售后返租的财税处理(老会计人的经验)
商铺售后返租的财税处理（老会计人的经验） 在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。 【例】A房地产开发公司(以下简称A公司)是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元(即总价100万元的85%)出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元(不考虑城建税、教育费附加、土地使用税)。 营业税 上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益 《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函[2008]135号)规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营
12、全国各地土增税成本对象规定汇总
李利威：土增税成本对象各地规定总结表
税务律师李利威 时间:2014 年 3 月 8 日
省份 江苏 宁波 浙江 湖北 江西 福建 广西 河南 辽宁 宁夏 云南 重庆 青岛 安徽 西安
分类方法 三分法 四分法 二分法 三分法 二分法 三分法 三分法 三分法 二分法 二分法 二分法 三分法 二分法 二分法 二分法
分类标准 普通住宅/其他类型住宅/非住宅 普住/除低层外住宅/其他/单体别墅 普通住宅/其他商品房 普通住宅/其他商品房 普通住宅/其他类型 普通住宅/非普通住宅/其他 普通住宅/非普通住宅/其他用房 普标住宅/非普标住宅/其他 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅/非住宅 普通住房/非普通住房 普通标准住宅/非普通标准住宅 普通住宅/其他商品房
普和非普可并否 否
否 否 否
否 否
否 是 否
天津
是
成本对象各地规定总结表 附:各地法规
成本对象各地规定总结表
附:各地法规 一、中央的规定（国税发【2006】第 187 号）（国税发【2009】第 091 号） 二、北京的规定（京地税地[2003]73 号） 二、江苏的规定（苏地税规[2012]1 号）（苏地税发[2009]72 号）(苏地税发[2004]58 号) 三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5 号） 三、宁波的规定（甬地税二[2010]106 号） 五、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 四、丽水的规定（丽地税政[2007]87 号） 五、广州的规定（穗地税函[2012]198 号）（穗地税函[2009]329 号） 六、湖北的规定（鄂地税发[2008]211 号）（鄂地税发[2013]44 号） 七、江西的规定（赣地税发[2008]76） 八、福建的规定（闽地税发[2005]195 号） 九、广西的规定（桂地税发[2008]44 号）(桂地税发[2008]96 号) 十、河南的规定（豫地税函〔2010〕202 号）（河南省地税局公告[2011]第 10 号）（豫地税发 [1997]第 160 号）（豫地税函[2007]第 16 号） 十一、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第 10 号） 十一、辽宁的规定（辽地税发[2007]102 号）