深圳地铁一号线沿线商业调查报告
深圳地铁一号线商业调查报告
第一章选题意义
深圳市地铁一号线商业发展的典型性
第二章深圳地铁一号线商业概况
深圳地铁一号线商业规划
2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略
2.1.2 深圳商业物业经营的主要模式
深圳地铁一号线商业特点
深圳地铁一号线商业形态
2.3.1 地铁地上商业
2.3.2 地铁地下商业
第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比
上海
3.1.1 上海地铁地下商业基本情况
3.1.2 上海地铁商业的管理与经营
广州
3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况
3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理
北京
3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点
3.3.2 北京地铁对地下商业的经营管理
香港的经验和做法
3.4.1 香港地铁地下商业
3.4.2 香港地铁商业的经营模式和管理方法
3.4.3 来自香港地铁商业经营的借鉴
几大城市经验与不足
第四章深圳地铁一号线地上商业调研
深圳地铁一号线地上商业现状分析
深圳地铁一号线沿线九大商业区对比
深南中商业区深入调研
4.3.1 深南中商业区简介
4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析
4.3.2 华润万象城
4.3.2 中信城市广场
4.3.2 茂业百货
4.3.3 深南中商业区发展的优势与局限性
第五章深圳地铁一号线地下商业概况
地铁一号线沿线地下商业物业开发利用的特点
5.1.1 地铁地下商业物业开发经营的特点
5.1.2 地铁相关资源的开发具有明显的交通优势
5.1.3 处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势
5.1.4 地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关
5.1.5地铁内商业和地铁商城运营的局限性
地铁站厅商业物业分析
5.2.1. 站厅零星商业物业
5.2.1 站厅零星商业物业的分布
5.2.1 站厅零星商铺的人流特点
5.2.1 地铁站厅零星商业物业
5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析
5.2.2 大剧院站厅商场
5.2.2 世界之窗站厅商场
5.2.2 会展中心站厅商业区
地铁地下商业街分析
5.3.1 小结
5.3.1 地铁商业经营分布特点
5.3.1 来自香港地铁商业经营的借鉴
5.3.2市民中心站地下商城
5.3.2研究对象概况
5.3.2周边环境特点
5.3.2 周边人流特点
5.3.2 商业规划分析
第六章深圳地铁与房地产发展分析
地铁引爆房地产三大变局
6.1.1 影响深圳地产格局
6.1.1 地铁效应
6.1.1 广州地铁效应
6.1.2 地铁沿线物业升值潜力不等
当地铁与房产相遇
6.2.1 地铁带动房产
6.2.2 最佳辐射范围一公里
6.2.3 地铁社会效益与经济效益统一
6.2.4 地铁概念也有透支
深圳地铁沿线房地产发展
6.3.1 深圳地铁房产升值情况
6.3.2 深圳地铁对沿线物业的影响
6.3.2 深圳市地铁交通概况
6.3.2 深圳地铁号线（罗宝线）对沿线物业影响情况
6.3.2 对沿线物业价格的影响
6.3.2 地铁号线沿线个别二手楼盘价格
6.3.2 重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响
6.3.2 南山和宝安区地铁站点及典型楼盘
结论
第七章深圳地铁广告
概述
7.1.1 地铁广告的概念
7.1.2 地铁广告发展策略
7.1.3 地铁广告发展前景
地铁广告优势
广告形式
第八章深圳地铁一号线的局限性与建议
长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰
8.1.1 地铁不是交通首选
8.1.2 定位还在调整阶段
8.1.3 兴旺还需要时间
地铁设计与规划不足：
商业定位与后期管理的问题
与地面商业形成竞争，地铁商业主题定位不明确
8.4.1 与地面商铺定位雷同
8.4.2 地铁商铺未能形成规模效应
周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险
建议：
8.6.1：加快地铁网络体系建设以及地铁商业周边的基础设施及环境建设
8.6.2 地铁商业定位要明确，主题鲜明
8.6.3充分考虑到后续经营。
8.6.4 与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系，
8.6.5 形成地铁商铺规模经营。
第一章选题意义
1.1深圳市地铁一号线商业发展的典型性
深圳市地铁一号线商业在深圳市内具有其特殊性与代表性，研究一号线的地铁商业，有助于理解地铁商业发展的始末，通过实地的调查研究与总结分析，有助于我们更好地把握地铁一号线商业发展的规律，从而更有针对性地分析其规划的依据，初步总结我们了解到的地体一号线发展的优势和缺陷，并在我们的能力范围之内，为地铁商业的健康发展积极出谋划策。
第二章深圳地铁一号线商业概况
深圳地铁一号线商业规划
2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略
地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务。同时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险，使地铁公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。
地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费者的多种需求；另一方面可以避免商家由于经营重叠造成恶性竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象。
地铁公司在对地下商业物业务经营模式，通常是区分不同情况来决定，站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。
在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“大品牌”，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。
2.1.2 深圳商业物业经营的主要模式
如果不考虑销售，商业物业经营有三种方式，包括租赁经营、委托经营、合资经营。从
租赁经营的类型分析，商业物业经营的模式可分为整体出租和分割出租及联营三种。经营模式基本做法长处弊端
整体招商将物业租给一家投资公
司，收取固定租金
管理简单，回报稳定租金价格偏低，不利于
人才、经验的培养
分割出租将物业分割成小铺位出
租，收取固定租金
管理不复杂，经营收入回报
较好
该模式只适合于中低
档次商场，租户流动性
较大
联营业主有选择性招商，并
参与卖场管理，收益按
租户的营业额提成
风险共担，有利于招商，商
场管理水平较高，业绩有持
续保障，适合中高档商场
业主风险较大，要参与
管理
合资与投资商共同出资形成
合资，由合资公司负责
经营
引进资金、商业资源，提高
经营效率，有利于人才培养
合资双方的利益、文化
冲突影响经营效果，还
可能形成投资方对公
司的单独控制
深圳地铁一号线商业特点
①地下商业经营范围一般分为四大类：第一是是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、、、碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等，这个类别的加入使地铁站成为重要的公共空间而非单纯的交通节点，但这些店铺的设置需要满足消防条例的规定。
②在商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为三个层次：第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。第三个层次为地下商场或商业街。地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的青年人，价格多中低档。强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势，比较成功的例子是上海香港名店街、广州的流行前线。总体上看，商业经营种类与经营规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要经营第三、四类商品。
③地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。只有流行类商品中的服装饰物与精品等一般不采用连锁经营，而是视不同站点的客流而定。
④地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响，地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。地面属于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。
深圳地铁一号线商业形态
2.3.1 地铁地上商业
①地铁站内商业
范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业
特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费
类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店
②地铁通道商业
范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制特点：与地铁站内通道相连的独立商业
类型：无限制，可以是所有类型的商业
2.3.2 地铁地下商业
①地铁上盖商业
范围：地铁站出入口商业
特点：与地铁站口直接相连
类型：大、中型商场、裙楼商业
②地铁节点商业
范围：地铁站半径米范围内的商业（步行约分钟）
特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的大型商业，具备城市客厅属性类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑
第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比
上海
3.1.1 上海地铁地下商业基本情况
地铁站内商铺的经营
地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。
地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。
地下商场或商业街
上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。
特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先进的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准岁追求时尚的年轻族。
3.1.2 上海地铁商业的管理与经营
地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点来进行的，主要有三种：委托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商，负责管理。上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。
地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地下商业的发展，竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。
广州
3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况
地铁沿线站厅商业
一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点，但除天河西站具有一定规模和比较集中外，其它多为零星分布，主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。二号线与一号线站厅商铺的经营模式和业态种类相近。
与站厅连接的地下商业街
与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大。烈士陵园站的流行前线是主营时髦服装、饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引追慕时尚的中、大学生及潮流青年。芳村站与花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场，后段是服装饰品购物广场，但因位置偏敝经营状况较差。
3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理
广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对零星商铺是设定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有诸多限制。
随着地铁地下商铺商业经营的发展，初期采用招商引入商家的方式被议标方式逐步取代。
北京
3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点
目前地铁线各站厅配置了以冲影、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
但与地铁站连接的地下商场、商业街的开发经营十分滞后。在地铁西单站站厅与西单商场连接的地下空间设立的西单站地下商贸市场，经营面积仅平方米，主要经营服装、鞋帽、北京特色食品等中低档商品，经营状况不好。
3.3.2 北京地铁对地下商业的经营管理
在对地下商业的经营方式上，北京地铁商贸中心以租赁为主，大部分经营项目是引进合适商户（主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如北京百万庄园公司），但对商家经营的商品品种进行限制，以防止对乘客不良干扰和商家之间恶性竞争；地铁公司实行多种经营方式，有选择参与部分项目的经营，如进行冲印、影像超市（还未开业）等经营项目合作，但通常不承担经营风险；在管理架构上设立专门部门（如设立西单商场部）对大型网点进行管理。
香港的经验和做法
3.4.1 香港地铁地下商业
站台、站厅内商业
站台因功能限制基本没设置商业，但各类广告布满站台通道壁、地铁隧道壁的有效空间。
面积较大的站厅客流旺盛，因此分布着不少满足即时性、便捷性需求的商铺。商铺的业态设置以银行、便利店、西饼屋、干洗店等种类为主。商铺装潢考究，环境颇好，经营状况不错。
沿线地下商场
与站厅连接的地下商场定位明确、经营灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。最具特色的地下商场是铜锣湾时代广场地下一层的“时代便利集”，主要经营中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾客瞄准大众消费者，价格适中，生意颇好。
3.4.2 香港地铁商业的经营模式和管理方法
对于分布在各站厅内的银行、便利店、西饼屋等商铺，香港地铁主要租赁给采用连锁经营的商业企业，既统一管理，又突出品牌优势。
香港地铁公司的经营收入分经常收入和非经常收入（即物业发展利润）。经常性收入包括车费收入、物业租赁收入、物业管理收入和其它收入等，其它收入则来源于地铁范围内的有线和无线业务、自动售卖机以及纪念车票收入等。
3.4.3 来自香港地铁商业经营的借鉴
香港地铁公司在对自有购物中心的经营上，其策略是避开区位条件差的劣势，充分发挥地铁的交通优势，强调主题经营模式，为购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素，从而大大强化消费引力。
在发挥地铁交通优势上，典型的是杏花新城采取进入商场的消费者免费乘坐地铁或为地铁卡充值的销售策略，把商场的经营与地铁的客流捆绑起来，把地铁优势转化为商业优势，达成了组合效应。
几大城市经验与不足
经验不足
上海地铁商铺开发主要采用招商方式；特色化
经营；连锁经营；注重地铁站、地下商场
以及地上商业的衔接
很多地铁商城的规划欠合理；所营项目雷
同；功能定位不明确
广州引进连锁经营和知名商家，区分商场、商
铺的不同情况采用分别招商、整体招商相
结合的方式
客流量太小、消费者尚未形成逛地铁站商
铺的习惯以及商家经营策略缺乏引力（地
铁一号线兴建后沿线地下商业发展并不兴
旺，有的业种如药店业已关闭）
北京尽量引进实力强的连锁企业，使乘客在地
铁可以获得优质的延伸服务，同时减少地
铁公司的管理压力，保障地铁公司收益
整体上较大规模的地下商业发展比较滞后
香港各类地铁商场经营定位明确，实行特色化
经营和主题经营；围绕地铁经营进行商业
营销模式的创新，把商场的客流和经营与
地铁的客流和经营进行经营捆绑（如杏花
新城）
地下商场的灯光亮度不足，给人压抑的感
觉，影响客流消费
第四章深圳地铁一号线地上商业调研
深圳地铁一号线地上商业现状分析
深圳地铁一号线沿线九大商业区对比
主要商业最新发展商业
营业面
积
日人流量租赁价格区域人口
人民南商业区国贸商场，深房
百货，西武商场
等一批中高档
大型品牌商业金光华商
城，万平
方米的大
型商场
约万平
方米
万人次现该商业
区的商铺
均价已达
万元平方
米
东门商业区茂业百货，太阳
百货，友谊城等
不同档次的品
牌商业业态约万平
方米
万人次
深南中商业区中信城市广场，
地王信兴广场，
岁宝百货，国际
商场，华润万象
城等约万平
方米
万人次
华强北商业区赛格电脑城，华
强电子市场，天
虹商场等深圳中航
集团将斥
资亿元，
打造中航
广场
约万平
方米
万人次已达元平
方米
南山商业区海雅百货，友谊
城，儿童世界等约万平
方米
万人次商铺均价
在万元平
方米左右
宝安商业区海雅百货，大新
百货，国美电器
等约万平
方米
商铺均价
在万元平
方米左右
总人口约
有万人，
户籍人口
约为万人
深南中商业区深入调研
4.3.1 深南中商业区简介
深南中路商业区以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，拥有较为完善的商业网。
商品：集购物、休闲为一体，经营商品以中高档为主，中信酒吧街就其区内；
商铺：西武百货、吉之岛、华润万象城、地王商城、岁宝百货、深圳书城、安迪斯儿童场等。
4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析
4.3.2 华润万象城
总投资亿港元，占地万平方米，总建筑面积万平方米，层商业楼面，主力店包括：时尚生活百货，香港嘉禾电影城，万佳超市，“万象城”溜冰场，万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的商场，深圳最具吸引力的购物中心。
4.3.2 中信城市广场
占地万平方米，具有万平方米的商业购物中心和万平方米的星光广场及个停车位。功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性，目前有以吉之岛、西武百货为代表的多家众多国际知名商家进驻，出租率。
4.3.2 茂业百货
茂业百货时尚生活馆，紧邻地铁一号线科学馆号出口，共层商业，主营时尚休闲，运动服饰系列，经营特色新潮、前卫、动感、时尚。其中一楼经营品牌概念店等，二楼经营少淑女装等，三楼经营牛仔系列等，四楼经营青春休闲服饰等，五楼为运动服饰等。
4.3.3 深南中商业区发展的优势与局限性
主要商业项目同质化比较严重，多定位为白领以上级人群的中高档消费，以服装为核心，兼营相关业态，陈旧商业影响力有限，年华润、茂业等大型集中商业的增长，短期内商业面积，增加明显，市场需要一定时日加以消化。
第五章深圳地铁一号线地下商业概况
地铁一号线沿线地下商业物业开发利用的特点
5.1.1 地铁地下商业物业开发经营的特点
地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。
5.1.2 地铁相关资源的开发具有明显的交通优势
地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。
5.1.3 处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势
地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。
5.1.4 地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关
地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地铁内商业与地面商业发展密切相关，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足顾客需求。
地铁站厅商业物业分析
地下商业物业分类
根据国内外地铁地下商业场所的差异，地铁地下商业主要有两类：
第一类：地铁站厅商业物业。即位于地铁站厅内的商业物业。
第二类：地下商业街（商城）。这类物业不位于地铁站厅，但有通道与站厅相连。
其中报告中涉及的地下商业物业，属于站厅商业物业的包括大剧院站和世界之窗站商业物业，属于地下商业街（商城）的包括市民中心站商业物业，其余均为站厅零星商业物业。
5.2.1. 站厅零星商业物业
5.2.1 站厅零星商业物业的分布
地铁一期站厅零星商业物业分布
车站物业个
数
总面积（平方
米）
平均面积（平方米个）
罗湖站
国贸站
老街站
大剧院站
科学馆站
华强路站
岗厦站
购物公园站
香蜜湖站
车公庙站
竹子林站
侨城东站
福民站
会展中心站
少年宫站
合计
资料来源：地铁公司提供的资料整理而得。
目前地铁站厅零星商业物业共个，分布在地铁沿线站点的站厅，每个站个，每块物业的面积在平米左右，最小的平米，最大的也仅平米。
5.2.1 地铁站厅零星商业物业
商业组合
罗湖及侨城东站零星物业：与其他站点的零星商业物业相比，这两处的区别在于外地游客比重高，因而其商业组合侧重考虑为游客提供服务，若引进下述商业：旅行社、纪念品、旅游用品等，亦可留部分商铺迎合普通市民需求。
其他站点零星物业：经过这些车站零星物业的人流通常为本地居民，只是搭乘地铁的过客，而且这些商铺面积很小，因而适于经营下述商业：提供一些日常、急需的商品，主要满足消费者日常习惯性的消费，如：报刊亭、冲印店、小药店等；提供服务性商业，如金额、家政、干洗等，尤其是上班族对这类需求越来越高，乐意于在上下班途中顺带解决一些生活琐事，省时又省事。
商业组织形式
零星商铺宜实行连锁经营，在不同的站点可开设同样的网点。这样的组织方式，一方面可方便消费者，无论在哪个车站都可有同类同质的商品或服务提供；另一方面也有利于培养消费者在地铁站厅养成固定的消费习惯，从而形成地铁零星商铺稳定的消费群。
5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析
这类地下商业物业由于位于需要疏导人流的站厅内，是地铁乘客的必经之地，且通常面积较小，因而考虑设置一些便利快捷的商业设施。
地铁便利集
地铁便利集的主要特点为：
小型的商铺集合体，总面积通常在平米以内；
集内的商铺组合突出为顾客提供方便、快捷的服务，主要包括便利店、快速餐饮店、书店、音像店等，具体的组合应根据各站点的人流特点有所差异；
集内商铺以连锁店为主，如：万店通连锁便利店、海天书店、八十八饮品等，引入连锁店一方面有助于地铁便利集树立良好的形象，而且便于该商业模式在其他地铁站厅的复制创新。
5.2.2 大剧院站厅商场
研究对象概况
位置：地铁大剧院站地下一层，与站厅直接相连。大剧院目前设计了六个出入口，分别是解放路电大门前、农业银行门前、地王后门前、深南路发展银行门前、书城门前、地王前门前，另有通道与地王地下层相通。该块物业是深南路所有出入口、解放路农行门前出入口进入地铁的必经之道。
规划面积：该物业总规划建筑面积平方米，呈楔形，最宽处米，最窄处米多，最长处多米，层高米多，净高不低于米。由于在地下，在商场东西两面还预留了紧急疏散口。
周边环境特点
高级写字楼林立。地铁大剧院站位于深南中路与解放路交界处的深圳金融中心区，高级写字楼林立。这群高级写字楼里聚集着大批精英的金领、白领，这类人群收入较高，对平时的休闲娱乐、衣着用品、日常用餐等，有较高要求和消费标准。
南中国最大的图书商场“深圳书城”，是周边最聚人流的商业设施。据统计，深圳书城年人流量为万人次。
经营高档精品的地王大厦是主要的日用百货零售场所，拥有一批相对固定的高消费能力的消费人群。
周边住宅档次差距大。主要有两个住宅区，分别为蔡屋围村和名仕阁。
蔡屋围村位于地王大厦后，是深圳最老旧的村落之一，居者甚多，多为外来打工者。名仕阁位于蔡屋围大酒店后金融中心区腹地，为中高档公寓高层住宅，居者属于高消费的高级白领或港人等。
消费者消费特征
该区域属于深圳市高档商务区，金融机构、高档商业中心、写字楼众多，这里的消费人群主要分为两大类：固定人群，包括在这里上班的上班族和该区域的居民；流动人群，到这里出差、参观、休闲消费的群体，流动性较强。
该区域的消费群体多为受过高等教育的，收入水平相对较高的青中年白领，消费需求比较旺盛。
上班族每天都会往返于该区域，因此每天该区域的客流量都比较大，属于繁华地段。
对于餐饮有明显的需求，以解决该区域上班族的工作餐题。
该区域商业服务设施定位过于高档，相应减小了这些商业设施的有效服务半径。如中档商品消费者会被排除在过高档次的商业广场的服务半径之外。
商业规划分析
市场定位：该物业的建筑面积是平米，相当于一个中小型商场或米长小型步行街。所以规划立足于满足核心商圈顾客（主要是周围写字楼上下班的人群）的便利性要求，发挥对周边商业的配套、完善的作用；同时规划强调有必要适当保持、延续所在区位商业的品质，展现地铁商业崭新的思维。
商业模式：地铁便利集
商业内容：根据定位及消费群体特征：写意、别致的饮品店，现代便利店，雅致的书屋，及小量中档精致的服饰、此具、眼镜。
业种比例：饮品店设二家，共平米左右，约占，其余面积均设为商品零售用途，约占。
规划布局要求
未来人流结构大致为号出入口占或更多，号出入口约占，号出入口占。根据这个人流特点，来安排、引导商场动线；
价值最高的店铺设于号出入口一侧，逐步向内侧过渡；
将饮品店设于号出入口通道一侧，相邻安排两家，各平米左右；
5.2.2 世界之窗站厅商场
研究对象概况
位置：位于地铁号线世界之窗站地下一层站厅处。世界之窗站位于深南路下，东接华侨城站，西接白石洲站。规划中的号线亦经过此地，是重要的地铁转乘站。
规划面积：该物业总建筑面积为平方米，共包括多块物业，其中两块位于号出入口边，位于号出入口东侧的面积平方米，为长米，宽米的长方形；位于号出入口西侧的面积平方米，为长米，宽米的长方形；其余物业分布在主通道沿线，共平方米。
周边环境特点
是深圳著名的旅游观光景区。世界之窗站周边环绕许多深圳重要的旅游景点，每年接待多万游客。
周边酒店、宾馆林立。世界之窗站周边酒店、宾馆聚集了许多不同档次的酒店，酒店的入住率普遍较高，年均开房率通常在以上。
聚集了一批中高档商住楼。华侨城—世界之窗地产，借助“旅游地产”的概念而颇受欢迎，使得这一带的商住深受高级白领欢迎。
周边商业较少。世界之窗站一带沿街商业较少，为游客提供服务的商业网点和种类也
较少，主要是餐饮服务。
消费者及其消费特征
从周边环境可以看出，该区域人流以游客为主，因而游客是主要的消费群体，对各类纪念品、特产有较大需求。另据调查显示，游客当中约为散客，他们通常比较依赖中介机构或旅行社提供的旅游指南、导游等服务。
号出入口两侧商业物业的规划分析
市场定位：该物业面积只相当于一个小型商场，需细分市场，满足目标顾客群需求。本物业市场定位主要面向游客的便利性需求，同时兼顾搭乘地铁的周边住宅区居民的便利性消费。
商业模式：地铁便利集
商业内容：西侧设置便利店，饮品店，冲晒店，书报亭等各一家；东侧设为游客服务中心，引进家左右旅行社，主要为游客提供订票、导游、短线组团等服务并兼卖地图、旅游手册等。
业种比例：便利店平米左右，约占；饮品店平米左右，约占；冲晒店、报刊亭各平米左右，各占；东侧平方米全为游客服务中心，约占；其他平米，约占。
规划布局要求
由于号出入口和号出入口是人流尤其是游客最多的出入口，因此这两个出入口连成的直线为主通道，因此，价值最高的店铺设于号出入口站厅通道的两侧，逐步向内侧过渡；
冲晒店和书报亭并排设于号出入口通道西侧，向内依次安排冲晒店、纪念品店、便利店；
其余商业物业的规划分析
市场定位：以游客为目标顾客群，满足游客购买中档旅游用品，特色纪念品的需求。
商业主题：游客超市街
商品组合：提供各类旅游纪念品、工艺品、服饰等，以及旅游用品等。
规划布局要求：铺面不宜分隔过小，建议安排家店铺，每间店铺约平米，以免商家间过度竞争。
5.2.2 会展中心站厅商业区
研究对象概况
位置：会展中心站厅沿号线（东西向，东西各通至岗厦、购物公园站）长米，沿号线（南北向）长米，相交呈短丁形。
规划面积：地下一层站厅范围规划用作商业的空间有三处，其中列入研究范围的物业，位置在大中华交易广场用地红线范围内，总建筑面积平方米，形状呈长方形，该物业被号通道口分割为两块。最大一块多平方米。
周边环境特点
该站处于会展中心站位于中心区南片区，该片区的发展目标是成为深圳的中央商务区（），规划安排了大量的商务写字楼、会展和商业购物中心等设施。
会展中心属深圳市内交通中心。地铁会展中心站出入口附近设置了大型公交枢纽站，加上本身属于地铁换乘站，因此站点性质还属于城市区域交通中心。
人流特点
该站是地面地下相结合的枢纽站，多处人流汇集，包括通过皇岗口岸进出深圳的香港人、内地游客，会展中心的参展人员，大中华广场内的工作人员和购物中心的顾客。
商业规划分析
本站内规划了三块商业空间，其中三号出入口沿线的物业最适合发展为便利集，到客流中心流动人口如外地参加商、会展观众比较多，该便利集商家组合包括便处店、旅行社订票处、音像店、西饼店、眼镜店、鲜花礼品店、药店、洗衣店、冲印店等；
市场定位上，利用处于大中华购物中心地下层的有利条件，确定发展作为大中华购物中心补充的商业业态，优先目标是品牌特卖场，商品品种以服装、皮具、箱包等为主，以优质低价来吸引大量的普通白领一族。
作为一个统一管理的商场进行规划，不需要分割，也没有需要特点布置的管网，但应规划开水房和洗手间。
地铁地下商业街分析
.1 小结
通过对几个城市地铁商业的考察、分析和总结，可以得出以下几个方面结论。
5.3.1 地铁商业经营分布特点
地下商业经营范围一般分为四大类：
第一是是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、、、碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。
在商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为三个层次：
第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；
第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。
第三个层次为地下商场或商业街。地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的青年人，价格多中低档。强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。
总体上看，商业经营种类与经营规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要经营第三、四类商品。
地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。只有流行类商品中的服装饰物与精品等一般不采用连锁经营，而是视不同站点的客流而定。
地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响，地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。地面属于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。
5.3.1 来自香港地铁商业经营的借鉴
香港地铁公司在对自有购物中心的经营上，其策略是避开区位条件差的劣势，充分发挥地铁的交通优势，强调主题经营模式，为购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素，从而大大强化消费引力。
在发挥地铁交通优势上，典型的是杏花新城采取进入商场的消费者免费乘坐地铁或为地铁卡充值的销售策略，把商场的经营与地铁的客流捆绑起来，把地铁优势转化为商业优势，达成了组合效应。
5.3.2市民中心站地下商城
5.3.2研究对象概况
位置：该块物业位于地铁号线市民中心站地下一层处，正下方为市民中心站厅，上方
地面为深圳市中心区市民中心广场东侧绿地。该层与市民广场地下车位的停车场以通廊相连，通廊处开设采光窗、天井等，可采到自然光。
地铁市民中心站位于深圳市中心区中轴线方向以东，福中二路与深南大道之间。共设个出入口，号出入口位于站厅东南角，出口靠近金田立交桥，非主出入口；号出入口位于站厅东北角，通向市民广场东侧绿地，出口距市民中心西侧出入口约米，为该站主出入口；号出入口位于站厅西北角，通向市民广场，出口靠近市民中心主楼，为主出入口；号出口位于站厅西南角，通向待建的水晶岛，水晶岛建成后亦将成为主出入口。
规划面积：该物业总建筑面积平方米，沿南北呈长条分布，长约112米，宽约25.7米。
5.3.2周边环境特点
市民中心站位于中心区北片区，市民中心站地面的主要建筑设施有：市民中心（建筑面积平方米，其中平方米为工业品展示厅，其余为市政府行政办公区）、市民中心广场（供市民休闲、或进行各类有组织的集会、庆典）、天健城市花园、雅颂居、黄埔雅苑。
与地下商业街相通的超大停车场，为人们在此停车逗留提供了极大的方便。市民中心前有车位的地下停车场，属社会停车场，吸引人们来此休闲、游乐。
5.3.2 周边人流特点
由地面情况看出，将来该区域内主要的人流有三类：一是在附近工作的上班一族；二是来此休闲、参加各类集会的市民；三是来此观光的外地游客。后两类是最主要的人流。
5.3.2 商业规划分析
市场定位：为来此地的市民和游客提供一个舒适、亲切的休憩场所，亦是深圳人休闲会友的场所。
商业主题：休闲城。整体要营造出亲民、和睦的氛围。
商业组合
不动明火的餐饮，如：肯德基、必胜客等连锁西式餐饮店，仙踪岩、等饮品店，及装修雅致的书吧或酒吧；
小型超市，如：屈臣氏；
人文书店：如：上海的季风书园、一介书屋等。
银行、邮局等。
商业配比：为弥补地下商业空间光线差，压抑的缺点，需多留公共通道面积，该部分面积约平方米，占该块物业总面积的以上。实际可使用的商业面积约平方米，其中：西餐、酒吧、饮品平方米左右，约占商业面积的；小型超市平方米，占；人文书店平方米，占；银行、邮局等服务设施平方米，占。
商业布局规划要求
餐饮设置在靠近天井的位置，餐饮区的分隔及建筑的设计，为了让顾客从餐厅中看到来自天井的自然采光。每家西式餐厅或吧屋面积宜为平方米间，共设家；每间饮品店约平方米，共设家。餐饮区设在两条通道间，各店在面向不同的通道处都应设门。
人文书店沿本块物业东侧墙设置，总长约米。
在通往停车场的通廊处设计了一些与天井协调统一的景观，以美化环境，吸引人流在地下街逗留。
第六章深圳地铁与房地产发展分析
地铁引爆房地产三大变局
6.1.1 影响深圳地产格局
6.1.1 地铁效应
地铁效应体现在大量人流的聚集、各种商机的涌现和地铁商务圈的形成和加强。地铁的开通，将给深圳房地产带来巨大的商机和投资价值，深圳地产也会随之发生变化。按照经济规律，地铁沿线的地块将会更多地用来建设具有高投资价值的商务公寓、购物中心和写字楼等商务物业。深圳地铁沿线将会涌现大量的商务物业。
全国部分城市建设地铁时期的主要数据
城区人口（万）（亿元）年财政收入（亿元）广州（年）
深圳（年）
南京（年）
长沙（年）
.1.1 广州地铁效应
广州地铁的开通催生了巨大的商机，最明显的特点就是地铁沿线商铺、购物中心的迅速崛起与走俏，而写字楼也随着地铁沿线环境成熟而日渐走俏。相信今后深圳也不会偏离这种发展趋势。深圳未来将会逐渐形成“地铁商务圈———普通住宅———豪宅”逐级延伸的地产格局。
6.1.2 地铁沿线物业升值潜力不等
据有关数据显示，目前，深圳地铁沿线住宅物业价格已高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度约为％至％不等，随着地铁的开通，预计价格将会在此基础上进一步上浮，但涨幅不会太大，不过对于地铁沿线远市区一端的住宅物业由于解决了交通带来的瓶颈问题，价格必将会有较大的上升。
同时，对于地铁沿线大量的豪宅，随着地铁的通车，导致豪宅的某些独有特性和要素被减弱甚至丧失，也不排除贬值的可能。而地铁沿线的商务物业，随着地铁周边的配套环境成熟，商务圈的竞争力上升，其升值潜力十分巨大。
当地铁与房产相遇
6.2.1 地铁带动房产
从深圳地铁规划出来，到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段，深圳规划中的地铁沿线楼盘价格有比较大的涨幅；而到了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓，这主要是因为通地铁这一消息的利好效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通到那里，房价涨势也变平和了。
6.2.2 最佳辐射范围一公里
深圳地铁一公里以内的住宅楼盘房价与一公里以外的住宅楼盘房价差异比较明显。在一公里的范围内，以地铁站口作为圆心向周围辐射，房屋的均价从总体上来看有一个下降的过程，但一过一公里外，房价下跌的趋势就会非常之快，地铁对房地产的辐射效应也越来越弱。
作为市中心黄金区域华强北等商业中心，这种区域无论是从人口密集程度、周边商业配套的完善程度、周边主力店的分布情况都是不错的，那么在地铁的拉动下，这一区域的商业物业就非常坚挺。
而城市副中心区域，由于这些地方本身就具有一定的基础，地铁能带来一定的人流，地铁站设到那边，商业通常也会火起来，商业地产也会红火。
但还有一种情况，某个区域位于城市的远郊，本身的商业气氛就不是很好，若在此设一个地铁站，并不见得能对周边的商业有多少带动。
6.2.3 地铁社会效益与经济效益统一
地铁客流量、经济效益的大小主要依附于地铁的社会效益，反之，就会带来相反的效果。根据地铁发车的频率，每分钟一列，地铁的经济效益就大，频率非常高；如果，发车的频率改成每分钟一列，就给乘客带来不便捷，地铁的经济效益就小。
以上这种正向效比关系都是以地铁客流达到、超过定量标准为前提的。当深圳地铁客流小于定量标准，一列地铁仅乘坐人或人，当单趟运营成本不够时，地铁的经营效益与社会效益就呈现为反向的效比关系；当地铁发车间隔超过小时，便会丧失公共交通的功能，其社会效益便失去意义。
6.2.4 地铁概念也有透支
一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高一两千左右，如果这个楼盘走路到地铁站口大约到分钟的话，价格在元平方米到元平方米，而如果不靠近地铁，均价在多元平方米。但这样的挂价其实根本就是有价无市。
深圳地铁沿线房地产发展
6.3.1 深圳地铁房产升值情况
地铁生活还带来了一种新的“地铁经济”。专家预测，在今后两三年内，深圳地铁物业年平均增值幅度应在％左右。沿线楼盘看涨；商业地产财富喷发；地铁物业升值翻倍。
据相关数据显示，深圳初建地铁的时候，地铁沿线物业升值，地铁开通后，沿线物业再次升值。深圳地铁一号线的开工建设，地铁沿线的物业从元直接飙升到元元，直到现在的元元，三年的时间涨幅超过。
深圳福田区的时代广场，紧邻地铁号线，紧邻地铁皇岗站，可谓是一块商业宝地，升值潜力无可比拟。
从时代广场财富投资报告显示，年，东门商铺是元平方米，年后，东门凭借每日万人次的地铁人流量，商铺上升到万元平方米，年间的升值高达，年深圳地铁皇岗站与香港西铁强强联手，将更大地激活皇岗商圈巨大的商业活力。
区域内具有潜力楼盘
楼盘名称地理位置地铁具体信息均价
尊寓罗湖口岸沿
河路双城世
纪旁地铁号线罗湖总站出
口
尊寓仅余平米两
房毛坯房在售
均价元平米，一次
性付款折，按揭折
花样年花郡宝安区宝安
大道与玉律
路交汇处，宝
安体育馆旁
地铁号线宝体公园
站，号线宝安中心站
城市大邸，与地铁
共享城市繁华
预交元可享受开盘
折
碧湾雅园（西乡）宝安区宝源
路与海城路
交汇处，人人
乐对面
地铁号线坪州站碧湾雅园平复式
公寓（层高米）及
平的三房仅余少
量
均价元平米，较之
前上涨幅度较大
中信湾上六座（碧海湾）宝安区西乡
兴业路与悦
和路交会处
号线延长线宝安中心
站
中下旬推出栋新
品纯小户，共计
户，带精装修发售
装修标准为元平米
左右，户型面积平
米，为单房
非常公馆（碧海湾）宝安区宝安
大道与西乡
大道交汇处
大益广场旁
临近地铁一号线西乡
站
共计套，包括套宽
寓、套一房和套两
房样板间
装修标准约元平米
锦新明铭邸（碧海湾）宝安区西乡
银田路与宝
源路交汇处
距地铁号线延长线段
“西乡中心站”约米
项目占地面积约
余平米，总建筑面
积约平米
剩余平米起四房在
售元平米
金港华庭（碧海湾）宝安区宝安
大道与金海
路交汇处（西
乡客运站正
对面）
地铁号线西乡站距项
目米
金港华庭期房待
售套（），在售主
要为平米的三房
均价元平米
深业新岸线（宝安中心区）宝安区新中
心区创业路
与罗田路交
汇处
距离项目米处有规划
中的地铁号线的体育
公园站
深业新岸线即将
售完
剩余五房大户型元
平米
熙龙湾（宝安中心区）宝安区宝安
中心区甲岸
路与海秀路
交汇处，熙龙
湾期东侧
东区至地铁一号线新
安站步行约分钟。售
楼处至地铁一号线宝
安中心站分钟
熙龙湾期栋座正
销售
起价元平米
6.3.2 深圳地铁对沿线物业的影响
6.3.2 深圳市地铁交通概况
深圳市地铁共规划条线路，总长，设站座，其中组团快线条、干线条、局域线条，另规划城际线条。到年，深圳地铁运行里程将达。届时，再配合穗深港、深莞、深惠、深江四条珠三角城际轨道线，市域内的土地上，扣除基本生态控制线范围内的土地，的建设区域内每平方公里就有长的轨道线，平均每内有一站点，地铁将成为深圳最主要的居民出行方式，深圳交通方式因此进入“泛地铁时代”。
6.3.2 深圳地铁号线（罗宝线）对沿线物业影响情况 6.3.2 对沿线物业价格的影响
年内，地铁号线处于建设和试运营期，受地铁规划利好和人们对地铁物业增值的预期，一期工程开通的利好对房地产市场影响较大，深圳地铁沿线住宅物业价格高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度从至不等。 从已开通的号地铁线来看，在开工之初，沿线楼盘各开发商就纷纷打出地铁物业的旗号，而实际影响效果也已在年初显现。年底在地铁开通之前，由于对地铁的预期效果，深圳地铁物业的溢价约在元平米。地铁开通后溢价水平经历了持续稳定的增长，由年初元平米左右增长到年初的元平米。在年深圳楼市的火爆成交下，地铁物业的溢价水平升至元平米以下。随着地铁出行方式日渐普及，地铁物业的溢价水平在年底市场极度低迷的情况下仍能维持在元平米，在年 份的市场反弹提升至元平米大关。由于地铁的因素，即使在房价下跌的市场下，地铁周边的楼盘具有极强的抗跌性。
有关研究数据显示，地铁建设对周边住宅房地产价值的影响范围为地铁站点距离 ～ 半径的区域。 半径区域内平均增值幅度为； 半径区域内增值幅度明显，平均增幅为. ；其中增值影响最大的是距离地铁站点 ～ 的住宅房地产，与距离地铁站点 ～ 的住宅相比，房价增幅最高达到. 。
6.3.2 地铁号线沿线个别二手楼盘价格
地铁号线已开通路段沿线二手楼盘较多，我们选取罗湖站、香蜜湖站、车公庙站、世界之窗站、白石洲和深大站所对应的典型楼盘，对各楼盘在年和年的价格进行对比，发现价格的年增长幅度均在以上，而个别楼盘如五洲星苑增长幅度接近。如下图所示： 6.3.2 重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响 6.3.2 南山和宝安区地铁站点及典型楼盘
首地容御（华侨城）
南山区华侨城香山西街北侧，波托菲诺纯水岸四期对面 地铁号线世界之窗站、白石洲站 项目占地平方米，总建面平方米
工程造价亿元 沙河世纪假日广场（华侨城）
沙河世纪假日广场位于南山区华侨城片区世界之窗对面 地处地铁号线和号线交接枢纽
沙河世纪假日广场仅余少量多平的两房在售
均价元平，可随时入住
方鼎华庭（南头）
南山区中山园路与北环大道交界处
地铁号线大新站
方鼎华庭两房、三房、四房均有售
均价元平