房地产与中国经济

摘要：中国经济在获得高速增长的同时，GDP的构成却发生了很大的变化，消费所占比重在连年下降，而房地产投资虽然在固定资产中的比重一直在20%左右，但是在GDP中的比重却又所上升。从某种意义上讲，中国经济的增长现在已经严重依赖房地产业，在一些地方省份表现的更为明显。世界上没有一个发达国家的经济增长是如此依靠房地产的。本文试图分析中国经济增长如此依靠房地产业的原因，并在此基础上提出一些改善的建议。

关键词：经济增长；房地产；国家机会主义；制度原因

在中国经济高速发展的同时，中国经济也存在着诸多的问题，首先经济运行存在着很大的风险，这种风险包括消费储蓄比率失衡、外贸顺差增大、流动性过剩等问题等；其次，中国的经济增长也存在“后发劣势”的问题，就是只是一味的模仿国外的技术而忽视制度方面的改革，这样会使经济增长在长期不具有持续性；还有更严重的问题就是中国的渐进式改革已经使“国家机会主义”制度化，政府部门在借口垄断经济利益窒息民营经济发展的同时，会使政府对公平游戏规则的承诺变得不可信，而这会使经济增长最持久的动力—藏富于民的目标难以实现。

1.中国经济增长如此依靠房地产业的原因分析

首先，这是我国渐进式改革所导致的国家机会主义制度化的一种必然表现，在对政府权利没有有效制衡的条件下，政府就会利用政治上的垄断获得大量经济利益；

其二，是目前我国的这种以加工为主、在世界的产业价值链上处于最低端的产业结构出现了问题；我国的产业结构仅仅是国际产业链中的一个加工环节，是价值增长的一个很小的部分，当这个利润很薄的行业由于政府机会主义而受到冲击的时候，很多原本属于制造业的投资就会流向房地产业；

其三，地方政府在房地产业开发过程中可以获得高收益，土地出让金和相关的税费收入是当地财政收入的大部分来源，在经济绩效为主的官员考核制度指引下，地方政府就为大力扶持房地产业，使之成为当地的支柱产业，只要这样，地方行政官员才能有“政绩”；

其四；我国的房地产业是以香港模式为蓝本的，香港模式过于注重土地储

备，而且开发商的资金大部分又来源于银行，这样在内地，房地产业就会和地方政府有着千丝万缕的联系。

2.房地产市场如何推动国民经济的增长

一是改变目前我国的这种低附加值的产业结构；我国不仅要做一个制造业大国，更要做一个制造业强国；同时，应该大力发展服务业，服务业基本上是以民营经济为主，这样就会使财富流向民众手中，从而促进消费的增加；

二是改变我国目前的以经济业绩为主的官员考核制度，只有这样，政府官员才不会为了“政绩”而通过房地产业大搞“形象工程”，从而使GDP获得增长，但是却忽视了经济发展的质量；

三是完善地方政府的财政收入制度；

四是完善中央政府对地方政府的转移支付制度。

3.房地产业发展政策分析

3.1改变我国在全球产业价值链中的地位

我国目前大力发展劳动密集型的加工产业，这些产业在全球产业价值链中价值增值非常低，只是一个简单的加工环节，而价值增值的很大部分比如前期的产品设计、后期的物流配送等环节是和我国没有关系的，因此我国必须改变目前这种低附加值的产业环境。

逐步提高我国制造业产品在全球价值链分工中地位，转变在分工中处于较低端的状态，由加工组装型向精密制造型升级，由粗加工向高加工度化升级,提高产品的附加价值。要提高产品的技术含量，促进比较优势的转换，使比较优势由低和中低技术密集度的产业和产品向中高和高技术密集度的产业和产品转换，提高后一类产业和产品的竞争优势。而改变的途径主要是提升制造业的自主创新能力，提升制造业自主创新能力的途径有：

第一，建立新型的国家创新体系。这种创新体系应该以国家为主导、以企业为主体以产学研结合的技术创新体系为突破口，建成各类科技创新主体紧密联系有效互动、结构优化的社会系统。国家创新体系可分为知识创新系统、技术创新系统、知识传播系统和知识应用系统。同时，为实现国家创新体系结构的优化，还必须建设各具特色和优势的区域创新体系，大力培育和发展各类科技中介服务机构，促进各类创新主体之间的知识流动和技术转移，扩大国际和

地区科技合作与交流，全面推进中国特色的国家创新体系建设。

第二从产业技术结构看,应强调坚持以信息化带动工业化,广泛应用高技术和先进适用技术改造、提升制造业的水平。其次，日本和韩国的经验表明，引进技术只有与消化吸收和再创新相结合，才能很快形成自主创新能力,摆脱对技术引进的依赖。为此，其一，应当重视对引进技术的组织结构优化，充分利用产学研合作机制，联合科研院所和高校作好技术引进、消化吸收的可行性论证，制定详细的消化吸收规划。其二，应当注重对引进技术层次结构的优化。要从重视引进硬件技术向主要引进软件、专利、图纸、工艺及关键技术转变。其三，强化技术引进后消化吸收系统的结构优化，从集成创新的角度考虑，做好产业链上下游集成、单项技术系统集成、国外先进技术与国内技术系统集成、相关学科系统集成等。

3.2建立新型的官员考核制度

亚当·斯密在其经典著作《国富论》著作里就对政府在经济中的作用做出了精辟的概述：“君主只有三个应尽的义务——这三个任务虽很重要，但都是一般人所能理解的。其一，保护社会，使不受其他独立社会的侵犯。其二，尽可能保护社会上各个人，使不受社会上任何其他人的侵害或压迫，这就是说，要设立严正的司法机关。其三，建设并维持某些公共事业及某些公共设施（其建设与维持绝不是为着任何个人或任何少数人的利益），这种事业与设施，在由大社会经营时，其利润常能补偿所费而有余，但若由个人或少数人经营，就决不能补偿所费”。

在我国这样一个政府主导经济发展的社会里，政府这个行为主体是推动经济发展的最重要的力量。但是政府官员作为代理人的角色，他们也有自己的目标，在“经济考核制度”的指挥棒效应下，政府官员为了自己的政绩就会想法设法的用一切可以利用的手段来推动本地GDP的增长，使得本地的经济在数字上得到了增长，但是质量根本没有保证，造成了巨大的浪费。所以，必须改变目前的这种以经济指标考核官员的制度。

对于官员行政行为偏离经济发展规律的主要诱因，在于官员考核制度错位的“指挥棒效应”，所以应建立新型的官员考核制度，具体措施包括：其一，应减少地方政府官员的政绩考核体系中GDP的权重，新的体系应更

重视地方经济健康、有序成长的能力，引导地方经济的发展与国家产业结构调整的方向相吻合。

其二，将环保指标纳入官员考核体系，逐渐推行绿色GDP，绿色GDP的实行就可以使得地方政府官员不会一味的追求GDP增长，追求财政收入，而忽视环境保护等危害整个经济发展或者社会发展的事情。有的文章认为，官员考核制度原则性标准的错位则发端于政府责任体系的不完善。因此，引导官员行政行为走上正轨的关键在于官员考核制度的变革，而官员考核制度变革的必然途径则是政府责任体系的重构。政府责任体系重构中最重要的一点就是：强化政治责任的核心地位，并且明确指向各级行政首长。为保障政治责任的履行，应建立和完善行政首长在政府工作出现重大违法、失职、滥用职权等情形时罢免、引咎辞职或责令辞职的政治责任制度。以此为标准，官员的考核制度应重点考核行政首长政治责任的全面履行情况，政治责任的不履行或片面的追求某一方面都将被认为是不合格的。

3.3改革地方政府的财政收入制度

1994年的分税制的实行，使得地方政府的财政收入的主要来源慢慢的向房地产业靠拢，土地出让金和房地产开发环节的各种营业税成为当地财政收入的主要来源，地方政府作为委托—代理机制中的委托方，为了满足政府这个行为主体的利益需求以及政府官员的政治利益需求，地方政府就会把经济增长的重任放在了房地产业上。所以，要改变地方经济增长过度依靠房地产业的状况，必须改革目前的这种中央和地方的分税制度。

3.3.1构建合理的地方税收体系

事权与财权相结合、以事权为基础划分各级财政的收支范围和管理权限，这是建立完善、规范、责权明晰的分级财政体制的核心。有两个方向可以加以推进：

一是进一步合理划分中央和地方的事权，界定支出责任，中央要把自己应该承担的责任承担起来，而不是转嫁给地方政府。

二是从财权上给予地方政府更多的财权，或者可以给予地方立法机关一定的税收立法权，使得地方政府预算内收入可以满足地方政府的财政支出需求，这样，地方政府就有足够的预算内收入对其支出负责，从而很好地履行对当地

进行基础设施投资和提供公共物品的职责。在构建合理的地方税收体系中，财产税应该是最合适成为地方的税种，并且可以使用国际通用的税基分享、分率计征的办法来使地方政府和中央政府分享财政收入的共享税。

3.3.2规范政府的土地转让收入和房地产的各项税费收入

当政府的土地转让收入和房地产业的各项税费收入纳入政府的预算内时，这样就可以遏制地方政府在土地市场上的不合理收入，使其财政收入更加的透明；同时又可以抑制地方政府盲目兴建政绩工程的冲动，使地方政府的行为更加的合理化，不仅推动本地经济增长，而且还能更好的提供公共产品。

3.3.3尝试建立地方政府发行债券的制度

虽然我国的法律禁止地方政府发行债券，但是地方政府发行债券在世界上市场经济发达的国家中确是一个非常普遍的现象，德国、日本都有非常成熟的地方政府债券市场。所以在我国，允许地方政府发行国债也是大势所趋。

首先，可以建立和地方政府发行债券的相关法律制度这样就可以严格约束地方政府行政官员的短期行为，避免借债之后不考虑偿还的问题。

其次，对地方政府的借债结构、借债规模、发行方式等实行严格的制度约束。对发行主体可以首先从一线城市开始，然后慢慢向二、三线城市过渡。在发现债券的期限上应该以中长期为主，在发行方式上可以考虑用公募的方式。

3.3.4进一步完善中央政府对地方政府的转移支付制度

转移支付从某种意义上讲，不仅仅是一个技术问题或经济问题，更是一个政治问题，而以增长国家控制力为目标的转移支付又是转移支付中最常见的一种。当财政资源更多的向中央政府集中时，中央政府就可以通过这种途径来监督地方政府，减少地方政府的机会主义行为。同时，分税制下的地方政府的事权和财权不统一的问题也得到解决。具体的完善转移的支付制度的措施包括：首先，规范转移支付数额的确定模式，建立多因素的科学的转移支付标准公式。改确定转移支付额的基数法为因素法，统一和规范转移支付制度标准。因素法的基本原理是，选出一些不易受到人为控制的能反映各地收入能力和支出需要的客观性因素，如人口数量、城市化程度、人均GDP、人口密度等来确定各地转移支付额1，这样就可以确保转移支付的客观性和公平性。

其次，减少转移支付层次。如果可以借鉴发达国家的经验,实行三层级转移

支付模式，例如实行中央—省—县三级模式；或者设置中央驻地方转移支付资金专门管理机构，都有可能加速转移支付资金的运转速度，减少政策执行过程发生变形，保证基层财政受惠。

同时，还要加快对转移支付制度相关的法律的制定，用法律的形式来规制转移支付目标、资金来源、核算的标准等。

参考文献

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学生姓名：薛锴班级10秋preMBA

学号： S041100051

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

我国房地产经济现状及发展趋势

我国房地产经济现状及发展趋势【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想

通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。

中国房地产发展脉络

中国房地产年度备忘录 ————第一段：1978——1989———— 1978年理论界开始提出开始提出住房商品化、土地产权等观点，为我国房地产的起步和发展奠定了理论基础 9 月，全国城市建设工作会议在北京召开，会议传达了邓小平同志关于解决住房问题的重要讲话 11 月11日至14日，邓小平访问新加坡，听取新家坡住房与发展局局长范德安关于公共住房计划情况的介绍，并登上该局22层半大楼顶层，鸟瞰新加坡的普通住宅小区。1979年 1 月，受中央指示，袁庚率领招商局开发宝安县蛇口工业区，这是深圳特区最早期的建设，也开启了中国改革开放的序幕。 3 月12日，国务院发出通知，中共中央批准成立国家总局，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。 7 月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资经营法》提出了“土地使用费”的概念，可以出租批租土地给外商使用。 12 月21日，我国第一个商品房小区——东湖新村在广州开工建设。 1980年 3月13，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。 6 月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，我国正式实行允许住房商品化策略。 7 月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。 11 月，由国家建筑工程总局和中国人民建设银行总行联合签署了《关于组建中国房屋建设开发公司的报告》，上报国务院。这个报告明确提出了“试行住房商品化”这一崭新的命题。 1981年 1 月16日，国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司（中房集团前身），肖桐任董事长。 3月，东湖丽苑全国首创引进物业管理，拉开了中国物业管理行业发展的序幕。 5 月，深圳东湖丽苑第一期交付使用，同时物业管理公司成立，这是我国第一个对商品房实施综合性管理并提供有偿服务的小区。

房地产经济对我国经济发展的影响

房地产经济对我国经济发展的影响一、房地产经济在我国经济中的地位首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业。其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地

位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。二、房地产经济在我国经济中的作用首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对国内外投资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。其一般用时间-费用-距离反映，城市商业、工业与农业土地单位面积收入的比例为1000：100：1，而城市集聚效益的多少与房地产业提供的用地、用房质量、数量和结构是分不开的。除了上述外，房地产业在我国经济中的作用还表现在以下几方面：

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产与中国经济

房地产与中国经济摘要：中国经济在获得高速增长的同时，GDP的构成却发生了很大的变化，消费所占比重在连年下降，而房地产投资虽然在固定资产中的比重一直在20%左右，但是在GDP中的比重却又所上升。从某种意义上讲，中国经济的增长现在已经严重依赖房地产业，在一些地方省份表现的更为明显。世界上没有一个发达国家的经济增长是如此依靠房地产的。本文试图分析中国经济增长如此依靠房地产业的原因，并在此基础上提出一些改善的建议。关键词：经济增长；房地产；国家机会主义；制度原因在中国经济高速发展的同时，中国经济也存在着诸多的问题，首先经济运行存在着很大的风险，这种风险包括消费储蓄比率失衡、外贸顺差增大、流动性过剩等问题等；其次，中国的经济增长也存在“后发劣势”的问题，就是只是一味的模仿国外的技术而忽视制度方面的改革，这样会使经济增长在长期不具有持续性；还有更严重的问题就是中国的渐进式改革已经使“国家机会主义”制度化，政府部门在借口垄断经济利益窒息民营经济发展的同时，会使政府对公平游戏规则的承诺变得不可信，而这会使经济增长最持久的动力—藏富于民的目标难以实现。 1.中国经济增长如此依靠房地产业的原因分析首先，这是我国渐进式改革所导致的国家机会主义制度化的一种必然表现，在对政府权利没有有效制衡的条件下，政府就会利用政治上的垄断获得大量经济利益；其二，是目前我国的这种以加工为主、在世界的产业价值链上处于最低端的产业结构出现了问题；我国的产业结构仅仅是国际产业链中的一个加工环节，是价值增长的一个很小的部分，当这个利润很薄的行业由于政府机会主义而受到冲击的时候，很多原本属于制造业的投资就会流向房地产业；其三，地方政府在房地产业开发过程中可以获得高收益，土地出让金和相关的税费收入是当地财政收入的大部分来源，在经济绩效为主的官员考核制度指引下，地方政府就为大力扶持房地产业，使之成为当地的支柱产业，只要这样，地方行政官员才能有“政绩”；其四；我国的房地产业是以香港模式为蓝本的，香港模式过于注重土地储

房地产业在中国经济中的地位与影响

房地产业在中国经济中的地位与影响一、房地产业在中国经济中的地位房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。二、房地产业在中国经济中的影响我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

房地产对我国实体经济的影响

具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.

中国房地产经济

中国房地产经济近十年来，在中国大陆的这块土地上，房地产行业无疑是发展最为快速的行业之一。但是正是由于发展过为迅速，也给广大民众带来了很多议论的话题，也是由于发展迅速，它暴露出的问题也成为进下民众最关心的焦点之一。中国的房地产问题主要体现在如下几个方面价格提升过快 1995年海南地产泡沫破灭。 1998年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。 1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。 2000年2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！” 至此住房分配制度被取消，开始实行自主购买商品房制度。90年代末房改后杭州的房价大概是400-500元/m2。而中国房地产飞速飙升的年份是2000年至今，以北京为例，北京内城四区在2000年左右的房价大概是4300元/m2（这个房价在当时的中国也是数一数二的高价）而截止到2010年，内城四区的房价大概是55000元/m2。而从属于郊区的通州，2000年的平均房价也只有1800元/m2.而到了2010年则直接为24000元/m2。十年内房价飞飙了十二倍之多。中国房价提升速度之快可谓世界前列。民众的购买能力没有显著提升相对飞升的房价而言，而中国在岗职工的工资水平却一直在低速增长。2001年，全国城镇在岗职工平均工资为10870元，比上年增长16%，扣除价格因素，实际增长15.2%；而到了2010年，全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资为37147元，与2009年的32736元相比，增加了4411元，同比增长13.5%，增幅提高1.5个百分点。而考虑到通货膨胀率（没有仔细的算，但是总的通货膨胀率应该超过30%）。中国城镇在岗职工的真正购买能力只提升了2.6到3.0倍。所以可以得出结论，中国普通民众的购买力并不像政府官方给出的GDP数据一样涨势惊人。普通民众的购买能力没有很大的提升。过多的剩余资源投入到房地产行业随着房地产行业的快速的崛起，社会上的大量闲散资金投入到房地产行业之中。即使是没有获得加入房地产开发的公司或者个人，都在积极筹措资金“炒房”，一时间，房地产成为所有行业中最为有利润和最为火爆的行业之一。可是过多的闲散资金投入到房地产行业之中，使得房地产行业积攒了非常之多的经济泡沫。致使中国经济产生了一个怪现象：房地产行业得到了过剩的资金，而高精制造业，品牌塑造等等一些列可以真正可以得到提升的行业在不同程度上

中国经济发展史与房地产炒作史

前几天，群里有人说了“供需两旺”的问题，引发了我对房地产行业的思索，顺便捋了捋我国这几十年的经济发展。有一次在黄岛玩，朋友指着一个高大的地上渠，跟我说：这是60年代建的，灌溉用的，现在废弃了，他的爷爷曾经参加过建造。我站在地上，仰望它。巍峨的石柱，在诉说着时代的沧桑，依稀可以听到劳动者的呐喊声。我想起来，同一时期建造的，还有“红旗渠”。集体经济在建国初期，贡献是巨大的。在取得成绩的同时，也暴露着他的弊端——束缚了农民的生产积极性，培养了大批的懒汉。现在，懒汉没有了，出现了很多愤青。懒汉和愤青，都是两个时代的产物。同一时期的工业，也在完成基础建设后，因为机构臃肿，开始运转乏力。改变，迫在眉睫。 1978年，我国实施责任田制，包产到户，农民的生产积极性得到提高，粮食产量上升。农民在留下自己的存粮以后，剩下的，卖给粮站。国家根据当年的粮食产量，增发货币，发给粮站购买农民手里的粮食。可以想象，当年农民用粮食换到的，有很多是尚未流通的新币。拿到钱的农民，去买工厂生产出来的产品，来提高生活质量和生活效率。拿到钱的工人，再去买粮站的粮食，钱重新回到粮站，粮站再交还给国家。于是，整个经济系统没有闲钱。在封闭式经济系统里，不存在或只存在轻微的通货膨胀。就像你没听说过，朝鲜有通货膨胀。随着，工业提高了农业生产效率，农村劳动力被解放出来，大量农民进城讨生活。当年的这些人，正是我们的叔父辈。彼时，国家设立经济特区。经济特区，为欧美资本提供场地、低税和廉价劳动力，做为欧美国家的生产工厂，在世界大贸易中，分一杯羹。而这时的中国，只是欧美国家的“打工仔”，大部分利润还是要被欧美国家抽走。要想从打工仔的身份翻身，只能在核心技术上赶超欧美。但这不是，喊一两句口号，就能解决的问题。

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

中国房地产经济的现状与问题分析

中国房地产经济的现状与问题分析 10级土地资源管理6班邓皓庭201030250603 摘要：自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。关键词：房地产结构房地产泡沫房地产税政府调控一房地产市场的结构分析与问题所在（一）商品房市场的垄断是房价上涨的基础在我国，第一，老百姓不能随便自建房，必须向开发商购买房地产。第二，我们政府缺少经济适用房和廉租房，保证不了老百姓的住房。自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。因此，在这个大环境下，商品房几乎垄断了整个房地产市场，导致逐年房地产泡沫的上涨。（二）财政、经济、金融对房地产业的依赖地方政府的财政收入依赖土地出让金，2010年全国土地出让金数额同比增长70.4%，占地方财政收入的76.6%。在国家经济方面，固定资产投资占GDP的46.6%。在金融方面，房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元，加上其他以房地产抵押贷款和房地产相关的贷款接近贷款总量的一半，大约有20万亿元。由此可见，我国过度依赖房地产的发展。（三）我们没有把住房当作保障民生的公共事务在西方一些国家，明确界定住房为公共事务，有立法保障。英国于1919年颁布《住房和城镇规划法》，政府在1946年至1951年间负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。新加坡在2009年底建99.2万套经济适用房保证85%住房，而且按老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入可以买一套房。在香港，政府负担50%的住房，按法律规定，月薪6万以上的要购买商品房，2.6万到6万间，政府提供低

浅析房地产对中国经济的影响

浅析房地产对中国经济的影响浅析房地产对中国经济的影响房地产业作为新兴的产业，产业链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对中国的经济发展起着举足轻重的作用，它不仅极大地影响着我国产业结构的调整，而且触及到国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用。一、中国房地产业发展的现状近年来中国经济的调整增长、城市化进程的加快，居民收入水平的提高，消费结构的升级，大量外资的进入和劳动力的流动形成的市场有效需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素，但是由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力引发了投资热和结构失衡，不仅对房地产业造成重创，而且使大量社会资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势，但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。

二、房地产业对中国国民经济的影响（一）房地产业的发展对金融稳定的影响房地产业与银行的金融业务之间存在着很明显的关系，房地产业的信贷资金在银行的信贷资金中占据着很大的部分。银行等金融机构倾向于向房地产业的开发和建设及消费部分发放贷款。当然，房地产业与金融产业之间的关系越是密切，房地产业对于金融业的稳定影响就会越大。在购房之后不管是进行出租还是进行出售，投资的收益都远远的超出了居民在银行所支出的利息。但是，一旦房价出现了波动，投资的收益就会减少，居民的还款能力也进一步的见底，这样就会造成银行的坏账增多，从而使得银行业以及金融业本身出现了混乱。（二）房地产业对股票市场的影响随着经济的发展，人们对于投资理财的概念也逐渐变得清晰，投资产品以及投资的渠道也变得更加的丰富。其中包括了一类是金融投资型的客户，另一类是房产投资型的客户。这两种投资商的产品之间的资金流动性相对比较强，对于整个的市场投资都产生了很大的影响。（三）房地产业的发展对物价以及周边行业的影响由于在我国现在的房地产业是一种支柱产业，在房地产投资一直增长的情况下，钢材、水泥等建材市场依然出现了比较好的发展，这就使得煤、电、石油的产业瓶颈效应也相对显著，促进了原材料成本的上升，增加了成本型价格上涨的压力。重要的生产资料的价格上涨带来的直接影响就是物价的上涨。

浅析中国房地产业对经济发展的影响

浅析中国房地产业对经济发展的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，其既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业，同时又是我国国民经济发展的新经济增长点。房地产业作为人类生产生活离不开的行业，其发展正在对人类的生产生活方式和国民经济的发展产生着深远的影响。在我国，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重，房地产业增加值占GDP 的比重逐年增加，房地产开发与消费信贷占金融信贷总额的比重，以及它的发展对国民经济增长的贡献，都具有举足轻重的地位。我国房地产投资的平均增长率远高于固定资产投资和GDP 增长率。房地产行业会因其在国民经济中的重要地位而对国民经济的持续、健康、快速发展产生重要影响。房地产业与国民经济发展有着密切的关联，是反映国民经济的“晴雨表”。房地产市场的萧条与繁荣和金融业的稳定性有着紧密的联系。房价大幅波动会导致银行体系的金融风险是房地产行业波动导致金融风险的一个主要外在表现。尽管银行业陷入萧条或危机并不一定是由于房价过度波动带来的，但从世界各国的实践情况来看，它的确给一些国家的银行业带来了危机。1992-1993 年我国海南、北海相继出现房地产泡沫，这次区域性性的房地产泡沫破裂给正在发展的我国房地产市场和银行系统带来了较为严重的负效应。因而，金融监管部门及货币当局越来越关注房价波动及其与宏观经济和金融业的互动。在1996 年底我国房地产业走出低迷，1997 年进入复苏期，房地产市场走入新一轮的发展周期。然而在1997 年爆发了东南亚金融危机，我国房地产市场出现疲软，其发展受到明显的抑制。为推动房地产市场进一步发展，国家对房地产市场实施了较为宽松的房地产政策。1998 年，在国家住房制度改革、宽松的住房金融政策的实施及减免税金，以降低购房者成本等措施的推动下，整个房地产业获得了较好的发展。其投资增长率逐步回升，各项指标趋向较好，景气指数稳步攀升，我国房地产业自此又进入了一个崭新的发展阶段。从2001年开始，我国房地产价格持续不断上涨，2003 年、2004 年各项指标加速上升，这期间国家计委经济研究所发布的相关报告表明我国房地产的确存在区域性泡沫现象。2006 年、2007 年相关指标显示我国房地产市场已经出现全局过热苗头，部分中心城市和地区的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。 2008 年由于受国际金融危机的影响，我国的房地产业一度陷入低迷。此后，在国家拉动内需以刺激经济增长的宏观政策刺激下，2009 年3 月开始，我国的房地产业进入了新的景气上升通道。本文正是基于此背景下，研究房地产市场的波动对经济发展的影响，以期得出通过房地产行业的先导性作用来带动我国经济复苏的针对性建议。因此，研究房地产市场对一国经济发展的影响具有重要的理论意义和现实意义。经过改革开放以来30 年的发展，中国的房地产业也经历了从不成熟到逐渐成熟的发展过程，现已经成为我国新的经济增长点，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着举足轻重的积极作用。同时也极大地带动了与其相关产业，如建筑业、建材业、化工业、装饰装修、家电等行业的繁荣与发展，而且还促进了社区服务、物业管理、房屋中介等新兴业态的形成。并在社会进步、人居环境改善、城市经济发展上发挥了重要作用。但是，在发展过程中也存在着一些问题，如区域发展不平衡、“房价增长过快”、市场化程度还不高。同时，在不同的经济理论指导下，由于采用不同的政策组合，各国房地产业发展也经历

房地产对中国经济贡献复习过程

房地产对中国经济贡献

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。未来10年发展趋势和特点文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其

中国房地产业的经济特性分析

中国房地产业经济特性分析及房地产公司战略制定

经济特性分析：随着房地产行业的竞争格局日趋激烈，并逐步进入品牌竞争阶段，行业集中度呈现显著提升，去年上半年，中国房地产协会等机构，17日发布的《2013年中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，去年上半年，全国完成400亿元以上销售额的品牌房企业数量达5家，而行业四强销售收入占全国销售额比重以提升至9.06%。随着房地产行业发展同步推进，目前形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。高端市场以中高档商品房为主，满足高收入群体改善性住房需求；中端市场以普通商品房为主，面向中等收入者；而低端市场以经适房、廉租房为主，面向低收入者。面对这样的房地产业，我们从分析市场经济特性所看重的因素（市场规模、竞争角逐的范围、市场增长速度、行业在成长周期中目前所处的阶段、竞争厂家的数量及相对规模、购买者的数量及相对规模、在整个供应链中，向前整合或向后整合的程度如何？到达购买者的分销渠道种类、产品生产工艺革新和新产品技术变革的速度、竞争对手的产品服务是强差别化的、弱差别化的、同一的还是无差别化的？必要的资源以及进入和退出市场的难度、行业的盈利水平）中选择了具有区分度的四种因素来进行房地产业的经济特性分析。以下我们将从以下四个方面来说明房地产行业经济特性：市场规模，竞争角逐的范围，市场增长速度及行业生命周期，盈利水平。从市场规模来看，在未来5到10年内，由于人们对住房的刚性需求，房地产行业市场规模将会继续扩张，房地产市场仍然是全世界最大的市场，总体趋势乐观。但高昂的价格，使许多工薪阶层难以承受，近期增速会下降。

从图四可以清晰看出房地产行业的经济周期与宏观经济周期成正向关系。中国的经济发展未来走势将会很好，这也就意味着房地产行业的发展也将不错。从竞争角逐的范围来看，房地产市场是区域性市场，房地产东西部发展不平衡：东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市。以2003年为例，五省市的年开工面积和年销售面积均超过全行业的38％，以占全行业33．15％的企业数实现的营业收入超过了全行业总收入的一半，利润达到了行业总额的88%。房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。下图中反映了房地产行业在资产规模壁垒，规模经济壁垒和政策壁垒方面的壁垒。

论房地产行业对中国经济的影响

论房地产行业对中国经济的影响 -----市场营销131班魏源近年来，至少在中文媒体上，21世纪是中国的世纪似乎已成为唾手可得的现实。从08北京奥运会到2010上海世博会，从神舟7号到神舟10号的成功发射，这一件件令国民振奋的大事，使得中国一步步成为了世界舞台上不可或缺的重要角色。然而目前全球经济增长呈现疲弱态势，经济复苏过程体现出脆弱和不平衡性，许多国家失业率过高，欧洲经济持续衰退。虽然进入第三季度以来,世界经济呈现复苏态势。美国经济复苏动能增强,但仍面临若干政策风险。欧债危机处于相对平稳期,欧元区经济出现好转迹象，但希腊、西班牙、意大利等国的经济情况仍令人担忧。日本经济虽有所反弹,但能否维持尚需观察。部分新兴市场经济体增长放缓,金融市场动荡,面临的风险上升。中国，作为如今世界上活跃的新兴经济体之一，在2012年超越了日本成为了世界第二大经济体，面对如今世界经济形式不稳定的情况，中国有责任也有义务为世界经济做出一些事情，为世界人民注入一剂强心针。当然，事实上，如今的中国经济也的确在保持平稳发展的同时，有着高速的经济增长，人均GDP也在上升，人民的生活在一天天改善…但当我们透过现象看本质，不难发现，其实如今中国的经济存在着一些明显的问题。在我看来，最大的问题莫过于房地产行业的过度膨胀。过多的产业泡沫不仅影响了中国经济的多元化发展，同时也拉大了原本有望缩小的贫富差距。所以呢，今天我就和大家谈一谈房地产行业对我国经济的影响。我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。仔细来说，中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。回顾改革开放以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。从1990年到1996年，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地