酒店收益测算报告及租金探讨

奥林春天3期酒店式公寓

收

益

测

算

报

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及

租

金

探

讨

一、产品统计分析

按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套

套房按：1 套/层×16层=16套

共计240个房间。

面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期

整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米

单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右

三、酒店经营预算

（一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）：

单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天

套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天

（二）年营业天数：

365×70%=255 天

（三）年营业额：

255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。

（四）酒店年经营净利润：

毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。

四、酒店总销售额

（一）总销售面积

总计销售面积：约12237.76（平米）

（二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元

五、销售模式及酒店经营收益分析

（一）销售模式

超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益

超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。）

第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。

15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下：

第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡

第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡

第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡

第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡

第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡

（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/

均价×户型面积，即年回报率=租金×12/均价）

15 年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证15年收入，够了。

（二）公司收益分析

目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/㎡的情况下，即年均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这0.5%的租金。同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/㎡，即年回报率在4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：

前15 年内我公司需要承担的租金额：

总销售金额79545440×0.5%=397727元

（酒店接受35元/㎡的情况，我们仅需要付出40万的成本）

79545440×2.4%=1909091 元

（酒店接受25元/㎡的情况，我们则需要付出190万的成本）

同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承诺8%，计算方式一样，只需要用我们承诺的回报率减去酒店接受的回报率，乘以总销售金额即可。

以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又愿意承担35元/㎡的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。

因我公司不打算自行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。

特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，限制每年使用240 万，需要消费2400000÷138 元/ 间/天=17391 间次。而酒店正常的空置率为30%，即每年空置365×30%×240=26280 间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。即便这样，全年还有将近10000的空房。在此计算过程中完全可以忽略不计。因为客户的卡是后期在酒店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。此限额

最高可设置至300万。按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全额消费完VIP卡的金额。此举对于我公司没有任何成本增加和负担。

（三）客户投资收益分析

暂按单套总价21.6万计算

1、一次性付款：优惠2%，总价为30万。

前15 年租金收益：30×7%×15=31.5万元。

将近14年收回成本

下面粗略估算到未来20年的收益：

16—20 年预计租金收益：30×13%×5=19.5万元。（15年后租金在

3060元/月，68元/㎡）

20 年后房屋市值：50 万。

20 年总收益：50+31.5+19.5=101 万元。

继续测算20-50年的收益（这段时间距现在较长，测算价值不是很高）

21—40 年预计租金收益：30×18%×20=108 万元。

40 年后房屋市值：70 万。

40 年总收益：70＋108＋31.5+19.5=229 万元。

41—50 年预计租金收益：30×30%×10=90 万元。

50 年后房屋市值：90 万。

50 年总收益：90＋90＋108+31.5+19.5=339 万元。

即一次投资30万，总收益达到339 万，总收益率达到1130%。

2、按揭付款：无优惠，首付暂按50%计算。

即首付10.6 万元，暂按贷款10.6 万贷20 年计算。

贷款10.6 万，按现行商贷利率计算，贷20 年，月供约为：805.6 元，

20年总共需要支出193344元。实际购房总价为：

193344+106000=299344元

前15 年租金收益：21.2×7%×15=22.26 万元。

即使按初始回报率5%（租金26.8元/㎡）计算的话，租金收入每月

900元，保证月供绰绰有余。

另外，按揭用户我们再单独分析一下，按照现在20年商贷的76的利率系数，50%的首付，业主每个月的月供为：均价×面积×

76/20000，

业主每个月的租金收益是：租金×面积。两者比较我们得出如果租金>均价×76/20000，则业主的每月租金收益就可以保证月供。在

假定均价6500元/㎡的情况下，租金每个月大于24.7，就可以保证按

揭用户的月供，和户型面积无关。

其余收益情况与一次性付款基本相同，只是因为牵涉到支付银行利息的原因，总实际成本和回本时间略有区别。

之前情况下，按揭用户在无优惠情况下约18年收回成本。以上测算均按照15年拉通回报率7%计算。

一次性付款购房赠送6 万消费卡，相当于首付15.2万元，正式营业时返还1年分红21.2×5%=10600 元，最后实付152000-10600=141400 元。

由此分析，如果是按揭购房，等于白送房还得钱，一次性付款购房实际付款在14万多元，这样的销售模式还是非常具有吸引力的。

总结：返租过程中公司成本如下公式：

公司成本=销售总面积×（X-Y）×12

其中X=业主拿到手的租金，Y=酒店接受的租金。而当X

业主年回报率=租金×12/均价。领导可根据公式在保证一定回报率，以及酒店愿意接受的最大租金数额的客观条件下的选择均价和返租额的契合点。

另：以上的测算是假定240个房间均由一家酒店经营的情况，如果是2家酒店一起经营，分析基本相同，只是送VIP消费卡的时候根据业主所购买的房间由哪个酒店经营进行不同酒店消费卡的发放而已。如果是部分酒店部分配

套，则根据酒店总房间多少调整消费卡年消费金额即可。

酒店投资估算报告

1.项目投资评估 1.1项目投资评估说明 ?项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ?对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。 ?本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。 ?酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ?本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 ?假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：

1.3投资成本估算 1.3.1测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细）汇总成本明细如下：

1.4经营测算 1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：经营成本数据如下：

融资租赁租金及利息计算

融资租赁租金及利息计算 2013-11-09 融资租赁的租金报价，通常采用等额本息或等额本金两种方式，当然，也有一些客户会有特殊需求，老谢会一一进行讲解，大家不用急。一、等额本息的计算等额本息的计算公式： P=a×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1] 其中： P：每期还款本息（就是租金） a：贷款本金（融资额） i：贷款每期利率（注意不是年化利率，如果是月还款，用年利率除以12，季还款除以4） n：贷款期数然后，将数字代进去计算就行了。但是，这个公式本身很有局限性，如先付还是后付、残值的处理等都要进行调整，用起来也麻烦。

在实际工作中，应该都是用EXCEL中的PMT函数来进行计算的：其中： Rate=每期利率，同样道理，不要直接带入年利率，如果是月付要除以12。 Nper=总还款期数。 Pv=租赁本金，融资额，合同额，租赁公司对外报价的计算基数。 Fv=未来值，残值，尾款，约定价款等，总之是客户期末需要支付的费用 Type=支付方式，先付还是后付，先付本栏填1，后付不用填，或者写0 当然，如果习惯之后，直接在表格中输入函数内容，都好分隔即可：

例题1：设备价值100万元，首付比例20%，尾款20%，利率9%，3年季后付，每期租金为多少？这是非常简单的例子，大家只要熟悉各个数值的含义，依次填入即可。 Rate因为是季付，1年4个季度，所以要用年利率除以4；其中Nper，3年季付，即需季付12次； Pv此处要注意2点，一是负号代表现金流中的支出，二是要按实际融资额进行计算，设备款是100万元，但因为客户支付了20%的首付，实际融资额应该是1000000×（1-20%）。 Fv之前有提到，残值，尾款，都是未来值，此处填入20万即可。 Type，后付模式，可以填0或者忽略。至此，大家依样画葫芦，就可计算出PMT。事实上，很多消费贷款是等额本息计算，都是用的PMT这个函数，比如住房贷款，大家感兴趣的可以随便搜个房贷计算器，然后自己设置一个金额，对比一下结果看看。

四星级酒店总投资估算表

四星级酒店总投资估算表 Prepared on 22 November 2020

总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元酒店总开发成本： +750+＝万元项目投资分析面积资料总地下建筑 8，平方米总地上建筑 35，平方米总建筑面积 43，平方米发展成本明细如下： 1前期工程 US＄550,000 2建筑费 US＄27,750,000

3设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4安 US＄3,210,000 5户外工作 US＄850,000 6开幕前准备费用 US＄20,190,000 7其他 US＄ 14,120,000 8不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。

编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用： A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。 B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。 C、基本预备费按%计算。 D、工程造价调整预备费按%计算。酒店项目投资与收益情况估算一、酒店总投资估算：

五星级酒店投资估算表

1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算

本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资 7500万美元按各项目划分如下：单位：万美元编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用：

酒店经营收入测算

酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：

酒店收益测算报告及租金探讨

奥林春天3期酒店式公寓收益测算报告及租金探讨

一、产品统计分析按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套套房按：1 套/层×16层=16套共计240个房间。面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右三、酒店经营预算（一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）：单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天

套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天（二）年营业天数： 365×70%=255 天（三）年营业额： 255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。（四）酒店年经营净利润：毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。四、酒店总销售额（一）总销售面积总计销售面积：约12237.76（平米）（二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元五、销售模式及酒店经营收益分析（一）销售模式超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。）第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下：第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/

融资租赁计算公式汇编

融资租赁计算公式汇编 ▲ 宽限期末日合同成本计算公式 ▲ 租金计算公式（一）含本息的各期租金不等额，租金先付法，其计算公式是：等额，租金先付法，其第1期租金计算公式是：等额，租金后付法，其计算公式是：不等额，租金先付法时从第2期起的各期租金以及租金后付法时的各期租计算公式是：式中的本期次，指在还本付息各期中的排序。（二）只付息不还本的租金的计算公式 ▲ 资金占用额（积数）、应付利息及各类借款加权平均利率计算公式资金占用额A （积数）＝借款额A × 计息期日历天数÷ 该年天数（365或 ??? ? ???+?=宽限期天数起租日年利率起租日合同成本宽限期末日合同成本3601??? ? ???+????? ???+?=第二宽限期天数第一宽限期末日年利率第一宽限期天数起租日年利率起租日合同成本宽限期末日合同成本36013601本期天数本期年利率本余额本期期初日上述合同成本期租金??=360 1360365136036536036511-??? ? ???+???? ???????? ???+?=-成本摊付次数成本摊付次数每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率同成本起租日或宽限期末日合各期租金136036513603653603651-??? ? ???+???? ???????? ???+?=成本摊付次数成本摊付次数每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率每年支付次数合同年利率同成本起租日或宽限期末日合各期租金成本摊付次数或期租金第3 21PV PV =()本期天数本期年利率本期次成本摊付次数或或成本摊付次数或本期租金???? ? ??-?-+=3601323232PV PV PV PV PV PV

星级酒店经营收入数据估算及财务预算

【酒店经营收入数据预算】酒店总投资亿元，资金来源为资本金亿元，银行贷款 1 亿元。酒店建筑面积万平方米，共有客房 108 间，经营项目。一、酒店经营收入数据预算 ?? 参考：酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，经济型酒店平均房价应在 200-230元之间。 ?? 【常规】例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价200元 / 天，旺季平均房价 230 元 / 天， ?? 按当地经营情况测算收入为 590万元，详见下表：项目名称测算模型实例（元）金额（万元）客房收入旺季客房收入＝客房数量 * 经营旺季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 108*6*30*80%*230=357万元 108*6*30*60%*200=233万元 590 茶餐厅平均5000/天183 二、成本费用数据预算 ?? 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化

及经营管理能力的高低会有所不同。 ?? 按当地经营情况测算酒店总成本为 404.9 万元，其中固定成本万元，运营费用万元，详见下表：项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用年限财务费用贷款额 * 贷款利率固定成本折旧费 + 财务费用人工成本费用详细见附件2500*56人168 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定数字电视费率 * 客房总数量216*108 2.3 消防器材维保费率 * 灭火器数量 1 电梯维保价格年固定收费 2 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费率 5 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 56*8*365*2 32 日常设备设施维保费全年营业收入 *1% 590万元 *1% 2.9 能源消耗水电费用108 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格） ; 108*70%*12*30*8=22万元清洗费用：12万 34 公共区域地毯清洁保养每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月

五星级酒店总投资估算表

五星级酒店总投资估算表 Revised as of 23 November 2020

五星级酒店总投资估算表建筑面积46000m2 客房数400间酒店工程总投资估算44379万元建筑主体及外装饰估算13800万元％建筑内装饰工程估算11029万元％辅助设施工程估算5290万元％机电设备工程估算8740万元％绿化估算1840万元％不可预见费用3680万元％投资成本（以下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝元/m2 酒店土地成本：元/ m2*3697m2＝万元建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：

总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元酒店总开发成本： +750+＝万元项目投资分析面积资料总地下建筑8，平方米总地上建筑35，平方米总建筑面积43，平方米发展成本明细如下： 1前期工程US＄550,000 2建筑费US＄27,750,000 3设备、装配及有关机器US＄7,780,000

4安US＄3,210,000 5户外工作US＄850,000 6开幕前准备费用US＄20,190,000 7其他US＄14,120,000 8不能预见费用US＄550,000 总数US＄75,000,000 一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资7500万美元按各项目划分如下：单位：万美元编制方法

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。关键词：星级酒店收益与成本，测算分析一、引言上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。

酒店投资测算.doc

五星级酒店总投资估算表建筑面积46000m2 客房数400 间酒店工程总投资估算44379 万元建筑主体及外装饰估算13800 万元31.1 ％建筑内装饰工程估算11029 万元24.8 ％辅助设施工程估算5290 万元11.9 ％机电设备工程估算8740 万元19.6 ％绿化估算1840 万元 4.1 ％不可预见费用3680 万元8.2 ％投资成本（以下投资成本未计算财务成本）土地成本： 500 万× 40÷ 7969 m2＝ 25097.3 元 /m2 酒店土地成本：25097.3 元 / m2* 3697m2＝ 9278.5 万元建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序分项工程名称计算依据单方造价（元 /m2 ）面积总额比例号 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积160-180 23983 384 万 1.6 ％ 2 地下室工程、基坑围护及地下室建筑 3800-4200 8394 3192 万13.9% 支撑面积 3 结构工程地上建筑面 1100-1300 15589 1760 万7.7% 积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕地上建筑面 800-900 15589 1280 万 5.6% 墙）积 5 新型节能幕墙外立面建筑 1200-1500 10000 1200 万 5.2% 面积 6 给排水（含洁具，锅炉房总建筑面积350-380 23983 840 万 3.6% 管线） 7 喷淋、气体消防总建筑面积100-110 23983 240 万1% 8 污水处理（含管线）总建筑面积35-40 23983 84 万0.3% 9 空调工程地上建筑面550-600 15589 880 万 3.8%

酒店投资概算表(模板)[精华]

酒店总投资估算表总纲建筑面积客房数酒店工程总投资估算建筑主体及外装饰估算建筑内装饰工程估算辅助设施工程估算机电设备工程估算绿化估算不可预见费用

投资成本（以下投资成本未计算财务成本）土地成本：酒店土地成本：建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）面积总额比例 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 2 地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积 3 结构工程地上建筑面积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 5 新型节能幕墙外立面建筑面积 6 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 7 喷淋、气体消防总建筑面积 8 污水处理（含管线）总建筑面积 9 空调工程地上建筑面积 10 地下室通风工程地下室建筑面积 11 照明、防雷、动力、变配电总建筑面积 12 电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积 13 煤气工程总建筑面积 14 电梯、自动扶梯总建筑面积 15 室外总体总建筑面积 16 室内精装修连家具地上建筑面积 17 杂项工程总建筑面积 18 洗衣房设备地上建筑面积 19 厨房设备地上建筑面积

项目投资分析面积资料总地下建筑总地上建筑总建筑面积发展成本明细如下： 1前期工程 2建筑费 3设备、装配及有关机器 4安 5户外工作 6开幕前准备费用 7其他 8不能预见费用总数一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资按各项目划分如下：单位：万美元序号费用名称投资额面积占合计的比例% 一静态投资 1 建筑工程费 2 设备购置费 3 安装工程费 4 室外工程费 5 服务性设施及家具器具购置费 6 工程建设其它费用 7 基本预备费小计二动态投资 1 工程造价调整预备小计三合计

融资租赁租金设计与测算解析

租金设计与测算市场是设计基础，测算是检验市场

概论 ?谈起租金计算，人们往往从技术角度上用公式来套用，缺乏市场意识，计算出的结果往往不符合市场的实际情况。?在融资租赁中，租金本应是根据项目给出的条件，与参与方商定的结果，需要测算后科学地确定，而不应是人为地给出条件计算出来的； ?考虑到目前大多数租赁公司在做转贷式的融资租赁。因此这里介绍的租金计算实际上是贷款计算的方式。其原理和原则匀采用年金法原则； ?租赁公司为了在资本/资金市场上融资，往往也把融资租赁的租金设计成金融市场比较熟悉和认可的方式，以便租赁资产可在这些市场上流通。因此也按照年金法的方式计算租金； ?租金计算方式是否符合年金法的标准，资金平衡表可以记录、验证和分析计算结果。学会做资金平衡表就完成了租金计算的一半工作。

目录 ?资金平衡表 ?计算原理 ?计算技术 ?分析技术

资金平衡表 ?资金平衡表是用来公示租金，预测未来资金状况，拆分利息和本金，验证租金是否合理的一个工具； ?如果我们不懂得复杂的租金计算，它是简化计算的最好工具； ?市场化的环境下租金不应是凭什么公式计算出来的，而是为适应市场的实际情况设计出来的，因此对租金的验证比计算更为重要；?资金平衡表一共有两种：租金期初付；租金期末付。期末付款的方式比较普遍。

资金平衡表结构 ?日期：计算租金和支付租金的日期； ?期数：按年或季或月或日支付租金的次数；?各期租金：可以从市场上直接得来，也可以通过计算测算出来； ?利息：每期租金的收益。期末付方式=上期未回收本金乘以利率，期初付方式=上期未回收本金减去当期租金后乘以利率； ?回收本金：当期租金减去利息等于当期回收本金； ?未回收本金：上期未回收本金减去当期回收本金等于本期未回收本金。

星级酒店总投资估算表及其投资占比

五星级酒店筹建相关数据参考 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；） 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；某五星级酒店总投资估算表建筑面积 46000m2 客房数 400间酒店工程总投资估算 44379万元建筑主体及外装饰估算 13800万元％建筑内装饰工程估算 11029万元％辅助设施工程估算 5290万元％机电设备工程估算 8740万元％绿化估算 1840万元％不可预见费用 3680万元％投资成本（以下投资成本未计算财务成本）

发展成本明细如下： 1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。

两个项目收入测算

一、四威大厦收益租金收入明细表：根据借款人向我行提供的已签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，结合银行流水查验，该物业租赁收入明细如下：单位：万元

停车位收入测算：借款人“四威大厦”-2和-1楼面积4608.41平方米，共有车位87个，按照35元每个每天的租金计算，车位收入每月约为9.13万元，每年约为110万元。租赁收入测算说明：分行调查人员，通过核实租赁合同及按照合同条款约定的租金增长比例进行实际测算，得出贷款期间内租金收入合计为10913万元，物业费收入2772万元，停车位收入1110万元。合计14795万元。二、壹号公馆收益 ①物业租赁收入②自持酒店经营性收入，具体分析如下： 1、物业租赁收入测算根据借款人提供的租赁合同，物业第一层1号、2号、3号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号租赁给天津银行成都分行，租赁面积934.71平方米，租赁期限8年，截止调查日，月租金为270元/平方米，每两年递增5%，物业管理费每月35元，每两年递增5%；物业的第六层租赁给成都丝语美容咨询有限公司，租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，租赁面积3086.24平方米，月租金为45元/平方米，自2016年起每两年递增5%，物业管理费每月15元，自第2016年起每两年递增5%。

租金收入测算情况如下：单位：万元 2、借款人名下有地下停车场面积1527.37平方米，车位约40个，经调查，该地区停车起步价为10元，满两小时候每两小时增加5元，平均停车率不低于60%，平均每天每个车位收入约28元，年单个车位收入约1万元左右，合计地下室车位收入40万元/年，预计未来按照5%每年收入递增，未来10年车位收入如下：单位：万元贷款期间，车位收费小计501万元。 3、格兰汇酒店经营收入情况分析借款人集团自持格兰汇酒店，位于成都市青羊区人民中路三段1号“壹号公馆”内，一楼为酒店大厅、自助西餐、咖啡厅，2、3楼为中餐厅共计包房23个，可容纳300人同时就餐，4楼为SPA有包间20个，7-29楼为茶坊和酒店住房，共计住房91间，其中行政标间17个，行政大床房6个，豪华单间4个，豪华套房4个，高级大床房41个，豪华套房19个，酒店于2010年9月正式营业，目前已经营多年，积累了部分客户群体，主要经营住宿和餐饮。酒店于2009年投入7000多万元进行装修，系按照五星级酒店标准装修，目前该酒店系该地区较高档酒店。根据调查，2016年格兰汇酒店实现销售收入1200万元，净利润480万元，其中住房销售收入465万元，平均入住率40.42%，住房均价350元/间。SPA销售收入180万元左右，茶水棋牌销售收入55万元左右，酒楼餐饮销售收入500万元，因酒店物业系集团财产，在不考虑租金的收入情况下酒店利润率相对较高，计每年净利润增长率5%，测算贷款期限内净利润收入如下：

星级酒店开支收入明细

酒店收入支出明细表（1）（一）酒店年营业收入测算 XX时尚快捷酒店拥有96间客房，标准房70间（包括大床房20间、双床房50间）、时尚套房10间、欢乐经济房6间、时尚商务房10间，一间可以容纳30人的会议室。另外，拥有自助早餐厅、自助洗衣房、阳光休闲吧、便利店等酒店配套设施。营业收入:主要是酒店客房收入。按照标准房价格188元/日、时尚套房288元/日、时尚商务房220元/日计算、欢乐经济房158元/日、会议室800元/日；酒店出租率按照70％计算酒店客房年收入为4902534元：标准房年收入为3362380元时尚套房年收入735840元时尚商务房年收入562100元、欢乐经济房年收入242214元（注：打折房，旺季周末房，黄金周假期房，钟点房不计算；）其他收入：主要是一二楼铺租收入，自助早餐厅、阳光休闲吧、便利店，会议室,广告位出租等酒店配套设施的年收入。（二）酒店年经营成本测算（1）营业成本

主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本。一般情况下，快捷酒店客房日消耗材料成本 9元，那么按照出租率70％计算，XX时尚快捷酒店客房年材料消耗费用约220752元；。（2）营业费用营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。场地租用费用每年150万物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费0.6元计算，那么XX时尚快捷酒店物业管理费约为21600元。另外据了解，快捷酒店年水电等能源消耗费用约50万元。基层员工工资：根据下文所示的XX时尚快捷酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为27人。按照目前北海酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水1200元、含三金），XX时尚快捷酒店基层员工年工资总额约38万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，酒店年宣传、广告费用约6万元。（3）管理费用管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。

酒店项目收益测算表.docx

最可能最好最坏三项加项目测算表客房 RevPar160184136权评分结果：88 分单间装修 5.9 万元 5.9 万元 5.9 万元项目开发信息第一年租金及销售及工程信息项目财务信息城市名称：保定物业费：180 万元客房数：110 租金及物业品牌：汉庭快捷费：0.99装修费：649 万元单间装修中介费：8万元单间租金：45元/ 日费：5.90 万元收购资产：租金收入比：28%建设期： 3 个月建筑面积：5000 ㎡租金稳定期：3年开荒期： 1 个月租金递增比平均房价单间面积：45㎡例：3%：188 元租金递增频RevPAR 转租面积：率：每3年：160 元成熟期出转租单价：付款进度： 3 个月租率：85%转租闲置期：免租期： 3.0 个月爬坡期： 3 个月房价递增租赁期：15.0 年比例：2%使用面积：5000 ㎡初始加盟费：0 万元投资回保证金：10万元加盟费比例：0.00%收期： 4.7 年内部收装修摊销年限：10年CRS比例：0%益率：24%成熟期 GOP项目能源成本信息率：59%制冷设备：分体变频标准客房成66 元/ 间夜供暖设备：燃气锅炉成本调节项：热水：气锅炉客房成本：66 元/ 间夜水单价： 3.00 元 /度净客房成本：57 元/ 间夜电单价：0.80 元 /度业主免市政供暖单费房：0 间/年价：开业物外购热水单品：288,730价：所得税率：25%餐厅：包含餐厅营业税太阳能维护率：5%费：物价基金税市政配套：加盟结构改造：二次装修年年8 年份：8 加盟总二装单间费收入：0 万元用：25,000 项目现金流百万第 1年第 2年第3 年第 4年第5 年第 6年第 7年第 8 年第 9年第 10 年第11 年第 12 年第13 年第14 年第 15年第16 年现金流-6.5 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9-1.4 2.1 2.1 2.3 2.1 2.1 2.2 2.3N/A 累计现金流-6.5-4.8-3.1-1.30.5 2.4 4.3 2.9 5.07.19.411.513.615.918.1N/A 项目投资回报第 1年第 2年第3 年第 4年第5 年第 6年第 7年第 8 年第 9年第 10 年第11 年第 12 年第13 年第14 年第 15年第16 年投资收益率-4%13%14%15%15%16%16%4%15%15%12%23%23%24%25%N/A

酒店收益测算

7天连锁酒店投资收益测算【模拟收益测算】以位于某城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3000平方米，年租金120万，100间客房，年平均出租率90％，平均房价160元，加盟7天的参考收益如下：费用说明 480+30=510（万元） 4.8万/房×100间客房=480（万元） 3000元/房×100房=30（万元） 525.6+26.28=551.88（万元） 100间房×90%×160元×365天=525.6（万元） 525.6×5%=26.28（万元） 71.4212（净利润）/551.88（总收入）=12.9% -租金-提成-摊销：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（万元）预设 551.88（总收入）×56%=309.0528（万元）预估 551.88（总收入）×7%=38.6316（万元）按10年摊销：480万元/10年=48万/年按5年摊销：30万元/5年=6万/年总投资/营运现金流：510万元/125.4212万元=4.07年营运现金流/总投资：125.4212万元/510万元=24.6% 毛利润-租金-提成：309.0528-145-38.63=125.4212（万元）以上案例分析不代表7天对加盟店收益作实质性判断或保证，实际投资回报期须结合经营状况、物业租金与实际毛利润率等情况进行判断。【投资风险提示】 7天连锁酒店集团管理店项目经长期实践被证明为优秀的加盟模式，7天将致力于专业酒店经营管理与品牌持续快速发展，以诚实、守信的原则与投资方开展合作业务，为双方业务发展、获得共同利益而不懈努力。 7 天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险：项目的实际投资收益受多重因素影响，如该项目所在地段、商圈，物业租金，物业周边竞争，毛利率等。投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在市场的密集程度所带来的投资风险。投资7 天连锁酒店项目，投资方有可能获得较大收益，也有可能出现个别项目投资回收期较长甚至出现亏损的情况，还有可能由于出现不可抗力因素导致投资毁损。投资方应慎重考虑该投资决策。

融资租赁收益测算及会计处理

一、融资租赁收益测算 1、等额本息等额本息是指在还款期内，每期偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。每期还款额计算公式如下： [贷款本金×期利率×（1+期利率）^还款期数]/[（1+期利率）^还款期数－1] 等额本息的计算可以用EXCEL中的PMT公式来进行计算，在函数PMT中输入期利率、期数、计算本金，就可计算出等额本息还款方式的每期还款额。等额本息一般用来计算还款周期相等的固定利率的租金。

2、等额本金等额本金是指每一期租金中的本金都是相同的，每期租金的利息随着剩余本金的减少而减小。每期租金=等额本金+当期剩余本金×利率

3、不规则还款不规则还款根据双方协商的还款方式还款。二、融资租赁税务知识财税【2016】36号文 2016年3月23日，财政部和国家税务局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号文），从2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改增值税（营改增）试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由营业税改为缴纳增值税。融资性售后回租视同金融服务中的贷款服务缴纳6%的增值税，而直租和经营性租赁则根据标的物的不同，有形动产按17%的税率缴纳增值税，不动产则按11%的税率缴纳增值税。 1、36号文关于融资租赁业务的核心思想 36号文关于融资租赁部份的核心思想是将融资租赁业务的融资属性和融物属性区分，售后回租业务和直租业务分别纳税。融资性售后回租更多的体现了融资租赁业务的融资属性，按金融服务—贷款服

务计税，税率为6%。直租是融资和融物的结合，税率区分不动产和动产，不动产租赁为11%，动产租赁税率为17%，税率和物本身的税率一致。融资性售后回租税率虽然低，但是租息进项税不得抵扣。36号文附件1《试点实施办法》第二十七条第（六）款规定：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣进项税。而融资性售后回租属于贷款服务，因此租息不得抵扣，36号文颁布之前，承租人可以抵扣售后回租租息进项税。 2、融资租赁差额征税政策继续保留，且不再区分动产和不动产 2013年12月，财政部和国家税务总局联合发布了《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税【2013】106号文），规定了有形动产融资租赁业务的差额征税政策，即借款利息和发债利息可以抵扣融资租赁业务销售额。本次36号文延续了106号文的精神，并且将有形动产融资租赁差额征税政策扩展到所有融资租赁业务，不动产融资租赁业务也可实行差额征税政策。此前，许多地方税务局并不认可不动产融资租赁，也不认可不动产融资租赁的差额征税政策。36号文明确了融资租赁差额征税政策也适用于不动产，解决了困扰行业的一大难题。 3、关于过渡政策 36号文附件2《有关事项的规定》销售额第5条规定，试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租业务，可续费按照有形动

融资租赁租金及利息计算

创作编号： GB8878185555334563BT9125XW 创作者：凤呜大王* 融资租赁租金及利息计算 2013-11-09 融资租赁的租金报价，通常采用等额本息或等额本金两种方式，当然，也有一些客户会有特殊需求，老谢会一一进行讲解，大家不用急。一、等额本息的计算等额本息的计算公式：其中： P：每期还款本息（就是租金） a：贷款本金（融资额）

i：贷款每期利率（注意不是年化利率，如果是月还款，用年利率除以12，季还款除以4） n：贷款期数然后，将数字代进去计算就行了。但是，这个公式本身很有局限性，如先付还是后付、残值的处理等都要进行调整，用起来也麻烦。在实际工作中，应该都是用EXCEL中的PMT函数来进行计算的：其中： Rate=每期利率，同样道理，不要直接带入年利率，如果是月付要除以12。 Nper=总还款期数。 Pv=租赁本金，融资额，合同额，租赁公司对外报价的计算基数。

Fv=未来值，残值，尾款，约定价款等，总之是客户期末需要支付的费用 Type=支付方式，先付还是后付，先付本栏填1，后付不用填，或者写0 当然，如果习惯之后，直接在表格中输入函数内容，都好分隔即可：例题1：设备价值100万元，首付比例20%，尾款20%，利率9%，3年季后付，每期租金为多少？这是非常简单的例子，大家只要熟悉各个数值的含义，依次填入即可。 Rate因为是季付，1年4个季度，所以要用年利率除以4；其中Nper，3年季付，即需季付12次； Pv此处要注意2点，一是负号代表现金流中的支出，二是要按实际融资额进行计算，设备款是100万元，但因为客户支付了20%的首付，实际融资额应该是1000000×（1-20%）。