房屋租赁内含报酬率测算表

（原创版）

1.房屋租赁概述

2.房屋租赁市场概况

3.房屋租赁合同要素

4.租金回报率计算方法

5.房屋租赁注意事项

正文

一、房屋租赁概述

房屋租赁是指房东将房屋出租给租户使用，租户按照约定支付租金的行为。租赁房屋的方式灵活，满足不同人群的需求，如短期租住、长期租住等。房屋租赁市场在我国各大城市都非常活跃。

二、房屋租赁市场概况

随着经济的发展和城市化进程的加快，房屋租赁市场需求不断增长。各大城市房价高企，许多年轻人和外来务工人员选择租房居住。此外，房屋租赁市场的政策法规不断完善，为租赁双方提供法律保障。

三、房屋租赁合同要素

签订房屋租赁合同时，需要明确以下要素：

1.房屋基本信息：包括房屋地址、面积、装修状况等；

2.租赁期限：即租赁开始和结束时间；

3.租金及支付方式：约定租金金额、支付时间及方式；

4.押金：租赁双方约定的押金金额及退还条件；

5.房屋使用及维修责任：明确租赁期间房屋的使用和维修责任归属；

6.违约责任：约定双方在租赁期间的违约责任及赔偿方式；

7.其他约定：如租赁期间的水电费、物业费等费用承担方式。

深圳市房屋租赁相关税费

深圳市房屋租赁相关税费深圳市单位、个人出租房屋应交税费如下：一、税金 1> 房产税个人：租金×4% 单位：租金×12% 2>营业税个人：租金×3%（起征点：1000元）单位：租金×5%（起征点：1000元） 3> 城建税及教育费附加个人及单位：营业税额×（1%+3%） 4、个人所得税租金不超过4000元:（租金-800-已纳税金）×10% 租金超过4000元(含4000元)：[租金×（1-20%）-已纳税金]×10% 5、印花税个人及单位：租金×1‰ 二、房屋租赁管理费：租金×2% （由房屋租赁管理中心收取）三、交税期限出租人于每季未月申报缴纳当季税款，逾期每日按2‰计缴滞纳金，并处罚款。深圳市房屋租赁税费相关信息：从2005年1月1日起深圳市私房出租税负将降近半 https://www.360docs.net/doc/f019234043.html, 2004-12-15 10:19 深圳特区报月租低于1000元的，只征收4%的房产税和0.1%的印花税月租1000元及以上的，按8.22%综合税率征税

【深圳新闻网讯】(记者王欣通讯员刘利)深圳市地税局根据税法的有关规定，对我市私房租赁税收做出新的调整：从明年1月1日起，私房出租业主的税收负担将降低接近一半。根据新的规定，以房租月收入1000元为界分成两种情况：房租月收入低于1000元的，将免征3%的营业税及城建税和教育费附加，同时免征个人所得税，只征收4%的房产税和0.1%的印花税。对月租金1000元及以上的，按8.22%综合税率征税。其中，主要的变化在于私房租赁的个人所得税采用核定征税，税率由现行10%降为1%；其余营业税、房产税、城建税、教育费附加及印花税的税率维持现行水平不变。据了解，今年以来，深圳市地税局配合全市的出租屋综合治理工作，加大对出租屋税收的征管力度，取得了显著成效。今年头8个月，全市私房租赁税收就超过1.65亿元。

房地产投资回报率的计算方法

房地产投资回报率的计算方法在房地产投资领域，投资回报率是评估投资项目盈利能力的重要指标之一。它可以帮助投资者了解他们的投资回报情况，并为他们在房地产市场上做出明智的决策提供依据。本文将介绍几种计算房地产投资回报率的常用方法，并讨论它们的优缺点，以帮助读者更好地了解房地产投资回报率的计算。一、简单投资回报率（Simple Return on Investment，ROI）简单投资回报率是用来衡量房地产投资项目从购买到出售或租赁期间所产生的利润。它的计算公式如下： ROI = （投资收益 - 投资成本）/ 投资成本 x 100% 其中，投资收益指的是在出售或租赁房产后所获得的总收入，而投资成本则包括购买房产的成本以及维护和管理房产所需的费用。简单投资回报率的优点是计算简单直观，容易理解。然而，它忽略了投资项目的时间价值问题，无法反映长期投资的回报情况。因此，在评估房地产项目时，简单投资回报率通常需要与其他指标一起使用。二、净现值（Net Present Value，NPV）净现值是一个更全面的指标，它考虑了投资项目的时间价值。净现值计算的是投资项目的现金流量与投资成本之间的差异。它的计算公式如下： NPV = Σ（每年现金流量 / （1 + 折现率）^ 年数）- 投资成本

在这个公式中，每年现金流量指的是投资项目每年的净收入，折现率是一个衡量货币时间价值的参数，年数表示投资项目的持续年限。净现值的优点是能够更全面地评估投资项目的回报情况，考虑了投资的长期效果。然而，净现值的计算较为复杂，需要考虑到多年的现金流量，并且在确定折现率时需要进行一定的预测和估计。三、内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指投资项目的收益率，也是投资项目的全部收入等于全部支出时的折现率。内部收益率可通过计算使净现值等于零的折现率来得到，其计算结果可以帮助投资者评估投资项目的可行性和回报情况。在计算内部收益率时，一般使用试错法或计算机软件来寻找净现值为零的折现率。内部收益率的优点是直观且容易理解，可以帮助投资者比较不同投资项目的回报情况。然而，内部收益率的计算对初始投资的准确估计要求较高，并且当投资项目存在多个现金流出和现金流入时，计算可能更为复杂。综上所述，房地产投资回报率的计算方法有多种，每种方法都有其独特的优缺点。投资者在进行房地产投资决策时，可以根据自身的要求和具体情况选择合适的计算方法。同时，也要注意不同计算方法的局限性，并结合其他指标和因素进行综合评估，以准确评估投资项目的回报能力和风险水平。

房地产投资中的收益率与投资回报分析

房地产投资中的收益率与投资回报分析收益率与投资回报分析在房地产投资中的应用房地产投资一直以来都是人们追逐高收益的领域之一。对于投资者来说，理解和分析收益率与投资回报是至关重要的。本文将介绍房地产投资中的收益率与投资回报分析，并探讨如何正确评估与应用这些指标。一、收益率的概念与计算方法在房地产投资中，收益率是衡量投资回报的重要指标之一。收益率可以通过以下两种方法来计算：租金收益率和资本收益率。 1. 租金收益率租金收益率是指投资者从出租物业中获得的租金收入与购买房产的成本之比。计算公式如下：租金收益率 =（每年租金收入 ÷房产成本）× 100% 通过计算租金收益率，投资者可以了解到物业出租的盈利能力，进而决定是否值得进行投资。 2. 资本收益率资本收益率是指投资者从房地产投资中获得的资本增值与房产购买的成本之比。计算公式如下：资本收益率 =（房产增值 ÷房产成本）× 100%

资本收益率是投资者在买卖房产时所关注的重要指标之一。它反映了投资房地产所产生的增值效果，可以帮助投资者评估投资的风险和回报。二、投资回报分析方法除了收益率，投资回报也是投资者关注的重点。投资回报分析是用来评估房地产投资的效益的方法之一。下面将介绍两种常用的投资回报分析方法：净现值和内部收益率。 1. 净现值（NPV）净现值是衡量投资项目净收益的指标，它考虑了投资的现金流量和折现率。净现值正值表示投资收益超过了成本，负值表示投资收益低于成本。计算净现值的公式如下：净现值= ∑（现金流量 ÷（1+折现率）^年数） - 投资成本通过计算净现值，投资者可以评估投资项目的价值和可行性，进而决定是否进行投资。 2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指使得净现值等于零的折现率。内部收益率反映了投资项目的回报率。如果内部收益率高于预期的回报率，那么该投资项目被认为是有利可图的。计算内部收益率的方法是通过不断调整折现率，使净现值等于零。三、收益率与投资回报分析的应用

房产买卖中的投资回报率计算方法

房产买卖中的投资回报率计算方法随着国内房地产市场的不断火热，越来越多的人开始将房地产作为一种投资方式。在进行房产买卖交易时，投资回报率是一个十分重要的指标，可以帮助我们衡量一个房产投资是否划算。本文将介绍一些房产买卖中的投资回报率计算方法。一、投资回报率的定义投资回报率是指在一定时间内，投资所获得的回报与投资成本之间的比率。在房地产投资中，计算投资回报率可以帮我们了解该投资是否划算，是否能够获得足够的收益。二、投资回报率的计算方法 1. 净租金收益率净租金收益率是指在一定期间内，租金减去相关费用后所剩余的金额与购房成本之间的比率。计算方法为：净租金收益率=（年租金收入-年管理费用-年利息支出-年维修费用）÷购房成本其中，年租金收入为每年的租金收入，年管理费用为每年的管理费用，年利息支出为每年的贷款利息支出，年维修费用为每年的维修费用，购房成本为购房所花费的总金额。 2. 总回报率

总回报率是指在一定时间内，对房产投资获得的总回报与投资成本之间的比例。计算方法为：总回报率=（预计销售收入-预计出售费用-购房成本）÷购房成本其中，预计销售收入为出售房产后获得的总收入，预计出售费用包括房产转让税、中介费用等，购房成本为购房所花费的总金额。 3. 内部收益率内部收益率是指对于一项投资，让其现金流量净现值等于零时所需要的折现率。对于房地产投资来说，内部收益率是评价一个房产投资是否划算的重要指标。计算方法为：现金流量净现值=∑（现金流量÷(1+r)t）其中，现金流量包括购房成本、租金收入、出售收入、管理费用、利息支出、维修费用等，r为内部收益率，t为现金流量发生的时间。 4. 财务杠杆率财务杠杆率是指利用借款的方式增加投资回报的比率。在房地产投资中，财务杠杆率可以帮助我们了解利用借款投资对于我们投资回报的影响。计算方法为：财务杠杆率=净利润÷所有者权益其中，净利润为销售收入减去相关支出所得到的的净收益，所有者权益为房产所有者的权益。三、结语

商铺投资回报率

商铺投资回报率投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率=(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率=(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5% 商铺投资回报率的计算 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。

融资租赁项目收益率计算

融资租赁项目收益率计算作者：王平来源：《现代经济信息》 2017年第24期融资租赁项目收益率计算王平苏州市农发融资租赁有限公司摘要：很多大型企业以及政府平台组织机构在融资时都会采用融资租赁的方式，其中融资租赁的项目收益率是决策层所关注的主要因素。因此，在文中主要就融资租赁项目收益率的计算进行分析，以期可以为更加合理的评估融资租赁项目收益率提供借鉴。关键词：融资租赁项目；收益率；计算方法中图分类号：F830.91???文献识别码：A???文章编号：1001-828X(2017)036-0-01 融资租赁是很多大型企业及政府平台等组织机构融资的重要渠道，是银行融资的重要补充。而融资租赁内部收益率是影响决策层是否采纳融资租赁方案的关键因素，本文对各种计算方法进行了比较和分析。一、传统计算方法例1：某租赁项目融资10000万元，在期初一次性支付，融资期3年。融资期内，每年末还款4000万元。计算方法：10000=4000*(P/A，i，3)，计算出年金现值系数(P/A，i，3)=2.5。最后，利用内插法算出此项融资的实际利率：i=9.7%。当每期租金不相等，则需先采用逐步测试法，再运用内插法计算出折现率。例2：某租赁项目融资10000万元，在期初一次性支付，融资期3年。融资期内，每年末还款一次，第一年为3000万元，第二年为4000万元，第三年为5000万元。计算方法：首先设定折现率i1=9%，利用复利现值系数计算i1对应的净现值NPV1=-20.07，再设定i2=8%，计算得出NPV2=176.29，最后，利用内插法算出此项融资的实际利率：i=8.9% 这种传统的计算方法是最基础的理论计算方法，计算工作量较大。目前一部分融资租赁公司已经启用了专业的管理系统计算内部收益率，但更多的是利用Excel中相关公式。二、Excel中的IRR函数法 IRR函数，语法是IRR(values，guess)，Values为数组或单元格的引用，包含用来计算返回的内部收益率的数字。Guess为对函数 IRR 计算结果的估计值。根据系统给出IRR函数的提示对话框，在“values”栏将表示现金流量的数值所在的单元格全部选入，点击确定即可得出计算结果。对上面例1和例2，直接运用函数IRR直接得出9.7%和8.9%。运用以上两种计算方法，得出的计算结果可以看出，利用Excel函数IRR计算出的结算基本上没有误差。

修正内含报酬率计算公式及例题

内含报酬率计算公式及例题内含报酬率的计算公式（1）计算年金现值系数(p/a，firr，n)=k/r；（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/a，i1，n)和(p/a，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/a，il，n) >k/r>(p/a，i2，n)；（3）用插值法计算firr：（firr-i）/（i1—i2）=[k/r-(p/a，i1，n) ]/[(p/a，i2，n)—(p/a，il，n)] 若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为： 1、首先根据经验确定一个初始折现率ic。 2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值fnpv(i0)。 3、若fnpv(io)=0，则firr=io；若fnpv(io)>0，则继续增大io；若fnpv(io) 4、重复步骤3)，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足fnpv(i1) >0，fnpv (i2) 5、利用线性插值公式近似计算财务内部收益率firr。其计算公式为：（firr- i1）/ （i2-i1）= npvl/ │npv1│+│npv2 │ 注：│npv1│+│npv2 │是指两个绝对值相加计算步骤 (1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计 (2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。 (3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。例题

投资方案中，当折现率为18%的时候，它的现净值为50元，当折现率为20%的时候，它的现净值为—15元，那么这个投资方案中的内含报酬率为多少？ a：11.2% b：18.3% c：19.4% d：17.1% 解析： 1、这道题考察的是内含报酬率 2、内含报酬率是使得现净值为0的时候的折现率 3、根据（18%—r）/（18%—20%）=？（50—0）/（50—（-15）），r=19.4% 内含报酬率注意点：不同项目之间的内含报酬率没有可比性。在同一个项目中，内含报酬率越高说明这个项目越值得投资。内含报酬率一般是净现值法和现值指数法进行对比，主要有现净值法、现值系数法、和内含报酬率法。

第38讲_内含报酬率(2)

（2）在互斥投资方案决策时，如果各方案的原始投资额现值不相等，有时无法作出正确的决策。在评价不同项目时要注意，内含报酬率高的项目净现值不一定大，反之也一样。【例题·多选题】某项目需要在第一年年初投资76万元，寿命期为6年，每年年末产生现金净流量20万元。已知（P/A，14%，6）=3.8887，（P/A，15%，6）=3.7845。若公司根据内含报酬率法认定该项目具有可行性，则该项目的必要投资报酬率不可能为（）。（2018年第Ⅰ套） A.16% B.13% C.14% D.15% 【答案】AD 【解析】根据题目可知：20×（P/A，内含报酬率，6）-76=0，（P/A，内含报酬率，6）=3.8，所以内含报酬率在14%~15%之间。又因为项目具有财务可行性，所以内含报酬率大于必要报酬率，所以必要报酬率不能大于等于15%，即选项A、D正确。【例题·单选题】某投资项目各年现金净流量按13%折现时，净现值大于零；按15%折现时，净现值小于零。则该项目的内含报酬率一定是（）。（2017年第Ⅱ套） A.大于14% B.小于14% C.小于13% D.小于15% 【答案】D 【解析】内含报酬率是净现值为0时的折现率，根据题目条件说明内含报酬率在13%~15%之间。所以选项D 正确。【例题·单选题】下列各项因素，不会对投资项目内含报酬率指标计算结果产生影响的是（）。 A.原始投资额 B.资本成本 C.项目计算期 D.现金净流量【答案】B 【解析】内含报酬率是指对投资方案未来的每年现金净流量进行贴现，使所得的现值恰好与原始投资额现值相等，从而使净现值等于零时的贴现率。因此，内含报酬率的计算并不受资本成本的影响，所以，选项B正确。【例题·判断题】如果项目的全部投资均于建设起点一次投入，且建设期为零，运营期每年现金净流量相等，则计算内含报酬率所使用的年金现值系数等于该项目静态投资回收期期数。（）【答案】√ 【解析】项目的全部投资均于建设起点一次投入，且建设期为零，第1至第n期每期期末现金净流量为普通年金的形式，则计算内含报酬率所使用的年金现值系数等于该项目静态回收期期数。【例题·单选题】若某投资项目的投资期为零，则直接利用年金现值系数计算该项目内含报酬率指标所要求的前提条件是（）。 A.投产后现金净流量为普通年金形式 B.投产后现金净流量为递延年金形式 C.投产后各年的现金净流量不相等 D.在建设起点没有发生任何投资【答案】A 【解析】在全部投资均于建设起点一次投入，投资期为零，投产后每年现金净流量相等的情况下，则可直接利用年金现值系数计算该项目的内含报酬率指标，此时的年金现值系数正好等于该方案的静态回收期。【例题·单选题】某投资项目，贴现率为10%时，净现值为500元，贴现率为15%时，净现值为-480元，则该项目的内含报酬率是（）。 A.13.15% B.12.75% C.12.55%

商业地产投资回报率四种算法

商业地产投资回报率四种算法商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业治理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基

金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业治理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率推断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何推断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率

房屋转让和房屋租赁个人所得税核定征收率表

房屋转让和房屋租赁个人所得税核定征收率表文章标题：深度解析房屋转让和房屋租赁个人所得税核定征收率表在中国，房地产税收一直备受关注，特别是对于房屋转让和房屋租赁的个人所得税核定征收率表。本文将深入探讨这一主题，以便读者能够全面理解并灵活应用。 1. 背景介绍房屋转让和房屋租赁的个人所得税核定征收率表在中国税收政策中扮演着重要的角色。随着中国房地产市场的快速发展和房屋交易的日益增多，对于个人所得税的征收率也越来越受到关注。了解和掌握这一核定征收率表是十分必要的。 2. 核定征收率表的重要性房屋转让和房屋租赁个人所得税核定征收率表对于个人纳税人来说具有重要意义。这一表格规定了房地产交易中涉及的个人所得税征收标准，直接影响着房屋交易的成本和利润。了解这一征收率表也能帮助个人纳税人规避税收风险，合理合法地进行房地产交易。 3. 深度解析核定征收率表核定征收率表是如何制定的？它的核心内容包括哪些方面？在房屋转

让和房屋租赁中该如何应用？本文将从这些问题逐一展开，以便读者能够对核定征收率表有一个全面的认识和理解。 3.1 制定过程值得了解的是，核定征收率表的制定并非是随意而为的，而是经过严格的立法和审议程序。相关税收政策部门会根据房地产市场和经济形势，对征收率表进行修订和调整，以符合当前的实际情况和政策导向。 3.2 核心内容核定征收率表的核心内容主要包括了房屋转让和房屋租赁中涉及的税率、税基和计税方法等。这些内容直接关系到个人所得税的具体计算和缴纳，因此对于房地产交易主体来说非常重要。 3.3 应用指南如何根据核定征收率表来进行房屋转让和房屋租赁？在实际操作中需要注意哪些事项？在本节中，我们将通过具体案例和操作指南，帮助读者更好地掌握如何应用核定征收率表，避免税收风险和争议。 4. 个人观点和理解个人所得税征收一直是一个复杂而又敏感的问题，尤其是在房地产交易领域。对于核定征收率表，我认为应该加强相关宣传和教育，让更多的房地产交易主体了解并遵守税收政策，从而维护税收秩序和社会公平。

内部收益率计算方法

刘云摘要：本文究现行《管理会计》、《财务管理》、《项目投资管理》中的资金时间价值净现值基础上的内含报酬率计算公式：一般公式和特殊公式的数学原理和命名变更、推导过程省略等问题，提出了该公式的原貌，描述了该公式的真正数学意义上的线性学名。相关教科书应将该知识点的来龙去脉作为附录内容加以补充，并予加以注引，以示该知识点的完整和对国人知识产权的尊重。关键词：内含报酬率一般公式特殊公式解析公式 Irr calculation formula of the correct name Chongqing university of science and technology research and development center of accounting Liu yun Zhejiang east vocational technical college WangXinPing Abstract:This paper investigates the current administration, accounting, financial management, project investment management of capital time-value based on net present value of the formula for calculating the irr: the general formula and special formula of mathematical principle and named alteration, derivation omit etc., and puts forward the original formula, describes the true meaning of mathematical formula of linear name. This knowledge should be related textbooks context as appendix content, and give them to the knowledge, note the integrity of the intellectual property rights and the respect. Keywords: Irr general formula special formula analytical formula 一、内含报酬率计算公式讨论背景 IRR，是Internal Rate of Return的缩写，相关书籍中，有的翻译为“内部报酬率”，有的翻译为“内含报酬率”，还有的译为“内部收益率”（以下称“内含报酬率”用IRR表示）。它是评价长期投资报酬情况的重要财务指标。计算内含报酬率是长期投资决策分析中重要方法之一，它优于其他投资分析的主要原因在于：计算中考虑到资金的投入和报酬、投资回收的时间价值。其理论介绍多见于《管理会计》、《财务管理》、《项目投资可行性研究》、《投资决策》等教科书，其计算方法多囿于插值法（内插值法、外插值法）、几何法（平面几何相似三角形线段比）。关于内含报酬率的解法问题，一些会计刊物成绩展开纷纷扬扬、连篇累牍的讨论。以下笔者将多年来相关课题研究的成果——内含报酬率新的解法理论介绍于后。以使这一知识点更加科学，使相关教科书更加完整。翻开财政部会计资格评价中心编，全国会计专业技术资格考试辅导用书——中级会计资格《财务管理》可知，现行的会计师资格考试已不再有《管理会计》课目考试了，取而代之的是《财务管

内含报酬率计算方法(Word)

内含报酬率计算方法计算内含报酬率是长期投资决策分析中重要方法之一，它优于其他投资分析的主要原因在一于：计算中考虑到货币的时间价值。其理论介绍多见于《管理会计》、《投资决策》等教科书，其计算方法多囿于插值法（内插值法、外插值法）、几何法（平面几何相似三角形线段比）。近期，关于内含报酬率的解法问题，又在一些会计刑物展开纷纷扬扬、连篇累牍的讨论。以下笔者将多年研究的成果——内含报酬率新的解法理论介绍于后。 (1)内含报酬率计算公式的数学描述内含报酬率是指项目寿命期内，资金流入量的现值总额与资金流出量现值总额相等面净现值等于零时的折现率。现金净流量则是项目投资所引起的未来的现金流入量减流出量后的净额。为便于公式的推导，将下文中所涉及的因素用以下符号表示： N-净现值；NCF t —第t 期的现金净流量；i —利息率，折现率；NCF 0—初始投资额；I-内含报酬率；n —项目有效期；a 、b 、c 分别为常数。根据现金净流量及净现值定义，净现值的通项公式可用以下关系式表示： N=NCF 1（1+i ）-1+ NCF 2（1+i ）-2+……+ NCF t （1+i ）-t –NCF 0 =01)1(NCF i NCF t t n t -+∑-= （1）下面我们来看i 变动对N 的影响，也即讨论值现值与折现率、折现率与内含报酬率的关系： ①当i=0时： N 0=N i 0 lim →=t n t i NCF 1 0lim =→∑(1+i)-t -NCF 0 =t n t NCF 1=∑- NCF 0 (2) 即当折现率趋于零时，净现值恰是未折现的现金流入量与流出量之间的差。 ②当i=I 时 N I = t n t NCF 1=∑(1+i)-t -NCF 0=0 (3)