租金建议及收益预算

1 项目租金建议及租金收益预算

1.1 租金定位依据

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

? 楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。例如：

当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。

? 配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：

Ａ. 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅

度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。

Ｂ. 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，万国广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。

Ｃ. 根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投入较大，形象非常良好，能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便，另一方面，店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。

? 商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。如，眼镜行业于商场内的普遍扣点为33%左右，此经销商租用本商业项目中20平米的店铺，经调研得知，其于本市其他店铺（与本商业项目存在可比性的）月营业额为10万元左右（店铺面积为100平米），则由此可知，我商厦为其提供的20平米店铺的租金为：10万元/100平米*20*33%=6600元左右。

? 管理水平因素

经营管理水平是保障购物广场良好运作的关键，良好的经营管理要与商业的发展相吻合，适应经营者和消费者的需求，专业管理公司的加入可以保障租金的稳步提升。现在大部分商业项目均打出了四统一原则，即“统一招商、统一管理、统

一形象、统一物业”，此举可保证业主、商户、顾客的利益，同时也是销售及招商的题材之一，能够对销售及招商起到很大推动作用。

? 市场供应量因素

供求关系决定价格，这是政治经济学中一条重要理论，经市场调研可以看到，目前类似本商业项目的其他项目于天津市数量较多，同时于海光寺一带迫切希望的潜在业主数量亦很有限，显而易见，本年度商业地产市场的态势不容乐观，同时，前期部分商业地产项目因为盲目上马、急于融资等原因，已使商业地产在业主当中的口碑不甚良好，因此，大打价格战就成了今后一段时间商业地产之间的主要竞争手段。

1.2 楼层业态月租金收益预测

根据本报告之项目业态分布定位表所显示，不难看出，我们并没有设定更多的零售业，转而以配套、特色餐饮、娱乐及文化消费为主，现将租金收益预测如下：

2 天津市商铺及同类型项目售价调查分析

? 天津市主城区内商铺售价水平

根据调查显示，目前天津市商业项目的销售价格因项目的地理位置、楼层面积等不同的因素而各异，天津市主城区内商业项目的平均售价在17000-30000元/平方米左右（2005年）；相对天津市二零零四年平均售价水平上升了约十个百分点（10%）；表明天津市整体的商铺售价水平处于上升势头。

? 主要商圈商铺售价比较分析

注：以上价格水平为已综合各因素的区域商铺平均售价水平，其中包括街铺和综合性商场的商铺价格水平，按建筑面积计算，仅作参考。

根据上表述据表明，滨江道商圈商铺售价水平最高，这主要因为该商圈是目前天津市主要的聚集地，商家云集，市场升值空间一直被众商家看好，同时由于滨江道商圈经过几年的开发，土地的资源已变得十分之有限，综合以上诸因素，更加凸显了滨江商圈商铺的可贵性，价格较高也已成为理所当然之事。

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注：以上数据为天津市统计局及市场调查结合资料分析所得，其中包括街铺平和综合性商场的商铺价格水，按建筑面积计算，仅供参考。

根据上表数据分析，项目所在区域——南开区商铺价格水平属中等水平，平均价格水平在13000—16000元/平方米，商铺价格水平最高是和平区，达到18000—25000元/平方米，进一步表明和平区作为天津市商业中心的价值所在。

3 项目租售建议

3.1 主要销售方式及分析

目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，下面逐一展开分析。

? 自购自营

在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；

缺点：上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权

出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

? 纯租赁

商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责，同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理；