对国有土地租赁租金标准测算的探讨

国有土地租赁是指政府对国有土地实行出租经营管理，以获取土地出租收益和管理费用，进一步推动土地资源的合理开发利用。在国有土地租赁经营过程中，租赁租金是决定

租赁收益的重要因素之一。因此，对国有土地租赁租金标准的测算具有重要的理论和实践

价值。

国有土地租赁的租金标准测算，一般采用的方法主要有市场比较法、收益法和成本法。市场比较法是指通过对市场上相似物业租金的比较，推导出土地租赁的市场定价，这种方

法适用于市场上同类物品价格稳定、市场信息透明的情况。收益法是指根据租赁土地的收

益预期，以及投资土地所需的成本和回报进行测算。该方法适用于土地租赁市场需求与供

给趋于平衡的情况。成本法是指根据土地开发的成本，以及土地的有效期，计算出土地租

金价格，该方法适用于土地开发成本可以核算、租赁时间较长的情况。

此外，国有土地租赁的租金标准还需要考虑政策因素、地区差异和土地类型等因素的

影响。政策因素是指政府政策对土地租赁产生的直接影响，如土地出让的政策、税收政策

等因素。地区差异是指不同地区基本建设投资、城市发展水平、经济情况等因素差异所产

生的影响。土地类型差异则是指不同土地类型所特有的市场价值差异。

最后，对于国有土地租赁租金的测算，应该遵循客观公正、市场化原则，确保土地租

赁市场的健康发展，提高土地使用效率，进一步优化社会资源配置。

规范国有土地租赁若干意见

规范国有土地租赁若干意见规范国有土地租赁若干意见一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采取双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准。支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用

国有土地使用权租赁管理办法(试行)

国有土地使用权租赁管理办法(试行)第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法(试行)。第二条国有土地使用权租赁(下简国有土地租赁)是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。第三条对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用;对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原

有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和义务等。第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。第七条国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行

【doc】房屋租金成本法评估中的问题与思考

【doc】房屋租金成本法评估中的问题与思考房屋租金成本法评估中的问题与思考估价实践APPRAISALPRACTICE 房屋稆量成本法评估巾昀问题与思考口湖州市房地产评估所皇甫青房屋的商品租金由折旧费,维修费,管理费, 投资利息,税金,地租,保险费,利润八项因素构成这是理论界的定论.在采用成本法谭估房屋租金时,一般先运用公式年折旧费=房屋重置价× (1一残值率),耐用年限,求出折旧费,其它维修费,管理费,投资利息,保险费就根据折旧费,劈屋重置价这两个基数运用一定的公式分别求取,加上土地收益金(地租)后,再设一定比率求出税金,利润,八项金额之和为年租金,除以12为月租金.然而这八项因素的积算价格与实际租金相差很大.为了使两者价格相接近,通常采取地段,层次,市场等因素调节,而调节的幅度都要超过百分之百.甚至几百.诚然商品租金与市场租金是有差别的,但既然被称之为成本法估价,差价不应该把此之太,那么问题究竟出在哪里 (一)思考之一:折旧费的折旧基数应为房地价格.而不应是劈屋重置价格. 房屋重置价格是假设劈屋在估价时点重新建造时必要的建造费用加平均利润.房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格,亦即平常所说的劈价,商品房价格.两者的区别在于是否包含土地价格.沤两者价格事实上相差很大.以湖洲为例,月河街,所前街底层营业房钢混三等重置价建筑面积 660元/,市场房价6oOO元/ 以上,几近10 倍.如果以相同的公式计算折旧费,以房屋重置价格折旧基数,年折日费为660X(1—0%)/5o= l320元/M,以劈地价格为折旧基数则为6ooo× (1— 0%)/5O=120元/.两者的比价同样几近 10倍.假如我门以房屋重置价为基数来计算

正确认识国有土地租赁的有关问题

正确认识国有土地租赁的有关问题伴随着城市化进程的进一步推进，各地政府已将经营城市、经营土地作为推进城市化发展的重要措施，并着力探讨如何经营、利用、运营好土地资产。在当前国家加强土地宏观调控，严格土地管理的政策下，对于如何盘活、利用好存量建设用地，堵塞国有土地资产流失的漏洞，增加政府土地收益已成为是当前摆在大家面前的重要课题。为此笔者对当前各地实行的土地租赁制谈一点粗浅的看法。一、国有建设用地的利用现状及存在的问题据测算，我国国有土地资产总量数倍于其他国有资产总量，而这一巨额的土地资产绝大部分都集中在城市。因此，如何利用好国有建设用地是推进城市化进程的关键。但从各地国有建设用地的利用现状看，存在一些问题。一是土地低效利用的现象普遍。特别一些工业城市，企业用地摊子大，土地利用率低，土地闲置情况较为普遍。二是土地市场秩序不规范。由于受商业用地开发利润的驱使，许多地理位置优越的单位，利用其划拨土地私自改变用途进行建设，城中村更是利用其“优势”，任意搞开发建设，造成大量土地非法入市，并引发非法转让，出租，抵押等土地违法行为发生，不仅严重的扰乱了土地市场，而且造成了大量国有资产流失。三是企业改制工作进行缓慢。由于土地资产往往是改制企业资产中的大头，许多改制企业无力一次性支付出让金，无法对其资产进行处置，导致改制企业无法进行合法改制，从而制约企业快速健康的发展，甚至会影响到了当地经济发展及社会的稳定。二、推行国有土地租赁的必要性与紧迫性从《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或入股。”的规定看，推行国有土地租赁制具有明确的法律基础。首先，是维护和加强城市土地的国家所有制的重要手段。多年来，我们总是讲“城市和郊区内的土地属于国家所有。”但是许多国有土地政府作为所有者既没有实现占有权，也没有实现收益权，实际上是个人所有或单位、部门所有，国家土地权益在经济上得不到实现，土地国有在一定程度上仅为一种法律概念。只有政府向用地者收取地租实行有偿使用，才会树立起城市土地国家所有的观念，真正实现城市土地归国家所有的具体意义。其次，是优化配置土地资源，推动土地集约利用的重要方式。众所周知，经营城市的核心是经营土地，经营土地的重点是土地的储、招、拍、挂，但招、拍、挂的前提是政府必须有地可供、有地可拍，如果政府储备库里无地可供，也只能是纸上谈兵，因此政府有无土地可储可购是关键。许多城市老工业企业较多，且大多数企业是无偿划拨用地，土地宽打宽用，利用率极低，甚至有些企业用地处于半闲置状态，浪费严重。由于是无偿用地，企业也不愿将闲置的土地进行储备，造成土地储备工作难度加大，储备后劲不足，供地空间较小，土地市场疲软，许多存量建设用地不能物尽其用，势必造成加大新增建设用地的投放量，给耕地保护带来巨大压力。通过征收地租，对其土地进行有偿使用，企业就会权衡利弊，主动提高土地利用率，或将利用率低的土地交由政府储备，减少企业负担，从而增加土地储备后劲，为招、拍、挂提供广阔市场，做到“棋出一子，满盘皆活。” 第三，是为企业发展创造环境，加快企业改革的重要途径。企业改革的重点是以明晰产权为核心，合理处置土地资产。目前许多地方的改制企业，均是采取出让方式处置土地资产，这种方式虽然有其自身的特点，但操作过程中也存在一些不足，一方面，有些企业资金短缺，在经济上承受不了一次性缴纳巨额出让金，有些企业虽能承受，但一次性投资过大，短期内成本费用过高，影响了企业生产和扩大经营。另一方面，部分企业负责人不能正确认识企业一次性支付巨额出让金无法在短期内及时回报这一现实问题，产生抵触情绪。而通过租赁方式取得国有土地使用权，能使国家与企业之间以缴纳土地有偿使用费为体现的行政关系转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，能有效降低企业改革成本，易被企业接受。

工业用地租赁标准

工业用地租赁标准一、土地租金土地租金为每年XX元/平方米，租金支付方式为每半年支付一次。租期届满后，如双方续租，租金可协商调整。二、设施租金厂房租金为每年XX元/平方米，办公楼租金为每年XX 元/平方米。租金支付方式为每半年支付一次。租期届满后，如双方续租，租金可协商调整。租期内，承租方需承担水、电、气、物业管理费等公共事业费用。三、配套费用水费：按照实际用水量计算，每吨XX元。电费：按照实际用电量计算，每度XX元。卫生费：按照建筑面积计算，每平方米XX元。照明费：按照实际使用灯具数量计算，每盏XX元/月。排污费：按照实际排污量计算，每吨XX元。费用支付方式为每季度支付一次。四、押金承租方需在签订租赁合同前支付押金XX元。押金将在租赁期满后扣除各项费用后退还给承租方。五、租金支付方式

租金支付方式为每半年支付一次。承租方需在每个支付期前10天将租金汇入出租方指定账户。如承租方未按时支付租金，出租方有权解除租赁合同并要求承租方承担违约责任。六、租期本合同租期为X年，自X年X月X日起至X年X月X日止。租期届满后，如双方续租，可协商确定新的租期和租金。如不续租，承租方需在租期届满前三个月通知出租方并按照规定归还租赁物。在租期内，如因不可抗力因素导致合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但应协商解决后续事宜。七、违约责任如承租方未按时支付租金或违反本合同其他条款，出租方有权解除租赁合同并要求承租方承担违约责任。同时，出租方有权扣除押金作为违约金。如因出租方原因导致承租方无法正常使用租赁物，出租方需承担相应的违约责任并赔偿承租方由此造成的损失。如双方在合同履行过程中发生其他违约行为，应根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规承担违约责任。八、续租条件：承租方需满足以下条件方可续租：

经营性划拨国有土地使用权租赁问题研究

经营性划拨国有土地使用权租赁问题研究摘要：目前，就国有土地租赁，国家还没有颁布专门的法律规范，严格意义上讲国有土地租赁的法律制度还未建立。但我国宪法中规定的，国家依法实行国有土地有偿使用制度，特别是新《土地管理法》第五十四条规定的：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”的规定，为我们建立健全土地租赁的法律体系和推行土地租赁制奠定了基础。关键词：经营性；划拨；国有土地；使用权；租赁问题；研究一、土地租赁的范围及程序（一）国有土地租赁范围一般情况下就是土地有偿使用范围。具体是：第一，土地使用者原使用的国有土地，第二，土地使用者需新增使用的国有土地。土地使用者将土地用于商品房屋开发的土地不能租赁使用。根据我国商品房屋开发建设实际状况，为了维护现有商品房屋开发秩序，使开发者在同等条件下竞争，同时也为保护消费者的最大利益和强化商品后期管理的客观要求，我们认为对商品房开发用地，不宜采取租赁方式供给，而只能按出让方式取得土地使用权。（二）、土地租赁的程序。土地租赁程序与土地出让程序具有相同性，其一般程序是：①土地租赁方案的编制，②租赁方案的审批，③签订土地租赁合同，④办理土地登记手续。招标、拍卖方式取得租赁土地使用权的程序与土地出让的招标、拍卖操作程序一样。租赁新增国有土地应当按招标、拍卖方式办理，租赁原使用的国有土地可按协议方式办理租赁土地手续。协议租赁土地时，土地使用者应持《国有土地使用证》及其他必备文件向当地土地行政主管部门提交租赁国有土地申请。二、国有土地租赁合同（一）、概念及性质。国有土地租赁合同，是指在土地租赁活动中，土地行政主管部门依法与土地使用者订立的有关土地使用权利义务为内容的协议。土地租赁合同是政府配置土地资源的一种具体措施，其实质是具体的行政行为，因此，该种合同的性质属于行政合同。 (二)、土地租赁合同的主要内容。土地租赁行为是一种要式法律行为，土地使用者与土地行政主管部门必须签订书面合同，其合同的主要内容应包括：（1）合同双方当事人的名称或姓名、国籍，主要营业现场所或住所。土地租赁合同的当事人一方是土地行政机关，为了与土地出让合同和土地出租合同区别，根据土地租赁的实质，作为土地行政机关一方实质上就是土地供应者，即在合同中是“土地供应方”，另一方则为“土地使用者”。（2）租赁地块的位置、四至范围、面积，以及土地用途，使用限制条件等。（3）租赁土地的使用期限，租金标准以及支付租金时限等。 (4) 其他有关土地供应方与土地使用者双方的权利和义务的必备条款内容。 (5)合同签订时间、地点、语种及效力、生效条件等。（三）、土地租金合同。土地租金合同是土地供应方根据土地租赁合同的约定，在租赁土地期间就其一时段的租金标准、具体数额及支付方式、时间等与土地使用者依法签订的协议。土地租金合同一般适用于土地租赁期限较长情况，由于租赁期限长，租赁土地时，

国有土地使用权租赁管理办法

国有土地使用权租赁管理办法第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理,促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法(试行）。第二条国有土地使用权租赁（下简国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充.当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。第三条对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用；对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当

包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件,土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和义务等。第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续. 第七条国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准,协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督. 第八条国有土地租赁标准应与地价标准相均衡.承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的,按年度或季度支付租金；采用长期租赁的,应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。第九条国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁.对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，

国有划拨土地估价方法

国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土资发200144号,为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据;根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法的规定,国有划拨用地是指国家机关用地,军事用地,城市基础设施用地,公益事业用地,国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地等等;划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,同时也是国家在一定年期内,继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地;实际上,伴随城市土地市场的进一步改革,国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定,提出国有企业使用的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有偿使用制度;对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资入股和保留划拨用地方式予以处置;不论哪种方式,划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现,明晰这些价值属性及其结构,对于提高土地集约化效益,合理进行土地收益的分配具有重要意义; 一般而言,划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金;根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定,土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定;出让金的高低是由多种因素决定的,而使用划拨土地因没缴纳出让金,所以没有明确受那些因素的限定,这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了;因此,需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数;本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上,结合具体案例进一步讨论; 二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法新的城镇土地估价规程明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法;为了确切掌握划拨土地的价值构成,首先需要了解基准地价的价值构成;根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定,即各土地级别或均质区域内的,“五通一平”或“七通一平”土地开发程度下,平均容积率下,同一用途完整土地使用权的平均价格;基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格,通过对不同类别和级别的基准地价的修正,得到委估对象评估价值的方法;基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型;基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价;在实际运用中,如果没有特别说明,基准地价一般是指具有级别的地面熟地价;对于地面熟地价而言,其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益;由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现,所以划拨用地的价值主要由前两项构成,土地取得成本和土地开发成本,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本;其基本公式是：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数; 对于划拨用地的估价,我们同样可以套用其他常用基本估价方法,例如在用成本法计算出让土地价格时,划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润;在用收益还原法估算划拨用地的价值时,用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益;再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益,划拨

国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则

重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的规定，制定本实施细则。 1、基本概念 1.1基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。 1.2公示地价。公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。 1.3土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。 1.4土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行公布。宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。 1.5土地有偿使用费。土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。 1.6土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。 1.7土地租赁金。土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定赂国家支付的有偿使用

费。 1.8土地收益。指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房增管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。 1.9土地出让综合价金。土地出让综合价金包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。 2、土地用途分类重庆市国有土寺使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种用地类型。 2.1商服业用地包括：商业服务业、旅游业和金融保险业用地。加油站、招待所、经营性墓地、经营性市场等用地的基准地价和公示地价参照商服业用地执行。 2.2住宅用地包括：指供居住的各类房屋用地。 2.3工业用地包括：工业、仓储用地。市政公用设施、绿化、文化体育、科研设计、教育、医卫、铁路、民用机场、港口码头、其他交通等的基准地价和公示地价可以参照工业用地执行。 2.4各用地类型的具体含义参照《城镇地籍调查规程》。 3、年限修正重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价使用年限统一为50年。当实际使用年限不是50年时，应对基准地价和楼面价出让金作年限修正。年限修正系数的计算公式为：

对国有土地租赁租金标准测算的探讨

对国有土地租赁租金标准测算的探讨作者：李宝玺来源：《中国房地产业·上旬》2019年第07期【摘要】国有土地租赁是国有土地出让方式的补充。本文通过列举不同情形下国有土地租赁的租金测算方法，阐述测算租赁租金时应注意的事项，便于估价人员进一步开展国有土地租赁的租金估价工作。【关键词】国有土地租赁;租金标准;测算《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发[1999]222号）中明确界定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是国有土地出让方式的补充。同时也明确国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。在实际土地评估工作，部分估价人员对如何测算国有土地租赁的租金标准还存在相关疑惑，本文对国有建设用地租赁的租金标准测算进行相关探讨。 1、不同情形下国有土地租赁的租金测算方法国有土地租赁的租金的测算方法一般有市场比较法、基准地价系数修正法、地价折算法，若估价对象所在区域类似国有土地租赁的租金交易案例比较丰富时，则可以采用市场比较法测算估价对象租赁时的租金;当宗地所在市县制定的基准地价成果中包括国有土地租赁的租金标准，且有相应的修正体系时，则可以采用基准地价系数修正法测算国有土地租赁的租金标准;其他情况则只能采用地价折算法测算国有土地租赁的租金标准。市场比较法主要运用替代原理来测算估价对象租金标准，基准地价系数修正法主要通过基准地价修正体系测算国有土地租赁的租金标准，两种方法容易掌握。本文下面主要阐述不同情形下地价折算法测算国有土地租赁的租金标准方法及注意的事项。 1.1承租人取得划拨土地使用权时当承租人取得划拨土地使用权时，如原以划拨方式取得的国有土地使用权，现已不符合《划拨用地目录》规定应当依法有偿使用的土地，土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金，则任意年期的土地租金标准按下列公式计算如下： Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N） Pn—任意年期的租金;

国有土地租赁管理存在问题及对策探究

国有土地租赁管理存在问题及对策探究摘要：随着土地市场的完善，土地租赁的优势越来越突出，越来越受到供用地双方的欢迎。国有土地租赁是在实践中发展起来的一种新型有偿土地使用模式，它解决了有偿土地使用中的一些实际问题。本文阐述了国有土地租赁管理中存在的问题，并提出了相应的解决方案。关键词：国有土地；土地租赁；租赁管理；对策引言在当前市场经济条件下，为保证国有土地流转的可行性，各级服务部门要提高认识，开展专项整治，加强各项服务的协调管理和检查，规范管理，优化服务，全面落实国有土地出让计划，加强土地资产管理，对深化土地使用制度改革具有重要作用。一、目前国有土地租赁管理存在的问题 1.1少数群众思想认识存在偏差该种情况出现主要原因是由于长期以来受到划拨国有土地的转移使用权管理进行无偿、无限期的随意转移处置使用和在管理制度上的影响，认为自己的所有房产都只能是自行（购)或者买)买或卖,自己也就是个人可以无权任由随意转移处置,殊不知我们的非所有权房产转移后的出租房在划拨国有土地中的使用权这个管理主体必须本身是特定的,即我们需要经过直辖市、县级人民政府的国有土地管理行政主管管理部门及其他省级房产管理行政主管管理部门的统一审批[1]。一些被随意划拨地皮和利用了大量国有土地的地产企业及其经营者（或土地监督管理者)因为过去的旧土地观念,加之其土地管理体制政策的不健全,措施的不配套,房地等各个行业相关主管部门之间的不协调等,千方百计地故意规避了地方政府对房地产市场相关主管部门的业务监督和指导管理,有的私下随意进行了土地

交易,有的采取先砍后砍节奏,造成了许多既成事实,有的擅自随意更改其经营用途。 1.2有关法律、法规不健全，管理缺乏全面的法律依据到目前为止，虽然我国陆续出台了一系列与公共土地使用有关的政策、法律法规，但对占用国有土地的有偿经济利益限制仍然过多，缺乏原则性。占用国有土地的产权租赁仅限于作为支付经济利益的有效手段，缺乏具体的实用性和可操作性。例如，一些城镇居民和一些城乡居民的私有房屋和私有住宅用地使用权被视为农村集体土地。虽然已经依法对部分城市主体建成区进行了征收，但为避免违法违规，尚未按照国家规定依法征收为私人住宅用地，一些农村居民在农村城镇的土地上开设私人商店或出租私人房屋，以获取其他利润。根据目前国家和有关行政法规的明确规定,由于这些集体土地没有依法直接流入集体土地市场,管理上没有规定,，严重影响了集体国有土地产权交易市场的健康发展，导致集体国有土地固定资产严重流失[2]。此外,还包括城市工商部门是否在市场上租用租赁公司的服务,商业部门是否将本机构的服务柜台从租赁公司借给企业职工和单位,，属于占用国有土地的服务租赁范围的；依法应当承担认定为非国有土地使用权租赁范围责任的被占用国有土地的管理人员是否拒绝按期缴纳或者依法申请延长缴纳国有土地租赁租金，应当及时采取哪些处罚措施以及如何实施行政处罚；目前，国土资源部对国家相关法律法规没有明确要求，无法依法向国土资源相关部门求助。二、国有土地租赁管理工作开展有效对策分析 2.1提高认识，加大宣传力度群众的理解对于新优惠政策的顺利实施尤为重要。从各地区的情况来看，一些土地使用者对租赁制度存在担忧。主要原因是他们的认识不到位，认为自己的土地所有权不能抵押或转让。事实上，在土地所有权的设定上，我们可以更加开放。虽然是年租制,但合同的租期最多可延长到几十年,根本没有法律依据。因此，人们可以对土地所有权有一个稳定的态度。在现实生活中，有开放空间的房地产抵押的例子很少，需要与地面上的房屋一起抵押。一旦抵押权人拒绝按期偿还贷

规范国有土地租赁若干意见全文

规范国有土地租赁若干意见全文如下：一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁;对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采取双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准。支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

论国有土地租赁制度的优势及存在的问题

论国有土地租赁制度的优势及存在的问题论文摘要 (1) 一、我国土地使用权租赁制度的发展 (2) 二、租赁用地方式的优势性 (3) 三、国有土地租赁管理工作中遇到的问题 (6) 四、解决问题的办法 (8) 参考文献 (14) 论文摘要国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地祖赁、国有土地使用者作价出资或者入股。《国土资源部规范国有土地租赁若干意见》将国有土地租赁列为出让的补充方式，对租赁用地方式的地位做出了限制。相关法规、政策也对国有土地租赁和出租做出了一些限制性规定。随着土地市场逐步发育完善，租赁用地方式的优势日趋凸显，越来越受到供用地双方的欢迎。同时，也对土地二级市场起到了有益的牵带作用。本文从国有土地租赁管理工作的实践出发，探讨了租赁制度的优势，分析了工作中及相关法律上存在的一些问题，提出了解决这些问题的一些个人观点，旨在大力推荐国有土地租赁使用方式，推进租赁有偿用地制度。关键词：国有土地租赁国有土地出租土地租赁管理

一、我国土地使用权租赁制度的发展 1988年以前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法（修正案）》，对《土地管理法》作相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的作为。1999年8月1日，国