房地产批量评估技术的应用
房地产批量评估技术的应用
摘要：
虽然我国当前还没有对房地产保有环节实行普遍的税收征管，但是在房地产存量交易的税收核价环节以及金融机构的风险控制部门等都已经存有了房地产批量评估的需求。市场上出现了一些批量评估的系统或产品，在批量评估技术方面已经具有了一定的社会实践基础，就当前几个主流的房地产批量评估技术做一简要汇总和分析，希望有助于房地产批量评估技术的深入探讨和研究。
关键词：
房地产批量评估，标准价调整法，多元线性回归模型，数据挖掘
根据房地产批量评估技术中人工参与水准的多少，现行批量评估技术方法可分为：以人工为主、以计算机技术为主和以人工与计算机技术相结合三类。本文将对此实行讨论，对如何选用房地产批量评估
技术方法实行研究。
1以人工为主的技术方法之标准价调整法
1.1标准价调整法的概念标准价调整法，作为市场比较法派生出
来的一种方法，类似于城市动拆迁评估中的基准价格修正法和香港的
指标估价法，但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为：一种批
量估价方法，在一定区域范围内实行估价分区，在每个估价分区内设
定标准房地产并求其价值，利用房地产价格调整系数将标准房地产价
格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性
和估价特性较为近似的物业，尤其适用于小范围且价格影响因素少的
楼栋批量评估。
1.2标准价调整法在不同物业类型中的应用标准价调整法的实施
涉及到：估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及
标准房价格的评估。无论应用于哪种物业类型，这四个步骤必不可少，差异在于各步骤的具体实施方法不尽相同。在住宅物业的评估中，往
往以小区作为估价分区的划分，在一个小区内根据一定规则设定一个
标准房，再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房
屋之间的价格差异系数。最后仍由估价师定期对标准房实行估价，并
通过已设定的系数求得所有物业的价格。在办公物业的评估中，差异
在于分区是以楼栋或项目来划分，后续步骤和住宅一致。在集中型商
业物业或工业物业中，都能够借鉴上述方法来实行操作。但在沿街零
售型物业中，因为沿街零售性物业分布广泛，没有明显的集中趋势，
并且价格影响因素的差异较大，导致标准价调整法的应用也与其他物
业类型有较大不同，主要表现在估价分区的划分和价格修正系数的设
定这两个环节。现有的技术方案一般采集两级调整的方案。按商圈
（或类似因素）将城市区域划分成诸多估价分区，在每个分区中设定
一个标准商铺，称为区域基准商铺。之后在分区内再实行一次估价分
区的划分，这个划分以路段为分区，在每个路段中设定一个标准商铺，称为路段基准商铺。估价人员经过现场调研后，需设置两级修正系数，即区域基准商铺与路段基准商铺的价格调整系数，以及路段基准商铺
与路段内其他商铺的价格修正系数。最后经估价师定期对区域基准商
铺实行估价，并通过两级系数的修正求得所有商铺的价格。
1.3标准价调整法的优点①在规模较小的城市中，能够实现绝绝
大多数物业的批量评估需求，具有较强的实用性。②能够达到较高的
批量评估覆盖率。③估价准确性较好，并具有较好的质量可控性。④
除建设初期投入的人员成本和时间成本较大，后续维护的成本适中。
1.4标准价调整法的缺点①因为人工作业的工作量太大，不适用大、中型城市。②对估价人员的经验要求较高，尤其是系数设置与标
准房的价格评估等环节对质量的要求很高。团队运作时，需要具备较
高的质量管理水平。③不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等
因素的影响而改变，需要定期实行监控和维护，有一定的难度或容易
疏忽和遗漏。
2以人工为主的技术方法之多元线性回归模型
2.1多元线性回归模型简述多元回归分析是当前在国外批量评估
中占主流的校准技术，包括线性回归分析和非线性回归分析。其基本
原理是：在大量样本的基础上，通过对变量、误差的假定，依靠最小
二乘法来拟合因变量与自变量关系，从而建立数学模型。多元回归是
统计学方法，使用时要和经济学理论结合，实践中对多元回归模型的
应用是基于特征价格理论。国内关于使用特征价格理论来实行房地产
价格批量评估也有较多的研究和学术论文，但绝绝大多数还处于理论
研究阶段。
2.2多元回归分析的主要步骤多元回归既能够用来预测售价，也
能够用来预测租金，甚至能够用来统计其他中间参数。在步骤上不同
类型的物业没有明显区别，仅仅在变量的选择与量化上有所不同。为
便于表述，下面以预测办公物业价格为例来实行阐述。①选择样本：
为了训练预测办公物业价格的模型方程，在目标范围内选择一定数量
的样本，调研其价格信息和基础信息。这里的重点是样本对总体的代
表性以及样本数据采集的准确性。②构建办公物业价格影响因素体系：通过调研分析以及房产专家意见调查，归纳出可能影响办公物业价格
的特征变量，并实行赋值量化。③模型拟合：观察、分析特征变量的
变动规律，采用统计分析软件实行分析，对模型和特征变量赋值持续
地尝试和修正，找出合理的价格和各特征变量之间的定量关系。④模
型检验：最终得到的模型是否成功，取决于经济意义检验、统计检验、计量经济学检验以及模型预测检验。其中统计检验包括了拟合优度检
验和显著性检验；计量经济学检验包括多重共线性检验及异方差检验等。但凡通过上述所有的检验，即可认为模型已成功建立。⑤模型应
用：对办公物业的特征变量实行赋值，代入最终的模型实行自动计算，即可评估办公物业的价格。
2.3多元线性回归模型的优点①多元回归方法所涉及的工作量主
要在于特征变量的数量以及特征变量的赋值容易水准，受城市规模的
影响较小，所以能够适用于大中型及以上城市。②多元回归方法通过
拟合因变量与自变量关系从而建立数学模型，这个过程与何种物业类
型无关，所以理论上多元回归方法适合各类型物业的批量评估建模。
③通过“调整R方”和“标准误差”两项指标，基本能够判断和掌握
模型价格估计的准确度，并且能够对模型实行持续改进，从而保证批
量评估的准确性。④在市场稳定时期，因为自变量与因变量的关系也
较为稳定，所以模型更新维护的成本较低，从而价格更新的成本也较低。
2.4多元线性回归模型的缺点①在不同区域或不同市场，价格的
影响因素不尽相同，建立的回归模型也不相同。所以对每个城市每个
物业类型的市场需要分别建立回归模型。②多元回归的建模研究过程中，在理论假设、建模方法、数据采集等各环节中，需要综合的知识、经验和技能要求。除了房地产估价师所需具备的估价理论知识、实务
经验、调研及价格判断水平外，还需要统计学、经济学等多学科知识。对人员和团队的综合水平要求很高，而这往往是传统估价机构所欠缺的。③对样本数据的准确性要求较高。如果没有准确的样本数据，建
立科学的经济学模型则为空中楼阁。而要获得准确的样本数据，长久
以来一直是一个难题，其中有人为的因素（如交易避税），也有客观
的因素（如商业物业的交易活跃度低）。④在市场波动大的时候，原
有模型可能失效或者预测水平大幅下降，而模型的迭代或维护周期较
长，可能无法即时调整。
3以计算机技术为主的技术方法
房地产批量评估领域中以计算机技术为主的技术方法主要是基于
大数据的数据挖掘。这个技术的应用最早开始于房地产互联网企业，
如搜房、安居客等房地产房源网站，后来逐步被引入到房地产批量评
估的技术或产品研发中来。
3.1数据挖掘的方法和原理首先，数据挖掘的前提需要有大量的
数据可供挖掘。随着互联网在各行各业的持续渗透，房地产中介行业
中出现了大量房源网站，并逐步成为了房地产经纪人发布房源招揽客
户的主要渠道。一个房源网站中能够搜索的房源数量多达数十万甚至
上百万条，并且每天都有数万条以上的数据更新。这样的网站有好几家，为房地产的数据挖掘提供了可行的前提。其次，结构化的数据为
数据的采集提供了便利。在房源网站中，房源已经按小区实行了分类，经纪人发布哪个小区的房源，则该房源将体现在该小区的搜索项下。
至于面积、房型、价格、楼层以及装修等参数，也都以格式化的方式
来体现。所以，利用互联网爬虫等抓取技术，能够方便的将这些网站
的房源抓取下来，并建立房源案例数据库。最后，是数据挖掘工作。
数据挖掘一般是指从大量的数据中通过算法搜索隐藏于其中信息的过程。数据挖掘通常与计算机科学相关，并通过统计、在线分析处理、
情报检索、机器学习、专家系统（依靠过去的经验法则）和模式识别
等诸多方法来实现上述目标。根据上述定义和描述能够发现，数据挖
掘的核心是算法，而这个算法在不同的批量评估系数或产品中都不相同，算法的优劣也决定了不同系统或产品的优劣。
3.2数据挖掘方法的优点①高效无疑是数据挖掘方法的最大优点。一旦完成对算法的研究，价格估算的工作都能够交由计算机来完成。
②对整体市场价格运行的反映具有较高的准确度。
3.3数据挖掘方法的缺点①对微观市场价格运行的反映可能存有较大偏差。微观市场中，例如一个住宅小区，其挂牌房源的数量就很有限了，即使规模最大的小区，也就是几百的数量级。这样大数据挖掘的数据数量前提已不满足，从而影响了对微观市场的价格估计。②批量评估的覆盖面不完整。互联网数据虽然总量巨大，但并非面面俱到。以住宅小区为例，一些体量较小的小区，或者一些远郊区域，可能无法在互联网上被搜索到。所以，基于互联网数据挖掘的批量评估势必在覆盖面上存有缺陷。
4以人工与计算机技术相结合的技术方法
房地产批量评估，尤其是涉税的批量评估对评估系统的要求主要有：全面覆盖所有物业、估价结果准确以及系统维护成本适中。根据前文对各方法的论述，单一方法很难实现上述要求。如标准价调整法
若在大型或超大型城市中应用，将面临极大的运营成本；多元回归建
模的更新维护周期较长，当市场出现快速波动时可能无法即时调整；
基于大数据的数据挖掘在估价精度与覆盖面上都有所欠缺。总来说之，无论从技术上论证还是从实施效果来看，多种方法的有效结合是较为
理想的，也是房地产批量评估技术的发展趋势。实践中各方法的结合
已有普遍应用，并且各有巧妙，方法不尽相同。下面就几种简单的组
合方式实行讨论。
4.1标准价调整法与大数据挖掘技术的组合大数据挖掘能够满足
一些活跃小区的价格估算，因为活跃小区的挂牌房源较多，能满足算
法所要求的数据量前提，而不活跃的小区则无法为算法提供充足的
“原材料”，所以不适用数据挖掘的方法。这时就能够使用标准价调
整法来补充。按照标准价调整法的原理，在不活跃小区的临近或相似
区域内设置一个标准房，经人工调研后设置标准房与不活跃小区价格
的调整系数。这样在算法得出活跃小区价格的同时，能够利用预先设
置好的系数一并计算不活跃小区的价格。此外，在算法能够计算的活
跃小区的价格中，也有可能存有价格偏差。这时也能够应用标准价调
整法的思路，设置活跃小区间的价格调整系数，来检验算法所得结果
的合理性。这个组合的应用前提主要是看大数据挖掘的应用前提是否
存有，即是否存有大量数据可供挖掘，所以适合房地产市场规模较大，“互联网+”比较发达的城市和地区。此外，在结合了大数据挖掘技术后，标准价调整法能够应用到大中型及以上城市，克服了其原有的一
大弊端。
4.2多元回归模型与大数据挖掘技术的组合除了对人员的水平要
求以及对样本数据的质量要求较高以外，多元回归模型最大的弱点在
于迭代问题。市场持续变化，模型不可能一成不变，当市场发生变化并导致变量之间的关系也发生改变时，原有模型的价格预计精度必然下降，此时必须对模型实行重新构建。问题在于市场价格变化未必会导致变量间的关系也发生变化（或变化很小），或者当变量间关系发生变化时，人员主观上可能无法即时发现。当主观能够感受到变量间的关系出现变化时，往往已经有了很大的变化。此时再实行模型的迭代就已近晚了，之前的价格估算可能已经出现了错误。大数据挖掘技术能够很好地补充上述的缺陷。大数据挖掘不但能够直接计算某些具体变量，任何数据内在的规律和关联都可能应用大数据挖掘的方式实行探索和发现，并且能对极为细小的数值波动实行反应。利用数据挖掘的这个特性，能够建立对变量的波动监控，当波动超过一定的预设阀值即可启动模型的迭代更新。这个组合的应用前提同样取决于大数据挖掘的应用前提，除了城市规模等情况限制外，如商业物业、工业厂房等物业市场也不适用。
4.3标准价调整法与多元回归模型的组合标准价调整法往往适用于特性相近的物业，如在一个小区中设定一个标准房，再设定标准房与其他房屋的价格修正系数。在价格更新时，求取标准房价格后，即可得到小区内所有房屋的价格。但当城市规模很大时，也就是有很多小区时，必须要求取所有小区的标准房价格，如仅以人工来评估得出的话，成本非常高。此时在求取小区标准房价格方面，采用多元回归模型的方法能够极大地减少人工和时间成本。因为标准价调整法和多元回归模型都属于以人工为主的技术方法，所以理论上的应用几乎不受限制。在结合多元回归模型后，标准价调整法也可扩展应用到大中及以上城市。从上述三个组合中能够看到，原单一技术的某些弊端能够被克服，整体技术方案的适用范围和效果可获得较大提升和改进。实际研究和应用中可能有更多种的技术组合，且并不限于本文论述的主流技术方法。多种技术组合应用是房地产批量评估技术探索和创新
的主要方向。
5房地产批量评估技术的选用
无论是单一技术还是多种技术方法的结合应用，房地产批量评估
技术的选用依据主要是数据状况、结果的质量状况以及运行成本。数
据状况主要指数据的数量和质量。就技术方案来说，侧重点有所不同。例如在多元回归模型中，对于样本案例的参数质量要求是所有技术方
案中最高的；而大数据挖掘技术则对数据的数量要求最高。现实中不
太会碰到数量又多质量又好的数据状况，所以在技术选用时首先需要
考虑是否能够稳定获得所需要的数据。至于结果的质量状况和运行成本，很难设定一个标准线。只能根据不同的需求目的来设定质量目标，以及根据组织的投入产出效益来选择可行的技术方案。以上海城市房
地产估价有限公司开发的VISS系统的运行情况来看，其在住宅物业批
量评估方案中采用了标准价调整法与大数据挖掘相结合的方法，使其
系统的评估精度基本控制在正负6%的误差范围，极端误差范围为正负10%。对于上海12000多个住宅小区，其价格更新周期为每月，其数据
维护人员仅8-10人，每次价格更新的工作周期仅为两周。在其新研发
的办公物业批量评估方案中，更是结合了标准价调整法、多元回归模
型以及大数据挖掘三种方法，使其系统的评估精度能够控制在正负10%的误差范围，极端误差范围为正负15%。对于上海3000多栋写字楼物业，能够实现3个月的价格更新周期，而数据维护人员仅3人。所以，在选用何种技术方案时，主要有四个评价因素。一是技术方案所需的
数据是否能够稳定获得；二是批量评估的价格精度是否满足目标需求；三是批量评估的物业覆盖面是否完整；四是批量评估的运行维护成本
企业（或组织）是否能够承受。以此为标准，使用多方法结合的思路
实行技术的研发和创新才是房地产批量评估技术发展的准确道路。
6结语
本文之所以将房地产批量评估技术按以人工为主和以计算机技术
为主来划分，盖因其出处不同。三大主流技术中，大数据挖掘来自互
联网行业对于估价业务的渗透；多元线性回归模型来自大学院校对于
房地产的研究；只有标准价调整法来自于估价行业本身。任何一种技
术单一使用都有其利弊。房地产批量评估技术的探索与创新必须跨越
行业和专业的限制，学习跨领域的知识和技术，结合多种技术和方法，才能最终全面实现房地产价值的批量评估。
房地产批量评估技术的应用
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
房地产估价模拟试卷和答案
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
《房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入 判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作 为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） （×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。
房地产评估案例
房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率
房地产估价计算题
计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成， 贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析： (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产评估习题
房地产评估习题 一、单选题 1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划限制 2、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( B )。 A、0.6 B、5.1 C、2 D、6 3、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。 A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值 4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。 A、市场价格 B、账面价值 C、重置成本 D、收益价格 5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法 6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A )评估较为合适。 A、成本法 B、市场比较法 C、残余估价法 D、收益法 7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。 A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让 C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年 D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。 A、3 B、12 C、6 D、18 9、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( D )。 A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。 A、263.9065 B、266.4212 C、373.5815 D、102.226
房地产估价习题集计算题和论述题 2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
基于AVM模型的房地产智能批量评估公众系统_程明华
基于AVM模型的 房地产智能批量评估公众系统 程明华1，贾泽露2,3，徐汉明1，刘耀林2 （1.华中科技大学公共管理学院，湖北 武汉 430074；2.武汉大学资源与环境科学学院，湖北 武汉430079；3.深圳市宝安区土地整备中心，广东 深圳 510080） 摘要：随着我国房地产市场的逐步完善和税制改革的不断深入，构建智能化、自动化的房地产评估信息系统，为客观、公正、科学、高效的房地产批量评估提供技术支持已成为房地产信息化发展的一个重要方向。本文采用B/S与C/S混合的网络架构，利用Visual C# 2008＋ArcGIS Server＋ArcEditor＋SQL Server 2005＋Ajax＋Asp．net等平台工具，设计并实现了一个基于知识管理的房地产智能评估公众系统。通过实际应用，证实了该系统可以实现房地产的智能批量评估，系统具有自学习能力，提高了评估工作效率和评估结果的精确性。 关键词：知识管理，房地产评估，AVM，智能评估，系统 中图分类号：TP79；F293文献标识码：A 文章编号：1001-9138-(2013)09-0067-72收稿日期：2013-05-10 1 AVM评估模型构建 1.1 A VM简介 根据IAAO的《自动评估模型准则》（Standard on Automated Valuation Models）的定义，自动评估模型（简称AVM）是一个建立在数学基础之上的计算机程序，它可以基于对事先已分别收集的不动产有关位置、市场条件以及不动产的特征等信息进行市场分析，并通过数据建模而获得其市场价值的估计值。AVM产生于上世纪七十年代，并广泛应用于不动产税基批量评估系统，后来发展应用到金融抵押不动产评估和管理之中。随着新巴塞尔协议生效和次级贷引发的国际性金融危机的出现，AVM在抵押不动产评估和管理应用中所体现出的快速、低成本、较客观等优点和防范抵押不动产风险的积极作用引起各国高度重视，应用国家不断增加，应用范围也迅速扩展。 1.2 A VM模型建立及应用流程 运用AVM模型进行房地产批量评估的流程主要包括评估确认与用途假设、数据收集筛选与管理、模型设定、模型校准、模型检测、模型应用等主要步骤。评估数据的收集筛选与管理是AVM 模型建立的基础，AVM模型建立主要包括AVM模
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
房地产批量评估技术的应用
房地产批量评估技术的应用 摘要： 虽然我国当前还没有对房地产保有环节实行普遍的税收征管，但是在房地产存量交易的税收核价环节以及金融机构的风险控制部门等都已经存有了房地产批量评估的需求。市场上出现了一些批量评估的系统或产品，在批量评估技术方面已经具有了一定的社会实践基础，就当前几个主流的房地产批量评估技术做一简要汇总和分析，希望有助于房地产批量评估技术的深入探讨和研究。 关键词： 房地产批量评估，标准价调整法，多元线性回归模型，数据挖掘 根据房地产批量评估技术中人工参与水准的多少，现行批量评估技术方法可分为：以人工为主、以计算机技术为主和以人工与计算机技术相结合三类。本文将对此实行讨论，对如何选用房地产批量评估
技术方法实行研究。 1以人工为主的技术方法之标准价调整法 1.1标准价调整法的概念标准价调整法，作为市场比较法派生出 来的一种方法，类似于城市动拆迁评估中的基准价格修正法和香港的 指标估价法，但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为：一种批 量估价方法，在一定区域范围内实行估价分区，在每个估价分区内设 定标准房地产并求其价值，利用房地产价格调整系数将标准房地产价 格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性 和估价特性较为近似的物业，尤其适用于小范围且价格影响因素少的 楼栋批量评估。 1.2标准价调整法在不同物业类型中的应用标准价调整法的实施 涉及到：估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及 标准房价格的评估。无论应用于哪种物业类型，这四个步骤必不可少，差异在于各步骤的具体实施方法不尽相同。在住宅物业的评估中，往 往以小区作为估价分区的划分，在一个小区内根据一定规则设定一个 标准房，再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房 屋之间的价格差异系数。最后仍由估价师定期对标准房实行估价，并 通过已设定的系数求得所有物业的价格。在办公物业的评估中，差异 在于分区是以楼栋或项目来划分，后续步骤和住宅一致。在集中型商 业物业或工业物业中，都能够借鉴上述方法来实行操作。但在沿街零 售型物业中，因为沿街零售性物业分布广泛，没有明显的集中趋势，
房地产评估 试题
一、单项选择题 1.替代原理是房地产估价中( ) A.市场法的理论基础 B.重置成本法的理论基础 C.收益法的理论基础 D.剩余法的理论基础 2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场法 3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( ) A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.正常净收益 D.销售收入 5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( ) A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.剩余法 6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减 B.递增 C.不变 D.先减后增 7.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益 8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( ) A.成正比成正比 B.成正比成反比 C.成反比成反比 D.成反比成正比 9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大 10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性 B.可替代性 C.合法性 D.可修正性 12.基准地价系数修正法的基本原理是( ) A.供求关系原理 B.生产费用价值论 C.替代原理 D.效用决定论 13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产评估练习题
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
房地产项目评估试题及答案
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题 课程代码：00972 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.对房地产估价来说，土地是( ) A.平面的 B.三维立体的 C.陆地表面 D.地下空间 2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。( ) A.估价目的 B.估价对象 C.估价时点 D.估价目的和估价对象 3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。( ) A.3000 B.6000 C.12000 D.18000 4.在评估期房价格时，( ) A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态 B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态 5.下列属于正常交易的情况是( ) A.土地使用权协议出让 B.企业破产拍卖办公楼 C.商品房预售 D.相邻房地产的合并、分割交易 6.市场比较法的基本原理是( ) A.最高最佳原理 B.预期原理 C.替代原理 D.收益递减原理 7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该
类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。( ) A.13920 B.14060 C.14461 D.15000 8.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。( ) A.估价时点 B.搜集该可比实例时 C.估价作业时间 D.可比实例成交时 9.开发利润的基数是( ) A.土地取得成本+开发成本 B.土地取得成本+开发成本+管理费用 C.土地取得成本+开发成本+销售税费 D.开发成本+管理费用+投资利息 10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值 贬损属于( ) A.物质折旧 B.会计折旧 C.经济折旧 D.功能折旧 11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员 实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( ) A.27% B.20% C.79% D.80% 12.有一建筑物，建筑总面积为1000平方米，已使用5年，重置价格为6000元/平方米， 残值率为5%，年折旧率2%，计算该建筑物的现值是______万元。( ) A.400 B.420 C.487 D.543 13.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的 ( ) A.剩余价值 B.实际损耗程度 C.剩余使用寿命 D.实际使用年限 2
房地产评估案例1
房地产评估案例1
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处