批量评估

第九章批量评估准则比较研究

毕征征

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第一节文献综述

?采用批量评估原因：试点征收房产税的城市均采用交易价格，不合理，无法反应真是价值，同事目前采用的单宗评估方法，耗时长，成本高，结果不太准确，所以批量评估是基于为税基评估服务发展起来的一种评估体系。

一、国外研究综述

?批量评估一个重要的特性在于它将大量的计量、统计检验等数学工具纳入评估过程。在应用计量工具(特别是多元回归)的时候，批量评估方法认为所要评估的不动产(财产)的价值受到众多的因素的影响，这些因素包括房屋的面积、朝向、建筑结构等不一而足，而通过对已有房屋特征数据及价值数据的分析，可以计算出每一个特征对房屋价值的贡献程度(对应于批量评估计量模型中的各个变量的系数值)。在得到计量模型中的各个变量的系数之后，就可以将需要评估的不动产的各个特征输入模型中，从而在一次评估中对多个不动产的价值进行评估。

?综上所述：批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法，在给定时间对大批量房地产或资产进行估价的活动。

?批量评估与单宗财产评估的最根本区别在于：其一次评估的对象是一批或一组不动产。正是这样一个根本性的差异，导致批量评估与单宗财产评估在评估指导思想、具体方法、手段、步骤、程序等方面存在较为显著的区别。目前，从各国的不动产税基评估实践来看，批量评估已经成为主流，只有在受到各种因素影响（例如，评估区域中的财产类型差异过大等），导致批量评估效果不佳的时候，才会采取单宗财产评估

二、国内研究综述

?（一）税基批量评估

?从1999年出现有关税基评估的文章，之后批量评估逐步被引进包括其历史发展、采用的模型、使用步骤，问题对策及面对的困难等逐步被研究介绍

?（二）GIS与批量评估

?GIS是地理信息系统

?评估师可以借助地理信息系统GIS来获取各种与评估相关的资料

?天正房地产批量评估系统

?（三）自动评估模型（AVM)

?指用于评估住宅类不动产价值的一系列计算机化计量经济模型。利用市场的历史数据、如近期交易价格、房地产特征信息等，形成大批房地产的个体价值。

第二节批量评估准则比较研究

?一、批量评估准则建设情况

?主要是国际评估准则与美国专业评估执业统一准则进行基本结构的比较

?二、规范内容及其比较

?两者主要内容

?（一）制定目的：服务从价计征财产税

?（二）关键术语

?（三）建立完整的批量评估系统

?数据收集、数据分析、评估系统、管理系统

?（四）财产税制有效运行应当具备六要素

?（五）批量评估程序

?（六）价值类型：市场价值

?（七）批量评估模型：借助于计算机辅助的方法?（八）不动产与动产批量评估应考虑的主要因素不同?（九）数据收集系统记录与评估清单的形成与维护?（十）批量评估报告中的披露

?三、启示与借鉴

?（一）建立健全相关法律法规

?（二）规定提出异议的流程

?（三）与会计准则的关系

?（四）执业职责与专业胜任能力

第三节基于GIS的税基批量评估的基本框架?一、GIS在税基批量评估中应用

?（一）获取、输入房地产基础信息

?（二）编辑变换生成存储房地产信息

?（三）空间分析

?（四）提高评估项目的汇总、统计、查询、检索等方面的自动化水平

?（五）评估成果的输出

?二、房地产价格影响因素的定性分析

?一般、区域、个别

?三、自动评估数学模型

?四、基于GIS的房地产价格影响因素分析?（一）缓冲区分析

?（二）影响因素的量化

?主要是区域和个别因素

批量评估方法的基本程序

? 1. 鉴定所评估财产的特征；

? 2. 确定适于所评估财产稳定交易运转的市场区域；

? 3. 确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；? 4. 建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；

? 5. 调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；

? 6. 根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；

?7. 检测批量评估的结果。

对批量评估方法体系的评价

?从国外的批量评估理论和国外财产税类税基批量评估、商业活动中的批量评估实践看，批量评估方法体系存在着以下的主要优缺点：?（一）批量评估具备的两个优点

?其一，批量评估具有节省工时与成本较低的优势。这既是发展批量评估的初衷，也是其能够在近三十年内得以迅速发展的重要原因。通过对大量处于同一市场区域的财产样本建立的评估模型，评估师可以对任何符合模型要求的目标财产进行评估，避免了重复的、相似的评估环节。同时由于计算机软件技术的发展，批量评估这一优势更加突出。

?虽然批量评估模型的建立需要先期的投入成本，如评估软件的开发或购买，数据库的建立、购买以及维护、评估师的知识技能培训，计算机硬件配置，等等，但是由于批量评估的高效率，不仅对于评估服务机构与评估客户，而且对于整个经济运作都带来好处。尤其是将其应用于财产税的税基评估，效果更是明显。

?其二，批量评估的评估结果易于达到准确、客观和公正。批量评估模型采用的是三种基本的、得到普遍认可的评估方法以及所评估财产特征方面的客观数据，具体计算采用的是严密的数学推理和计算机技术，这样，减少了评估师处理数据中与主观判断时可能产生的失误，从而提高了评估结果的准确度。同时由于批量评估程序中对评估模型的多次检测与比率研究，可以通过对某些偏差的发现，消除不公平的评估值，从而使评估结果更具公正性。

?（二）批量评估的主要缺陷

?其成功实施需要依赖于足够的样本，并且需要一定的投入。尽管目前批量评估的方法体系仍存在着一些不足，但这些不足大多是可以克服和控制的，并还会随着社会的发展和技术的进步而被消除。

?所以，我认为，目前在我国房地产税基价值评估应引入批量评估的方法体系，这不仅可行，而且也是必行。并且目前批量评估的研究只限于商品住宅的税基评估，今后可对商业不动产、工业不动产等应用批量评估的方法进行全面的分析，由于用途性质不同，在应用上也会有所不同，由此扩大批量评估方法的应用范围，进行不断完善。

安全评价办理的一般流程

安全评价办理的一般流程 1、持“可行性研究报告”、“登记备案证明”、“选址意见”、“企业营业执照”的各复印件等相关材料交到广饶县审批大厅安监部门； 2、广饶县安监局根据本项目的材料作出评估、分析等工作，要求企业做出“条件设立报告书”（由自己本单位编写）、“安全评价报告书”或“安全评价报告表”，并向建设单位提供一些具有资质的评价机构； 3、建设单位开展安全预评价，选择、委托具有资质的第三方评价机构，交接项目情况，签订合同 4、安全评价准备工作，建设单位应提前准备好评价机构需要的资料 5、安全评价机构对企业建设项目进行安全预评价，并编制“安全评价报告书” 6、持“条件论证报告书”、“安全评估报告书”（或“安全评估报告表”）、“选址意见”、“登记备案证明”、“安全条件审查申请书”向广饶县安监局提出对“安全评价报告”评审的申请 7、安监局组织有关专家对安全预评价报告进行评审 8、评审完后，安监局出具安全预评价报告整改意见 9、按安监局的整改意见做出相应的整改，然后再提交给安监局 10、安监局会对整改后的安全评价报告做出批复意见（危化项目要做设计专篇，设计专篇一般是由建设单位委托初始设计单位来完成） 11、持“工业生产建设项目安全设施审查申请书”、“安全专篇”（由初始设计单位来设计）、“设计单位资质证明”、“项目立项备案证明”向安监局提出试生产申请 12、申请得到试生产批准之后，建设单位进入试生产状态 13、试生产三个月正常，请中介机构出安全验收评价报告 14、建设单位向安安监局提出验收申请 15、根据安监部门安排的时间，专家对竣工项目进行验收，开展现场核查和验收评价报告评审 16、评审通过后，让中介机构修改验收评价报告 17、汇同申请表，制度，预案及相关申请材料报安监部门备案或发证。备注：省级以下的生产经营性建设项目由企业自行审查，到市安监局备案。对企业进行安全评价的中介机构必须是具备安全资质并在市安监局进行备案登记的安全评价机构。安环部：李伟 2013年9月12日

中国资产评估协会关于中评协[2007]189号资产评估准则––工作底稿

资产评估准则——工作底稿第一章总则第一条为规范工作底稿的编制和管理，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。第二条本准则所称工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。第三条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，编制、管理工作底稿，可以参照本准则。第二章基本要求第五条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编制和管理工作底稿。第六条工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。第七条工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。第八条工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。第三章工作底稿的内容

第九条工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。第十条管理类工作底稿通常包括以下内容: （一）评估业务基本事项的记录；（二）业务约定书；（三）评估计划；（四）评估业务执行过程中重大问题处理记录；（五）评估报告的审核记录。第十一条操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；（二）收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；（三）评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。第四章工作底稿的编制和管理第十二条注册资产评估师在评估业务完成后，应当及时整理工作底稿并归档。第十三条注册资产评估师收集委托方和相关当事方提供的与评估业务相关的资料作为工作底稿，应当由提供方在相关资料中签字、盖章或者以其他方式进行确认。

资产评估报告的制作步骤

资产评估报告的制作步骤第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议，考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。股权转让资产评估报告模板【2】 ****评报字(20XX)第114号北京证券资产评估有限公司二○XX年六月十日目录

评估师声明 (1) 资产评估报告书摘要 (2) 资产评估报告书 (4) 一、绪言 (4) 二、委托方、产权持有者和委托方以外的其他报告使用者 (4) 三、评估目的 (8) 四、评估对象和评估范围 (8) 五、价值类型及其定义 (9) 六、评估基准日 (9) 七、评估依据 (10) 八、评估方法 (11)

九、评估程序实施过程和情况 (14) 十、评估假设 (16) 十一、评估结论 (16) 十二、特别事项说明 (18) 十三、评估报告使用限制说明 (19) 十四、评估报告日 (20) 资产评估报告书附件 (21) 评估师声明北京证券资产评估有限公司接受证券*88的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、客观、科学、公正的原则，按照公认的资产评估方法，以证券*股权转让为目的，对证券*88所持有的证券*21%的股东权益价值进行了评估。

基于AVM模型的房地产智能批量评估公众系统_程明华

基于AVM模型的房地产智能批量评估公众系统程明华1，贾泽露2,3，徐汉明1，刘耀林2 （1.华中科技大学公共管理学院，湖北武汉 430074；2.武汉大学资源与环境科学学院，湖北武汉430079；3.深圳市宝安区土地整备中心，广东深圳 510080）摘要：随着我国房地产市场的逐步完善和税制改革的不断深入，构建智能化、自动化的房地产评估信息系统，为客观、公正、科学、高效的房地产批量评估提供技术支持已成为房地产信息化发展的一个重要方向。本文采用B/S与C/S混合的网络架构，利用Visual C# 2008＋ArcGIS Server＋ArcEditor＋SQL Server 2005＋Ajax＋Asp．net等平台工具，设计并实现了一个基于知识管理的房地产智能评估公众系统。通过实际应用，证实了该系统可以实现房地产的智能批量评估，系统具有自学习能力，提高了评估工作效率和评估结果的精确性。关键词：知识管理，房地产评估，AVM，智能评估，系统中图分类号：TP79；F293文献标识码：A 文章编号：1001-9138-(2013)09-0067-72收稿日期：2013-05-10 1 AVM评估模型构建 1.1 A VM简介根据IAAO的《自动评估模型准则》（Standard on Automated Valuation Models）的定义，自动评估模型（简称AVM）是一个建立在数学基础之上的计算机程序，它可以基于对事先已分别收集的不动产有关位置、市场条件以及不动产的特征等信息进行市场分析，并通过数据建模而获得其市场价值的估计值。AVM产生于上世纪七十年代，并广泛应用于不动产税基批量评估系统，后来发展应用到金融抵押不动产评估和管理之中。随着新巴塞尔协议生效和次级贷引发的国际性金融危机的出现，AVM在抵押不动产评估和管理应用中所体现出的快速、低成本、较客观等优点和防范抵押不动产风险的积极作用引起各国高度重视，应用国家不断增加，应用范围也迅速扩展。 1.2 A VM模型建立及应用流程运用AVM模型进行房地产批量评估的流程主要包括评估确认与用途假设、数据收集筛选与管理、模型设定、模型校准、模型检测、模型应用等主要步骤。评估数据的收集筛选与管理是AVM 模型建立的基础，AVM模型建立主要包括AVM模

财政部颁布中国资产评估新准则体系

财政部颁布中国资产评估新准则体系 11月28日，财政部在人民大会堂举行中国资产评估准则体系发布会，颁布了包括8项新准则在内的15项资产评估准则，同时宣布成立财政部资产评估准则委员会。财政部副部长、财政部资产评估准则委员会主席朱志刚在致辞中说，在过去的近20年里，随着社会主义市场经济改革的深入推进，中国资产评估行业获得长足发展，在防止国有资产流失，促进资产顺畅流转，服务国有企业改制上市，维护市场秩序、规范资本运作，配合财政改革、金融改革、集体林权制度改革，推进创新型国家建设等方面发挥了重要作用。朱志刚指出，此次资产评估准则体系的发布，对于推动资产评估行业健康发展、更好服务于改革与发展大局具有重要意义。一是有利于深入贯彻落实科学发展观。二是有利于完善社会主义市场体系。三是有利于维护公众利益，提升行业社会公信力。四是有利于提高行业规范化水平和执业质量。五是有利于评估报告使用方理解评估行业。资产评估准则体系的特点主要表现为：注重品德要求，强调职业道德；立足中国国情，借鉴国际经验；切实维护公众利益，提升行

业社会公信力；关注新兴业务，主动服务市场需要；充分尊重委托方合理需求，提升行业服务质量。朱志刚强调，各级财政部门和评估协会要紧密结合实际，切实抓好此次资产评估准则的宣传培训工作。广大执业人员要加强准则学习与实施，全面、准确地理解和掌握准则，在实践中努力体会和运用准则。希望评估委托方、报告使用者、监管部门能加强与评估行业的交流沟通，了解准则的内容，促进准则的实施。中国网附件：中国资产评估准则（2007）中国资产评估准则体系说明中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分。职业道德准则分为基本准则和具体准则两个层次。业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。基本准则是评估师执行各种资产类型、各种评估目的评估业务的基本规范。具体准则包括规范评估业务流程的程序性准则和规范各种资产类型评估业务的实体性准则。评估指南是对特定评估目的和评估业务中某些重要事项的规范。

房地产批量评估技术的应用

房地产批量评估技术的应用摘要：虽然我国当前还没有对房地产保有环节实行普遍的税收征管，但是在房地产存量交易的税收核价环节以及金融机构的风险控制部门等都已经存有了房地产批量评估的需求。市场上出现了一些批量评估的系统或产品，在批量评估技术方面已经具有了一定的社会实践基础，就当前几个主流的房地产批量评估技术做一简要汇总和分析，希望有助于房地产批量评估技术的深入探讨和研究。关键词：房地产批量评估，标准价调整法，多元线性回归模型，数据挖掘根据房地产批量评估技术中人工参与水准的多少，现行批量评估技术方法可分为：以人工为主、以计算机技术为主和以人工与计算机技术相结合三类。本文将对此实行讨论，对如何选用房地产批量评估

技术方法实行研究。 1以人工为主的技术方法之标准价调整法 1.1标准价调整法的概念标准价调整法，作为市场比较法派生出来的一种方法，类似于城市动拆迁评估中的基准价格修正法和香港的指标估价法，但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为：一种批量估价方法，在一定区域范围内实行估价分区，在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，利用房地产价格调整系数将标准房地产价格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性和估价特性较为近似的物业，尤其适用于小范围且价格影响因素少的楼栋批量评估。 1.2标准价调整法在不同物业类型中的应用标准价调整法的实施涉及到：估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及标准房价格的评估。无论应用于哪种物业类型，这四个步骤必不可少，差异在于各步骤的具体实施方法不尽相同。在住宅物业的评估中，往往以小区作为估价分区的划分，在一个小区内根据一定规则设定一个标准房，再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房屋之间的价格差异系数。最后仍由估价师定期对标准房实行估价，并通过已设定的系数求得所有物业的价格。在办公物业的评估中，差异在于分区是以楼栋或项目来划分，后续步骤和住宅一致。在集中型商业物业或工业物业中，都能够借鉴上述方法来实行操作。但在沿街零售型物业中，因为沿街零售性物业分布广泛，没有明显的集中趋势，

中国资产评估法规体系

第十三章我国资产评估行业发展状况和法律、法规、准则体系第一节我国资产评估行业发展状况 1989年，国家体改委、国家计委、财政部、原国家有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》和《关于企业兼并的暂行办法》，明确规定：“对被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估。”1995年当时的资产评估协会代表我国加入了国际评估准则委员会。1996年进行资产评估考试等发展。如2000年，国务院办公厅转发了财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作意见的通知》。2003年，国务院办公厅101号文转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》，对加强和规范资产评估待业的管理提出了全面要求。2004年2月，财政部决定中国资产评估协会继续单独设立，并以财政部名义发布了《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》。第二节我国资产评估法律规范体制一、《国有资产评估管理办法》 1991年11月16日，国务院发布《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）。二、财政部、原国家国有资产管理局等资产评估行政主管部门制定的有关资产评估规章制度（1）评估综合管理方面；（2）资格管理与考试方面；（3）注册管理方面；（4）机构管理方面（5）评估项目等方面（6）后续教育方面（7）执业规范方面（8）体制改革方面；（9）评估收费和财务管理方面。三、资产评估相关法律、法规和规章制度这些法律、法规制度主要包括三方面的内容：（1）全国人大或者人大常务委员会颁的法律，如《公司法》、《证券法》、《合伙企业法》、《拍卖法》、《刑法》，这些法律主要人两个方面涉及到资产评估行业。（2）司法机关颁的司法解释，如最高人民法院颁布的《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》等。（3）相关政府部门颁布的规章制度。第三节我国资产评估准则体系如2004年2月财政部正式发布了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》，标志着我国资产评估准则体系初步建立。一、我国资产评估准则体系构成在设计我国资产评估准则体系时主要遵循以下指导思想：

资产评估报告制作步骤及作用

资产评估报告制作步骤及作用 Steps and functions of making assets appraisal report 汇报人：JinTai College

资产评估报告制作步骤及作用前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。（1）整理工作底稿和归集有关资料（2）评估明细表的数字汇总（3）评估初步数据的分析和讨论（4）编写评估报告书（5）资产评估报告书的签发与送交编写评估报告书又可分两步：第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议，考

虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。资产评估报告作用：档案资产评估报告书有以下几方面的'作用： 1）对委托评估的资产提供价值意见。 2）资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。 3）对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。 4）资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。资产评估报告-种类

批量评估

第九章批量评估准则比较研究毕征征 12012150103

第一节文献综述 ?采用批量评估原因：试点征收房产税的城市均采用交易价格，不合理，无法反应真是价值，同事目前采用的单宗评估方法，耗时长，成本高，结果不太准确，所以批量评估是基于为税基评估服务发展起来的一种评估体系。

一、国外研究综述 ?批量评估一个重要的特性在于它将大量的计量、统计检验等数学工具纳入评估过程。在应用计量工具(特别是多元回归)的时候，批量评估方法认为所要评估的不动产(财产)的价值受到众多的因素的影响，这些因素包括房屋的面积、朝向、建筑结构等不一而足，而通过对已有房屋特征数据及价值数据的分析，可以计算出每一个特征对房屋价值的贡献程度(对应于批量评估计量模型中的各个变量的系数值)。在得到计量模型中的各个变量的系数之后，就可以将需要评估的不动产的各个特征输入模型中，从而在一次评估中对多个不动产的价值进行评估。 ?综上所述：批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法，在给定时间对大批量房地产或资产进行估价的活动。

二、国内研究综述 ?（一）税基批量评估 ?从1999年出现有关税基评估的文章，之后批量评估逐步被引进包括其历史发展、采用的模型、使用步骤，问题对策及面对的困难等逐步被研究介绍 ?（二）GIS与批量评估 ?GIS是地理信息系统 ?评估师可以借助地理信息系统GIS来获取各种与评估相关的资料 ?天正房地产批量评估系统 ?（三）自动评估模型（AVM) ?指用于评估住宅类不动产价值的一系列计算机化计量经济模型。利用市场的历史数据、如近期交易价格、房地产特征信息等，形成大批房地产的个体价值。

评估报告流程

评估报告管理制度

目录出具报告流程 ................................................ 错误!未定义书签。一、接单................................................. 错误!未定义书签。二、受理................................................. 错误!未定义书签。三、评估................................................. 错误!未定义书签。 1〉作业人............................................ 错误!未定义书签。 2〉审核人............................................ 错误!未定义书签。 3〉出具报告.......................................... 错误!未定义书签。四、盖章................................................. 错误!未定义书签。五、存档................................................. 错误!未定义书签。电子报告归档的要求 .......................................... 错误!未定义书签。一、整体结构图........................................... 错误!未定义书签。二、文件夹格式及要求..................................... 错误!未定义书签。 1〉命名.............................................. 错误!未定义书签。 2〉组成及要求........................................ 错误!未定义书签。三、提交电子报告要求..................................... 错误!未定义书签。纸质报告归档的要求 .......................................... 错误!未定义书签。一、台帐................................................. 错误!未定义书签。二、审核................................................. 错误!未定义书签。三、归档................................................. 错误!未定义书签。四、估价报告电子文档查找编目............................. 错误!未定义书签。 1、目录.............................................. 错误!未定义书签。 2、编目.............................................. 错误!未定义书签。 2、查找.............................................. 错误!未定义书签。

面向房产税的住宅批量估价方法及其优缺点分析

面向房产税的住宅批量估价方法及其优缺点分析面向房产税的住宅批量估价方法及其优缺点分析一、引言为了优化地方财政收入结构和抑制住房投机需求，重庆和上海两地在2011年1月成为全国首批试点城市，对居民开始征收房产税。当前这两个试点城市主要针对增量房征税，以市场交易价格为征税依据。目前，房地产最基本的估价方法有市场比较法、收益法和成本法。由于市场比较法的估价原理能更好的体现房地产市场情况，所评估的指标参数能够通过交易市场直接获得，且评估结果更加的科学准确，因此它成为最重要、最常用的房地产估价方法之一，也成为房地产批量估价方法的基础。本文对以市场比较法为基础的几种常用住宅批量估价方法进行研究，比较其优缺点，为我国建立和完善住宅批量估价系统提供参考。二、基于模糊数学的住宅批量估价方法（一）估价原理。自然界中，精确数学无法描述广泛存在的模糊现象。而人类能够通过模糊的思维和语言进行信息的表达，再通过大脑进行理论的分析和推导，最终做出决策。模糊数学就是模仿人类思维的过程，运用数学方法对模糊现象进行研究和处理。基于模糊数学的住宅评量估价方法，通过运用模糊数学理论来解决可比实例的选择问题。它以贴近度为依据，从若干个交易实例中选择贴近度大，即与待估房地产最相似的交易实例作为可比实例。（二）估价步骤

（1）提取估价对象的特征因素。在影响房地产价格的众多因素中，各因素对估价目的不同的房地产的影响有一定的差别，结合专家意见对主要的特征因素进行提取。（2）确定特征因素隶属函数值。隶属函数是表示某些因素隶属于某种特征的函数，其取值在0和1之间。当函数值越近似于1，则说明隶属度越大，反之隶属度较低。特征因素主要有两类：一类是难以量化的模糊指标（如交通状况等）；第二类则是容易得到的确切量化指标（如面积等）。软指标隶属函数值的确定可用类比法建立隶属函数，并通过实地考查勘测来确定。（3）计算贴近度。贴近度是描述两模糊子集之间彼此相近程度的概念，取值范围在[0，1]区间。同样，当贴近度越近似于1，则说明两模糊子集越相近，反之贴近度较低。设A与B为论域U的模糊子集，则 A○B=（A（）∧B（））=（A（）∧B（））（公式1）公式1称为A与B的内积。 A⊕B=（A（）∨B（））=（A（）∨B（））（公式2）公式2称为A与B的外积。 σ（A，B）=（1/2）[A○B+（1-A⊕B）]（公式3）公式3称为A与B的贴近度。按式（公式1）～（公式3）计算待估房地产与可比实例贴近度。（4）计算待估房地产价值。先计算各交易实例特征因素的隶属函数值，提取特征因素，再通过计算待估房地产与各交易实例的本文

中国资产评估业的地位与作用(一)(一)

中国资产评估业的地位与作用（一）(一) 1989年，中国的资产评估业诞生，到现在为止刚刚走过了十年多的发展历程，无论从从业规模还是完成的业务量来看，都呈现出蓬勃发展的良好态势。伴随着中国经济体制改革的深入和现代企业制度的推行，企业进行股份制改造、资产重组、转让、兼并、出售、联营、合资等经济活动日渐增多，涉及产权变动的经济行为均需要由独立的社会中介机构对涉及到的资产的价值量进行客观评估。这为中国资产评估的产生和发展提供了契机。经过十多年的发展，中国的资产评估已在国民经济建设、国有企业改革、市场机制完善等方面做出了积极的贡献。但是现状不容乐观。现实中还存在着诸多问题，严重制约着中国资产评估业的发展：资产评估基本理论不成熟、体系不完善，行业法律法规制定滞后，行业中部门垄断、多头管理得力留问题仍然存在，评估机构体制不完善，评估人员职业道德和风险意识亟待强化，等等。而在市场经济较为发达的国家，资产评估业已具有百年以上的发展历史，不仅具有相当的规模和影响，而且积累了丰富经验，成为经济活动中不可或缺的经济鉴证类中介服务行业，为市场经济的有效运转发挥着积极的作用。可以说，在西方成熟的市场经济国家，资产评估业已经较为成功地找到了本行业的自我定位，发挥应有的作用。如19世纪后期，美国就出现了专业的评估公司，英国于1868年就成立了评估专业团体；到现在，诸如美国评估协会、英国皇家特许测量师协会、评估师和拍卖师协会、收益估算和评估协会等行业组织十分活跃；国

际评估准则委员会、欧洲评估协会联合会、东南亚联盟评估联合会等国际性组织也为评估业的发展和规范作着不懈的努力。国内外强烈的反差，似乎凸现出资产评估业在中国的薄弱地位与作用。当前，中国资产评估理论界和实务界都面临着这样一些问题：资产评估业在中国市场经济中应该具有什么样的地位？随着中国市场经济改革的深化，资产评估业应该发挥什么作用？迈入新世纪、直面WTO挑战的中国资产评估业将走向何方？如何解答这些问题，将决定着中国资产评估业如何生存与发展。回顾历史，立足现在，展望未来，我们需要从不同的视角剖析和认识中国资产评估业的地位与作用。一、中国资产评估业发展与管理回顾（一）中国资产评估业的产生与发展中国现代意义上的资产评估是随着中国对外开放、企业改革和社会主义市场经济的建立，在引进国外评估理论和方法的基础上发展起来的。十多年来，资产评估从无到有，业务范围、种类、数量日益扩大，资产评估管理水平日益提高，资产评估业已经成为社会主义市场经济中一个重要的中介行业，对于促进社会主义市场经济发展，无疑发挥着日益重要的作用。 1、以市场为纽带的对外经济交往呼唤资产评估业的诞生和发展。现代市场经济是开放的经济，而中国的资产评估业就是在这样一个经济环境下产生的。在经济全球化的浪潮中，中国作为发展中国家，积极引进国外的先进技术、设备和管理技能尤为重要。随着中外合资、合作、

督导评估工作流程及要求

督导评估工作流程及要求督导评估工作流程及要求一、督导评估工作程序： 1．下发通知——确定督导学校，组建督导组并任命组长，下发督导通知书，督导组做好督前准备。 2．学校自评——学校根据督导评估要求，认真组织自评，准备有关资料。以督导组组长为主负责学校自评工作的指导，帮助自评人员掌握评估标准、要求与方法，同时通过自评指导了解学校的基本情况，为督导评估做好准备。 3．督导评估——督导组认真阅读自评报告，明确分工和操作步骤，深入调查，广泛收集信息，经汇总后综合分析，得出评估结果，并及时向学校反馈。 4．报告结果——督导组长根据督导人员意见，并吸取学校领导和有关方面意见后撰写督导评估报告。督导报告应及时发送被督导学校并分送有关部门。二、学校自评要求及程序：（一）自评要求督导自评是被督导学校根据督导评估方案进行的自我评估。它是督导过程中的一个重要环节，既是督导评估的基础，又是学校自我发展的动力。学校可根据评估指标，自我诊断，自我调整，达到自我完善的目的。为更好地发挥学校自我评

估的作用，就督导自评工作提出以下几点要求： 1．成立由学校主要领导及各部门负责人与教师、学生、家长、16 / - 1 - 督导评估工作流程及要求社区代表参加的自评领导小组，制定自评工作计划、安排日程、组织专项评估小组，指导自评工作，完成学校自评报告。2．自评工作要实事求是，充分肯定成绩，决不回避存在的问题，把自评工作与学校的各项工作紧密结合起来，边评边改，以评促改。 3．学校自评要紧扣督导评估指标，结合学校的三年发展计划，突出基础性发展目标。自评过程可适度吸收家长、社区、高一级学校或相关单位，所在学区领导参与，使评估尽可能客观、公正、全面。4．在自评过程中积累的各种资料要系统整理，规范装订，及时归档。 5．自评报告及附件（自评机构与分工安排表、学校基本情况统计表、督导指标自评表）应在规定时间内送督导评估办公室。 (二)自评程序学校接到督导评估通知后，建立自评组织机构，即进入学校自评阶段，自评工作必须遵循以下程序：学习宣传动员阶段——成立学校自评领导小组，制定自评工

新乡市人民政府办公室关于做好工商业存量房地产批量评估工作的意见

新乡市人民政府办公室关于做好工商业存量房地产批量评估工作的意见【法规类别】房地产评估【发文字号】新政办[2013]87号【发布部门】新乡市政府【发布日期】2013.08.08 【实施日期】2013.08.08 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件新乡市人民政府办公室关于做好工商业存量房地产批量评估工作的意见（新政办（2013）87号）为规范我市工商业存量房地产交易税收征管工作，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，按照《河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（豫政办〔2011〕84号）要求，经市政府同意，决定开展全市工商业存量房地产批量评估工作。现就有关问题提出如下意见。一、充分认识工商业存量房地产批量评估工作的意义当前，在工商业存量房地产交易中普遍存在着交易双方低报成交价格的现象，影响了计税依据的准确性和税法的严肃性。开展工商业存量房地产批量评估工作，加强部门之间的信息交换，建立房地产估价模型，科学评估工商业存量房地产交易申报价格，是财

税征收机关在征管实践中探索建立的行之有效的税收风险防范机制。2012年，我市实现了对住宅类存量房交易计税价格的评估工作，评估系统运行平稳，高效便捷，对规范交易价格、公平税负、依法维护存量房交易秩序起到了良好作用。为加强当前工商业存量房地产交易税收征管，建立全面覆盖住宅、工业和商业存量房地产交易计税价格的计算机评估系统，我市将从2013年开始开展工业和商业存量房地产批量评估工作。各级、各有关部门要统一思想，提高认识，互相配合，切实做好此项工作，促进我市房地产行业健康发展。二、加强工商业存量房地产批量评估工作的组织领导工商业存量房地产计税评估是一项综合性很强的工作，市政府成立由常务副市长王治通任组长，发改、财政、住建、国土资源、房产管理、城乡规划、统计、民政等部门负责人为成员的新乡市工商业存量房地产批量评估工作信息交换领导小组，建立联席会议制度、日常联络员制度和房地产数据信息交换制度。各成员单位要积极参与，密切配合，明确一名主管领导和联络员，建立完善的部门信息传递机制，根据地税部门业务需求及时提供所需信息，减少数据整合和处理中的技术障碍，提高信息共享和协调联动水平。三、保质保量完成工商业存量房地产批量评估工作开展工商业存量房地产批量评估工作，时间紧、任务重、标准高，按照“政府领导、地税主抓、部门配合、专家介入、中介参与”的工作原则，地税部门要发挥主体作用，牵头建立由发改、财政、住建、国土资源、房产管理、城乡规划、统计、民政等相关部门及院校、评估机构共同参与的工商业存量房地产批量评估合作机制，提高征管效率、评税的社会公信力和纳税遵从度；要多渠道、多形式采集、梳理和审核工商业存量房地产信息，全面分析工商业房地产市场及影响价格的因素，建立工商业存量房地产信息数据库。房管部门要向地税部门提供工商业存量房地产交易计税价格评估所必需的房地产

企业采购过程评估分析报告

采购过程评估报告起草：周建勋审核：李稳周批准：朱富民时间：2005.11.23 陕西重型汽车有限公司

目录 1.文件审核 (1) 2.供方的选择与评价 (4) 3.供方的日常治理和考核过程 (18) 4. 供方产品试装过程 (18) 5. 供方产品的检验 (19) 6. 采购打算的编制、实施和操纵 (20) 7. 供方产品的售后服务过程 (22) 8. 供应连网络建设情况 (22) 9. 资源保证、组织机构和职责分配 (22)

10. 总体分析与评价 (24) 11. 总结 (25) 采购过程评估报告本次采购过程评估从策划到现场审核、资料汇总整理共历时七天时刻，在评估过程中得到了公司领导和各相关部门的大力支持和紧密配合，使评估过程得以按照评估实施打算安排顺利完成了所有项目和过程的检查及评估工作，现将本次评估检查结果和评价分析结论汇报

如下：一文件审核现场审核前，评估小组组织人员对公司现有支持采购过程的所有质量体系文件、企业标准、考核治理制度以及国家相关的法律法规等文件进行了审查，在两天的现场审核过程中对其执行情况和实际运作情况进行验证，其目的是为了判定目前公司现有有效文件的完整性、统一性、充分性、正确性和适宜性。检查情况如下: 1.现同时运行并有效的质量体系文件和公司《供应链治理方法》标准中部分名词术语解释不同，如：外购件、外协（包）件、委外、生协件、外协配套件。有关键件、重要件和甲类件、乙类件等； 2.质量体系文件与标准中关于供方的考核与评价方式、方法、内容等要求不相一致。共四种文件均由技术治理部编制； 3.现有质量体系文件《供方的评价与选择操纵程序》，在文件适用范围中包含原材料、辅助材料、外协配套件和外包件，但文件在之后的供方选择与评价、供方考察、供方产品试装等流程中，只讲外协配套件，关于其他原材料、辅助材料和外包件没有规定； 4.质量体系程序文件中所要求的部分流程，如：对供方进行日常治理，对供方进行考察，对供方进行质量体系审核等，没有具体的作业文件支持，使实际操作过程无章可循，无法进行统一；

资产评估现状研究及发展趋势

2015年版中国资产评估市场专题研究分析与发展前景预测报告报告编号：15A3060

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。中国产业调研网https://www.360docs.net/doc/402019465.html,基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息报告名称：2015年版中国资产评估市场专题研究分析与发展前景预测报告报告编号：15A3060←咨询时，请说明此编号。优惠价：￥6750 元可开具增值税专用发票咨询电话：4006-128-668、、66182099传真： Email：网上阅读：温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。二、内容介绍随着社会主义市场经济体制的建立和完善，尤其是国有企业改革的深化和生产要素市场的发育，使资产转让和资产重组等各种形式的产权交易日益频繁，资产评估行业这种为市场经济服务的中介机构因此应运而生且蓬勃发展，在市场经济建设和发展中发挥越来越重要的作用。但在我国经济体制不断深化的形势下，评估市场不断壮大对评估业的要求越来越高。据中国产业调研网发布的《2015年版中国资产评估市场专题研究分析与发展前景预测报告》显示，我国资产评估行业是在20世纪80年代末，随改革开放大潮诞生的。我国资产评估作为一个独立的专业化市场中介服务行业得到了长足发展，在规范资本运作、维护经济秩序、促进经济发展等方面发挥着越来越重要的作用，已经成为我国市场经济发展不可或缺的重要力量。资产评估行业受政策影响较大，随着国有经济改制工作接近尾声，评估企业之间的竞争日益激烈，不过新的形势也为评估行业的发展提供了巨大商机。截止2013年，评估行业已拥有评估机构3000多家、注册资产评估师3.2万多人、从业人员10多万人的队伍，逐步与市场发展相适应。据不完全统计，2005年至2010年，全国资产评估收入也实现了年均10%以上的增长。依照国家“十二五”规划，今后五年，国家把提高现代服务业比重作为经济社会发展的主要目标之一，把推动现代服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，鼓励

中国注册资产评估师的职业发展现状

中国注册资产评估师的职业发展现状职业前景如何？目前待遇又如何呢？考试的基本情况如何？通过考试后能找到更好的工作吗？带着上述问题，让我们一起了解一下我国注册资产评估师职业发展的现状：一、职业前景资产评估作为一种专业化市场中介行业，在规范资产运作、维护经济秩序、促进经济发展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评估师运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。随着市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，资产评估在帮助企业降低交易成本、提高经济效率、规范交易行为、改善经营管理，以及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显，职业前景非常广阔。二、薪酬水平注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估机构工作的评估师年薪一般为3至5万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的项目经理，年薪为8万至15万元，而经理级注册资产评估师年薪可达20万元以上。相信随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评估师的薪酬将有可能更加丰厚。三、发现现状中国资产评估萌芽于80年代末、90年代初，伴随着中国市场经济的发展而迅速壮大起来，短短的10年即走过了其他国家用了100多年才完成的历史，应该说中国资产评估行业的发展得益于中国市场经济的发展和对国有经济的改造。迄今全国有注册资产评估师3万多人，资产评估从业人员6万多人，资产评估机构3500多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活，社会对注册资产评估师的需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也越来越大，社会地位不断提高。四、从业要求

安全评价办理的一般流程

安全评价办理的一般流程标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-