现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、

法规作出详细规定。文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体

业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：

1.业主委员是由业主大会选举产生。我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

关于业主委员会的法律地位和的法律性质定位，无论是在法学理论界还是在司法实践上，都逐渐成为人们争议的话题。总结起来主要有以下几种：有的学者认为，业主委员会是一种法人组织；有的学者认为，业主委员会不具备法人主体资格，但其认为业主委员会是“其他组织”中的一种；第三种观点认为业主委员会既不符合法人组织的构成要件和特征，也不属于“其他组织”，即使在我国现行相关法规中有关其诉讼权利的规定的条件下，仍主张该项诉讼权利是来自于全体业主以及业主大会的授权，近而否认业主委员会自身具有独立的民事主体地位。

纵观上述观点我们不难得出结论，对于业主委员会的法律地位和性质问题法学界还存在着争论，这些问题的存在也给我国的司法实践层面带了不少的困扰，甚至出现了在不同的地方法院的审判实践中对相似的问题作出了截然不同判决的现象。有的法院认为业主委员会属于非法人组织，认为其具有独立民事主体地位，而有的法院则认为业主委员会不能独立承担民事责任，从而否认其具有独立民事主体资格。本文试图从我国现行法律框架下和司法实践中探究一下我国相关法律、行政法规对业主委员会的规定，分析其法律地位和法律性质。

小区业主大会和业主委员会议事规则

阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则第一章总则第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。第二章业主大会议事规则第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。

业主大会的成立和业主委员会的职责

《物权法》对业主大会的成立和业主委员会的职责的相关规定当前社会关注热点：维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55% 2013-10-30 14:36:08 作者：齐家网编辑来源：【齐家网编译】10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 潮流热点维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55%

当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。 10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。

被告主体资格-施尧村村民诉村委会

村民委员会是否具有行政诉讼被告资格 ——南昌市施尧村村民诉村委会案评析 [案例问题] 从权力来源角度难以充分证明村委会具有行政诉讼被告资格，这是否是实践中僵化运用《行政诉讼法》第25条第4款和《若干问题的解释》第1条第1款所致？受到美、英司法审查受案标准的演化的启示，如何从公共职能角度重析村委会被告资格？人民法院以被告不适格为由做出的驳回原告诉讼请求的决定是否是错误的？ [案情介绍] 施尧村是南昌市近郊的一个农村，随着南昌市城市建设的扩展，这个村的土地大部分被企业和政府征用，到2002年8月，这个村仅剩下最后一块约85亩的耕地。2002年8月20日，村委会突然召集十几户耕地承包人开会，宣布政府将在这块土地上兴建农民公寓，同时宣布了对承包户的补偿标准，被占用的土地按每亩4000元给予补偿。这一决定立即遭到村民们的强烈反对。从2002年8月28日到9月16日，村民主要就补偿费过低和事前没有向他们协议、公示的问题多次向村委会提出交涉，但没有结果。9月26日，村委会租来3台推土机，在村负责人的带领下开进了就要收割的稻田。轰鸣的机器碾压过正在成熟的稻田，85亩耕地就这样消失了，近5万斤稻谷也同时埋进了土里。原来，2002年初，与施尧村相邻的下尧村、丝网塘的大部分土地，陆续被外商投资的象湖源、威尼斯花园房地产项目征用。为了安置两村农民拆迁户，政府有关部门决定兴建象湖农民公寓。2002年7月18日，青云谱区政府召集了一次有城建局、土地局和施尧村负责人参加的会议，会议决定在施尧村85亩耕地和另一块农用地总计149亩的土地上兴建农民公寓，并同时决定给村委会每亩5万元的补偿费。这次会议内容以纪要形式发给了有关单位。此后不久，施尧村与下尧村签订了兴建农民公寓的有关协定。 2003年4月7日，南昌施尧村的43名村民因149亩耕地被强行征用、土地补偿款不到位等，一纸行政诉状将本村村委会告上了法庭，要求施尧村村委会依法召开村民会议，公布村务、财务；依法撤销《施尧村关于建象湖农民公寓土地补偿决定》。 [法院裁判] 一审受理的青云谱区人民法院经村民的起诉驳回，法院在行政裁定书上称，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关法律规定，被告施尧村委会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是不合适的被告，不符合受理条件。这起被法律界认为是“全国首例村民状告村委会”的行政诉讼案，由于始终被法院认为被告主体不合格而“流产”。 [案例评析] 一、法理分析本案焦点集中于两点：一是就受案范围而言，需要解决处理决定是否属于行政诉讼法受案范围；二是就被告资格，需要解决村委会是否是合格的行政诉讼被告。从学界现有的观点来看，主要是从第二个角度进行分析的，通说认为，行政

非法人组织

第六章非法人组织学习目的与要求：学习本章要了解非法人组织的概念和特点，非法人组织的种类;掌握合伙的概念和特征，合伙的分类，合伙的内外部关系，入伙，退伙及解散，法人分支机构，个人独资企业，个体工商户，农村承包经营户的概念、特征及责任。重点与难点：非法人组织的概念合伙组织的内部关系和外部关系农村“两户”法律性质辨析主要外语词汇：非法人组织 organization of non-corporation status 个人独资企业 sole proprietorship enterprise 个体工商户 individual business 第一节非法人组织概述一、非法人组织的概念非法人组织又称非法人团体，是指不具有法人资格但能以自己的名义进行民事活动的组织。现实生活中，除了自然人和法人之外，还有大量不具有法人资格的组织或团体，这些组织因其工作的需要也要进行相应的民事活动，故有必要在法律上明确其地位。非法人组织，在德国仅指无权利能力社团；在日本包括非法人社团和非法人财团；在我国台湾称为非法人团体。从民事主体理论与立法的发展过程来看，民事主体有一个从单一主体向多元主体发展的趋势。1804年颁布的《法国民法典》只规定了自然人的民事主体地位，1896年颁布的《德国民法典》则在自然人的基础上确立了法人的民事主体地位。第二次世界大战后，鉴于非法人组织的迅速发展，民法理论开始承认非法人组织亦具有一定的民事权利能力和民事行为能力，这种观点在各国的立法和判例上均有所反映。传统民法理论一般不把合伙纳入非法人组织的范畴，认为合伙重视其成员的独立性，合伙人之间是一种契约关系。但现代社会的发展，合伙在继续保留其契约性质的同时，其组织性也日益突出。故现代各国立法大多在自然人和法人之外，承认合伙的民事主体地位，即所谓第三民事主体。基于此种认识，本书将合伙作为非法人组织之一进行讨论。在我国，非法人组织也很多，如合伙、农村承包经营户、个人独资企业、法人的分支机构、筹建中的法人、非法人社会团体等。关于非法人组织的法律地位，我国《民法通则》未做明确规定，合伙、个体工商户、农村承包经营户也只是作为一种特殊的自然人主体来对待的。但从其他相关法律的规定来看，非法人组织的民事主体地位已经确立，如《合伙企业法》、《合同法》、《著作权法》、《专利法》等法律，均对非法人组织的民事主体地位予以承认。从我国民事基本法的立法趋势看，非法人组织的民事主体地位亦将会得到确认。二、非法人组织的特征非法人组织作为与自然人、法人并立的一种民事主体，其地位和作用已越来越为人们所认识。与自然人、法人相比，非法人组织作为民事主体具有下述特征：

南京市业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知宁建物字〔2013〕988号各有关单位：为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。特此通知。附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日南京市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.360docs.net/doc/656188271.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。

业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)

业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）第一章总则第一条制定依据为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。第二条业主大会宗旨本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。第三条业主大会的组成本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。第四条业主大会活动范围业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。第二章业主大会议事规则第五条业主大会议事内容（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）决定选聘、解聘物业管理企业；（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

关于村民委员会诉讼主体地位的思考

关于村民委员会诉讼主体地位的思考刘侨内容摘要：村民委员会作为我国政体下特殊的组织形式依法享有广泛的自治权利。由于其独立于我国的行政层级系统及其性质的特殊性，因而在社会主义市场经济体制下日趋繁复的法律关系中存在诸多不确定因素，这主要体现在村民委员会的具体行为性质的界定以及其行为所引起的后果的责任承担上。具体而言，即是村民委员会的诉讼主体地位的确定问题。本文将通过对村民委员会性质、职权的论述并结合行政、民事及刑事诉讼法律关系中其诉讼主体资格的适用来全面展开对村民委员会诉讼主体地位的探讨。关键字：村民委员会基层群众性自治组织村务管理行为行政诉讼主体民事诉讼主体刑事诉讼主体 1998年10月14日，在中国共产党第十五届中央委员会第三次全体会议上通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》中对历经20年的农村改革的成就作出了精辟的论述：“实行家庭联产承包责任制，废除人民公社，突破计划经济模式，初步构筑了适应发展社会主义市场经济要求的农村新经济体制框架。这个根本性改革，解放和发展了农村生产力，带来农村经济和社会发展的历史性巨变：粮食和其他农产品大幅度增长，由长期短缺到总量大体平衡、丰年有余，基本解决了全国人民的吃饭问题；乡镇异军突起，带动农村产业结构、就业结构变革和小城镇发展，开创了一条有中国特色的农村现代化道路；农民生活水平显著提高，全国农村总体上进入由温饱向小康迈进的阶段；农民的思想观念顺应时代要求发生着深刻变化，农村精神文明和民主法制建设取得了明显进步。” 在我国农村经济体制改革方兴未艾的同时，构建与之相适应、相协调的农村职能管理体制也受到了社会各界的广泛关注。在充分考虑到我国社会主义初级阶段的基本国情、社会基层民主政治建设以及我国9亿农村人口这一庞大而又特殊的群体的基础上，以村民自治为本位的极富中国特色的基层群众性自治组织——村民委员会（以下简称“村委会”）应运而生。然而，村委会作为一个本土化的区域自治管理单元，在享有区别于其他基层行政机关、社会团体和组织的特殊权能的同时，却鲜有相应的法律、法规对其权能行使的法律责任、侵权行为的后果以及自身权益受到侵害的司法救济等问题作出详

魏振瀛《民法》(第7版)笔记和考研真题详解-第六章非法人组织【圣才出品】

第六章非法人组织 6.1 复习笔记【知识框架】【重点难点归纳】一、非法人组织概述 1．非法人组织的概念非法人组织概述：概念、特征、应当具备的条件、成立、解散与清算合伙的含义、种类、法律地位合伙概述关于合伙的基本法律规定：合伙/非合伙企业组织概念与法律特征合伙的成立合伙的财产：构成、性质、保全普通合伙合伙事务执行合伙损益的分配与合伙债务的承担入伙、退伙特殊普通合伙合伙概念与特征有限合伙的设立有限合伙事务的执行有限合伙利润的分配有限合伙有限合伙人特有的权利与特殊规定有限合伙人的入伙、退伙有限合伙人与普通合伙人的相互转变有限合伙的解散与转变合伙的解散：概念、解散事由、解散后果合伙的解散与清算清算人、清算事务、清偿与分配顺序合伙的清算合伙企业注销后合伙人对合伙债务的责任注销登记个人独资企业：概念与特征、法律地位其他非法人组织筹建中的法人：概念与特征、法律地位、民事权利能力其他非法人组织

非法人组织，又称非法人团体，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。第二次世界大战以后，其民事主体性地位在民法学界得到了普遍认同。 2．非法人组织的特征（1）非法人组织是人合组织体，法律对其限制较少。（2）非法人组织是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的组织体。（3）非法人组织是不能完全独立承担民事责任的组织体。 3．非法人组织应具备的要件包括：（1）须为有自己目的的社会组织体；（2）须有自己的名称；（3）须有自己能支配的财产或者经费；（4）应设有代表人或者管理人。 4．非法人组织的成立、解散与清算（1）成立非法人组织应当依照法律的规定登记。设立非法人组织，法律、行政法规规定需由有关机关批准的，依照其规定。（2）解散存在下列情形的非法人组织解散：①章程规定的存续期间届满或者章程规定的其他解散事由出现；②出资人或者设立人决定解散；③法律规定的其他情形。（3）清算非法人组织解散的，应当依法进行清算，在清算期间该非法人组织仍具有民事主体地位，其民事主体资格自办理注销登记之日起消灭。非法人组织的清算义务人和清算程序可参照法人清算的规定。二、合伙

业主大会和业主委员会

业主大会和业主委员会议事规则（业主大会筹备组、业主委员会参考文本）区（县）街道（镇）社区小区 20 年月日

使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主

大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。

第一章总则第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇）号。物业管理区域四至东至：西至：南至：北至：物业类型：物业管理区域总建筑面积：㎡人防工程面积：㎡总户数：第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主

业主大会和业主委员会指导原则

业主大会和业主委员会指导规则《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。中文名业主大会和业主委员会指导规则发文字号建房[2009]274号发文单位中华人民共和国住房和城乡建设部发文性质政府文件目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则业主大会和业主委员会指导规则颁布机构关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。业主大会和业主委员会指导规则相关会议业主大会和业主委员会指导规则业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；

农村集体经济组织与村民委员会的关系及法律规制

农村集体经济组织与村民委员会的关系及法律规制山东致公律师事务所陶志超在最近几年发生的涉农案件中，多数是发生在村民与村民委员会（以下简称村委会）之间，涉及的争议内容主要是承包合同、租赁合同、征地补偿款分配等。综观此类案件的审理及执行，有几个问题值得深思和研究：村委会是否具有法人资格？当村委会败诉时，村委会拿什么财产来履行生效判决？它们能否成为独立的诉讼主体？这些问题的出现，根本在于《村民委员会组织法》对于村委会的法律地位并不明确，理论与实践中对于村委会的法律地位问题也一直争论不休。笔者认为，分析、研究村委会的法律地位问题对于村民自治组织结构的完善具有非常现实的意义。一、关于村委会的“资格”之争《村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”；“村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议”。这是现行法律关于村委会法律属性的基本描述，但根据这一描述对村委会是否具备独立诉讼主体资格和独立法人资格的理解却存在不少的争论。在目前涉农民事案件的判决中，无一例外地将村委会列为被告或原告，即司法实践中均认为村委会可作为独立的诉讼主体，并且司法实践中这种认识和做法是有法律依据的。如《农村土地承包法》第十二条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包”；最高人民法院《关于审理农业

承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第36条规定：“本规定所称发包方，是指村内集体经济组织或村民小组，村集体经济组织或者村民委员会，乡（镇）农村集体经济组织等”。既然村委会可成为农业承包合同的发包方，构成农业承包合同法律关系的主体，当该类合同发生纠纷，形成诉讼时，村委会作为诉讼当事人参与诉讼是理所当然的。此外，最高人民法院《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村委会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》也直接标明村委会可成为诉讼当事人。与此相关的另一个问题就是，村委会是否具有独立法人资格？从现行《村民委员会组织法》的规定来看，村委会并不是独立的实体，更不可能是独立的法人组织，也明显缺乏作为独立诉讼主体的基本属性。这是因为：第一，《村民委员会组织法》虽规定“村委会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。”但这并不意味着村委会有其独立支配的财产，并以此对外承担民事责任。村委会所管理的土地及财产的产权主体归于农村集体经济组织，村委会的管理是受村民会议的委托管理，自己并不是产权主体，法律更未赋予其自主处置的权利，所以，村委会没有自己独立的财产用以承担民事责任。第二，村委会作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是依附于具有一定地理意义，又具一定的政治、经济和社会功能的村民自治体，自治体才有可能是独立的实体。而村民会议、村委会，不过是构成这个自治体的治理结构的有机组成部分。村委会是由村民选举产生的，要向村民会议负责并报告工作，其仅为村民自治体中的执行机关，故其不能成为独立的诉讼主体。村委会的资格之争说明《村民委员会组织法》关于村委会在农村经济组织村中的法律地位并没有明确，究竟村委会与集体经济组织之

业主大会与业主委员会的区别是什么

业主大会与业主委员会的区别是什么为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。业主大会与业主委员会的区别如下：业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具

《民法总则》规定的非法人组织的主体地位与规则

《民法总则》规定的非法人组织的主体地位与规则《民法总则》规定的非法人组织的主体地位与规则《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年3月15日通过，并于2017年10月1日正式实施，这标志着我国民法典编纂的第一步工作已经完成。与《中华人民共和国民法通则》不同，《民法总则》在规定民事主体制度中，没有采纳《民法通则》只规定公民（自然人）和法人的民事主体二分法，而是采用了自然人、法人和非法人组织的三分法。这是一个别有新意的立法举措。《民法总则》除了在第102条规定了非法人组织的定义和类型之外，还在第103至108条对非法人组织的一般规则做出了规定。本文对非法人组织的有关问题展开讨论，以求准确阐释有关非法人组织的法律规定，确保在司法实践中得以正确适用。一、非法人组织概念的提出与科学界定（一）非法人组织概念的提出《民法总则》第四章提出了一个新的概念，即“非法人组织”。这个概念在以前的民法单行法中从来没有使用过。提出非法人组织这个概念的立法和理论基础究竟是什么，特别值得探讨。《民法通则》并没有规定其他组织的概念，没有将其作为民事主体，只是《民事诉讼法》规定“其他组织”作为民事诉讼主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第52条规定：“民事诉讼法第48条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。

” 1999年3月15日通过的《合同法》第2条，规定了“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的内容，明确规定其他组织是合同主体。这样，其他组织就从诉讼法的诉讼主体走到实体法中，成为合同法的民事主体。这样就形成了一个立法矛盾，即《民法通则》没有规定其他组织是民事主体，而《合同法》却规定其他组织是合同的主体，那么，其他组织在民本文由收集整理法中的地位应当如何界定，就成了一个问题。这个问题同样摆在《民法总则》的立法面前，那就是如何确定其他组织在民法中的地位。在我国大陆，学者对其他组织也称为非法人团体1、无权利能力社团2、其他非法人组织3等，按照我国《民事诉讼法》和《合同法》的规定，直接称之为其他组织。4 事实上，这些概念并没有实质性的区别，只是其他组织这个概念在其他法域立法例上较为少见而已。应当承认，非法人团体、无权利能力社团、其他非法人组织的概念，都比其他组织的概念要准确。特别是由于市场经济的发展，出现了许多新的企业形态和非企业组织，既不同于法人，也不同于自然人，采纳非法人团体或者无权利能力社团的概念，将各种实际存在的社会组织涵括进来，通过承认非法人团体或者无权利能力社团的民事主体地位，为第三类民事主体的发展提供制度空间，是完全必要的。在制定《民法总则》时，有学者主张规定其他组织作为民事主体

最高人民法院关于村民与村民委员会纠纷的三个批复

最高人民法院关于村民与村民委员会纠纷的三个批复最高人民法院关于徐志君等十一人诉龙泉市龙渊镇第八村村委会土地征用补偿费分配纠纷一案的批复 [2002]民立他字第4号浙江省高级人民法院：你院《关于徐志君等十一人诉龙泉市龙渊镇第八村村委会土地征用补偿费分配纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条、第二十六条及我院有关司法解释的规定，国家征用农民耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费归农村集体经济组织所有，只能用于发展生产和安排就业，不能挪用和私分。农村集体经济组织成员与农村集体经济组织因土地补偿费发生的争议，不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。对此类争议，人民法院依法不予受理，应由有关行政部门协调解决。

至于因安置补助费发生的争议应否由人民法院受理，则应具体分析。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补偿费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用。因此发生的争议，也不属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院不应作为民事案件受理。对于不需要由农村集体经济组织安置的人员，安置补偿费应直接支付给有关人员。因此发生的纠纷，属于平等主体之间的民事权利义务争议，人民法院应作为民事案件受理。地上附着物与青苗补偿费应归地上附着物及青苗的所有者所有。地上附着物与青苗的所有者因该项补偿费与集体经济组织发生的争议属于平等主体之间的民事权利义务争议，属于人民法院受理民事案件的范围，此类争议人民法院应当作为民事案件受理。以上意见供参考。 2002年8月19日最高人民法院关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复陕西省高级人民法院：

学校法律地位的界定

学校法律地位的界定学校作为一种社会组织，与它所处的内外环境构成一系列社会关系。这些社会关系尽管错综复杂，但依据其特征不同主要可以分为如下两类：一类是以权力服从为基本原则，以领导与被领导的行政管理为主要内容，国家行政机关在对学校进行行政管理的过程中发生的教育行政关系，这是政府与学校之间的一种纵向关系，主要受行政法调整。另一类是以平等有偿为基本原则，以财产所有和流转为主要内容，在不具有行政隶属关系的学校、行政机关、企业事业单位、社会团体、个人之间发生的教育民事关系。这类关系涉及财产、人身、土地、学校环境，联合办学、成果转让、校办企业的经营活动中的权益，主要受民法调整。作为民事法律关系的主体，学校的法人地位是明确的。我国《教育法》第三十一条第一款规定，“学校及其他教育机构具备法人条件的，自批准设立或者登记注册之日起取得法人资格。”也就是说，学校只要具备法人条件，并经批准设立或登记注册就能取得法人资格，在民事活动中依法享有民事权利，承担民事责任。对学校的法人地位可以从以下几个方面理解：（一）学校取得法人资格是有条件的学校应符合《教育法》规定的设立学校、取得法人资格的条件。它包括四个方面：(1)必须有组织机构和章程；(2)必须有合格的教师；(3)必须有符合规定标准的教学场所及设施、设备等；(4) 必须有必备的办学资金和稳定的经费来源。学校同时具备了这四个条件，就能取得法人资格。（二）学校取得法人资格是有限制的法人资格的确立使学校具有一般法人所具有的一般民事权利与义务。但是学校的设立目的，非为参加民事流转（但参加民事流转是其必要条件，如购买办学设备等），也不是为一般的社会公益，而是为社会培养人才。因此，作为特别法人的学校的民事权利能力要受到必要的限制。这种限制主要表现在以下三个方面：第一，《教育法》第三十一条第三款规定：“学校及其他教育机构中的国有资产属于国家所有。”国有资产是当前我国学校，特别是国家举办的教育机构中重要的教育资源，学校依法享有对这部分国有资产的占有权和使用权，但在对其进行使用和管理的同时，必须保证国有资产的国家所有，任何部门、组织和个人都不得侵占、挪用、截留、甚至破坏、私分。学校应根据国家的有关规定用好、管好国有资产，不得随意改变用途、挪作他用，不得用于作抵押，或为他人担保等，以确保国有资产不被流失。第二，《教育法》第三十一条第四款规定：“学校及其他教育机构兴办的校办产业独立承担民事责任。”学校在保证正常的教育教学活动和科研活动所需资产的前提下，可以利用自有资金，面向社会，投资兴办产业，以其所获收益，补充学校办学经费的不足。但是，校办产业应当取得法人资格，以其全部法人财产独立承担民事责任，学校不对校办产业的行为承担连带民事责任，也不得以用于教学和科研的资产为校办产业提供担保。第三，各级各类学校法人在权利能力和行为能力方面是存在限制的。它必须严格按照本校章程规定的活动范围来从事有关教育的活动。例如，中小学校不能实施与基础教育培养目标不相符合的活动。另外，学校承担民事责任的能力，特别是公立学校的民事责任能力也有其特殊性。（三）学校取得法人资格是有程序的《教育法》第二十七条规定：“学校及其他教育机构的设立、变更和终止，应当按照国家有关规定办理审核、批准、注册或者备案手续。”具备法人资格的学校，并不当然地取得法人地位，还要依法履行相应的手续。学校取得了法人资格，其在民事法律关系中的地位也得以明确。明确学校的法人地位，有利于保障学校享有的民事权利，如法人财产权、债权、知识产权以及名称权、名誉权、荣誉权等。学校能够以独立法人身分从事一些民事和经济活动，使其民事权利能力和行为能力得以运用；同时，也要以独立法人的身分依法承担一切因自己的行为而引起的民事责任，包括违反合同的民事责任、侵犯其他社会组织和公民个人合法权益的民事责任等。

首次业主大会召开和业主委员会成立指引

首次业主大会召开及业主委员会成立指引深圳市光明新区住房和建设局 2017年10月

一、关于首届业主大会召开条件及程序要求 1、【首届业主大会召开条件】《深圳经济特区物业管理条例》第十九条第一款规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等事项：（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。 2、【告知主体】建设单位或者物业服务企业应当自物业管理区域符合成立业主大会条件后六十日内书面告知物业所在地街道办事处，业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。 3、【告知时应当提交的材料】《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十五条规定：符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料：（一）物业管理区域划分备案回执；（二）业主清册、联系方式等资料*；（三）建筑规划总平面图；（四）《告知书》（见示范文本）*。业主在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料：（一）《告知书》及业主房产证、身份证*；（二）符合召开业主大会条件的其他资料。以上带*号项目为必须提供的材料。

二、关于首届业主大会召开过程中各主管部门的工作职责 4、【区主管部门的工作职责】根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三条规定：区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：（一）指导街道办事处履行物业管理监管职责；（二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；（三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效；（四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议；（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；（六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项；（七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；（八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；（九）依法处理物业管理信访事项；（十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主

村民委员会选举法

中华人民共和国村民委员会选举法目录第一章总则第二章村民委员会的组成和职责第三章村民委员会的选举第四章村民会议和村民代表会议第五章民主管理和民主监督第六章附则第一章总则第一条为了保障农村村民实行自治，由村民依法办理自己的事情，发展农村基层民主，维护村民的合法权益，促进社会主义新农村建设，根据宪法，制定本法。第二条村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。第三条村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治，有利于经济发展和社会管理的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设

若干村民小组。第四条中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用，领导和支持村民委员会行使职权；依照宪法和法律，支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。第五条乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。第二章村民委员会的组成和职责第六条村民委员会由主任、副主任和委员共三至七人组成。村民委员会成员中，应当有妇女成员，多民族村民居住的村应当有人数较少的民族的成员。对村民委员会成员，根据工作情况，给予适当补贴。第七条村民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生与计划生育等委员会。村民委员会成员可以兼任下属委员会的成员。人口少的村的村民委员会可以不设下属委员会，由村民委员会成员分工负责人民调解、治安保卫、公共卫生与计划生育等工作。第八条村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动

浅析非法人组织法律地位

试论非法人组织的法律地位 [摘要]非法人组织作为重要的社会组织不容忽视，各国的相关立法和理论也不尽相同，但赋予其以完全的民事主体资格是不可避免的趋势。这在理论上是可行的，在实践中也是必要的。其具体制度的制定要稳健而有效，不能滞后或超前。 [关键词]非法人组织法律地位民事主体资格一、概述随着我国经济的发展和法律的完善，我国法人制度已经成型并且有了很快的发展。但与此同时，另一类事实上已经成为了民事关系主体的非法人组织却没有得到法律的重视。同时在理论界也没有统一的理论对其进行说明。本文试从以下一些方面对此进行浅析。（一）定义及性质非法人组织在德国也称为Der nichtrechtsfahige Verein，即“无权利能力团体”。而在国内一般称之为“非法人团体”或“非法人组织”。关于非法人组织的定义，国内学者一般认为是不具有法人资格，但可以以自己的名义从事民事活动的组织体。台湾学者王泽鉴认为，就性质上来说，非法人组织（在台湾称为“非法人社团”）与社团是没有本质差别的，因为二者都是多数人为了一定的共同的目的为组织的。二者的区别只是在于非法人组织没有取得法人的资格。还有学者认为非法人组织与法人的区别在于前者是由其上级机关或社员的个人财产来清偿债务。（二）分类我国《民法通则》没有对非法人组织做出系统的规定，只是很粗糙的规定了个体工商户、农村承包经营户、个人合伙以及企业之间不具有法人资格的联营组织体，没有对其做出相应的规定。而最高人民法院《关于适用＜民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条规定：其他组织（笔者认为即为非法人组织）包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门批准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定的其他组织。我国学界对非法人组织的分类一般如下：第一类是非法人企业，包括非法人私营企业、合伙企业、非法人集体企业、非法人外商投资企业以及企业集团；第二类是非法人公益团体，包括非法人机关事业单位、社会团体等；第三类是其它特殊组织，包括筹建中的法人组织、债权人会议以及清算组织等。总的来看，无论法律还是理