夫妻购房请签上你的名字
共同买房时如何填写购房人要注意哪些问题
共同买房时如何填写购房⼈要注意哪些问题房产证上是谁的名字，房产就归谁处置。
如果共同购买房产，在签订购房合同时，购房合同及《申报表》中的“购房⼈”⼀栏⾥⼀定要签署所有共有⼈的名字，避免以后处置房屋时发⽣纠纷。
共同买房时如何填写“购房⼈”要注意哪些问题?下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
共同买房时如何填写购房⼈要注意哪些问题⼀、房产证上只有⼀⽅名字，但还在共同还贷的可以去加名。
如果婚前是贷款买房，婚后两⼝⼦共同还贷的，以后想共同处置的话，按照8⽉1⽇后的新办法，就得赶紧去加名了。
签订购房合同填写《购房⼈家庭成员及名下住房情况申报表》(以下简称《申报表》)时，《申报表》中的“购房⼈”将⾃动作为签订房屋买卖合同时的买⽅主体，并登记为新的房屋所有权⼈。
商品房和⼆⼿房的买卖，转让⽅的登记申请⼈以房产证上的房屋所有权⼈为准。
简单地说，就是你在填写《申报表》时，就要想清楚了，到底填写⼏个⼈的名字。
“购房⼈”⼀栏⾥写上的共有⼈名字，就是未来房产证上的房屋所有权⼈，也就拥有这套房⼦的处置权。
当然，也可以通过加名来改变这套房⼦的处置权。
已办理房屋产权证的，可以根据婚姻证明，通过变更登记将房屋登记在夫妻双⽅名下。
另外，如果只填写了《申报表》并签订了购房合同，但还没办理房屋产权证，此时想在房产证上添加配偶名字，可以选择重新签订购房合同，合同中夫妻⼆⼈名字都要写上，然后直接办理夫妻双⽅名下的房屋所有权证。
⼆、填写《申报表》⼀定要看清再看清购房者在填写《申报表》时，并不是简单地填上名字就⾏了，⼀定要仔细阅读《申报表》上提⽰的内容。
新办法是对流程进⾏简化，同时增强了提⽰性。
⽐如新办法实施后，为了更加⽅便市民，将不再需要提供婚姻关系证明。
因为很多⼈从外地甚⾄国外拉婚姻关系证明，都很⿇烦。
我们主要从填写《申报表》时就会提醒购房者要想周全，填写⼏个⼈的名字都要想清楚。
夫妻关系存续期间买房，购房⼈⾃动登记为房屋所有权⼈，就是说可以⼀个⼈单独买房，房产证上只要是⼀个⼈名字，产权⼈有权单独处置房产。
购房合同加名字申请书
尊敬的XX房地产开发有限公司：我，[申请人姓名]，身份证号码：[身份证号码]，现就本人与贵公司签订的购房合同中添加配偶姓名一事，特向贵公司提出书面申请。
一、基本情况1. 我与配偶[配偶姓名]，身份证号码：[配偶身份证号码]，于[结婚日期]登记结婚，双方感情融洽，家庭和睦。
2. 我与贵公司于[签订合同日期]签订了编号为[合同编号]的购房合同，购买了位于[房屋地址]的住宅一套，建筑面积为[建筑面积]平方米。
3. 由于家庭原因，我需要将配偶的名字添加到购房合同中，以便共同享有该房产的所有权和使用权。
二、申请理由1. 根据我国《婚姻法》及相关法律法规，夫妻双方在婚姻关系存续期间，共同拥有的财产属于夫妻共同财产。
为保障配偶的合法权益，我特向贵公司提出申请，将配偶的名字添加到购房合同中。
2. 添加配偶名字后，可以更好地体现夫妻双方的共同意愿，有利于维护家庭和谐稳定。
3. 添加配偶名字后，有利于今后办理房产证、贷款等相关手续，提高办理效率。
三、申请事项1. 请贵公司审核我的申请，并在购房合同中添加配偶名字。
2. 请贵公司按照相关法律法规，办理合同变更手续，并出具书面证明。
四、承诺事项1. 我保证所提供的信息真实、准确、完整，如有虚假，愿承担一切法律责任。
2. 我将积极配合贵公司办理合同变更手续，确保相关手续的顺利进行。
3. 我将按照购房合同约定，按时缴纳购房款及相关费用。
特此申请，请贵公司予以审批。
申请人：[申请人姓名]联系电话：[联系电话]申请日期：[申请日期]附件：1. 申请人及配偶身份证复印件2. 婚姻证明复印件3. 购房合同原件敬请贵公司予以审核，并给予批准。
谢谢！顺祝商祺！[申请人签名][申请人单位或个人名称]。
购房合同备案前加配偶名字
甲方（买方）：________身份证号码：________联系方式：________乙方（卖方）：________身份证号码：________联系方式：________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就甲方在购房合同备案前将配偶名字加入购房合同事宜，达成如下协议：一、购房基本情况1. 甲方拟购买的房屋位于________，房屋编号为________，建筑面积为________平方米，总价款为________元。
2. 甲方已与乙方签订《购房合同》，合同编号为________。
二、配偶名字加入购房合同1. 甲方现欲将配偶________（身份证号码：________）的名字加入购房合同，成为该房屋的共同产权人。
2. 甲方已征得配偶同意，并保证配偶对加入购房合同事宜知情且无异议。
3. 乙方同意甲方将配偶名字加入购房合同，并配合甲方办理相关手续。
三、办理手续及费用1. 甲方应按照相关规定，在购房合同备案前向相关政府部门申请将配偶名字加入购房合同。
2. 甲方应承担因办理手续所产生的相关费用，包括但不限于契税、印花税、登记费等。
3. 乙方应积极配合甲方办理相关手续，并承担由此产生的合理费用。
四、权利义务1. 甲方在办理配偶名字加入购房合同手续过程中，应遵守相关法律法规，不得伪造、隐瞒事实。
2. 甲方保证配偶对购房合同内容知情，并已充分了解该房屋的权利义务。
3. 乙方保证所售房屋权属清晰，不存在任何争议。
五、违约责任1. 甲方如未在规定时间内办理配偶名字加入购房合同手续，乙方有权解除本协议，甲方应承担由此产生的全部责任。
2. 甲方如提供虚假信息或伪造相关证明，乙方有权解除本协议，甲方应承担由此产生的全部责任。
3. 乙方如未在规定时间内配合甲方办理相关手续，甲方有权解除本协议，乙方应承担由此产生的全部责任。
六、争议解决本协议履行过程中发生的争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
夫妻共同房产立一方为户主同意书模板
夫妻共同房产立一方为户主同意书模板好啦好啦，今天咱们聊聊一个可能很多夫妻都会碰到的小麻烦，那就是“房产户主”这个话题。
尤其是现在买房已经不再是个小事，大家都知道，买个房子可是人生大事，房子的名字写谁的，真的是个问题。
你知道的，结婚后，有时候一个房子写谁的名字，都会引发无数次的讨论，甚至闹得不可开交。
别担心，今天我们就来看看如果遇到这种情况，怎么写一份“夫妻共同房产立一方为户主同意书”就好，大家看完这篇以后，心里就能明白了，不至于有那么多纠结。
其实嘛，说白了，夫妻共同房产的事儿，要是有个清楚的协议，把事情定下来，大家都不容易误会。
你想啊，有的夫妻因为房产而感情产生裂痕，真是让人觉得挺心疼的，毕竟房子是家啊，谁不希望和爱人一起过得好，对吧？所以呢，事先签个同意书，明确哪一方是户主，也就省得日后误会纷飞，大家也都安心了。
好了，那就进入正题吧，下面这份“同意书”模板，可以给你们参考参考。
夫妻共同房产立一方为户主同意书甲方（丈夫）：______乙方（妻子）：______为了避免日后因房产问题而引发不必要的纷争，甲乙双方在此自愿达成如下协议：1. 房产信息确认甲乙双方共同购买了位于______（房产地址）的房产，产权登记时，甲乙双方一致同意，房产的户主为______（甲方或乙方），即该房产的产权证上将登记甲方（或乙方）的名字。
2. 财产归属甲乙双方确认，购房款项来源于夫妻共同收入，并明确该房产属于夫妻共同财产。
房产的户主名字仅为登记方便，并不影响房产的实际所有权。
无论以后任何一方提出转让或处置该房产，必须经过对方书面同意。
3. 家庭财产共同管理虽然房产的户主为______（甲方或乙方），但双方一致同意，房产相关的所有费用（如贷款、物业费、税费等）均由夫妻共同承担。
任何一方不得单方面改变支付安排或进行处置。
4. 房产处置协议若未来房产需要出售或抵押，双方同意，必须在对方知情和同意的情况下进行。
无论户主为谁，房产的销售所得按夫妻共同财产分配，除非另有约定。
购房合同夫妻签名文案模板
尊敬的业主：您好！在此，我们为您准备了一份购房合同夫妻签名文案模板，旨在帮助您在签订购房合同时，规范双方的签名行为，确保合同的合法性和有效性。
以下为模板内容，请您根据实际情况进行修改和补充。
---【购房合同夫妻签名文案】鉴于以下事项：1. 甲方（丈夫/妻子）姓名：__________，身份证号码：__________，乙方（丈夫/妻子）姓名：__________，身份证号码：__________。
2. 甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）系夫妻关系，双方自愿签订本购房合同。
3. 本合同所述房屋位于__________市__________区__________街道__________号，建筑面积__________平方米，房屋总价为人民币__________元。
4. 甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）共同出资购买上述房屋，双方确认本合同所述房屋为夫妻共同财产。
5. 甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）同意按照本合同约定履行各自的权利和义务。
6. 甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）已充分了解并同意以下事项：a. 本合同所述房屋为现房/期房，甲方（丈夫/妻子）已实地查看房屋，并对房屋现状满意。
b. 甲方（丈夫/妻子）已支付首付款__________元，剩余房款__________元将通过银行贷款方式支付。
c. 甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）共同承担房屋的维修、保养及物业管理等相关费用。
d. 本合同签订后，甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）不得擅自转让、抵押或以其他方式处分本合同所述房屋。
7. 甲方（丈夫/妻子）与乙方（丈夫/妻子）同意以下违约责任：a. 若甲方（丈夫/妻子）未按时支付房款，应向乙方（丈夫/妻子）支付违约金，违约金为逾期款项的__________%。
b. 若乙方（丈夫/妻子）未按时履行本合同约定的义务，应向甲方（丈夫/妻子）支付违约金，违约金为违约金额的__________%。
买房委托书夫妻一方签名
尊敬的房地产经纪人：我，[甲方姓名]，男/女，身份证号码：[甲方身份证号码]，现居住于[甲方住址]，与[乙方姓名]，女/男，身份证号码：[乙方身份证号码]，现居住于[乙方住址]，系夫妻关系，鉴于我们近期有意向购买位于[房产所在地]的房产，特委托贵方代表我们进行以下事宜：一、授权事项1. 贵方作为我们的代理人，有权代表我们与房产开发商、中介机构等相关方进行洽谈、签订购房合同等相关事宜。
2. 贵方有权代表我们查看房产、进行房产评估、办理房产过户手续等。
3. 贵方有权代表我们向房产开发商、中介机构等相关方支付购房款、税费等相关费用。
4. 贵方有权代表我们与相关方协商解决购房过程中可能出现的争议。
二、委托期限本委托书自签署之日起生效，有效期为[委托期限]，如需延长，需双方另行协商并签署补充协议。
三、授权范围1. 贵方在授权范围内，有权代表我们进行购房事宜，但不得损害我们的合法权益。
2. 贵方在购房过程中，应严格按照我们的指示行事，不得擅自作出决定。
3. 贵方在购房过程中，应确保我们的利益最大化，不得收取任何回扣、好处费等不正当利益。
四、保密义务1. 贵方在授权范围内获取的与购房相关的信息，应严格保密，不得泄露给任何第三方。
2. 贵方在委托期限内，不得利用我们所提供的个人信息进行任何违法活动。
五、责任承担1. 贵方在授权范围内，因故意或重大过失造成我们损失的，应承担相应的法律责任。
2. 因不可抗力或非贵方责任导致购房事宜无法完成，贵方不承担责任。
六、其他事项1. 本委托书一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
2. 本委托书未尽事宜，可由甲乙双方另行协商解决。
3. 本委托书自签署之日起生效。
甲方（签名）：[甲方姓名]日期：[签署日期]乙方（签名）：[乙方姓名]日期：[签署日期]备注：1. 本委托书附件包括但不限于：身份证复印件、户口本复印件等。
2. 甲方、乙方联系方式如有变更，请及时通知贵方。
3. 本委托书如有争议，双方应友好协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
房产配偶签字授权书
授权人：（姓名）身份证号码：（身份证号码）性别：（性别）出生日期：（出生日期）联系电话：（联系电话）被授权人：（姓名）身份证号码：（身份证号码）性别：（性别）出生日期：（出生日期）联系电话：（联系电话）鉴于：1. 授权人（以下简称“本人”）与被授权人（以下简称“授权人”）系夫妻关系，双方共同拥有一套房产，位于：（房产地址），房产证号为：（房产证号）。
2. 本人在工作、生活或其他原因下，需要暂时离开我国，期间涉及房产的某些事宜需要授权授权人代为处理。
3. 为保障房产的安全与合法权益，本人特此授权授权人代为处理以下事宜：一、授权事项：1. 在本授权书有效期内，授权人可以以本人的名义，进行房产的买卖、租赁、抵押、赠与等法律行为。
2. 授权人可以代为签署房产相关的合同、协议等法律文件。
3. 授权人可以代为办理房产的过户、登记、抵押登记等手续。
4. 授权人可以代为收取房产的租金、收益等。
5. 在本授权书有效期内，授权人有权代表本人处理房产相关的法律纠纷。
二、授权期限：本授权书自签署之日起生效，有效期为：（授权期限，如：一年、两年等）。
授权期限届满前，本人有权书面通知授权人终止本授权书。
三、授权范围：本授权书授权范围限于上述授权事项，授权人不得超越授权范围行使权利。
四、授权限制：1. 授权人不得利用本授权书进行违法活动。
2. 授权人不得以本人的名义进行任何有损本人利益的行为。
3. 授权人不得将本授权书转让、出借或以其他方式让他人使用。
五、授权终止：1. 本授权书在以下情况下自动终止：（1）授权期限届满；（2）授权人、本人或共同财产的共有权人书面通知终止；（3）授权人死亡或丧失民事行为能力；（4）授权人被宣告失踪或死亡；（5）其他法律规定的情形。
2. 本授权书终止后，授权人应立即停止行使授权权利，并将授权书返还本人。
六、其他：1. 本授权书一式两份，授权人、本人各执一份，具有同等法律效力。
2. 本授权书未尽事宜，按照我国相关法律法规执行。
购房合同添加配偶申请书
尊敬的房地产开发商（或物业管理公司）：您好！首先，我谨代表本人及配偶，就购房合同中添加配偶一事，向您提出书面申请。
以下为具体申请内容：一、申请背景1. 本人（姓名）于（购房合同签订日期）与贵公司签订了购房合同，购买位于（小区名称）的房屋一套，合同编号为（合同编号）。
2. 在购房过程中，由于种种原因，本人未能在购房合同中添加配偶（配偶姓名）的名字。
3. 随着时间的推移，本人与配偶的感情日益深厚，家庭责任感不断增强。
为了确保家庭权益，维护家庭和谐，特向贵公司申请在购房合同中添加配偶的名字。
二、申请理由1. 维护家庭权益。
根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻双方有平等享有家庭财产的权利。
在购房合同中添加配偶的名字，有利于保障配偶在家庭财产中的合法权益。
2. 体现家庭责任感。
在购房过程中，本人及配偶共同承担了购房费用，共同参与了购房决策。
添加配偶的名字，是对家庭责任感的一种体现。
3. 便于家庭生活管理。
在购房合同中添加配偶的名字，有利于方便家庭生活管理，如办理房产证、贷款等事宜。
三、申请事项1. 请贵公司核实本人及配偶的身份信息，确保购房合同的真实性。
2. 请贵公司在购房合同中添加配偶的名字，并修改相关条款，确保合同内容符合法律规定。
3. 请贵公司出具书面证明，证明已将配偶的名字添加至购房合同中。
四、承诺事项1. 本人及配偶承诺，在购房合同中添加配偶的名字，不违反国家法律法规，不侵犯他人合法权益。
2. 本人及配偶承诺，在添加配偶名字后，继续履行购房合同约定的各项义务。
3. 本人及配偶承诺，如因添加配偶名字而产生的任何纠纷，由本人及配偶自行承担。
敬请贵公司予以审批，并给予支持。
如有需要，本人及配偶将积极配合贵公司完成相关手续。
特此申请！申请人：（姓名）配偶：（配偶姓名）联系电话：（本人联系电话）联系电话：（配偶联系电话）申请日期：____年____月____日。
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夫妻购房请签上你的名字——兼议夫妻一方擅自卖房的效力◇文婚姻律师集团重庆婚姻律师网站长盛红斌律师摘要：夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。
如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。
如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。
同时，对于合同的有效无效也可以引用合同法52 条进行排除判断。
关键词：夫妻共同财产善意第三人表见代理家事代理无权处分房屋买卖合同效力一、引言：近日，一女士询问，婚后购房由于丈夫缴了大部分房款，要求在产权证上只登记他的名字，并说婚姻法规定婚姻关系存续期间获得的财产归夫妻共同所有，所以写不写妻子的名字都改变不了这房子是两人共同所有的事实，就是离婚也是一人一半，想想也有道理，不知对否？回答：第一，婚姻法确有规定，也正如你丈夫所说，但是如果他擅自将房出卖或是抵押，你是不是就能以未经你同意主张出卖或抵押无效呢？有时可能有效，有时可能无效，如果购房人有理由相信卖房是夫妻共同意思表示时就有效，反之无效。
所以最稳妥的办法就是将房屋登记在两个人名下。
另外，也不是把名字登记在两个人名下，其中一方私自卖房该合同就绝对无效。
比如购房人有理由相信其中一方卖房已获得另一方授权时，比如有伪造授权委托书，提供身份证原件等，该合同有效。
并且就目前二手房的交易程序而言，并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字，也没有要求在过户时必须共同到场，这是一个漏洞。
作为夫妻，只要一方有偷卖的念头，拿到另一方的身份证、户口簿和房产证等，是很容易的事情。
（此种情况不是本文探讨范围）所以夫妻双方要从法律上去防范所有的风险是不现实的，毕竟夫妻之间要有最大的诚信。
一单合同要有诚信规则约束，何况是两个人以一生时间来履行的婚姻之约呢！第二，提醒购房人，最稳妥的办法，为避免官司，购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意，最好要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，可以要求其办理公证等手续，以避免假冒共有人签名骗取房产证的现象。
二、案例案例12000 年，王某与高某系同事，单位分配给高某一处小双室住房，此房已参加房改但产权证还未下发。
2000 年初，王某与高某约定：房价11 万元，2001 年10 月31 日前办理完更名过户手续，王某承担一切费用。
协议签订后，王某先付了10.9 万元并于2000 年8 月8 日进住，余款1000 元待过户。
2005 年4 月，房产证下来，房主名仍为高某。
王某得知，要求高某办理更名过户手续。
高某却反悔了，不同意更名，也不要王某欠的1000 元房款。
于是，王某将高某起诉到法院，要求高某协助办理产权过户手续。
诉讼中，高某已经离异的妻子厉某也以第三人身份参加诉讼，并认为高某出卖房屋时未经厉某同意，高某出卖夫妻共同房产的行为无效。
依据法律规定，夫妻一方未经另一方同意出卖房产，他人有理由相信出卖方有权出卖时买卖协议有效，因此高某与王某间的住房买卖合法有效。
一审判决高某协助王某办理房屋产权过户登记手续。
判决后，高某和厉某均不服判决上诉至沈阳市中级人民法院。
法院以上诉人的主张没有法律依据，作出了维持原判，驳回上诉的终审判决。
案例2合肥的马老太回娘家去了趟上海，转回家时竟发现自己家的房子已经换了主人。
原来，马老太的老伴陈某趁着她省亲之际，将房屋卖给了张某！陈某平日嗜赌成性，几将所得房款挥霍一空，马老太气愤至极，一纸诉状告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效。
马老太的代理人提出：该房屋系马老太与陈某共有财产，根据法律规定，夫妻一方处理共有财产时，须经对方同意，现陈某未经马老太同意，擅自将房屋出售，其合同行为应无效。
张某的代理人反驳道：陈某虽然没有马老太的授权委托书，但是他持有单位开具的证明和马老太的身份证原件，所以张某应为不知情的善意第三人，根据有关司法解释，夫妻双方未达成一致意见不得对抗善意第三人，该买卖合同合法有效。
法院一审判决确认合同无效，张某不服，提出上诉，二审法院维持原判并主持双方达成调解：房屋所有权归马老太夫妻，马老太夫妻将所得房款返还张某，并补偿张某因房屋过户而花费的费用。
三、夫妻一方擅自卖房的效力（一）除了一般公民，甚至是一些法律人士也误认为未经夫妻双方同意一方擅自卖房绝对无效，其理由如下：1 ．婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产；（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。
约定应当采用书面形式。
没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条规定。
虽然产权证上只登记有一人名字，但该房产为其婚后取得属于共同财产，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。
据上可知，婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有，不管产权证上登记是夫或妻的名字，除非双方另有协议，夫妻双方一般对房屋享有共有产权。
2 ．最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
3 ．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。
4 ．至于善意取得规则，因标的系不动产，不宜适用善意取得制度5 ．不适用家事代理制度。
家事代理是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定的法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。
也就是说，一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。
最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。
”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，比如：在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸、签订房屋租赁协议等等，无限扩大家事代理的范围有可能损害夫妻人格的独立性。
《民法通则》规定，在我国享有民事权利能力和承担民事义务的主体唯有公民（自然人）和法人。
也就是说，夫妻作为一个整体不是一个独立承担民事责任的民事主体，夫或妻虽然结成了夫妻，但他们各自具有独立的人格，非依法律的规定，不对外共同承担法律责任。
涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。
由上可知，未经共有权人同意，擅自买卖房屋的行为无效。
（二）为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人要有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。
理由如下：1 ．最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89 条第二项还规定：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理的价格，善意的购买了也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护的。
有人认为，构成善意有偿取得应当具备两个条件：一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。
符合这两个条件，该交易行为应是有效的。
笔者认为，不能随意缩小对“取得”的解释，即认为只有办理了产权登记才叫取得，合同才因此有效，只要具备善意，有偿即可，此种观点可结合以下婚姻法司法解释的精神来理解。
2 ．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》的规定，婚姻法“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，你可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。
笔者认为，联系到《民法通则》若干问题意见89 条，有理由相信卖房系夫妻双方共同意思表示，也即表明了购房人即为善意第三人。
善意第三人制度是民法中的一项重要的制度，但目前我国现行法律中对此没有明确规定。
全国人大常委会公布的物权法草案在此方面作出了明确规定和突破。
草案第111 条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：( 一) 在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；( 二) 以合理的价格有偿转让；( 三) 转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；( 四) 转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
至于前文所述观点，善意取得规则，标的仅限动产。
标的如属不动产，不宜适用善意取得制度。
也仅是法律上的理论，现行法律上对此并无明文规定。
3. 有人认为可以引用合同法中的表见代理来论证此类合同的有效与无效。
《合同法》规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。
表见代理是指行为人虽然没有代理权，但相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。
合同法规定的表见代理属于无权代理。
构成表见代理须具有三个要素：一是行为人（代理人）实施了无权代理的行为，；二是相对人（善意且无过失）依据一定的事实或理由，相信行为人（代理人）具有代理权，在此基础上与行为人（代理人）签订合同，；三是. 行为人（代理人）同相对人之间的民事行为，具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的主要特征。