王家荣-土地开发模式以及土地开发融资

开发区的开发与融资模式建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。

实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。

开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。

一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。

如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。

另一种类型是Industrial park,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。

而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。

我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。

同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。

我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。

总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。

开发区的基本商业模式如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。

二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。

除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。

开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。

二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。

开发区的收支平衡情况如下：当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况）累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流）未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。

累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。

通常情况是在一定期限实现平衡。

这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。

现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。

随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。

一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。

城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。

随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。

根据损益主体的不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。

以政府为损益主体的开发模式政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益。

收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。

但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。

苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。

苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。

重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。

过去此类机构的资金主要依靠财政资金，现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款。

选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。

一般来讲，土地储备中心的融资比较死板，能否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而公司的融资相对较灵活，但需其有较好的信用、资产和获利能力。

该模式的特点：1、有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。

2、有效地解决了开发的融资问题。

3、有利于企业的市场化运作，而避免政企不分所导致的一系列问题。

以企业为损益主体的开发模式政府委托（授权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。

政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。

一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司"入不敷出"，则往往通过财政的专项补贴解决。

开发公司主要有以下几种形式：1．政府全资公司。

上海的各园区一般采用政府全资的开发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。

西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。

上海和西安的不同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。

2．合资公司。

苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大，而周遍的园区有政府财力的介入和较灵活的政策，使得苏州工业园区的土地招商遇到了很大的挑战，后来调整为中方控股，地方政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。

而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，由于面积较小，涉及的问题较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势，运行相对比较顺利。

3．私营公司。

大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。

该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。

三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。

该模式的特点：1. 开发公司的压力较大，可促使开发效益的提高。

2. 有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力（尤其是非全资的开发机构）。

3. 政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。

此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区；或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。

不同的开发融资模式存在不同的特点，不存在最佳，只有更适合。

选择那种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。

随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。

也可以在开发区的不同层次、不同范围采用不同的开发模式，以扬长避短提高整体的竞争力。

项目融资模式在土地储备中的应用作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡2004年1月7日项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。

我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。

而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。

当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。

因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。

一、我国土地储备资金来源渠道现状分析从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：1、政府财政拨款一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。

例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。

目前尚有储备土地72宗，土地面积342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。

很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。

2、商业银行贷款这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。

由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。

储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成的资产呆账、坏账风险很小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。

同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下，商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金的最主要来源，土地储备机构运营资金基本上都来自于银行贷款。

一旦房地产市场出现波动，银行与土地储备中心将面临很大风险。

3、留用的土地转让增量收入按照我国财政实行的“收支两条线”的管理体制，城市土地一级市场转让收入和土地储备、开发支出均由财政负责。

土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出，即为土地转让增量收入，是政府实施土地储备制度后国有土地的有效增值额。

建立城市土地储备制度的目的之一是增加财政收入，增加政府对城市建设的投入，所以土地转让增量收入的一部分应作为土地储备资金继续用于土地储备增值。

总的来看这种方式缺乏规范化和制度化尚不足以成为土地储备的主要而稳定的资金来源。

二、在我国土地储备中应用项目融资模式的可行性分析1、大量民间资本苦于缺少投资机会据报道，浙江省有大量的民间资本躺在存折上，仅温州就有300亿元、台州有150多亿元的民间资本找不到出路。

虽然国家为了启动民间投资，推动民营企业的发展，采取了许多措施，其中最主要的是国家投放了5000亿元，以“四两拨千斤”来启动民间投资，虽然取得了一定成效，但全国民间投资增幅仍然呈下降趋势，民间投资依然热不起来，民间投资仅仅体现在通过金融机构吸储的存款，甚至出现了民间资本大量流失到国外的现象。