2007年四川成都某地块投资可行性分析_secret

四川省成都市***地块投资可行性分析厦门*********机构二零零七年七月二日**县隶属成都市，位于四川盆地西南部、成都平原西南缘，县城鹤山镇距成都68公里，距西南航空港60公里，距彭山青龙场火车站35公里，是成都市的西南门户。

**县面积582.86平方公里，耕地27万亩，森林覆盖率34.4％，全县辖10个镇、9个乡，总人口25.6万人，其中农业人口21.9万人，是国家级生态建设示范县,是全省首批生态农业试点县。

**土地肥沃，宜种性广，素有“柴米之乡”的美称。

现在**农业已形成粮、种、果、畜、禽、鱼、茶、药商品基地。

其产的**豆腐乳、**米花糖名扬省内外。

**山青水秀，风光如画。

以三湖（朝阳湖、石象湖、长滩湖）一阁（飞仙阁）为中心的朝阳湖风景区山环水抱、百步一景，被誉为“秀甲蜀西”之地，是四川省1996年首批命名的省级风景名胜区。

**已制定了“三区、四带”即**鹤山商贸区、**工业区、刘码头个体私营经济发展区和朝阳湖旅游经济带、长秋山绿色经济带、寿复路“两高一优”农业经济带、318线第三产业经济带的发展战略。

力争实现“农业强县、工业新县、旅游热县、财政富县“的目标，把县城建成花园式商贸生态旅游城市。

二、**县经济发展现状1、产业结构改变**县的经济发展一直以农业为本，但农民收入不高，一直是政府头疼的难题。

尽管自03年以来政府政策扶持，但在一定时间内农民收入问题没有得到根本的解决，城乡低收入家庭生活尚有困难。

为此，政府有效调整了一、二、三产业结构比值，其详细如下：第一产业年22.2年21.3由此可看出，**自2002年以来在保证农业发展的同时，加大了对第二产业和第三产业的发展比率。

2、工业经济的持续发展在**城市发展的过程中，工业经济保持良好发展态势，在产业结构所占的比重一直持续上升，在整体经济发展态势上扮演着大力拉动**县经济增长的重要角色。

统计数据如下：2003年全县工业完成增加值92910万元，增长12.0%；2004年全县工业完成增加值110290万元，增长15.6%；2005年全县工业完成增加值71361万元，增长15.3%；2006年全县工业完成增加值83453万元，增长15.2%。

3、旅游业的大力发展随着“假日旅游”日益火爆，**县制定了以大力发展旅游的计划，“绿色**，天然氧吧”品牌已经打响，**正日益成为外地游客休闲度假的理想场所。

旅游业也成为**支柱产业之一2003年全县旅游接待人数就达到76.01万人次，旅游营业收入达7018万元；2004年全县旅游接待人数105.0万人次，增长38.1%，旅游营业收入8800万元，增长25.4%；2006年全县旅游接待人数132万人，增长12%，旅游营业收入11082万元，增长11%。

03年蒲县市政完成重点路段绿地建设和县城区主要桥梁、河岸美化、亮化工程、重点路口改造工程。

至06年末完成了县城区一批街道改造建设。

尤其以西来古镇保护与开发、市级优先发展重点镇寿安镇建设取得突破性进展，整体形象和聚集能力得到极大提升。

5、人口与人均收入1、【2003】人口——全县总人口25.59万人。

收入——全年城镇居民人均可支配收入7143元，增长7.3%；农民人均可支配收入3301元，增长6.7%。

年末单位从业人员9245人，城镇在岗职工年平均货币工资11894元。

储蓄——年末金融机构城乡居民储蓄存款余额104455万元，增长18.8%；城乡居民人均储蓄存款4078元，比上年净增649元，增长18.9%。

2、【2004】人口——全县总人口25.66万人。

收入——全年城镇居民人均可支配收入8001元，增长12.0%；农民人均可支配收入3708元，增长12.4%。

年末单位从业人员9598人，城镇在岗职工年平均货币工资12298元。

储蓄——年末单位从业人员9598人，城镇在岗职工年平均货币工资12298元。

金融机构城乡居民储蓄存款余额120967万元，增长15.8%；城乡居民人均储蓄存款4715元，比上年净增649元，增长15.6%。

3、【2005】人口——全县总人口25.75万人。

收入——农民人均纯收入4130元，增长11.4%。

年末城镇在岗职工人数8826人，城镇在岗职工年平均货币工资12525元。

储蓄——城乡居民储蓄存款继续增长。

年末金融机构城乡居民储蓄存款余额130899万元，增长20.7%；城乡居民人均储蓄存款5093元。

4、【2006】人口——全县总人口26.10万人收入——农民人均纯收入4472元，增长8.3%；城镇居民人均可支配收入7819元，增长8.5%。

年末城镇在岗职工人数11310人，增长28.2%；城镇在岗职工年平均货币工资13910元，增长11.1%。

储蓄——城乡居民储蓄存款继续增长。

年末金融机构城乡居民储蓄存款余额171887万6、其他2003年至今，蒲县居民随着经济的增长，对于居住条件的改善要求愈加明显，城乡居民私人建房持续发展。

三、房地产发展现状**的整体经济的在近两年有较大程度提升，对房地产行业产生较大的推动，目前房地产市场发展主要呈现如下特点：1.新城区供给量在不断的放大，商品房需求方面出现稳定平和上升的局面，房地产市场竞争激烈；2.商品房产品同质化严重，同区间价格竞争激烈，目前市场主要是多层住宅，缺少小高层产品；3.人口稳定上扬、家庭的合理分割的现象带来房地产发展契机；4.目前市场仍是以开发商为主导的局面，随着房地产供应量的增多，将逐渐过渡至以消费者为主导的市场行为；5.市场对房地产开发企业要求不高，品牌认可度有待进一步挖掘，这样对于更多外来品牌发展商进入**提供了市场机会；6.传统的居住思维与政府发展引导方向有一定的冲突，但是在政府加大力度与政策方向的引导下，**房地产将会在新城区展开繁荣的景象。

1．星辰苑项目位置：朝阳路公安局东侧，距离本项目地块仅有百米距离开发商：成都市**星辰房地产有限责任公司建筑面积：14800平米建筑类型：三栋多层住宅围合成一个“凹”型，中间是景观绿化结构类型：底二框（商住楼）施工进度：现房外立面风格：普通，颜色灰调、单一，不显档次感户型区间：80平米-140平米，以120平米-130平米的面积居多销售价格：1，2号楼1788~1988元/平米，3号楼1788~2188元/平米销售情况：住宅已经售罄；商铺还没销售，开发商对商铺另有打算。

项目说明：所处位置为新城区朝阳路沿街地段，交通便利，且距离县城汽车客运中心仅有一站距离。

但项目南面是成片的待开发地块，周边配套基本是空白，饮食、娱乐、购物距离县城中心尚有一定距离。

外立面设计单一、施工粗糙，整体项目不显档次感，价格比同期开盘项目无明显优势。

2．新城花园项目位置：朝阳路与飞龙路交汇处，公安局东北侧开发商：四川省君易房地产开发有限公司建筑面积：12068.98平米建筑类型：5栋多层住宅结构类型：1号楼底框，2-5号楼砖混施工进度：地上二层外立面风格：现代销售价格：不详（售楼处尚在装修，现场无销售电话）销售情况：不详项目说明：所处位置为新城区朝阳路沿街地段，交通便利，距离县城汽车客运中心仅有一站距离。

但项目周边主要是一些摩托车销售、配件店。

新城花园是个小盘，无论是从内部还是周边均无配套可言。

3．**时代广场项目位置：桫椤路中段与鹤山北路交汇处开发商：成都成龙房地产开发有限公司建筑面积：42000平米建筑类型：商场+小高层住宅，一梯四户结构类型：框架结构施工进度：沿桫椤街店面已经营业，沿鹤山北路正在做外立面外立面风格：商业街销售价格：2000-2500元/平米销售情况：只剩部分单元未售项目说明：所处位置为桫椤路中段与鹤山北路交汇处，为市中心繁华地段，新城与老城交汇中心，交通便利，距离县政府、县医院、新华书店仅有一站距离，项目周边市政、教育、生活配套齐全，生活较方便。

不过小高层住宅容积率高，绿化面积小，处于商场楼上，比较嘈杂，居住舒适性不高。

4．**城市花园项目位置：桫椤路上段开发商：成都成龙房地产开发有限公司建筑类型：多层洋房施工进度：一期已经交房外立面风格：现代、简约户型区间：130平米-180平米销售价格：1500-1800元/平米销售情况：一期剩余部分单元未售，目前在推二期项目说明：所处位置为桫椤路上段，为市中心边缘地段，交通便利，图书馆就在家门口，向东走一里地为县政府、县医院、新华书店，因环境优美，项目周边公园、酒店云集。

周边生活配套主要集中在桫椤路中段，距离**城市花园还有一定距离，生活较不方便，小区绿化做得较好，居住舒适性高。

项目位置：桫椤路中段与凤江街交汇处开发商：成都天润达投资管理有限公司建筑类型：多层普宅施工进度：已经交房外立面风格：普通，贴瓷砖户型区间：56平米-133平米销售价格：1260-1560元/平米销售情况：剩余大部分单元未售，目前挂靠在一家二手房中介店销售项目说明：所处位置为桫椤路中段，为市中心核心地段，交通便利，周边即为百货市场、菜市场、水果市场，家门口人流车流很多。

小区仅为一栋楼，没有什么绿化，且户型非南北通透，拐角滞销户型格局不规则，居住舒适性较差。

销售价格比年初提升180元/平米。

项目位置：城关育才路与了翁路交汇处，**中学往南200米开发商：成都金版图置业有限公司建筑面积：25891.1平米建筑类型：8栋5+1多层住宅，有底商施工进度：地上3层外立面风格：现代中式风格，外墙高级面砖，局部涂料，彩铝窗户型区间：85平米-220平米，主力户型为107平米-140平米总户数：202销售价格：1800-2200元/平米销售情况：剩余部分单元未售项目说明：所处位置为育才路，为老城区边缘地段，距离新城区还有一段距离，可以说远离了城市中心，小区往北500米为**中学，对面为农贸市场，不远处有一家书店。

除此之外没有其它配套。

小区由8栋楼多层构成，有小面积绿化，楼间距小，容积率较高。

户型为一梯两户，格局通透，但部分单元非南北朝向，居住舒适性一般。

项目位置：世纪广场往南四川冠城足球训练基地对面开发商：四川维超置业有限公司建筑类型：2栋多层施工进度：1号楼地上4层，2号楼打地基阶段户型区间：100多平米-155平米销售价格：1600-2000元/平米销售情况：目前处于预订阶段，剩余几套顶层复式单元未订出项目说明：所处位置为世纪广场与围城路交汇处，可以说处市中心而远离了尘嚣，小区沿围城路往东1000米为鹤山小学，往北不远为世纪广场，对面为四川冠城足球训练基地。

小区周边生活配套较少，不过经过世纪广场往北则为市中心闹区，生活配套齐全。

项目位置：了翁路与清江大道交汇处开发商：原来开发商已卷钱离开，目前项目由政府接手建筑类型：多层普宅施工进度：现房外立面风格：普通项目说明：所处位置为了翁路与清江大道交汇处，再往北就是城乡结合部，可以说已经大大远离了城市，周边配套一片空白。