2009年豪宅大片——明泉·璞院(第一部)操盘总结-81P
使馆壹号院豪宅案例
16
16
16
三居（66.67%）
140
3号楼
1单元
2单元
01
02
01
02
220.54 236.27 236.27 220.54
三居
三居
三居
三居
19
19
16
16
四居（33.33%）
70
项目细则分析│户型设计分析
Tip4：独立餐厨，阔绰厨房，大尺 寸餐厅，满足大家庭聚餐使用。
Tip1：双入户玄关设计，充分发挥 收纳功能的同时，增加户型的仪式 感，尊贵感；
Tip4：南向次卧，套房设计，方便 使用；；
使馆壹号院·236㎡
奢华通透三室·奢享繁华之上的通畅
Tip3：套房设计主卧，超大尺 度，私属步入式衣帽间及三分 离式卫生间。 Tip2：三向朝阳，大尺度采光，观 景。
项目细则分析│户型设计分析
Tip5：中西双厨设置，满足现代人 的不同需求；
Tip4：主卧套房设计，私享阔绰卫 生间，步入式衣帽间；
项目营销分析│销售特征简析
项目产品设计面积较大（180-270㎡），成交以200㎡以上房源为主，单套成交价格均在1500万以上，其 中2000万以上产品是项目成交主力。
按成交总价（套）统计成交套数占比
3000以上, 15, 16%
1500-2000, 8, 9%
2500-3000, 2000-2500,
外墙玻璃幕
• 立面 使馆壹号院幕墙系统采用20厚天然石材立面、通风保温隔热屋面、内衬进口铝箔反射膜，以及业内领先的三层蓝 水晶钢化玻璃双中空玻璃幕墙，双银LOW-E镀层，对热辐射具有较高反射率，传热系数1.80W/㎡.K，遮阳系数 0.65，可见光透射比0.40，有效改 28%
上海典型豪宅案例 PPT
（平面图）
檀香别墅（檀宫）——房型特色
A房型私家娱乐层 A房型主人卧室层
➢每栋建筑室外都有广阔的私家花园、下沉式庭院，室内拥有恒
温泳池或室内外双泳池、家庭影院、健身房、spa、Jacuzzi、客 厅、正餐厅、家庭厅、图书室、西式或中式厨房，至少5套以上的 卧室套房。
➢十八栋建筑涉及到英伦、意大利、法国、西班牙最为经典的风
世茂佘山庄园——A型房型图
地下层
一层
二层
世茂佘山庄园——B型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
世茂佘山庄园——B型房户型图
地 下 层
一 层
二 层
世茂佘山庄园——C型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
世茂佘山庄园——C型房户型图
地 下 层
一 层
二 层
世茂佘山庄园——欧式古典庄园
世茂佘山庄园——欧风贵都
兰乔圣菲——营销节点
一期开盘日期 一期公开日期
2003-06-04 2003-10-25
二期开盘日期 二期公开日期
2004-04-25 2004-07-03
兰乔圣菲——建筑及园林特色
➢由美国知名建筑师JWDA担纲项目设计，将兰乔圣菲总体的气氛定位为加州
早期传教士风格。它采用深厚的体形，以及加州常用的质朴的粘土筒瓦、彩色 水泥抹灰墙面、人造文化艺术石、锻铁栏杆装饰、古朴的木质门、木花架和深 褐色的窗饰，并运用大量的手工工艺而形成的拓朴、深厚、融合自然的建筑单 体风格，营造了具有浓郁加州氛围的高雅生活气氛。
➢项目规划：小区总建筑
面积31200平方米，总占 地47384万平方米，绿化 面积20375平方米，容积 率0.3，由18栋独立别墅 组成，物业费5元/平方米 /月。
地产智库精选说明
@地产智库群友分享精选2012年第1期报告目录1.龙湖景观研究成果分享.ppt2.高通智库典型项目新鸿基上海国金中心2011年.pdf3.风火：万科庄子.ppt4.青铜骑士2010年福州·仓山万达广场推广方案.ppt5.罗兰贝格营销培训.ppt6.红鹤沟通-燕西台阶段工作汇报+平面视觉.ppt7.精细化设计及万科精装修设计解析路.ppt8.益田：北影厂影剧中心定位报告（文化创意产业）.ppt9.楼市破冰手册.ppt10.杭州九树公寓项目营销总结与反思.pdf11.杭州九树公寓项目总结与反思之项目决策、方案过程.pdf12.旅游地产海南绿城清水湾.ppt13.旅游地产宁波它山谷地樟溪河谷规划.ppt14.旅游地产国外休闲度假目的地参考案例研究.ppt15.招商实战之租金水平与业态规划.pdf16.房地产税费种类及标准.xls17.恒大开发战略及产品分析.ppt18.思源：长三角物流园商住楼营销思路沟通案2009年.ppt19.奥美360度品牌管理（原装PDF版）.pdf20.塞尚沟通：垂直向上2011.ppt21.北京华贸中心.pptx22.停车位研究：机械车库全部介绍及应用2011年.doc23.世联：芝加哥CLD研究案例.ppt24.世联：北规院轨道站点研究.ppt25.世联：上海工商停车位设置标准研究2011年.ppt26.万达标准：《万达规划设计强制性条文》2011版.pdf27.万科：大连精装修研究报告（终稿）.pdf28.《赢在售楼部》.doc29.BOB尽致成都极地海洋.ppt30.BOB尽致成都先生策略案2009年.ppt31.BOB尽致北京东湖湾提案世界住在哪里.ppt下载方式及密码下载地址：/file/c2zw40oh压缩包密码：dczk001地产智库说明1.投稿请“@地产智库”或发邮件dichanzhiku@ dichan@2.值班QQ机器人：86862853.工作平台： /yunzhiku•地产智库相关微博1.地产智库：/dczk （房地产知识分享平台）2.房地产商学院：/fdcsxy （房地产商学院）3.杭州房地产广告：/hzfdcgg （杭州房地产广告）•@地产智库相关QQ群（加群暗语：“地产智库”）1.地产智2012群：196243639 （新）2.地产智库超级2号群：1833011193.地产智库：商业地产群：92591163（新）（仅商业地产）注：不可重复加群，无故更换群的，发现全部清理，无申诉机会。
房地产slogan
房地产slogan合集1、让世界向往的故乡2、某沿河楼盘：生活，在水岸停泊3、一江春水一种人生4、某钱塘江边楼盘：面对潮流经典依旧5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景6、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产7、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵俯瞰繁华8、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子9、某学区房：不要让孩子输在起跑线上10、尾盘：最后，最珍贵11、回家就是度假的生活12、生命就该浪费在美好的事情上1、我们造城——2、我的工作就是享受生活——3、我家的客厅，就是我的生活名片——4、在自己的阳台看上海的未来——5、公园不在我家里我家住在公园里——6、这里的花园没有四季——7、***，装饰城市的风景——8、***，我把天空搬回家——9、房在林中，人在树下——10、生活，就是居住在别人的爱慕里——11、到〖星河湾〗看看好房子的标准——12、好生活在〖珠江〗——13、爱家的男人住〖百合〗水景房的几句广告语:滨水生活，气派超然水岸人生，无限风光在眼前演绎水的故事，缔造人的传奇与水同乐，与潮流同步坐拥湖畔尊邸，辉耀流金岁月水天一色，人日同辉水景家藏，尊贵自露领略水文化，倡导住潮流珍稀水景已惯见，非凡生活视等闲魅力聚焦，尊耀一湖豪情千万里，水景明窗前绿色风景，都市生活绿洲中的小城青城·亲城青城之恋自然的颜色，城市的本色青山·清水·亲城径山·双溪·小城坐拥千年古城，环抱青山绿水青青小城珍藏自然，享受生活城外的风景，城内的生活拥有山水美景，拥有城市生活径山下，双溪边——高尚住宅的典范居住在风景中，生活在城市里风景里的居所，都市中的生活城外的风景，城内的生活（1）超前10年的生活家园（2）都市人的家园（3）打造都市一族（4）实现住在城里的梦想（5）开启城市生活之门（6）与城市零距离（7）向往都市，不如入住青城（8）打造径山中央居住区（9）居住，与都市同步（10）别人住径山，我住青城（11）住进城里，何须远离径山(12) 与城市共呼吸系一个楼盘的户外广告的一句slogan——“看得懂,已是身价所在”皇马花园Slogan及分案名方案一、主打广告语(Slogan)风情领地.世袭皇马Slogan释义: 1、字意、词源风情:我们可以...二、竞争楼盘分析三、项目SWOT分析四、楼盘定名策划与概念提炼五、项目定位与推广定位六、楼盘亮点与环境策划七、营销...SLOGAN:公司公园.办公新平台. 广告推广:写字先锋.“南郊别墅”——亲水叠院五月风光上市叠加别墅slogan: 亲水叠院·人文生活知名时尚类杂志《VOGUE》的Slogan“终极时尚向往”,何谓终极?是否就是无极?知名豪宅“星河湾”在北京的楼盘报广Catch“结束豪宅的半成品状态”,何谓半成品?何谓成品?以何界定?谁是参照物?Slogan:都市的繁忙需要一处心灵的居所,福美特_,好家——好日子。
全国第一神盘_贵阳花果园案例分享
花果园（2010年）
山水黔城
花果园 靠什么
造就全国第一神盘？
神盘癿诞生
开収模式
低土地开収成本、高政府政策支持
廉价土地成本：楼面地价仁160元/㎡
地块
叏地时间 地块面积 （万㎡） 容积率 规划总建 （万㎡） 叏地成本 （亿元） 楼面地价 （元/㎡）
政府政策支持：挖基待建阶段就可预售
合计
268.3 1830
神盘癿诞生
价格机制
采叏低价倾销策略，4200元/㎡售价逼近成本价
目前售价4200元/㎡，丌及主城区房价40% 两城区
名门国际广场 12000元/㎡ 懿府 12000元/㎡ 百灵尚品一号 8500元/㎡
较大多郊区楼盘售价低
花果园 4200元/㎡
保利国际广场 11000元/㎡ 一环线
项目开収成本：花果园的五里冲地块的土地成本近200元/㎡，土地拆迁及市政建设成本1000元/㎡左右， 加上建安成本（2000元/㎡）等费用，项目成本价接近4000元/平米。
项目配套
八所名校、三甲综合医院
神盘癿诞生
项目配套
六大主题公园
神盘癿诞生
项目配套
十二条市政主干道，三层立体交通
12条市政交通主干道
神盘癿诞生
产品设置
主打超刚需产品，主力面积段控制在60-100㎡之间。
67㎡两房
77㎡两房
88㎡三房
99㎡三房
项目分四期开发，一期产品面积较大，以100-130㎡三房占比近50%，但去化相对丌理想，后 续产品面积明显减小，以67-77㎡的两房和88-99㎡的三房为主。
神盘癿背景 花果园是贵州省最大癿棚户区旧城改造项目，被列为省市区三级政府重点巟程
再认识【豪宅五鉴】（一）一眼看穿真豪、伪豪和准豪
再认识【豪宅五鉴】（一）一眼看穿真豪、伪豪和准豪近年来，随着地价越来越高，号称豪宅的项目也越来越多。
豪宅多了，自然真伪混杂，有的甚至将改善型住宅也包装成豪宅了。
识别是不是真正的豪宅，首先要先弄清楚豪宅有哪些构成要素。
在广泛对比国内外豪宅案例和广泛吸收相关观点的基础上，我们认为，除了最基本的安全、私密等，豪宅应具有四大基本要素。
要素1 【区位】拥有稀缺的资源这句话有三个关键词：拥有、稀缺、资源。
注意，这儿所说的是拥有，而不是独有或占有；所说的资源，不仅包括江、河、湖、海、山等自然资源（例如黄浦江、秦淮河、西湖、香港维多利亚湾、庐山），还包括公园绿地、博物馆、名校等人文资源（例如伦敦海德公园、纽约中央公园、北京朝阳公园），甚至包括城市中的历史风貌区、大型场馆等。
资源很多，甚至是无穷尽的。
比如汉江，房子既可能在城区段的两岸，也可能是秦岭大山深处支流边儿的窝棚（汉江发源于秦岭）。
再比如历史风貌区中的项目，既可能临近皇家园林，也可能临近城中村。
所以关键看资源的稀缺性。
有些资源是稀缺的，比如纽约中央公园周长9656米（南北约4023米，东西约805米），是有限的，而海南海岸线几乎是无限长的（还可以填海）。
再说了，即便是临近稀缺资源，也要看是紧邻（一线景观），还是远眺。
所以所谓拥有稀缺的资源，其实说的还是地段（Location）或位置绝佳——不仅拥有稀缺资源，而且周边环境好。
这是豪宅的第一要素。
要素2 【产品】一流的设计、配套和质量据说某奢侈品牌手包的牛皮来自于专属牧场养的牛。
牛不仅品种优良，享受着优美的环境和上好的牧草，而且自幼就听着音乐长大。
这还不算，据说被叮咬过的也不能用，因为色泽不一致。
真正的豪宅也属于奢侈品，也自然要有一流的设计、配套和质量。
为了能在众多豪宅项目中做到“唯我独尊”，许多开发商都聘请国际知名的设计机构，有的甚至还请奢侈品牌的大师快捷担纲设计师。
几乎不用怀疑设计大师的作品意识、创新能力和追求成就感的强烈愿望。
(完整word版)杭州楼市史(2000～2009)：黄金十年(下)
杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（下）推荐阅读杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（上）2007：涨潮关键词：流动性过剩、排队买房、地王、捂盘、调控2007年的杭州楼市，有两个标志性事件，会牢牢地记忆在很多人的心中。
5月13日，滨江·万家花城首期开盘，引发漏夜排队，首批738套房源于开盘当日创下了100%的预定率。
半个月之后的5月18日凌晨，万家花城第二批830多套房源于倾泻而出，再度引发通宵排队买房。
短短半个月的时间，万家花城售房1500多套，成为奇迹。
万家花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录，即便在2009这样的“疯牛”之年，也没有被破掉。
万家花城并非05年首个漏夜排队的楼盘，但却是影响最大的一个。
在此前的4月，万科·魅力之城开盘起，绝迹数年之久的“排队抢房”现象就再现杭州楼市。
东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队。
另一个标志性事件是，7月9日，杭州土地拍卖会上，宁波雅戈尔一掷14.76亿元，以15712元每平方米的楼面价拿下学院路“杭商院”地块，再次刷新了当年杭州的楼面地价纪录。
雅戈尔拍地当晚，附近某楼盘紧急封盘，并传出一夜之间涨价6000元/平方米。
此后，杭州房价全面上扬，雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐开始体现。
万家花城排队买房和雅戈尔天价飙地，是2007年杭州楼市的两个典型表情。
前者开启并意示着2007年杭州楼市的火爆程度，此后，杭州楼市月成交量屡创新高，存量房急剧下降，捂盘现象由此而生，并成为一时之盛。
而雅戈尔杭商院地块的天价飙地，则是07年疯狂土地市场的一个典型，也是土地价格推高房价的一个典型。
在2005、2006严厉宏观调控下的楼市，何以在2007年突然爆发飙涨？如果大家不是很健忘，应该记得，07年最流行的一个词：流动性过剩。
最典型的是股市。
2007年，中国股市以逼空式的上涨不断刷新着各项纪录，股指、成交量、开户数屡创新高。
用系统思维解构精装公寓经典操盘案例
用系统思维解构经典操盘案例（高档城市精装公寓案例）华城（26万平米，高档城市精装公寓社区）项目背景成本之负担：大型国企神华地产承接的二手危改项目，前期运作及拆迁成本过高导致项目综合成本接近当时区域周边楼盘的销售价格。
区域之尴尬：虽因居于城市中心但地处南城，属经济、人文及消费水平低的传统弱势区域，区位认同感差且区域购买消化能力低。
产品之平庸：原规划方案为六栋塔楼，规划设计平庸且户型面积大，与市场需求相悖。
价格之风险：项目综合成本接近周边楼盘销售价格，大户型高总价，且弱势区域心理价位较低，难以突破。
我们的任务：在弱势区域实现高端楼盘的营销成功，重塑区域产品形象，打破区域心理价位。
发现区域价值：华城虽因其地处北京城南而处于传统的区位弱势，但居于城市中心、东二环边、护城河边又令其拥有绝对的地段优势。
“城市中心”“东二环”、“护城河”，正是这独特的地理位置令华城得以成为在宁静与繁华之间自由切换的城市桃源，成为“东二环难觅的自然静界”。
创造产品价值：针对华城地块特质，因地制宜，以挖掘地块商业与社会双重价值的态度，以“均好性”产品观念全面塑造城市纯居住生活特区，实现区域差异化产品定位。
(1)全面调整规划方案。
创新围合设计、板塔结合、观光电梯，最大化利用东二环护城河景资源。
(2)创新提出完整精装社区理念。
所谓完整精装，即指对产品的精装修范畴不仅局限于户内，更包括了整体规划所涉及的一切方面，涵盖了大堂、标准层以及建筑外观、园林、会所等全部公共空间。
完整精装的理念源于国际上考量高档公寓的标准以及专业投资者对项目未来保值与发展的考察更着眼于公共空间。
营销策略整合执行重要营销道具：体验完整精装理念（1）示范样板：华城为北京带来了全新示范单位的观点与实践。
华城的示范样板区不仅包括三套不同风格的样板间，更创造性地模拟了电梯间、景观电梯等未来的公共空间的生活感受。
华城示范样板间的设计原则是令其风格定位与楼盘及其对应客群的气质特征相吻合，为目标客群展示一种想象中的生活方式或生活态度，编织一个唾手可得的享受生活的梦想。
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Very Thanks!
பைடு நூலகம்
2009年，中国电影大片扎堆， 16部影片票房过亿元，
创造了60亿元的年度票房记录，
被人称为中国电影“盛世元年”！
看看上海的房地产市场
8月，13万/平方米 汤臣一品创造中国豪宅的天价
8月，264套40亿
星河湾创造上海楼市单日的销售记录
9月，标的120亿
上海紫园全球发售 „„
2009，上海地产界，不断有奢侈产品璀璨登台， 一时间豪宅大片风起云涌！
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次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商厦巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。
奢侈品传播扩散：寻找参照物，植入高贵精神
寻找参照物，精粹产品力！
参照物：西 郊 国 宾 馆
产品力：虹桥 公园 隐墅
难点二的解决之道：
非常规营销手段
通过高能量引爆
以0.025圈层效益，造成市场的持续性高关注度
借奢侈品现象，形成品牌印象： 明泉·璞院是一件传世荣耀的奢侈品，以此形成关于明泉·璞院的永恒性话题
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
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次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商城巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。
专业的波段式营销递进，快速打造品牌力，
在短短一个月内，成功塑造了明泉·璞院的“虹桥新别墅旗帜”的品牌。
截止2010年1月7日，
现场来电3513组， 来人416组！
12月6日首期64套别墅正式对外销售，
创下千万级豪宅当日售罄的奇迹，
以及6.4亿的高票房收入！
12.6正式对外发售现场照片
明泉·璞院这部豪宅大片的成功运作，
难点三的解决之道：
1，体验式营销：从虹莘路虹泉路路口起，就提供卓越的品质体验感受，建立以
“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做 到极致；
2，样板区运用：用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情
景营销激发客户购买欲望。
营销策划具体执行
三线集结于一点，立体式营销推广
媒体线
2
次圈层活动
11月21——22日 风叙茶情——明泉·璞院风水茶道沙龙
12月5日 香水·美容·养生名媛沙龙
11.21—22风水茶道沙龙
12.5香水·美容·养生名媛沙龙
3
次特别活动
11月16日 大爱无疆——华师大捐款仪式 11月20日
鼎藏虹桥，共鉴臻品——明泉·璞院新品发布会
11月28日
鼎藏虹桥，共鉴臻品——明泉·璞院全国启动盛典
围板二
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
围板二
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
围板二
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
明泉·璞院 接待中心门头
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
明泉·璞院 精神堡垒
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
明泉·璞院 指示系统
现场是第一生产力 ——售楼处
现场线：现场是第一销售力
“以奢侈品的形式销售产品，以名流场的形式打造现场”。 为了给客户体验项目的尊贵氛围，我们要求现场的工作人员必须经过严格刷选和严格培训，以配备奢侈品销售的高要求。
通过世博会工作人士礼仪培训； 邀请营销专家销售技能培训； 奢侈品市场部客户心理培训； „„
1
次臻品展示
11月13——15日 闪耀浦江——上海臻品物业私人品鉴会 明泉·璞院正式对外曝光。
在虹桥，不能珍藏西郊宾馆，
还能珍藏什么？
11月19日
圈层解析 / 产品初现
至璞，尽奢华。
世间珍奇阅尽，从奢华反璞归真， 择址都市万妙之境，与西郊宾馆交辉构建人间大美。 2009，明泉·璞院，贵胄经典空间与虹桥繁华相挟相生， 深宅大院，席鼎上海！
11月26日
大白天下 / 强势预告
虹桥 公园 隐墅
现场是第一生产力 ——样板房
现场是第一生产力 ——样板房
现场是第一生产力 ——样板房
11月5日——12月5日，共计对外发布
硬广20次，
软文30篇，
新闻9篇，
电视广告102次，
电视报道74次，
网络横幅21天次， 网络报道8篇； 短信3次； „„
共计举办各种活动及展示
9次
经过周密的时间周期安排，高能量引爆，
2009豪宅大片之
明泉·璞院
（第一部）
操盘总结汇报
2009年6——7月 《变形金刚2》暑期大热，创造票房4.5亿的神话
9月——10月 《建国大业》恢宏献礼，创造票房4.2亿的奇迹
12月 《2012》来势汹汹，创造票房4.6亿的记录
《赤壁》下，2.6亿，
《三枪拍案惊奇》，2.2亿，
《风声》，2.1亿 „„
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。
11月12日 宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
11月19日 圈层解析 / 产品初现
11月26日 大白天下 / 强势预告
12月3日 持续铺面，扩大社会知名度
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
明泉·璞院 户型单页
现场是第一生产力 ——现场销售道具
明泉·璞院 户型单页
明泉·璞院 现场是第一生产力 DM
——现场销售道具
明泉·璞院 DM
现场是第一生产力 ——现场销售道具
明泉·璞院 活动邀请函
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
围板一
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
围板一
现场是第一生产力 ——现场调性及氛围包装
什么支撑点最能打动圈层客户，且最能塑造产品力以及品牌力？
难点二：
时间周期短
如何在短短一个月内，打响千万级豪宅品牌知名度， 并累积足够客户，实现顺利去化？
难点三：
项目周边小环境与豪宅氛围相悖
如何解决小环境不佳的现况，屏蔽垃圾处理站及地铁维修站等不利因素， 增加品质与品位，营造现场感染力？
难点一的解决之道：
户外
第一阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
户外
第二阶段
电视广告
30秒
媒体线：
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。 第一周（11月11—13日） 宏观悬念/ 板块价值/形象塑造 第二周（11月16—22日） 圈层解析 / 产品初现 11月26日 大白天下 / 强势预告 12月3日 持续铺面，扩大社会知名度
持续铺面，扩大社会知名度
期间发布 软文5篇，新闻2篇， 硬广3次，短信1次；
期间发布 软文10篇，新闻2篇，硬广6次， 短信1次，电视广告36次， 电视新闻21次，网络7次；
期间发布 软文10篇，新闻2篇，硬广9次， 短信1次，电视广告33次， 电视新闻27次，网络7次；
期间发布 软文4篇，新闻2篇，硬广1次， 电视广告33次， 电视新闻26次，网络7次；
现场线：现场是第一销售力
“以奢侈品的形式销售产品，以名流场的形式打造现场”。 为了给客户体验项目的尊贵氛围，我们要求现场的工作人员必须经过严格刷选和严格培训，以配备奢侈品销售的高要求。 通过世博会工作人士礼仪培训； 邀请营销专家销售技能培训； 奢侈品市场部客户心理培训； „„
11月12日
宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
12月6日
销售点
活动线 现场线
媒体线：
平面、网络、电视、户外等立体化运作；四大节点层层递进，有序叠加品牌效益。
第一周（11月11—13日）
宏观悬念/ 板块价值/形象塑造
第二周（11月16—22日）
圈层解析 / 产品初现
第三周（11月23—29日）
大白天下 / 强势预告
第四周（11月30日—12月6日）
11.16华师大捐款仪式
11.20新品发布会
11.28全国启动盛典
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次外展
11月19——22日 久光百货巡展 12月11——13日
虹桥友谊商城巡展
12月4——7日
第26届上海房交会
11月19——22日久光百货巡展
12月11——13日虹桥友谊商城巡展
12月4——7日第26届上海房交会
媒体线：
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
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次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商城巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。