太原市高端住宅市场分析
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1
整体研究思路：站在宏观角度，分析高端住宅特点及投资可行性。
城市经济 情况分析
竞争项目 情况分析
特点汇总 与建议
2
太原市高端住宅市场进入分析
太原市城市经济状况简析 太原市高端住宅市场特点 太原市高端客户特点分析 太原市高端住宅典型项目分析 太原市高端住宅市场机会
3
城市对比
强
太原的城市竞争力与房地
龙昌滨河源 新丰景
易城 城南都市嘉园
集祥美地
迎新苹果城
中实新天地 欣中爱丁堡
青年国际公馆 富世康园 浦东雅典
自由度
幸福家园
华浩水木云天
乐活城
汾河外滩
双水湾名门
富力现代广场 康桥与牛津
世纪柏林 西岸
千泓花园 西线风景
龙腾名邸
圣湖观澜国际 圣湖万年花城
公园2010
都市e线
华峪东区
湖畔小筑
杏花岭区
迎泽区
尖草坪区
产可持续发展潜力均处于
三线城市的中等水平，比
房地
较适宜进入。
产可 持续
发展
潜力
在三线城市当中，太原住
宅市场活跃程度较高，而
且未来城市经济加速发展
和人口快速导入都为太原
房地产的开发增添更加巨
大的动力。与其它三线城
市比较而言，具备更高的
投资价值。
弱
成都
天津
昆明
福州
合肥
长春
南昌
郑州 青岛
西安 长沙
南宁
石家庄
权力公务员阶层太原市及县市的公务员，政府机关处级以上级别 收入50-100万 高管企事业单位高管理层人士
小私营业主 经营中小型公司生意人
收入20-50万 个体老板主要从事小生意、小买卖的生意人 中高管企事业单位中高管理层人士
效益好的企事业单位职员工作稳定、收入较高 收入10-20万 家境殷实的年轻新锐家境殷实、且有稳定收入来源的年轻人
17224 3860 10572 178.3 641.2
15848 3114.9 10077.81 370.7 1190.6
太原与其他一、二线城市对比，相对差距较大。但是有些数据还是超过了一、二线城市，说明太原正在快速发展当中。
5
太原市高端住宅市场可能性分析
太原市城市经济状况简析 太原市高端住宅市场特点 太原市高端客户特点分析 太原市高端住宅典型项目分析 太原市高端住宅市场机会
小店区
万柏林区
晋源区
7
市场特点2——大品牌带动市场的快速发展，品牌开发商陆续进驻太原，推 动了太原房地产的市场化进程及区域的整体水平提升。
万达
富力
富力
当代 绿地
茂业 昌盛
星河湾 首开
复地 绿地 盛高
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
本地与外地企业项目占比
20.7%
6
市场特点1——产品价格集中度较高
同一价格段产品过多，没有明显的价格区分，主要集中在4000-6000元/平方米之间。
10000元/㎡以上
多地儿花园
昌盛双喜城 千禧学府苑
万国城
9000-10000元/㎡
万达城市广场
8000-9000元/㎡
7000-8000元/㎡
6000-7000元/㎡
鸿升龙潭公馆 富力城
然资源的稀缺价值和稀缺地段的升值潜力； 置业目的：占有稀缺资源、投资升值； 购买物业承受力：对价格不敏感， 没有明显的预算区间。
12
顶级财富阶层客户——煤矿矿主语录
——太原下雪了， 出门不方便， 可以选择在北京住几 天，北京如果下雪了， 可以选择去澳门住几天；
——有时间的话经常可以去拉斯维加斯和澳门休闲娱 乐几天；
30.3%
79.3%
69.7%
2008年 本地项目
2009年 外地项目
恒大
8
市场特点3——太原以地缘式客户为主，外溢客户主要来源是忻州、大同、 朔州、吕梁、晋中。
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
太原市购房人群分布
57.82% 42.18%
55.47% 44.53%
54.23% 45.77%
10
客户结构——受太原的产业结构影响，太原市购房群体构成呈典型 的沙漏型
太
顶级财富人群
原
市
购
高端财富人群
房
高端客户
群
体
依
中高端财富
据
财
人群
富
阶
层
划
分
中端客户
中低端客户
财富等级 身家亿级 矿主煤矿老板及大股东
私营业主主要为煤炭相关行业，如洗煤、煤运输、煤机械等
身家千万级
行业的老板和大型企业私营业主
2007
2008 本地 外地
2009
在太原市购买住宅的外地人群中，山西省内的 占55%左右。
陕西
北京
大同、朔州等地购房者去 北京置业的比例较大。
河北
受地缘因素影响，山西省南部 区域购房者更多选择到陕西、 河南、河北等地购房。
河 南
9
太原市高端住宅市场可能性分析
太原市城市经济状况简析 太原市高端住宅市场特点 太原市高端客户特点分析 太原市高端住宅典型项目分析 太原市高端住宅市场机会
收入5-10万 刚工作的年轻人工作年限较短，收入较低年轻人
11
顶级财富人群——太原及周边县市煤矿老板及大股东，具有雄厚的财富实 力，有多次全国性置业经历。
置业关注点：稀缺地段和景观资源占有、资产增值
顶级财富人群特征及置业偏好
客户背景：太原及周边县市煤矿老板及大股东； 财富实力：具有顶级的经济实力，身家过亿，财富自由支配，对价格不敏感； 置业经历：全国置业，有多次置业经验，在北京、上海、青岛、三亚等地有房产； 置业关注点：对稀缺资源有强烈的占有欲，包括稀缺的地段资源和景观资源，认可自
面积（平方公里）
6
GDP（亿元）
6
人均可支配收入（元）
4
房地产投资额（亿元）
6
社会消费品零售额（亿元）
5
6988
16807.8
1545.24
11865.93
15607
26738
165.01
2337.7
721.7
5309.9
11919.7 7500 19423 735.18
2430.83
16600 5098.66 18595 704.68 1804.93
海口 哈尔滨 乌鲁木齐
呼和浩特
太原
济南
兰州
银川
贵阳 西宁
重庆
厦门 杭州 宁波
武汉
南京
大连
沈阳
城市竞争力
北京 上海
深圳 广州
强
4
城市对比/经济数据对比分析
2009年与一、二线城市对比经济数据一览表
城市
排名
太原
北京
Fra Baidu bibliotek
天津
杭州
呼和浩特
石家庄
人口（万）
5
350.18
1755
1202
810
260.6
939.5
5000-6000元/㎡ 4000-5000元/㎡
府东公园6栋 五龙湾阳光海岸
佳兴凤凰居 特别特花园
金基泰和苑
3000-4000元/㎡
欣中富丽城
3000元/㎡以下
A+5米4 蓝色晶阁
怡和国际花园
贵通润园
景泰花园
景泰花园 春天花园 百融居
景泰银座 丽都绿城
恒大名都
天和学府苑
上上城 银海水韵 恒大绿洲
十二院城
整体研究思路：站在宏观角度，分析高端住宅特点及投资可行性。
城市经济 情况分析
竞争项目 情况分析
特点汇总 与建议
2
太原市高端住宅市场进入分析
太原市城市经济状况简析 太原市高端住宅市场特点 太原市高端客户特点分析 太原市高端住宅典型项目分析 太原市高端住宅市场机会
3
城市对比
强
太原的城市竞争力与房地
龙昌滨河源 新丰景
易城 城南都市嘉园
集祥美地
迎新苹果城
中实新天地 欣中爱丁堡
青年国际公馆 富世康园 浦东雅典
自由度
幸福家园
华浩水木云天
乐活城
汾河外滩
双水湾名门
富力现代广场 康桥与牛津
世纪柏林 西岸
千泓花园 西线风景
龙腾名邸
圣湖观澜国际 圣湖万年花城
公园2010
都市e线
华峪东区
湖畔小筑
杏花岭区
迎泽区
尖草坪区
产可持续发展潜力均处于
三线城市的中等水平，比
房地
较适宜进入。
产可 持续
发展
潜力
在三线城市当中，太原住
宅市场活跃程度较高，而
且未来城市经济加速发展
和人口快速导入都为太原
房地产的开发增添更加巨
大的动力。与其它三线城
市比较而言，具备更高的
投资价值。
弱
成都
天津
昆明
福州
合肥
长春
南昌
郑州 青岛
西安 长沙
南宁
石家庄
权力公务员阶层太原市及县市的公务员，政府机关处级以上级别 收入50-100万 高管企事业单位高管理层人士
小私营业主 经营中小型公司生意人
收入20-50万 个体老板主要从事小生意、小买卖的生意人 中高管企事业单位中高管理层人士
效益好的企事业单位职员工作稳定、收入较高 收入10-20万 家境殷实的年轻新锐家境殷实、且有稳定收入来源的年轻人
17224 3860 10572 178.3 641.2
15848 3114.9 10077.81 370.7 1190.6
太原与其他一、二线城市对比，相对差距较大。但是有些数据还是超过了一、二线城市，说明太原正在快速发展当中。
5
太原市高端住宅市场可能性分析
太原市城市经济状况简析 太原市高端住宅市场特点 太原市高端客户特点分析 太原市高端住宅典型项目分析 太原市高端住宅市场机会
小店区
万柏林区
晋源区
7
市场特点2——大品牌带动市场的快速发展，品牌开发商陆续进驻太原，推 动了太原房地产的市场化进程及区域的整体水平提升。
万达
富力
富力
当代 绿地
茂业 昌盛
星河湾 首开
复地 绿地 盛高
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
本地与外地企业项目占比
20.7%
6
市场特点1——产品价格集中度较高
同一价格段产品过多，没有明显的价格区分，主要集中在4000-6000元/平方米之间。
10000元/㎡以上
多地儿花园
昌盛双喜城 千禧学府苑
万国城
9000-10000元/㎡
万达城市广场
8000-9000元/㎡
7000-8000元/㎡
6000-7000元/㎡
鸿升龙潭公馆 富力城
然资源的稀缺价值和稀缺地段的升值潜力； 置业目的：占有稀缺资源、投资升值； 购买物业承受力：对价格不敏感， 没有明显的预算区间。
12
顶级财富阶层客户——煤矿矿主语录
——太原下雪了， 出门不方便， 可以选择在北京住几 天，北京如果下雪了， 可以选择去澳门住几天；
——有时间的话经常可以去拉斯维加斯和澳门休闲娱 乐几天；
30.3%
79.3%
69.7%
2008年 本地项目
2009年 外地项目
恒大
8
市场特点3——太原以地缘式客户为主，外溢客户主要来源是忻州、大同、 朔州、吕梁、晋中。
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
太原市购房人群分布
57.82% 42.18%
55.47% 44.53%
54.23% 45.77%
10
客户结构——受太原的产业结构影响，太原市购房群体构成呈典型 的沙漏型
太
顶级财富人群
原
市
购
高端财富人群
房
高端客户
群
体
依
中高端财富
据
财
人群
富
阶
层
划
分
中端客户
中低端客户
财富等级 身家亿级 矿主煤矿老板及大股东
私营业主主要为煤炭相关行业，如洗煤、煤运输、煤机械等
身家千万级
行业的老板和大型企业私营业主
2007
2008 本地 外地
2009
在太原市购买住宅的外地人群中，山西省内的 占55%左右。
陕西
北京
大同、朔州等地购房者去 北京置业的比例较大。
河北
受地缘因素影响，山西省南部 区域购房者更多选择到陕西、 河南、河北等地购房。
河 南
9
太原市高端住宅市场可能性分析
太原市城市经济状况简析 太原市高端住宅市场特点 太原市高端客户特点分析 太原市高端住宅典型项目分析 太原市高端住宅市场机会
收入5-10万 刚工作的年轻人工作年限较短，收入较低年轻人
11
顶级财富人群——太原及周边县市煤矿老板及大股东，具有雄厚的财富实 力，有多次全国性置业经历。
置业关注点：稀缺地段和景观资源占有、资产增值
顶级财富人群特征及置业偏好
客户背景：太原及周边县市煤矿老板及大股东； 财富实力：具有顶级的经济实力，身家过亿，财富自由支配，对价格不敏感； 置业经历：全国置业，有多次置业经验，在北京、上海、青岛、三亚等地有房产； 置业关注点：对稀缺资源有强烈的占有欲，包括稀缺的地段资源和景观资源，认可自
面积（平方公里）
6
GDP（亿元）
6
人均可支配收入（元）
4
房地产投资额（亿元）
6
社会消费品零售额（亿元）
5
6988
16807.8
1545.24
11865.93
15607
26738
165.01
2337.7
721.7
5309.9
11919.7 7500 19423 735.18
2430.83
16600 5098.66 18595 704.68 1804.93
海口 哈尔滨 乌鲁木齐
呼和浩特
太原
济南
兰州
银川
贵阳 西宁
重庆
厦门 杭州 宁波
武汉
南京
大连
沈阳
城市竞争力
北京 上海
深圳 广州
强
4
城市对比/经济数据对比分析
2009年与一、二线城市对比经济数据一览表
城市
排名
太原
北京
Fra Baidu bibliotek
天津
杭州
呼和浩特
石家庄
人口（万）
5
350.18
1755
1202
810
260.6
939.5
5000-6000元/㎡ 4000-5000元/㎡
府东公园6栋 五龙湾阳光海岸
佳兴凤凰居 特别特花园
金基泰和苑
3000-4000元/㎡
欣中富丽城
3000元/㎡以下
A+5米4 蓝色晶阁
怡和国际花园
贵通润园
景泰花园
景泰花园 春天花园 百融居
景泰银座 丽都绿城
恒大名都
天和学府苑
上上城 银海水韵 恒大绿洲
十二院城