营销报告与建议书汇总1

深圳星海名城2003年营销推广报告

要想取得竞争优势，理念创新是灵魂，市场策略是关键，资源整合是保障，这些作用正是我们的专业和核心能力。超出“概念制造”的范畴，延伸到“概念”实现去，“每一次都是按照因时、因地、因人这个三维尺度为客户量身定造，做出既符合趋势又能发挥企业核心优势的策略选择”。我们的策划解决的是发展商干什么、怎么干、如何干好的问题，是发展的方向，使“不战而屈人之兵”的策略致胜的问题。

一、前期营销工作回顾（略）

二、2003年总体营销策略

(一)整合营销核心目标

通过对本项目以及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目同致特提出如下营销核心目标：

通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下，扭转项目现有的形象劣势，重新塑造良好的市场形象，同时提升老业主对项目及企业的品牌忠诚度，实施“服务营销，重塑品牌“的战略，力争在今年年底实现95%以上销售率。

(二)核心战略构想

为实现“服务营销、重塑品牌”目标，在本项目的操作过程中必须坚持如下四点操作原则，即：

1. 以实现“服务营销，重塑品牌”为核心目标，一切工作服从核心目标；工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。

2. 借鉴项目自有资源，提升社区形象，完善产品文化内涵，增强购买力强的消费人士对本物业的吸引力。

3. 在现有营销工作的基础上，加强情感营销，这就要求我们要继续强化老业主尤其是二期业主的感情联络工作。

4. 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，

阶段性、灵活性运用推广策略。

(三) 推广战略原则

合理控制营销推广节奏及费用，减少硬性报纸广告轰炸式进攻，充分利用媒体（活动跟踪报道，软文等）、现场包装、促销（配合公关活动和工程节点）等手段，有效地制造项目热点话题，将项目的卖点融会贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。

三、目标市场定位

根据对前期广告及营销工作的总结，在客户层面的提升方面依然存在一定的障碍，但从目前剩余户型来看，中大户型将是今年项目销售的重点，逐步提升客户层面将是今年营销刻不容缓的重心任务之一。

1.本项目目标客户购房的主要衡量标准：

2.未来目标客户群定位的变化

根据项目实际情况，今年目标客户群体必将出现以下几项重要变化：

经济实力弱→较强

小家庭→三代同堂

过渡型需求→生活居家型

四、整合营销推广策略

(一)项目属性定位

80万平方米超大园林式生活社区

继续坚持“80万平方米超大园林式生活社区”属性主题定位为项目推广中心，以社区自身营造环境、社区生活氛围为素材，通过现场包装、报纸、电视等媒体向外界传递星海名城浓浓生活场景，从而达到激发潜在消费者购买欲望的目的。

(二)营销推广

星海名城所面对的主要是务实的区域消费群体，他们关注的更多的产品本身所传达的居住信息及生活理念。因此，整个推广过程既要运用传统的营销手法以平实“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。

推广主题：“80万平方米星海生活”

卖点硬件支撑：

1.环境：大绿洲方案的最终落实及实施

2.生活：通过社区活动、环境营造等手段，全力打造深圳生活氛围最浓厚

的居家社区

3.服务：提供完善星级服务，微笑面对每一星海业主及客户

4.在下半年推出三期，制造热销态势，超级大盘蓝图逐步呈现

五、阶段性一个营销推广战术

根据同致对项目的认识及理解，同致认为本项目的一个营销推广工作2003年可分为以下四个阶段有序开展，以便整个营销工作的推广与销售的各个阶段能正常延续，及在市场突变时，及时调整一个营销策略。

(一)销售阶段划分

(二)各阶段推广细节

营销调整期

热销冲刺阶段

尾盘促销阶段

三期发售阶段

六、形象包装建议

1.售楼中心包装建议

修改建议：

●选择比较偏暖的色调

●项目荣誉展示

●预留足够面积的形象展示墙及展板区域

●采用搭架的形式扩大销售中心外部形象，增强项目大盘气势

●环境修改，利用鲜艳明亮的植物品种。

七、总体营销费用计划

钱要用在刀刃上，花最少的钱卖最多的房，尽可能将营销成本控制在最低。

在合理有效的运用营销费用的前提下，考虑消费市场情况，建议整体广告宣传以报纸广告、户外广告、外展销为主，电视、DM直邮广告为铺，其他的广告进行合理补充的全方位立体宣传推广

销调整期（03.2~03.3）

热销冲刺阶段（03.4~6）

尾盘促销阶段