高档住宅会所及商业配套功能
什么是商业综合体
大的私人所有的商业、娱乐中心。
商业综合体产生的背景（二）
在城市中的作用
随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是
多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群， 其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工 作效率、发挥投资效益等。
提高土地利用率
产生机会收益
三维空间开发
降低投资风险
商业综合体
多功能空间组合 满足高效率
商业
• 打造欧式休闲 步行街，增强综 合体的休闲娱乐 氛围
综合配套
• 提升办公楼档 次，配套高档 会所及充足地 下停车等
高档住宅公寓
业态 •商圈目前目前 对于酒店公寓 需求量不大
量创新型产品
财富国际广场——产品形态
区域内，还有区域外
很多江浙地区的实力型
企业，都对“财富国际 广场”这一高端物业产 生了浓厚兴趣。超前的 配备，良好的生态环境， 还有豪华的建筑外立面 等成为他们对财富国际 广场不同的兴趣点。
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2
总建筑面积
125801m2
写字楼
35400m2
地下车库
财富国际广场——市场定位（一）
项目背景分析
周边高校支撑
•
新江湾城成型
•
项目依托复旦、同济，财经等十余所名校科
原先的上海军用机场将被改建成大型高档居
研所的优越人才聚集效应，形成了知识型、 创业型企业的聚拢
南京主城区高档小区表
功能需要：在后台有添加小区及简介的入口，在网站首页能通过关键字搜索到所有已添加的小区，在未创建的小区旁有标注：“该小区未创建，您是否申请创建”，点击会自动跳转到创建页面。
南京主城区高档小区表玄武区：1、银城东苑：位于玄武卫岗纬五路，银城物业管理有限公司，小区均价在21362元/平方，车位数:地上1200个，公园绿化:月牙湖游乐园，物业管理费:高层:2;小高层:2;多层:2。
占地面积:266668平方米，总建筑面积:500000平方米，规划户数:2000户。
2、城开御园：位置：后宰门佛心桥小区（北安门街和农场巷交汇处），主力户型：150-180平方米，开盘时间：2010年04月23日，入住时间：2012年03月31日。
开发商：南京市城市建设开发(集团)有限责任公司，物业公司：南京永和物业管理有限责任公司，目前在售。
周边配套：紧邻明故宫遗址，周边银行、超市一应俱全。
享受后宰门附近商业配套。
3、紫玉山庄：位置：玄武区花园路1—89号，主力户型：103-170平米，开盘时间：2011年01月，入住时间：2011年09月。
开发商：江苏建江发展有限公司，物业公司：江苏省广居物业管理有限公司，物业费：1.50元/月/平方米。
四幢为商品房。
可售商品房共计84套，层高为六层，户型为100～130平方米的三房两厅、150～230平方米的跃层。
4、紫金东郡：位置：玄武区徐庄软件园苏宁大道8号，主力户型：洋房78-143平米，叠加别墅270-290平米，物业类型：普通住宅,别墅，户数：总共1485 户，开发商：玄武苏宁置业，物业公司：深圳开元国际物业，物业费：花园洋房1.9元/月/平米；别墅3元/月/平米。
建筑面积：180000平方米占地面积：160000平方米。
车位数：1526。
5、宏图上逸园：位置：玄武区柳营村108号，主力户型：90-108平方米。
开发商：江苏欣美置业投资有限公司，物业公司：南京骏广物业管理有限公司，车位数：车位总数:240车位数:地下240个。
产业地产的商业配套如何配置
园区江湖，独门秘笈越来越少，欲屹立华山之巅，唯有苦练内功。
然而，环顾四周，独门秘笈已十分罕见。
区位？只要政府想做，郊区的路网和交通配套赶上来只是时间问题（「基建狂魔」的名号不是白叫的）；政策？在国家上位政策的指导下，各地能给的政策基本大同小异；品质？项目入市前两年，楼宇品质好的园区可能有些许先发优势，但再新的产品也很难做到「只此一家，别无分号」，随着时间推移，小甜甜终究会变成牛夫人...因此，想在激烈的园区竞争中脱颖而出，必须另辟蹊径。
接触大量企业后得到一个信息，新一代高新技术企业对区位和租金的敏感度在下降，同时他们对办公、生活品质的要求越来越高。
我们调研走访发现，一些新建园区招商不理想，一个很重要的原因便是园区的配套水平难以匹配以新一代员工为主的企业的需求，导致园企双方产生代际差异。
因此，打造一个适宜企业办公和生活的「商业微环境」，对园区吸引力提升尤为重要。
一、园区配套的类目不同的园区体量、所在城市的层级、同一城市的不同区域、不同的项目功能，园区配套类目均有较大差异。
总体来说，主流的园区配套大致可以分为八类：1、商务配套：包括商务设施（高 / 中 / 低档酒店、会议中心、商务中心等）、中介设施（律师事务所、会计事务所、咨询公司、人力资源公司、服务外包公司等）、金融设施（银行、保险、投资机构等）和企业经营配套（广告公司、数码店、快递站、建筑装饰公司、产品设计公司等）；2、商业配套：包括购物中心、商场、步行街、各种规模的超市、餐厅、员工食堂、咖啡店、酒吧、便利店、水果店、药店、书店等；3、社区配套：包括住宅（公寓）、医院、卫生服务中心、学校（幼儿园、中小学、高中）、公共交通（班车、公共自行车）、房屋中介、家庭服务、洗衣店、汽车保养维修、再生资源回收等；4、管理配套：包括政府管委会、行政服务中心、行业商协会、物业管理中心（提供大楼维护、绿化、安保、保洁、维修服务）等；5、科研配套：包括各类研发中心、院所机构、公共实验室、数据中心、检验检测中心、评估认证中心、工程咨询中心等；6、教育培训配套：职业学校、技术培训中心等；7、商贸物流配套：包括物流服务（运输、存储、装卸、搬运、包装、货运代理、物流信息、配送等）和流通服务（生产资料采购、营销展示、销售、金融等）；8、休闲娱乐配套：包括文体设施（文化活动中心、图书吧、运动场馆、健身房、影院等）和休闲设施（会所、美容店、美发店、俱乐部、宠物店、电影院等）。
商业住宅必须配套水暖电的规定
商业住宅必须配套水暖电的规定采暖制冷1. 冷热源根据当地能源结构，结合主力店需求，尽量采用双能源联合供冷方式，机组配置根据具体情况确定，压缩式不低于 70%。
冷水机组采用 6-12℃，主机变频。
2. 各业态制冷根据主力店要求超市、百货、大型酒店、影院独立冷热源，其他业态合用制冷站。
合用冷站的各业态能独立环路，并能计量。
麦当劳、KFC、必胜客屋面预留室外机位置。
大型酒楼并入整体商业物业系统，但是考虑到招商的特殊性，屋面需预留放置风冷冷热水机组的位置，并考虑其运输路线及荷载。
对于夜间小负荷运行业态（KTV、酒吧等），预留局部加分体式空调（VRV）室外机位置及冷媒管管井。
3. 采暖①严寒、寒冷北方地区的商业综合体以下部分设集中采暖：物业管理用房、外铺、楼梯间、设备房、电梯机房、地下车库等需要防冻及采暖的区域。
②严寒地区楼梯间、地下车库、设备房设值班采暖。
③严寒地带、寒冷地带冬季宜采用城市集中供热作为热源。
④商业物业管理的部分接入商业物业制（换）热站，其他独立冷热源的业态接入其自己的制（换）热站内。
4. 空调1. 除地下车库、楼梯间、冷库、设备用房、物业用房外等所有房间设集中空调（厨房设工位送风）；电梯机房、变配电室、POS 机房、消防控制室、电话机房、保安监控室、值班室、湿式垃圾房等设分体空调。
2. 餐饮区域与其他区域保持微负压，压差为 0~5 帕；非餐饮区保持微正压，压差 5~10帕。
3. 空调新风口结合建筑立面设计，主要立面不设风口，送排风口布置要满足规范。
4. 百货卖场、超市卖场、建材卖场、电影城的电影厅、电器商场、电玩、酒楼等大空间设全空气中央空调系统，办公区、KTV 及精品店铺设风机盘管+新风的空调系统。
5. 使用空调时间一致的业态商铺尽量划在一个系统内：电影院、KTV、餐饮等划为一个系统。
6. 中庭超过 10m 采用分层空调。
7. 所有空调系统不得由吊顶内回风，风机盘管要带回风箱，空气处理机的回风要有组织经行回风。
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
中高档住宅小区营销策划方案
中高档住宅小区营销策划方案一、市场分析与背景介绍1.1 市场调研在进行中高档住宅小区的营销策划之前，首先需要对市场进行调研，了解目标客户群体的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
通过市场调研，可以了解到目标客户群体对于中高档住宅的需求是什么，他们在购房过程中更加关注的是哪些方面，以及他们对于小区配套设施和生活环境的要求。
1.2 背景介绍中高档住宅小区是一个综合开发项目，通常包含住宅、商业、公共设施等多个功能。
中高档住宅小区的目标客户群体通常为中高收入人群，他们对于居住环境的要求相对较高，更加注重生活品质和社区配套设施。
二、定位和品牌策略2.1 定位针对目标客户群体和市场需求，中高档住宅小区可以定位为高品质、高品味的生活空间。
小区应该提供绿化环境、健身设施、休闲娱乐等配套设施，满足目标客户群体对于生活品质的要求。
2.2 品牌策略中高档住宅小区应该营造出高品质、高品味的品牌形象。
可以通过提供豪华装修、高端物业管理等方式来提升品牌的价值。
同时，可以借助名人代言和高端社交活动等方式，扩大品牌的影响力和知名度。
三、市场推广策略3.1 线下渠道推广通过传统的线下渠道推广，如户外广告、宣传册、展览活动等方式提升品牌的曝光度。
同时，可以与房地产中介机构合作，通过他们的渠道向目标客户群体进行宣传推广。
3.2 线上渠道推广通过建立官方网站和社交媒体账号等方式，通过线上渠道推广品牌形象和项目信息。
可以通过定期发布活动资讯、专家解读、客户案例等内容，吸引目标客户群体的关注。
3.3 户型展示和样板间为了吸引目标客户群体的购买意愿，可以提供精心设计的户型展示和样板间，展示中高档住宅小区的空间布局、装修风格以及配套设施。
3.4 定制服务中高档住宅小区可以提供个性化的定制服务，满足目标客户群体对于生活品质的个性化需求。
可以提供定制装修、家居配置、智能家居系统等服务，提升用户体验和满意度。
3.5 社区活动和社交圈建设中高档住宅小区可以组织各类社区活动，如社区聚餐、运动比赛、艺术展览等，增强住户之间的交流和互动。
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。
然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。
碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。
与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。
地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。
而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。
如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。
浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。
翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。
“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。
华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
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广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能调研报告N&D联合工作组•2002-1-13目录第一部分调研结论 (3)一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用 (3)二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用 (4)三、社区服务及配套设施的发展趋势 (4)四、公寓的租赁现状及前景 (5)第二部分商业配套建议方案 (6)一、会所 (6)二、住宅商业配套设施 (7)第三部分项目概述 (8)一、调查对象 (8)二、调查方式和时间 (8)三、调查内容 (8)第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析 (9)一、高档住宅 (9)1、天誉花园 (9)2、帝景苑 (11)3、星汇园 (13)4、碧海湾 (14)5、中海锦苑 (16)6、丽景湾 (17)二、高档公寓 (18)1、中信广场公寓 (18)2、新大厦国际公寓 (19)3、远洋明珠 (21)4、金亚花园 (23)5、祈福华厦 (24)第一部分调研结论根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面进行归纳：一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用。
二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用。
三、社区服务及配套设施的发展趋势。
四、公寓的租赁现状及前景。
一、会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点：⏹会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积在2000～5000㎡之间。
⏹会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性较小。
⏹会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备明显的主题特色，仅是生活配套的一个补充，满足休闲生活的基本要求。
⏹会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业主较高，没能体现业主至上的精神。
⏹会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出租方式经营，对内经营收费普遍较高，不利于吸引客户消费。
⏹会所服务内容多以运动、休闲、饮食、娱乐为主，缺少针对楼盘定位的独特点的服务项目，对楼盘的客户群的特殊需求满足不够，不具备个性化。
⏹会所的个性化不足对楼盘定位构不成有力支撑，因而在销售中的促进作用大大减少。
本次调查的楼盘多以有出租市场前景的公寓住宅为对象，会所所针对的客户群层次差别大，有个性，因而会所功能的设置、建筑风格、经营方式在吸引投资及租赁人士的兴趣上起到很大的作用。
会所的档次与服务内容代表业主生活的品味和品质，如果与目标用，当然这也离不开楼盘，质素的高水平。
二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用⏹楼盘的配套设施除了与楼盘的主题定位相同外，还要迎合目标市场的需求，只有适合目标群的需求才能充分发挥配套设施的最大效能，从而促进销售；⏹本次调查所涉及的楼盘本身配套均不足，都是以周边配套设施相依托。
样本楼盘基本上是以会所为主要配套，其他设施则只是智能化设施如宽带网、一卡通等；⏹楼盘周边配套相对较完善，楼盘本身配套设施较少，主要以住宅为主要功能，生活居家设施欠缺；⏹本次调查楼盘中大部分作为投资用途，因而对生活配套设施的健全要求较高，出租率高的如中信广场、新大厦等公寓则主要是周边配套设施的健全，因而销售、租赁较好；⏹调查楼盘中多以生活便利型配套、健康休闲型配套为主，教育配套和休闲享受型配套则较少；⏹楼盘的配套设施对目标市场的影响较大，特别是以投资客为目标市场的楼盘，因此配套设施的针对性和共性要同时俱备；⏹配套设施的目的是为了吸引目标客户，因而作为楼盘卖点之一，必须有现实而独特的支撑与楼盘卖点相吻合，才能促进楼盘销售。
三、社区服务及配套设施的发展趋势通过调查，住宅公寓的会所及商业配套设施表现如下趋势与特点。
⏹为了推动楼盘的销售，提高楼盘的品质，楼盘的会所及商业配套功能越来越齐全，其规模也趋向于大型化发展；⏹根据楼盘主题和卖点，会所及商业配套设施在具备共性的基础上，将越发的体现出强烈的个性化，形成各具特色的主题会所；⏹小区越来越重视社区服务的作用，特别是配套设施不足的楼盘，都努力通过扩展服务内容及提高服务水平来提高楼盘品质；⏹商业配套要与楼盘周边的商业设施形成互补，形成差异性，以避免商业设施的重置，从而提高商业设施的利用率；⏹部分大发展商利用实力和旗下的多项目引入联合会所和一卡式服务，并且与市区的商业结成同盟，以无形代替有形，为业主的外日常生活消费带来便利；⏹会所及商业配套越来越受到发展商的重视，其在楼盘销售中的作用让发展商想尽办法去提高其功能和效用，最大程度的满足消费者；⏹总之，会所及商业配套已是房地产产品不可或缺的软件之一，充分利用其功效将成为发展商提高服务意识和服务水平的标志之一。
四、公寓的租赁现状及前景⏹本次调查的楼盘要么处于天河北的繁华地带，要么临近秀美的珠江，地理位置都不错，且都有地铁线经过，有极好的升值潜力。
次是中信大厦、新大厦、中海锦苑及祈福华厦。
⏹从租赁市场来看，出租情况好的楼盘与地段有极大的关系，地段好的租赁情况也较好。
而且租金高的楼盘主要是针对外国人，提供国际间的服务，结算均以美金为结算单位。
⏹针对国际市场的公寓服务都比较全面，周到细致，从业人员的素质也相当高，服务水平具有国际品质，充分体现小区的高档品质。
⏹租客多以外籍人为主，主要是从事商务或贸易的商务人士、生意人或企业主，因而靠近市中心或经济商务区较近的楼盘将是首选，当然，齐全的配套和便利的交通是必不可少的。
第二部分商业配套建议方案根据凯旋新世界的自身特点，及针对凯旋新世界的建设用地布局及所处地域——珠江新城的目前现状，提出针对该项目的方案，建议会所及住宅商业内容如下：一、会所（一）会所分布设置：根据四个不同分空间及首层架空空间划分为动静分离、居商分离、集中与泛会所分离的不同空间，分设商务主题会所、健身运动主题会所、文化娱乐主题会所、女士、儿童、老人主题会所、便利消费泛会所（首层架空与环境相融合，体现随意、方便、优雅）。
1、设置原则：（1）概念新颖，且与楼盘地段及定位相称，以国际化为主题；（2）功能齐全且有切合目标市场需要的会所，项目设置有效的击中目标购买者既要休闲娱乐又能促进自身发展的心理需求；（3）各主题会所相互辉映，主题会所突出主题定位，泛会所以生活概念为主。
2、主题会所经营内容：（1）主题会所：位置在城市广场，突出国际化、开放、全面主题。
（2）会所名称及内容◆会所名称：国际商务联谊会所（暂定）◇经营内容：国际商务会务中心、国际网络商务中心（提供电子商务、最新科技资讯等网络服务）、大型露天酒吧等。
◆会所名称：国际健身运动会所◇经营内容：引进国际健身新概念，提出针对人体健身的科学方法，并定期举办培训班，经营内容有保龄球、桑拿蒸浴、露天泳池、室内恒温泳池、舞蹈室、钢琴室、健身房等内容的青少年活动中心、儿童活动中心、女士活动中心、老人活动中心、医疗保健中心等。
◆会所名称：国际文化娱乐会所◇经营内容：引进世界各地的特色文化，让消费者享受到世界各地的风情文化，并提供各种娱乐设施，经营内容有图书中心、娱乐游戏中心、世界风情食府、国际风情娱乐中3、经营模式：对外经营，对内凭业主卡优惠。
4、建立凯旋新世界会员制度，并制定会员卡——广州卡。
（二）泛会所1、设置原则：⏹作为主题会所的补充；⏹以便利消费、陶冶性情、促进发展、娱乐休闲性质的卖点为主；2、经营内容：钢琴吧、陶艺吧、画室、手工艺室等。
3、经营方式：免费或低收费。
二、住宅商业配套设施（一）设置原则：1、配套齐全，种类多，所有的日常生活购物能在小区内解决。
2、种类多，位置集中在城市广场及各区会所附近（二）经营内容及种类：1、生活配套：超市、菜市场、洗衣店、布艺店、家电、服装店、饰品店、书店等。
2、市政配套：邮局、银行、住户巴士站等。
3、娱乐餐饮：网吧、餐厅、咖啡馆、儿童娱乐园等。
（三）运营方式：出租经营或联营（四）建立广州凯旋新世界商业联盟、持卡者可获刷卡消费及优惠。
第三部分项目概述一、调查对象本次调查研究主要围绕广州的住宅小区的会所及商业配套进行，调查重点是广州具有代表性的高尚公寓和高尚住宅住宅小区，包括以下方面：●会所的经营服务内容●会所的面积●商业配套的性质、数量及规模●小区内的其他生活配套●公寓楼的租赁情况本次调查主要以天河和海珠区的代表楼盘为主，主要调研对象如下：➢高档住宅：天誉花园、帝景苑、星汇园、碧海湾、中海锦苑、丽景湾➢高档公寓：中信广场公寓、新大厦国际公寓、远洋明珠、新中国大厦二、调查方式调查方式：采用对每一个住宅区会所的服务内容、经营方式、商业配套的种类、数量及规模进行分析比较，为凯旋新世界广场提供市场参考。
三、调查内容通过本次对住宅商业的调查，详细了解掌握广州市住宅小区，特别是比较成功的楼盘住宅商业状况与会所功能及经营方式，从而确定住宅商业配套及会所功能在房地产销售中的作用，为即将进行的凯旋新世界住宅商业配套的定位和设计有理性的基础及数据支持。
调查内容有以下方面：1、住宅小区的会所的规模、特点、服务内容及商业配套的内容。
2、住宅区商业及会所功能在销售中的作用。
3、住宅商业规模、种类及会所功能与人群消费的关系。
第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析高档住宅天誉花园一、楼盘概况二、会所1、概况：天誉花园拥有空中花园和豪华住宅会所，在天河北寸土寸金的地段以其独有的豪华给了住户双重尊贵享受。
2、会所经营内容：游泳池、乒乓球室、健身房、桑拿浴室、儿童活动中心、棋牌室、视听室、桌球室、阅览室及小型投影中心等娱乐康体设施，并拥有车位327个。
3、经营方式：只对内部经营，对业主收费。
三、商业配套天誉花园本身没有商业配套，楼盘地处天河北林和东路，邻中信广场，天河北大都市繁荣生活圈让该楼盘同样享有商业配套。
四、其他配套——智能系统配置楼盘引入超前的时尚居庭智能功能概念，根据先进的智能信息化现代建筑标准在物业中预设综合布线系统，可视对讲系统，自动抄表系统及自动监控等四大系统。
五、租赁情况一期：面积为150㎡左右的，带家具租金为8000元/月，不带家具租金为6000元/月；面积在112㎡的，带家具租金为6000元/月，不带家具租金为5000元/月，每月按2.8元/㎡交管理费。
二期：全部带家具，面积小的70㎡，租金最低3500元/月，面积大的180㎡，租金最高12000元/月。
目前租赁的以20层以上的较多，租赁形式有上涨趋势。
租赁的客户主要是外国人（韩国人较多）、港台、私企业主和生意人。
租赁手续是交一个月租金作押金，并付一个月租金给代理公司做中介费。
六、综合评价天誉花园没有商业配套，主要通过其所处的地段及其周边的配套设施来吸引买家，其豪华的双会所和空中花园体现业主的身份，会所的装修、内容、收费等都一一体现其豪华的特点，楼盘本身的配套设施体现了楼盘主题卖点，满足楼盘的基本要求。