大小物业管理范围的划分
大小物业管理范围的划分(一)2024
大小物业管理范围的划分（一）引言概述：在城市化快速发展的背景下，物业管理成为了社区生活中不可或缺的一部分。
而大小物业管理范围的划分则是实现高效管理的重要问题之一。
本文将从五个大点展开论述，以探讨大小物业管理范围的划分。
正文内容：1. 划分标准- 建筑面积：以建筑面积为依据划分大小物业管理范围是最常见的一种做法。
根据建筑面积大小，将社区划分为不同的物业管理范围，以适应不同规模社区的管理需求。
- 人口数量：除了建筑面积外，人口数量也是划分大小物业管理范围的重要考量因素。
不同规模社区拥有的居民数量各异，根据人口数量的多少进行划分可以更精准地进行管理和服务。
- 设备设施：物业管理范围的划分还可基于设备设施的状况和数量。
较大规模社区通常拥有更多的设备设施，因此需要更完善的管理，可将其划分为大物业管理范围。
2. 管理模式- 自管模式：小物业管理范围通常采用自管模式，即由社区自身负责管理和运营。
这种模式下，社区业主自组织管理委员会，负责物业管理事务，通过选举产生管理人员，共同参与管理决策和日常事务。
- 委托模式：大物业管理范围通常选择委托模式，即将物业管理权委托给专业的物业公司。
物业公司负责整体管理，包括维修、保洁、安全等方面的工作。
常见的委托管理模式包括买方自管和第三方物业管理。
3. 管理服务内容- 小物业管理范围的管理服务内容主要包括日常维修、保洁、安全巡逻等基础服务，以及社区活动组织、社区安全管理等增值服务。
- 大物业管理范围的管理服务内容更加丰富，除了提供基础服务外，还包括公共设施维修、绿化养护、停车管理等更多方面的服务。
4. 人力与财力投入- 小物业管理范围的管理通常由业主委员会及其相关人员负责，人力和财力投入相对较少，主要依赖业主的自愿参与和资金共担。
- 大物业管理范围的管理需要更多的人力和财力投入，物业公司会组建专业团队，投入大量资源进行管理和维护。
5. 管理效果与挑战- 小物业管理范围的管理效果相对较好，业主参与度高，社区凝聚力强，但也面临着人力不足、经费紧张等挑战。
大小物业管理范围的划分
大小物业管理范围的划分Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998大小物业管理范围的初步划分一、员工：1.工资及福利：小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。
2.其他：小物业负责“B座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐费用。
3.外包保安：小物业自行聘用外包保安人员负责B座产权范围内的安全管理。
大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分摊。
4.外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责B座产权范围内的清洁工作。
大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用，由小物业按比例分摊。
二、行政办公：小物业负责B座产权范围内的物业管理工作，日常运行发生的行政办公费用由以下几项构成，由小物业承担。
1.办公 (含办公用品、通讯、公关费、车辆费)1)办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用（复印机、饮水、纸张、文具等）；2)印刷品：印刷B座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品等；3)公关费用：与主管部门联系费用；4)通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用；5)交通费：小物业人员交通/车辆使用费用；6)标牌费用：B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。
2.保险：1)财产一切险：涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买。
大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。
2)机器设备险：主系统设备保险由大物业购买，B座小物业管理的设备设施保险由小物业购买（B座小物业管理的设备设施参见“设备设施分界点”）3)公众责任险：涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买。
3.清洁、绿化费1)园艺、绿化：小物业自行签订合同，负责B座产权范围内的园艺、绿化租摆工作。
大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作，由小物业按比例分摊。
2)外墙清洗：小物业负责B座产权范围内的外墙清洗工作。
物业管理分类
物业管理分类引言概述：物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一项工作。
随着城市化进程的不断推进，物业管理行业也得到了快速发展。
为了更好地管理和维护物业，物业管理被分为多个分类，以满足不同物业的需求和特点。
一、住宅物业管理1.1 小区物业管理：小区物业管理主要针对住宅小区，包括公共设施的维护、绿化管理、安全巡逻等。
小区物业管理要确保小区居民的生活环境舒适、安全，并提供便利的社区服务。
1.2 高层公寓物业管理：高层公寓物业管理主要关注大型公寓楼的管理，包括楼道清洁、电梯维护、安全管理等。
高层公寓物业管理要保障居民的生活便利和安全，并提供高品质的居住环境。
1.3 别墅物业管理：别墅物业管理主要针对独立住宅区，包括花园绿化、安全防范、设备维护等。
别墅物业管理要提供高品质的物业服务，确保业主的生活质量和安全。
二、商业物业管理2.1 商场物业管理：商场物业管理主要关注商场的运营和维护，包括租赁管理、设备维护、安全管理等。
商场物业管理要提供良好的购物环境和便利的服务，吸引消费者和商家。
2.2 办公楼物业管理：办公楼物业管理主要关注办公楼的维护和管理，包括保洁服务、设备维修、安全巡逻等。
办公楼物业管理要提供高效的办公环境和便捷的办公服务，满足企业的需求。
2.3 酒店物业管理：酒店物业管理主要关注酒店的经营和服务，包括客房清洁、设施维护、客户服务等。
酒店物业管理要提供舒适的住宿环境和优质的服务，满足客户的需求。
三、工业物业管理3.1 工业园区物业管理：工业园区物业管理主要关注工业园区的维护和管理，包括设备维修、环境保护、安全管理等。
工业园区物业管理要提供良好的工作环境和便利的服务，促进企业的发展。
3.2 仓储物业管理：仓储物业管理主要关注仓库的管理和维护，包括货物存储、设备维修、安全管理等。
仓储物业管理要确保货物的安全和高效存储，提供便利的物流服务。
3.3 生产基地物业管理：生产基地物业管理主要关注生产基地的管理和维护，包括设备维修、安全管理、环境保护等。
大小物业管理范围的划分
欢迎共阅大小物业管理范围的初步划分一、员工：1.工资及福利：小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。
4)通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用；5)交通费：小物业人员交通/车辆使用费用；6)标牌费用：B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。
2.保险：1)财产一切险：涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买。
大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。
2)机器设备险：主系统设备保险由大物业购买，B座小物业管理的设备设施保险由小物业购买（B座小物业管理的设备设施参见“设备设施分界点”）3)公众责任险：涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买。
3.清洁、绿化费量）。
3)供暖费：小物业自行承担B座产权范围内的冬季采暖费用。
（目前是按照面积收费，但建议装表，为日后计量收费做准备）。
4)水费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承担（主要是卫生间和公共区域，不含业租户室内）。
大物业负责的外围公共区域的水费，由小物业按比例分摊。
（需装表计量）。
2.固定费用1)避雷检测：小物业自行负责B座避雷检测工作。
2)设备检测：大物业负责，小物业按比例分摊费用。
3)其他年检：大物业负责，小物业按比例分摊费用。
4)卫星／有线电视收视费：大物业负责，小物业按比例分摊费用。
区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。
8)电话系统（材料）：大物业负责，小物业按照比例分摊。
9)发电机维保：大物业负责，小物业按照比例分摊维保费用（建议分摊比例为B座所用应急负荷占该发电机设计应急负荷容量的百分比）。
10)电气/照明材料损耗：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是配电室、外围景观照明、共用机房设备部分）的费用。
11)楼宇自控设备系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。
(马岳军)大小物业管理的要点剖析
1、处理大小物业问题的基本原则
1）责任划分清晰 2）以客户满意为主要工作原则 3）相互配合，共同协作 4）公开、公平公正 5）统领全局，抓住主导地位
2、建立良好的沟通机制
1）定期召开业主代表大会，汇报工作，听取 意见
2）就专项问题召开专题会，共同分析解决问 题
3）定期组织客户活动，增进感情，促进交流 4）满意度调查，回访客户，查漏补缺。
二、大小物业管理的界面划分
1、地上建筑的界面划分 2、地下建筑的界面划分 3、设备设施的界面划分
1、地上建筑的界面划分
1）、以楼体为界划分 2）、以雨棚投影为界划分 3）、屋顶平台的界面划分
2、地下建筑的界面划分
1）电梯厅的界面划分 2）消费楼体的界面划分 3）地下空间的界面划分
2、能源费的收费标准核算
1）、电费的核算与收取 2）、水费的核算与收取 3）、供暖费的核算与收取
3、其他服务费的收费标准制定
1）垃圾清运费的收费标准 2）资源占用费的收费标准 3）空调、消防泄水费的收费标准 4）24小时IT机房冷却水的收费标准
五、大小物业管理中的管理要点
1、处理大小物业问题的基本原则 2、建立良好的沟通机制
大小物业管理的要点 剖析
开发人：马岳军
2010年2月
内容大纲
一、大小物业管理的概念 二、大小物业管理的界面划分 三、大小物业的管理职责划分 四、大小物业管理的费用收取 五、大小物业管理中的管理要点
一、大小物业管理的概念
大小物业管理的概念： 在同一个物业管理区域内，根据产权的分割或
业户的要求，对管理范围和管理内容进行划分 ，形成两个或多个物业管理单位共同提供物业 管理和服务活动。 在实际管理中，并不存在大、小之分，都是相 互协作的关系，为了区分管理的区域和设备而 形成的约定俗成的称呼。 大物业通常指管理公共区域、公共设备设施的 物业管理公司。
物业管理区域划分
物业管理区域划分一、引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理和服务的一种行为，其中物业管理区域划分是物业管理的重要组成部分。
准确划分物业管理区域，能够有效提高物业管理的效率和质量，为居民提供更好的生活环境和服务。
本文将详细介绍物业管理区域划分的标准格式和相关内容。
二、物业管理区域划分的标准格式物业管理区域划分的标准格式应包含以下内容：1. 区域名称：每个物业管理区域应有一个唯一的名称，以便于区分和管理。
2. 区域范围：明确物业管理区域的具体范围，可以通过文字描述、图示或地理坐标等方式来表达。
3. 区域属性：根据不同的物业管理需求，将物业管理区域划分为住宅区、商业区、公共设施区等不同属性，以便于针对性地进行管理。
4. 区域规模：对物业管理区域的大小进行评估和划分，可以根据建筑面积、居民数量、商业面积等指标来确定。
5. 区域人员配备：根据物业管理区域的规模和属性，确定相应的物业管理人员配备标准，包括物业经理、保安人员、维修人员等。
6. 区域设施配套：根据物业管理区域的需求，确定相应的设施配套标准，包括停车场、垃圾处理设施、绿化带等。
7. 区域服务标准：明确物业管理区域的服务标准，包括保洁、安全、维修等方面的要求，以确保居民享受到高质量的物业管理服务。
8. 区域费用分摊：根据物业管理区域的规模和属性，确定相应的费用分摊标准，包括物业管理费、公共设施维护费等。
9. 区域管理机构：明确物业管理区域的管理机构，包括物业管理公司、业委会等，以便于居民和相关管理人员进行沟通和协调。
三、物业管理区域划分的详细内容1. 区域名称：以物业项目的名称和具体位置为基础，结合实际情况，为每个物业管理区域命名。
例如，某小区的物业管理区域可以命名为“XX小区物业管理区域”。
2. 区域范围：通过绘制区域边界图或文字描述的方式，明确物业管理区域的具体范围。
例如，某小区的物业管理区域包括小区内的住宅楼、商业楼、公共绿地等。
3. 区域属性：根据物业管理区域的不同功能和需求，将其划分为住宅区、商业区、公共设施区等不同属性。
物业管理区域划分
物业管理区域划分一、背景介绍物业管理是指对一个区域内的房地产进行维护、管理和服务的工作。
为了提高物业管理的效率和质量，合理划分物业管理区域是非常重要的。
本文将详细介绍物业管理区域划分的标准和流程。
二、物业管理区域划分的标准1. 地理位置：根据地理位置划分物业管理区域是一种常见的方法。
可以根据不同的街道、社区或者小区来划分管理区域。
这样可以更好地满足不同区域的居民需求，并提供更加贴近居民的服务。
2. 房产类型：不同类型的房产具有不同的管理需求。
可以根据房产类型划分管理区域，例如住宅区、商业区、办公区等。
这样可以更好地针对不同类型的房产提供专业化的管理服务。
3. 人口密度：人口密度是划分物业管理区域的重要考虑因素之一。
人口密度较高的区域，管理需求相对较大，可以单独划分为一个管理区域，以更好地满足居民的需求。
4. 设施设备：不同的区域可能拥有不同的公共设施和设备，例如公园、游泳池、健身房等。
可以根据这些设施设备的分布情况来划分管理区域，以便更好地管理和维护这些设施。
5. 物业规模：物业规模也是划分管理区域的重要因素之一。
可以根据物业的规模大小来划分管理区域，以便更好地调配管理资源和人力。
三、物业管理区域划分的流程1. 调研和数据采集：首先，需要对待划分的区域进行调研，了解该区域的地理情况、人口密度、房产类型、设施设备等信息，并采集相关数据。
2. 制定划分方案：根据采集到的数据和标准，制定物业管理区域划分方案。
可以根据地理位置、房产类型、人口密度等因素进行综合考虑，确保划分方案合理且能够满足居民的需求。
3. 内部评审和修改：划分方案制定后，进行内部评审，与相关部门和人员进行讨论和修改，以确保划分方案的合理性和可行性。
4. 公示和征求意见：将划分方案公示，并征求居民的意见和建议。
可以通过小区通告、居民会议等方式进行公示和征求意见，以确保划分方案得到居民的认可和支持。
5. 最终确定划分方案：根据采集到的意见和建议，对划分方案进行修改和完善，并最终确定最终的物业管理区域划分方案。
物业管理区域划分
物业管理区域划分一、背景介绍物业管理是指对一个区域内的房产进行维护、保养和管理的工作。
区域划分是物业管理的基础，合理的区域划分可以提高管理效率，优化资源配置，提升居民满意度。
本文将详细介绍物业管理区域划分的标准格式。
二、区域划分原则1.地理位置原则：根据不同地理位置的特点，将物业管理区域划分为不同的片区。
例如，可以根据离市中心的距离、交通便利程度等因素进行划分。
2.楼宇类型原则：根据不同楼宇类型的特点，将物业管理区域划分为不同的片区。
例如，可以根据住宅楼、商业楼、办公楼等不同类型进行划分。
3.人口密度原则：根据不同区域的人口密度，将物业管理区域划分为不同的片区。
例如，可以根据人口数量、居民密度等因素进行划分。
4.服务配套原则：根据不同区域的服务配套情况，将物业管理区域划分为不同的片区。
例如，可以根据周边配套设施的完善程度、公共交通的便利程度等因素进行划分。
5.居民需求原则：根据不同区域居民的需求特点，将物业管理区域划分为不同的片区。
例如，可以根据居民的年龄结构、职业特点等因素进行划分。
三、区域划分步骤1.采集相关数据：首先，物业管理公司需要采集相关数据，包括地理位置、楼宇类型、人口密度、服务配套情况、居民需求等方面的数据。
2.制定划分标准：根据采集到的数据，物业管理公司可以制定一套划分标准，明确各个因素的权重和评估指标。
3.划分片区：根据划分标准，物业管理公司可以开始划分片区。
可以使用地图软件或者GIS技术，将整个管理区域进行划分，并确定每一个片区的范围。
4.确定片区负责人：每一个片区需要有专门的负责人进行管理，物业管理公司需要根据片区的大小和特点，确定相应的片区负责人。
5.制定管理规范：针对每一个片区，物业管理公司需要制定相应的管理规范，明确各项管理工作的责任和要求。
6.建立沟通渠道：为了保证管理工作的顺利进行，物业管理公司需要与居民建立良好的沟通渠道，及时了解居民的需求和反馈。
四、区域划分实施效果评估1.数据采集：在区域划分实施后，物业管理公司需要继续采集相关数据，包括居民满意度调查、服务质量评估等方面的数据。
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大小物业管理范围的初步划分
一、员工：
1.工资及福利：小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提
供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福
利等费用。
2.其他：小物业负责“B座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐
费用。
3.外包保安：小物业自行聘用外包保安人员负责B座产权范围内的安
全管理。
大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分
摊。
4.外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责B座产权范围内
的清洁工作。
大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用，由
小物业按比例分摊。
二、行政办公：
小物业负责B座产权范围内的物业管理工作，日常运行发生的行
政办公费用由以下几项构成，由小物业承担。
1.办公(含办公用品、通讯、公关费、车辆费)
1)办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用（复印机、饮水、
纸张、文具等）；
2)印刷品：印刷B座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品
等；
3)公关费用：与主管部门联系费用；
4)通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用；
5)交通费：小物业人员交通/车辆使用费用；
6)标牌费用：B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费
用。
2.保险：
1)财产一切险：涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买。
大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。
2)机器设备险：主系统设备保险由大物业购买，B座小物业管理的
设备设施保险由小物业购买（B座小物业管理的设备设施参见
“设备设施分界点”）
3)公众责任险：涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买。
3.清洁、绿化费
1)园艺、绿化：小物业自行签订合同，负责B座产权范围内的园
艺、绿化租摆工作。
大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作，
由小物业按比例分摊。
2)外墙清洗：小物业负责B座产权范围内的外墙清洗工作。
4.垃圾清运：小物业负责B座产权范围内产生垃圾的清运。
大物业负
责的外围公共区域的垃圾清运费用，小物业按比例分摊。
5.清洁消耗品（包括卫生纸、洗手液）：小物业负责提供B座产权范围
内的清洁消耗品。
6.节日装饰：小物业负责B座产权范围内的节日装饰工作。
大物业负
责的外围公共区域的节日装饰费用，由小物业按比例分摊。
三、工程部分：
1.能源
1)电费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小
物业承担（不含业租户室内）。
大物业负责的外围公共区域的电
费，由小物业按比例分摊。
（需装表计量）
2)空调费：小物业自行承担B座产权范围内的空调费用（需装表计
量）。
3)供暖费：小物业自行承担B座产权范围内的冬季采暖费用。
（目
前是按照面积收费，但建议装表，为日后计量收费做准备）。
4)水费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小
物业承担（主要是卫生间和公共区域，不含业租户室内）。
大物
业负责的外围公共区域的水费，由小物业按比例分摊。
（需装表
计量）。
2.固定费用
1)避雷检测：小物业自行负责B座避雷检测工作。
2)设备检测：大物业负责，小物业按比例分摊费用。
3)其他年检：大物业负责，小物业按比例分摊费用。
4)卫星／有线电视收视费：大物业负责，小物业按比例分摊费用。
5)电梯年检费：B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责。
3.设备维保
1)电梯：B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责
2)消防系统/设施：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自
管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）
的维保费用。
3)给排水系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理
区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机房与B座相
关设备部分）的维保费用。
4)热力站管理费用：小物业按照B座产权范围内的供暖面积自行
缴纳。
5)车场道闸/机械车库：进入车位管理费，小物业不承担此项费用。
6) CATV系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理
区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维
保费用。
7) CCTV系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理
区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维
保费用。
8)电话系统（材料）：大物业负责，小物业按照比例分摊。
9)发电机维保：大物业负责，小物业按照比例分摊维保费用（建议
分摊比例为B座所用应急负荷占该发电机设计应急负荷容量的
百分比）。
10)电气/照明材料损耗：大小物业按照设备设施分界点的约定负责
各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是配电室、
外围景观照明、共用机房设备部分）的费用。
11)楼宇自控设备系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各
自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）
的维保费用。
12)土木装修：B座产权范围内的土木装修由小物业负责。
大物业负
责的外围公共区域的土木装修费用，由小物业按比例分摊。
13)空调系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区
域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机、水泵、冷却
塔等）的维保费用。
14)空调水处理维保：大物业负责，小物业按比例分摊。
15)擦窗机：小物业负责B座擦窗机的维保工作
16)旋转门：小物业负责B座旋转门的维保工作
注：
1.文中所述“大物业负责的外围公共区域”是指整个园区全体业主共同使
用的公共区域和公用设备设施。
如，外围园区地面，外景照明，外围景
观，外围绿化，消防系统主机，水泵房，配电室等。
2.文中所述“小物业按比例分摊”部分费用已经含在“大物业费”内。