闵行马桥商业社区策划案

主题策划
购物公园
Shopping park
办公园区
office park
生态公园
ecological park
城市伊甸园
eden
建筑策划
养生别墅 SOHU公寓 迷你小镇 购物中心 休闲场所 办公中心 市民活动区 医疗中心
村落形态 酒店形态 街区形态 洞穴形态 园林形态 艺术形态 广场形态 综合体形态
多为社区服务型商业，或为餐饮等主 题商业
商业街
以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商 业房地产形式
专营某类商品或混合经营多种商品
集中商 业
购物中心 （Shopping Mall）
各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐 设施构成的综合购物中心，通常有百货店或超 级市场作为核心店。
经营业态多样
商业（批发）市 建筑形态以商业街或者1-5层的购物广场的形式 主要从事生活物料或者生产物料的批
●未来5年成为上海唯一以新兴体育为核 心区域
A4/A8
●高速公路
低密度板块
●容积率低于0.3/顶级别墅住区
本项目属性：颠覆传统的新概念型商业模式
第三篇：产品定位
项目总策划 主题、建筑策划 总体规划图 功能、概念策划 业态策划
区位分析
金三角，群英汇
定位策划
城市”新生活方式”体验中 心
突出:运动/康健/时尚/生态/智慧
案。
缔造一种独一无二的项目内涵 赋予一种具有引领性的商业方式 倡导一种低碳、绿色、生态生活
第一篇：区域认知 第二篇：地块分析 第三篇：商业案例解读 第四篇：产品定位
第一篇：区域认知
板块分布 区域概况 板块认知度 市场研判
项目区位
与城市的车行距离： • 距离人民广场：30公里； • 距离七宝：18公里； • 距离莘庄：12公里 ； • 距离徐家汇：23公里； • 距离虹桥机场：24公里；
场
出现
发，部分兼零售
综合体商业
由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、 餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个 具有多功能的城市缩微体，通常具备酒店、酒 店公寓、写字楼、住宅、购物中心等物业中的 二种以上
经营业态多样
交通设施商铺
位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施 里面及周围的商铺
经营业态多样
古北新区 镇宁路社区 联洋社区 碧云国际社区 滨江板块 新天地板块 佘山板块
1995 1998 2001 2002 2002 2003 2003
高层/别墅 虹桥CBD、机场、早期侨汇房 高层 租界、外销房 高层 世纪公园、社区规划
高层/别墅 对外经济区、社区氛围 高层 滨江景观、陆家嘴CBD 高层 高档商业、市中心、人文 别墅 自然资源、高速交通
功能策划
国际 园艺区
国际医疗 康复中心
国际养 生度假村
国际青 年公寓
城市艺 术博物馆
阳光 浴场
香草园
桃花园
企业 领事馆
人工 沙滩
荷花塘
综合
风筝 广场
孵化 基地
商业体
山顶 会所
市民农园
照壁
会展 中心
汽车 博物馆
艺术林
极限 运动区
坡地 公园
市民 广场
热气 球站
手工 艺集市
城市 宠物岛
总体规划图
主要建设指标
明代 “靖安桥”
球中心外、配套缺乏高端性。
绿城
玫瑰园
• 宗地生态型特征明显，周边缺乏可 依托的大型住区和高档配套。
地块周边环境
地块周边环境
第三篇：商业案例解读
上海商业地产划分 商业案例特征 信义对项目的理解 区域现有城市意象
上海商业地产类型划分
类型
细分类型
特征
经营业态特征
沿街商铺
是商业地产最开始的雏形，沿马路两侧分布， 遍布城市每个角落
坡地购物中心 宠物岛 地下室 阳光浴场 人工沙滩
手工艺集市 种业基地 热气球站
8万㎡ 1.5万㎡ 11万㎡ 3万㎡ 4万㎡ 0.7万㎡ 2万㎡ 0.4万㎡ 0.4万㎡ 0.3万㎡ 0.7万㎡ 1万㎡
业态策划
购物 中心
手工艺 集市
儿童 乐园
主题 餐饮
业态
市民 剧场
闵行新城是上海市“1966” 规划中重点建设的九个新 城之一，也是发展基础最 好的一个；
马桥镇建设部直属试点 小城镇；
项目距离沪杭高速4公 里，距离莘奉金高速5 公里，交通快速便捷；
市中心
5km
本案
马桥旗忠森林体育城板块
旗忠森林体育城是上海发展关键点，目前已初具规模。随着规划深入，高 档体育设施及配套的完善，区域未来3－5年形成区域价值最大化
上海旗忠“135、136、137地块”开发项目
土地招投标前期咨询报告
2010年6月
前言
与其他诸多策划报告有所不同的是，本报告的主 旨不在于全景式的市场扫描或是概念式的分析， 而更多的是根据 “信义” 对大型商业项目的理 解与预判，基于项目的开发目标和限制性条件而
作出的具有前瞻性和切实可行的前期咨询方
万平方米
区 位 环 境
辐 射 范 围
闸北、虹口、东普陀、 宝山等上海北区，服 务半径在8公里左右
宝山、杨浦西部，虹 口，闸北北部，辐射
半径5公里左右
普陀区为主
浦东新区，服务半 径7公里
杨浦及部分虹口 区，宝山东部， 辐射半径5公里
人
口 服务人口数量在450
支
万左右
撑
服务人口数40-50万 左右
服务人口数量50 万
商户进得来，留得住，有钱赚，必须设法依靠导入 外来消费群 • 规划中的闵行新城区现有户籍人口约60万人，其中马桥户 籍人口3.5万人，是闵行区户籍人口最少的镇/街道。 • 未来闵行新城居住人口将达到105万，人口导入的重点区 域为主城区，马桥仍不是人口导入的重点区域。
主城区组团 规划人口40万
颛桥组团 规划人口15万
城市综合体特征
通过对市场上操作成功的城市综合体项目进行统计分析，我们认为城市综合体通常 具备如下特征：
1、地处城市次级核心区位，需要至少50万人口支撑 2、需要具备较好的交通通达性 3、至少两种以上物业类型组合，商业所占比例通常50％左右或以上 4、整体规划突破传统，围合式，个性化特征凸现 5、商业业态：五大业态为主，卖场多成为主力店 6、经营策略：大部分持有，注重长期收益
状态 已通
已通
已通 预计2010 年年底完
工 预计09年 年底通车
已通
已通 已通 预计2020 年内通车 预计2020 年内通车
嘉闵高架
外环公路 A15高速
项目区域
区域人口发展和消费能力
区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量 100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口 在20万以上，停车位在1000——5000辆。） 马桥8.5万人口无法支撑常规地标性商业的定位。 本地消费群明显 不足。
大宁商业广场
关键词:大型社区/地铁/马戏城
1、位于闸北区大宁板块，周边中高 档住宅150万平方米左右；
2、共和新路高架，地铁一号线，辐 射闸北、虹口、东普陀、宝山等 上海北区，服务半径在8公里，服 务人口数万；
3、大宁灵石公园、马戏城等市级配套 设施，带来大量过境消费；
区域性商业成功的外部特征总结
本案
区域交通
未来区域内有大量交通规划，将拉近宗地区域与市区、 与虹桥交通枢纽的联系,大幅提高区域的对外通勤能力，为 项目引入周边区域消费群提供了多种交通选择。
交通 A4公路 沪闵路 中春路
意义 闵行区南北向的重要公路 闵行区域与市区联系的主要道路 闵行区南北向的主要公路之一
道 嘉闵高架 区域与虹桥交通枢纽的纽带 路
•网球中心、高尔夫球场、保龄球和室 内温水游泳池等高档设施已建成，并
成功举办了05年“大师杯”；
•除了一批已规划实现的体育设施，随 着20万平方公里的配套用地控制性详 细规划的完善；
•旗忠森林体育城还在规划深入的配套 体育设施有运动员村、五星级酒店、 医疗配套中心、马术基地和体育商业 中心等；
•整个板块融森林、湖泊、园林、湿地、 河流于一体，在森林和园林为主的景 区内，保存完好的肥沃耕地镶嵌其中， 拥有上海乃至全中国独一无二的新型 运动休闲及体育生态环境的重要组成 部分；
立足点一: 需要可聚集和吸引消费人群的主题性商业项目 立足点二: 独一无二亮点项目,能够吸引马桥周边人群,上海市区人群,甚至
江浙外省人群
立足点三: 与区域生态资源产生良好互动
项目的理解
关键词：自然 关键词：运动 关键词：健康 关键词：度假 关键词：人文
区域现有城市意象
闵行新城
●政府规划重点
旗忠森林体育城
研发中心 孵化基地 企业世博馆 汽车博物馆 国际养生度假村 照壁区 山顶会所 国际园艺展示区 风筝广场 市民农园 香草园 极限运动区
2万㎡ 4万㎡ 7万㎡ 1万㎡ 4.5万㎡ 0.5万㎡ 0.3万㎡ 0.5万㎡ 1万㎡ 0.8万㎡ 0.7万㎡ 2. 0万㎡
国际医疗康复中心 国际城市公共艺术馆
SOHO国际青年公寓 水域面积
梅陇吴泾组团 规划人口7.5万
马桥组团 规划人口8.5万
紫竹组团 规划人口6万
江川组团 规划人口15万
板块认知度
旗忠森林板块具有上海地区形成高档纯别墅生活社区难
以超越得天独厚的生态环境和体育配套，有形成富人区Leabharlann 的条件名称时间
建筑形式
价值点
• 通达的交通、森林 环境和独特的高档体 育设施成就了旗忠板 块的别墅群落。大面 积的低密度住宅区连 成一片，财富阶层在 此聚集，富人社区已 初显规模。
第二篇：地块解读
宗地概况 项目周边生活配套 项目SWOT分析