世纪瑞博_大连众益万国宫馆广告推广策略提报
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某世纪广场年度整合推广提报
当我们到了结婚年龄的时候没有洋房汽车娶不了媳妇 。
当我们没找对象的时候，姑娘们是讲心的；
当我们找对象的时候，姑娘们是讲金的 。
当我们没生娃的时候，别人是拼命想生娃的；
当我们要生娃的时候，我们是生不起的；
回不去的故乡
追不回的青春
一个回望与怀旧的时代
追忆与怀旧的青春
80后仍然在路上迷惘与失去......
一次社会化传播运动
世界公民形象代言人
全城征集、大众参与、线上线下互动
一个吉祥物
一位来自南极的世界公民
其他活动建议
世界公民的艺术生活体验
——人体彩绘艺术表演
生活艺术表演，现场互动与传播 关键词：时尚+美学+艺术 展示区域：惠州或仲恺商业中心、营销中心
世界公民——拉斯维加斯疯狂之旅
关键词：娱乐+休闲+体验 骰宝、21点、百家乐、兔女郎 活动地点：营销中心
世界公民形象代言人征集 八国风情美食体验季
激光舞秀 开盘活动
暖场小活动 美食音乐节
媒介选择
户外 / 网络 / 微信
户外 / 网络 / 微信 /电台 / 车体 / 报纸
户外 / 网络/ 微信 /电台 / 车体 /通！
所有的成功，只要一个懂你的生活 。
某世纪广场
价值 体系
项目定位：
五星国际住区
客群定位：
世界公民
懂你的世界
enjoy best love
传播口号（SLOGAN)：
一场互联网思维的广告运动
产品与体验 概念与内容
定制生活主场
制造话题，锁定50位意向客户，参与主题样板房、园林 或户型设计的讨论，让消费者参与到筑家的过程中来。
远去的青春，在路上奋斗.......
大连百年城服装阶段性广告推广方案
大连百年城服装阶段性广告推广方案尊敬的市场营销团队:我们荣幸地向您呈上一份关于大连百年城服装阶段性广告推广方案的提案。
作为大连市最具历史底蕴的百年老城，百年城购物中心致力于成为本地最受欢迎的时尚购物目的地之一。
为了进一步提高品牌知名度并吸引更多顾客，我们计划进行一系列的阶段性广告推广活动。
目标受众:我们的目标是吸引年轻的时尚爱好者，特别是18-35岁的女性消费者，这一人群通常对最新的潮流趋势和时尚产品产生浓厚的兴趣。
广告推广方案:1. 建立线上存在:我们将推出一个全新的网站和官方社交媒体账号，用于展示百年城各个品牌的最新服装款式和优惠活动。
同时，我们还将与一些时尚博主和社交媒体达人合作，在其平台上发布百年城的相关信息和时尚风格。
这将帮助我们吸引更多的目标受众，并增加品牌的线上曝光率。
2. 时尚杂志合作:我们将与当地一些知名的时尚杂志以及男女性生活杂志进行合作，发布有关百年城最新时尚款式的文章和广告。
这些杂志在广告目标受众中享有较高的知名度和影响力，通过它们的渠道宣传百年城将有助于吸引更多消费者的注意。
3. 举办时尚活动:我们计划举办一系列与时尚相关的活动，如时尚秀、服装品牌发布会和模特招募活动等。
这些活动将吸引更多的人来到百年城购物中心，并增加人们对我们品牌的关注。
4. 合作推广:我们将与一些本地的时尚设计师和服装品牌进行合作，在百年城购物中心开设专卖店。
通过这些合作，我们将扩大百年城购物中心的品牌影响力和吸引力，同时为消费者提供更多时尚选择。
5. 优惠促销:为了吸引更多顾客，我们将推出一些优惠促销活动，如折扣、满减和购物返券等。
通过这些促销活动，我们将为目标消费者提供更实惠和吸引人的购物体验。
预期效果:通过这些广告推广活动，我们预计能够增加品牌知名度和曝光率，吸引更多年轻的时尚消费者来到百年城购物中心。
我们希望在一个阶段内增加至少20%的销售额，并提高顾客满意度指数。
感谢各位对大连百年城服装阶段性广告推广方案的关注。
世纪瑞博某地产西山庭院推广策略突破与探讨
区域扫描
区域内博雅西园、麒麟家园、学风1911已清盘，只有紫城、
天秀泊心湾尚有部分尾房。褐石为新开盘的期房。
紫城——
7400元/平方米，总价99—109万，占地面积：14.35万平米，建筑面 积：16.5万平米，绿化率30.6％ 容积率1.5，18幢六层电梯板楼，主 力户型133-146平米左右三居， 毛坯
陶院明
身份暗示——现代隐士 产品承接——古朴立面，陶艺瓷砖，院落规划，做一名 现代的陶渊明。（建筑规划）
陶渊明（365—427），字元亮，别号五柳先生， 晚年更名潜，卒后亲友私谥靖节。东晋浔阳柴桑人 （今九江市）人。
正板桥
身份暗示——自由艺匠 产品承接——正南正北，阳光通透，低层低密。 （产品形态）
形象再清晰（关键词提炼）———
高知 社会中坚 中国传统情结 西郊恋地情结 生活本位 人文至上
目标客群的购买驱动力在哪里？
传统家庭的四大角色：
男主人 女主人 老人 孩子
谁是主角？
通常都是男主人，但主角也要为配角着想，配角的态 度同样可以左右主角， 理想模式是四大角色的利益要兼顾。
如何兼顾？
老人可养生，老有所乐。 孩子从小得到良好的学习教育与环境熏陶 女主人找到生活的归宿感
（庭园别墅—首席公馆—城市公馆）
（庭园别墅—首席公馆—顶层别墅）
➢四类高舒适户型
130—150平米城市公馆 190—200平米平层首席公馆 250一跃二庭园别墅 270—280平米4跃5顶层别墅
小结———
➢ 褐石的高单价入市，有助于共同来提升板块的总体价值，强化目 标客群的心理认同。
➢ 褐石的户型设计更加丰富，对细分客群的针对性更强。
故事三：“非清华、北大不上”
世纪瑞博西安万科大明宫传播策略提案
功成名就的他们痴迷把玩历史，骨子里的盛唐心。
对比曲江区域客户需求： 1、追求优异的自然环境 2、追求高素质的人文氛围 3、追求低密的产品形态 4、追求城市的稀缺资源 5、炫耀自己的财富等级
面对曲江客群， 很难说服他们，现在选择我们！
利用瑞博客群分析模型 找到客群置业动机
终极改善型需求客群
Ultimate improvement of demand segments 道北的成长历练了他们坚韧的个性，他们已经也许走出道北，但他们永远 难以忘怀那段记忆。不需成功，他们更渴望得到曾经失去的尊重
世纪瑞博相遇万科·大明宫
中国只有一个唐朝，历史只有一座长安城，世界仅有一个大明宫
幸甚至哉，能够操磐世界唯一的大明宫 这是世纪瑞博的机遇！更是世纪瑞博的挑战！
一个盛世向另一个盛世的致敬
万科 大明宫 传播策略提案
●
2012-04-22
第一部分
目标&产品梳理
第二部分
问题&解决之道
第三部分
SLOGAN导出
配套 价值
大明宫遗址公园咫尺全景 轴线对称的社区园林 130米大尺度中心广场 130-400平米全德系TOP精装产品
让建筑赞美生命 全球最大房企，国内引领
品牌 价值
万科大明宫价值树
第二部分：问题&解决之道
通过之前产品梳理
我们已经找出所面临的种种问题
但是，在解决种种具体问题之前
我们必须回答一个核心问题
投资型需求客群
Investment-demand segments 城市在发展，生意也在越做越大，在哪里成功，就继续在哪里辉煌
收藏型需求客群
Favorite type of demand segments 有些决定是不受大脑控制的，一切只因为喜欢
世纪瑞博甲壳虫推广共108页
活动是本案低成本推广的极其重要的手段，因为：
▪ 客群年轻，30岁以下占69%，30至40岁占19%，喜欢并容 易参与团体活动
▪ 售楼现场有良好的支持条件 ▪ 有利于现有目标团队和相关媒介合作，并互动直效
以下分为三类规划:
渠道互动活动 传播活动 新闻性活动
渠道互动
建议：充分利用97.4爱车俱乐部\90.0同一天生日\青鸟健身\沸腾鱼乡\ 麦乐迪等渠道，开展活动互动，建立客群接触
A版 东一时区之维也纳的森林 B版 东一时区之日内瓦千湖园林 C版 东一时区之巴黎浪漫商业街 D版 甲壳虫HOUSE组
▪ 之后的北青夹报：数量10万份；覆盖CBD区域为主，夹报表现—— 一面给“东一时区的三个代表”、一面给“甲壳虫的五项热爱”
▪ 建议以《北晚》16版封底或者2版的半版为报广补充，主题方向 “东一时区的三个代表”
首先简单总结一下本案的社区属性：
▪ 生态（自然）属性：高尔夫、公园、绿化带的外部自然环境；9 万平方米的运动主题公园、800米的原生林荫大道；
▪ 亲水属性：通惠河畔的亲水社区、园林中散布的水景小奇迹；
▪ 国际化/时尚属性：1.5万平方米风情商业组团、CBD的东一时区
就以上三大属性，我们找到的：
东一时区的三个代表城市：维也纳、日内瓦、巴黎
为配合“三个代表”的表现力，建议本案补充四张效果图：表 现生态自然的9万平方米运动主题公园的效果图；表现林荫大 道的效果图；表现水景园林的局部半空鸟瞰效果图；表现国际、 时尚的商业街的透视效果图。
甲壳虫HOSUE的五项热爱
甲壳虫，对应建筑/空间——舒适经典的表现，其HOUSE属性分解如下：
▪ 多彩时尚、地标感的建筑立面 —— 炫耀； ▪ 玻璃面积最大化的良好采光和视野 ——取其 “阳光”； ▪ 薄板的通透 ——取其 “自然呼吸”； ▪ 适合家庭功能的小户型 ——立意 “家庭”； ▪ 精装 —— 享受；
▪ 客群年轻，30岁以下占69%，30至40岁占19%，喜欢并容 易参与团体活动
▪ 售楼现场有良好的支持条件 ▪ 有利于现有目标团队和相关媒介合作，并互动直效
以下分为三类规划:
渠道互动活动 传播活动 新闻性活动
渠道互动
建议：充分利用97.4爱车俱乐部\90.0同一天生日\青鸟健身\沸腾鱼乡\ 麦乐迪等渠道，开展活动互动，建立客群接触
A版 东一时区之维也纳的森林 B版 东一时区之日内瓦千湖园林 C版 东一时区之巴黎浪漫商业街 D版 甲壳虫HOUSE组
▪ 之后的北青夹报：数量10万份；覆盖CBD区域为主，夹报表现—— 一面给“东一时区的三个代表”、一面给“甲壳虫的五项热爱”
▪ 建议以《北晚》16版封底或者2版的半版为报广补充，主题方向 “东一时区的三个代表”
首先简单总结一下本案的社区属性：
▪ 生态（自然）属性：高尔夫、公园、绿化带的外部自然环境；9 万平方米的运动主题公园、800米的原生林荫大道；
▪ 亲水属性：通惠河畔的亲水社区、园林中散布的水景小奇迹；
▪ 国际化/时尚属性：1.5万平方米风情商业组团、CBD的东一时区
就以上三大属性，我们找到的：
东一时区的三个代表城市：维也纳、日内瓦、巴黎
为配合“三个代表”的表现力，建议本案补充四张效果图：表 现生态自然的9万平方米运动主题公园的效果图；表现林荫大 道的效果图；表现水景园林的局部半空鸟瞰效果图；表现国际、 时尚的商业街的透视效果图。
甲壳虫HOSUE的五项热爱
甲壳虫，对应建筑/空间——舒适经典的表现，其HOUSE属性分解如下：
▪ 多彩时尚、地标感的建筑立面 —— 炫耀； ▪ 玻璃面积最大化的良好采光和视野 ——取其 “阳光”； ▪ 薄板的通透 ——取其 “自然呼吸”； ▪ 适合家庭功能的小户型 ——立意 “家庭”； ▪ 精装 —— 享受；
北京世纪瑞博-案名十八技
音律美
连韵母：滟澜山 连声母：润枫·水尚 开口音：财满街 观澜时代 尾字无声母：卡梅尔 未来海岸
尽量不用爆破音：英特公寓——被爆破音打断朗读节奏
算命的同行们
京剧：居字旁ห้องสมุดไป่ตู้有把刀
：LOGO上面多个点
风水大师是案名的刚性障碍 尽量使用最小的改动来破除风水的负面
男/女/玻璃兔
MEN 大气、沉稳、天长地久
风格源生法：维多利亚时代 美林·香槟小镇 客群源生法：金隅·七零九零 In北京 感觉源生法：龙湖·香醍漫步 调性源生法：北京香颂 星期八
二·补缺法
颠倒黑白，以无做有。
沸城 星耀五洲 金隅·山墅 金隅·长安山麓
三·飞仙法
无中生有，一名惊人。
龙湖·滟澜山 红杉溪谷
PARTⅡ 案名十八技
谐音法：领秀城、世茂·湿地公元、龙湖·颐和原著、林与堂 译音法：龙湖·弗拉明戈 名人法：温莎大道、先生的湖、提香草堂 比喻法：琥珀城、保利·茉莉公馆 借喻法：纽约客 借代法：运河岸上的院子、十二橡树
麝香百合
葵百合
冷翠原香
微醺
坎缇娜
碧郦斯
圣罗兰
霏澜格默 左岸晨香 苍兰悠馥 香雪兰庭 暇栖冷翠 维波里小镇 曼陀林 巴摩梭罗 雅萝庄园 思诺晨香 春墅 沐云春墅 芝兰玉墅 香雪花墅 塔兰达牧歌 迭香清颂 摩罗清颂 云裳画墅 香石竹苑 原上春墅 美第奇园墅 佩格拉清颂 乌菲兹美墅馆 薇拉小镇 …… ……
甲方乙方
记忆：两个同尾缀两字词组 差异：不像地产案名 无尾缀 联想：商业…提案…合同…月费… … …
“小三儿”二
案名的范儿、案名的劲儿、案名的味儿
怡和国际——唐宁——温莎大道
范儿：英范儿的，不是国王得有国王的范儿。
大连万达公馆推广策略终PPT课件
攻击核心：
占领大连，占领东三省
利器之一：窄众传播
本案的目标消费者为极成功的“极少数中的少数派”，这个群体可以说本 身就是一种巅峰，代表一种极致；财富不是识别他们唯一的标志，财富是他们 犒赏自己与家人的特权；他们需要的是身份的认同，社会价值的匹配。他们讲 究品位，讲究格调，讲究标准，讲究身份，他们拥有极强的专属感和占有欲。 他们归属于一个小圈层，有一定的“圈层文化”，交往者地位相当，智趣相投。 而且内心有一种相互攀比，不输人下。
以体贴的服务感动尊贵的客户
利器之二：看房中的尊荣
看房中
尊荣
只有少数人，才能优雅的享受伺服
物管展演
预约时间
看房时间 看房人数 需接待员性别 需仆人的数量 需警卫的数量 是否就餐
接待准备
售楼处绿植种类 背景音乐选择 接待饮品选择 接待员培训 顾客姓名当职人员通告 其他安排
接待
顾客所需人员预定时间迎候 停车员代停车 顾客和随行人员的安排 现场接待讲解 看房过程中生活伺服
利器之二：渠道推广
本案是在大连，在东三省有相当影响力的项目，因此针对东三省的异地营销， 也是本案赢得成功的重要部分。而异地营销的主要利器便是利用媒体渠道做推广。 本案目标客户群高端且集中， 因此报广、专业杂志、定向直投、机场户外灯箱等 媒介，便是全面占领东三省目标客连万达公馆/整合推广战略
北京风至飞扬 2010年5月
风至飞扬的豪宅观点
没有价格，只有价值； 没有推介，只有服务； 没有销售，只有体验； 没有产品，只有作品。
极致所在
项目定位：城市中心海景 奢华豪宅典范 全国行业龙头 旗帜代表作品 世界财富精英 奢华生活标志
欲善其事，先利其器
目前项目只售近半，但仍任重道远。一系新政出台，对全国地产市场震动巨大。但就 千万级豪宅而言，影响甚微。做为国际豪宅典范极致项目的客群自然不乏财力，折扣、 促销、买赠等一系列营销手段不是赢得销售的利器，欲成极致之事，销售之绩，必先 善其市场之利器，而唯一行之有效的必是：
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
强限制，宏观调控正式开始
2007年11月，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从07年起，按照最新税额标准征
收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。
2008年5月，“假日楼市”房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出95折优惠，
房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。
学习改变命运,知 识创造未来
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
二、区域市场研究：嘉定
小结
项目名称 汇丰沁苑 嘉实上城名都 马陆清水湾公寓 海上五月花 浦发香舍
莱英郡城 颖奕博园高尔夫
嘉城 合计
总建规模（万m2） 主要产品类型 08年待推体量（万m2）
11
小高层公寓
2.2
7
小高层公寓
待推套数 月均去化套数 未来可售产品类型 销售期预估
88
20
高层
5个月
160
20
高层
8个月
150
/
小高层
8个月
78
10
小高层
8个月
198
15
小高层
12个月
10
15
小高层
8个月
650
40
多层，小高层
1年以上
1500
90
小高层
1年以上
市场销售以小高层产品为主，从未来市场供应看，基本没有花园洋房供应
花园洋房存在较大市场机会
缇香湾 23000元/平方米
嘉定主城区
西城版块
安亭版块
大华版块 桃浦版块
中环线
旭辉依云湾 15000元/平方米
梧桐城邦 26000元/平方米
2007年11月，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从07年起，按照最新税额标准征
收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。
2008年5月，“假日楼市”房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出95折优惠，
房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。
学习改变命运,知 识创造未来
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
二、区域市场研究：嘉定
小结
项目名称 汇丰沁苑 嘉实上城名都 马陆清水湾公寓 海上五月花 浦发香舍
莱英郡城 颖奕博园高尔夫
嘉城 合计
总建规模（万m2） 主要产品类型 08年待推体量（万m2）
11
小高层公寓
2.2
7
小高层公寓
待推套数 月均去化套数 未来可售产品类型 销售期预估
88
20
高层
5个月
160
20
高层
8个月
150
/
小高层
8个月
78
10
小高层
8个月
198
15
小高层
12个月
10
15
小高层
8个月
650
40
多层，小高层
1年以上
1500
90
小高层
1年以上
市场销售以小高层产品为主，从未来市场供应看，基本没有花园洋房供应
花园洋房存在较大市场机会
缇香湾 23000元/平方米
嘉定主城区
西城版块
安亭版块
大华版块 桃浦版块
中环线
旭辉依云湾 15000元/平方米
梧桐城邦 26000元/平方米