山东烟台、威海、荣成商业市场分析报告

基本信息
项目名称 商业类型 建筑面积 商场业态类别 地下一层 一层 功能分区 二层 三层 四层 第一大道 百货购物中心 6万㎡ 开发商 开业时间 主要消费人群 详细信息 服装、鞋帽、珠宝、手机、家电、数码、饮食等 大连大商电器连锁 福莱金店 中低档品牌为主 以名品折扣店为主 金海洋火锅 永兴房地产开发有限公司 2006年10月 16－35岁年龄段
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二、发展历程简图
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烟台商圈发展
[The Commercial Circle Development of Yantai ]
烟台市主力商业中心为芝罘区，而 芝罘区主要分为南大街商圈、青年 路商圈以及幸福商圈等三大商圈；
三大商圈示意图
而随着城市的发展，莱山区、开发区的 商圈将会形成和发展、壮大。南大街商 圈、青年路商圈同属于市级商业功能区 内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功 能区。
网点的人流导向性不强 商业功能受到限制
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商圈内主要商业项目位置
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1、商圈内主要商业项目调查分析
（1）、振华商厦 振华商厦是振华集团的核心店，经过几次装修与品牌调整之 后，已经形成以国际品牌引领，国内一线品牌为主的中高端 商场，在不久前的品牌调整后引进了万宝龙、碧欧泉等国际 一线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中 无可替代的购物场所，但其只有购物功能，没有任何休闲餐 饮设施，停车场、洗手间、客人休息区等公共设施的匮乏也 是其自身弱点。 振华是烟台市经营时间最长、竞争实力最强的商家，其发展 扩张的速度非常快，目前，在烟台市区拥有４家百货店。其 优势主要在于政府的大力支持和长年培育的客户忠诚度。 老品牌先入为主，在烟台拥有较高的人气。烟台消费者接受新事物比较慢，振华具备较强的竞争优 势，这种优势在一定时期内将继续突显。 振华商业呈系列的在烟台生存并繁衍后代，其作为计划经济体制沿袭下的商业长期代表着烟台整体 商业形象。振华历史较长，1996年重整为振华商厦以来在烟台消费者中已形成了一定的忠诚度。 与政府的关系较好，作为纳税大户受支持程度高，政府扶持其发展 ，因此不管是政策方面还是银行 融资方面都有较多优势。 振华每年向各个企业发售购物卡一为作为职工的福利，二为企业之间商务往来赠送礼品之用，因此 部分消费者是以购物卡去消费，聚拢了振华的消费人气。 振华在市区各大居民区开设了量贩超市，以满足市民生活需要，有利于维护其市场份额，保持消费 者较高的忠诚度。 商厦近几年根据消费者对体验购物的要求逐渐增高，不断调整自身品牌，提高装修档次，受到广大 消费者的欢迎。
目录
CONTENTS
1. 2. 3.
烟台商业市场 威海商业市场 荣成商业市场
烟台商业概况
[ The Commercial Situation of Yantai ]
一、商业发展历程
（一）第一阶段：百货大楼时期 烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西 扩张，城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心 向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在 改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够 便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种 类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台 该时期的主要商业形态。 1、代表性项目：百货大楼 2、主要特点： 具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式； 该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少； 主营日常用品。 （二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期 该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着 改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了 经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。 其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜 爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联 商厦”“三足鼎立”的竞争格局。 1、代表性项目：华联商厦 2、主要特点： 经营商品较为齐全； 商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向； 商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。
基本信息 项目名称 商业类型 建筑面积 营业率 商场业态类 别 振华购物中心 开发商 振华集团 2003 主力25－70 收入水平中上的中青年人 百货购物中心 开业时间 7万㎡ 店面开间（㎡） 100％ 主要消费人群 详细信息 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七、八 层
超市、服装、鞋帽、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码、家居等 振华量贩超市、羽西、玉兰油、雅芳、美宝莲等 经营少女、少淑装；饰品；青春休闲；女包 职业、时尚女装；仕女皮草；文胸 西装；高尔夫休闲；商务休闲；男士配饰 商务休闲鞋；箱包；男、女鞋；羊毛羊绒 运动休闲；健身器材；内衣；羽绒服 家电、数码、儿童世界；文化、家居用品
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基本信息
项目名称
振华商厦
建筑面积
6万㎡
商业类型
百货购物中心
营业率
100％
详细信息
商场业态类别 地下一层 一层 二层 三层 超市、服装、鞋帽、珠宝、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码等 停车场、地毯、羽绒服、超市 化妆品、珠宝、名品男装、皮具、烟酒礼品、名表 职业女装，时尚女装 女时装，少女装，文胸，饰品，女裤
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（一）、南大街商圈
核心区域是以海港路、大海阳路与南大街交汇处为中心向四周扩展，振华商厦、南购、阳光国际购物中心、 百盛、大润发和沃尔玛做为其主要商业支柱；另商圈内有南洪街、北大街等特色商业街。
行政区属 地域范围 人流结构 商业区域 区域价值 商业特点 经营业态 典型网点 购物环境 商业氛围 其他配套
功能分区
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（3）、南大街购物城 南大街购物城商铺的主力面积区间为10-20平，随着近几年的发展已经拥有一批固定的消费群体——追求 时尚、前卫、喜爱淘货的15-35之间的年轻女性。
基本信息 项目名称 南大街购物城 主要消费人群 15-45之间
商业类型
营业店铺总量 营业率
服装批发零售城
商业形态单一
购物环境亟需改善 行业管理未得到重视
大中型商业网点多，缺乏街区式商业。
网点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。 网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、 开发，行业管理没得到重视。 商业网点顶层商业存在运营差的普遍现象，出现一层与顶层商业人流反差过大、人气淡和面积 空置较高的问题。 商业网点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。
四层
五层 六层 七层
商务休闲，西装，男士佩饰，高尔夫休闲
南鞋，女鞋，商务休闲鞋，内衣，羊绒羊毛 运动休闲，青春休闲，儿童世界，床用家具 家电、手机、工艺文化用品、数码、顾客服务中心
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（2）、振华购物中心
位于南大街沿街，与南购隔着一座过街天桥，人流充足，经营状况良好； 振华购物中心和振华商厦同属振华集团，在商品档次上振华购物中心略 低于振华商厦，业态也不尽相同，可以说是振华商厦的补充；两者一南 一北相互照应，基本上把海港路、南大街的人流掠夺一空。
约1000家 80％
开业时间
未营业店铺总量 建筑面积 详细信息
1999
第四层约3/4面积 4万平方米
商场业态类别 地下一层
服装、服饰、鞋帽、箱包、餐饮 精品服装、服饰 约200多间店铺
一层
二层 功能分区 三层 四层 外围商铺
精品服装
鞋、帽、箱包
约200多间店铺
约200多间店铺
童装、童鞋、孕 约200多间店铺 婴装、儿童乐园 服饰特卖场、电 2间 玩 百丽、达芙妮、adidas、班尼路、同亨 达、小馋猫寿司、华夏银行、天源海参 等等
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（5）、阳光国际购物广场
阳光国际购物商场位于南大街与海港路交界处，建筑面积为6万多平米， 项目起初定位为大众购物休闲中心，由于经营管理不善，目前大部分 已经停业。主要原因是：烟台消费者消费惯性较强，任何大的商业项 目在开业初期无法改变消费者心中固有的消费观念，同样，阳光国际 自身存在的问题也限制了其目前的发展。
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（三）第三阶段：城市中心商业聚集时期 随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断 提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成 了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营 规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善， 商业辐射力逐渐向四周延伸。 同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区 式商业，极大的丰富了城市的商业形态。 1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街 2、主要特点： 商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分 布趋于多层次； 出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改 善； 大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网 点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通 拥挤。
商圈描述
3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求； 4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。>>ຫໍສະໝຸດ 烟台商圈发展南大街市级商圈分析
商圈特点 商业功能较齐全 辐射范围广 交通便利 商业氛围发展均衡 商业网点间竞争激烈 商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。 该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边 腹地地区的能力。 该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。 该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。 大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。 存在的问题 网点布局不尽合理 大中型商业网点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。