房地产开发贷款四证是什么
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产－1－行业信贷政策,优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理.第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款和销售回款“两款"的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理.第七条本办法适用于我行境内各机构.经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。
房地产432标准指的是什么和解读
房地产432标准指的是什么和解读
4代表四证齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证(第五证是商品房预售许可证);
3代表开发商至少投入30%的自有资金;
2代表房地产开发企业不低于二级资质。
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;
(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
1、位置的固定性和不可移动性。
2、使用的长期性。
3、影响因素多样性。
4、投资大量性。
5、保值增值性。
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。
房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。
本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。
关键词：银行房地产贷款；四证；现状；相应对策一前言房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。
“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。
审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。
审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。
1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。
关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。
2“查”，利用政府网站查询“四证”的真实性。
目前，部分地方政府实行政务公开，许多行政许可审批的项目均逐个挂至政府官方网站，审计人员应将档案中的项目要件按审批日期或审批项目到相关发证机关网站进行查询、核对，是否信息相符。
房地产开发贷款“四证”核实方法
房地产开发贷款“四证”核实方法近日，新闻报道某银行卷入涉案金额过亿的骗贷案件，该笔贷款评估材料中将容积率从1变造成2.6，导致报告虚估1.6倍的土地价值，涉案银行将面临巨额损失，项目申报过程中银行当事人员在调查过程中是否尽职也面临质疑。
随着房地产市场调控力度持续加大，部分中小房产开发商资金紧张局面加剧，由于银行信贷资金是其项目重要的资金来源，为提高持有土地估值或满足银行贷款发放条件，近年来采取变造或伪造“四证”手段骗取银行贷款的案件时有发生。
因此审查“四证”的真实性是房地产开发贷款授信调查及审查的核心内容之一。
一、“四证”取得的顺序及内容理解房地产项目开发整体流程涉及内容繁杂，涉及环节众多，通常梳理其开发流程主要涵盖项目前期、项目准备、项目施工及项目竣工四大阶段。
对于一笔房地产开发贷款而言，银行介入时点多在项目准备阶段，“四证”办理一般按照下表顺序依次办理：二、“四证”核实方法（1）“内核基础资料”。
对于项目的业务资料，除形式上核实复印件与原件一致性之外，对纸面记载内容的真实性也应进行实质性核查。
在收到项目要件后，必须对“四证”的复印件进行充分审核。
首先，通过项目其他的批复材料如项目核准批文、可研报告、投资备案表、土地出让合同与“四证”内容进行交叉比对，对于资料中的要素如项目名称、宗地范围、建设面积、容积率等是否一致；其次，参考当地公开证照的图片，对“四证”审批机构名称、签章、格式、字体大小、编号等文本格式仔细观察，研判是否符合发证机关规则以及是否存在明显错别字或粘贴的变造痕迹。
（2）“外部交叉验证”。
目前而言，地方政府逐步推行政务公开，大部分项目行政许可及审批均有“网”可核。
贷前调查及审查均可通过登录“四证”核发部门的网站进行查询、核对，此外个别地区房地产信息网中已将预售许可的房产项目“四证”扫描录入，对于滚动开发的房产项目，可尝试查询比对。
（3）“访实地”。
房地产开发是资本密集行业，对股东背景实力的要求高于普通企业，通常房地产企业开发出于成本核算、税务筹划等方面原因的考虑，会成立多个项目公司进行项目开发及融资。
房地产开发四证预售证.doc
房地产开发四证+预售证第一证：《国有土地使用证》第二证：《建设用地规划许可证》第三证：《建设工程规划许可证》第四证：《建设工程施工许可证》第五证：《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《国有土地使用证》封面《国有土地使用证》第一页说明：《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》封面 《建设用地规划许可证》第一页说明：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》封面 《建设工程规划许可证》第一页说明：《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
房地产四证
房地产四证
1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）
2、建设用地规划许可证（规划局颁发）
3、建设工程规划许可证（规划局颁发）
4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
预售证：商品房预售许可证
4是指项目的四证齐全，分别指
一、国有土地使用证（土地证，国土局颁发）
二、建设用地规划许可证（规划局颁发）
三、建设工程规划许可证（规划局颁发）
四、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
3是指30%自有资金，即一个项目总投资的30%必须是房企自己出资的。
2是指二级开发资质，房企开发资质分为一、二、三、四级，一级是最高级别，四级是最低级别。
至此，432即四证齐全，30%自有资金投入，二级开发资质。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
'.房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定,特制定本办法.第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款.商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50％的(可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定,符合我行房地产行－1－业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款"的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理.第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
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房地产开发贷款四证是
什么
集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产开发贷款“四证”是什么？
捷信和融资平台
“四证”（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）
房地产开发贷款的种类按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：
1、住房开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
2、商业用房开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
3、土地开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款。
是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
商业用房开发贷款条件：
贷款项目条件
（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；
（二）具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
（三）项目资本金不低于项目总投资的35%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；
（四）地处商业繁华地段或中心商务区，地理位置优越，交通便利，规划设计合理，配套设施齐全；
（五）经评估符合我行规定要求，且写字楼项目应地理位置优越，具备良好租售前景；宾馆（酒店）项目借款人应与我行旅游饭店行业指导意见所列重点选择的客户签订长期物业管理协议；（六）经评估，项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠；（七）其他条件
房地产开发贷款四证，确切的说是“商业用房开发贷款四证”《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；。