万科-经营管理之路——房地产培训
万科集团项目整体开发经营计划管理办法范文1.doc
万科集团项目整体开发经营计划管理办法范文1万科集团项目整体开发经营计划管理办法（MHKG-JH-ZD-002）项目开发整体计划制定流程项目公司综合管理部B总部其他部门E项目公司分管副总/总经理C总裁F总部经营管理部D 项目公司其他部门AYYNN如项目公司新成立，部分关键人员尚未到位，可要求总部相关部门协助编制分项计划NY审批审核季度经营计划制定与执行流程审核创策部编制规划设计计划经营管理部组织评审会，总部战略发展部等部门负责人和高层参加，提出修订意见年度经营计划制定流程审核、编制修订后的项目开发整体计划下发项目开发整体计划审核/汇总编制项目开发整体计划项目可研及土地获取流程提出项目前期开发及关键节点控制计划开发部编制拆迁/报建计划、工程技术部编制施工图设计计划/施工计划/材料需求计划、造价部编制招标计划/目标成本、销售部编制销售计划、财经部编制资金计划审核Y审核N修订本部门负责的专业分项计划项目开发整体计划调整流程总部战略发展部、经营管理部、创策部等部门提供建议审批项目可研报告经批准的规划设计方案平面规划方案设计流程提出项目分期开发计划项目开发整体计划调整流程项目公司主管副总/总经理C项目公司综合管理部B总裁F总部其他部门E总部经营管理部D项目公司其他部门AYN审批审核、下发调整后的项目开发计划掌握项目整体计划执行情况、重大调整事项根据出现的重大调整事项，提出计划调整申请审核、汇总编制项目计划调整申请审核N审核Y根据重大调整事项，提出计划调整申请NY组织项目公司重新调整或结束项目开发整体计划制定流程组织收集重大调整事项季度经营计划制定与执行流程年度经营计划制定流程组织调整项目计划Y一般按半年度进行调整和更新一般小幅度、不涉及关键节点的调整由项目公司自行完成并报总部经营管理部备案即可1.目的明确项目运作的总体计划，理顺部门之间工作的衔接和配合，加强项目运作过程的信息反馈和监控，提高解决问题的效率，有效地控制公司项目运营成本和时间进度，督促各部门按时完成月度目标任务，特制定本办法。
中国首个千亿级房地产企业--万科品牌之路
中国首个千亿级房地产企业——万科品牌成长之路1、消费者成为品牌的主导近20年来，人们对“品牌〞的认识有了很大提高。
上世纪80年代，人们认为“品牌〞只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。
CIS的概念开场流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。
到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开场在命名的根底上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。
进入21世纪，品牌的概念又上升了一层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购置产品之后，品牌过程还没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进展重复购置或其它反响行为，才算进入另一轮品牌强化的过程。
也就是说，品牌概念从“承诺〞上升到“体验〞，消费者成为品牌推广的主导。
同时，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。
只有当品牌具备一定的“资产〞时，企业才有可能保持长期的增长。
2、房地产行业品牌时代的降临独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。
尤其是进展大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广本钱，有利于项目销售。
中国住宅市场经历了由福利分房、集体购置到个人购房的转变过程。
当消费者直接与开发商进展交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。
在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比拟长，消费者的不平安感随之增加。
同时，住宅与人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求，并加以全面的考量。
随着行业集约化程度的越来越高，地产行业也同样存在产品同质化的趋势。
城市化、市政建立、交通等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性，社会分工的细化逐渐使主流产品的功能趋于同质。
房地产行业资本结构分析——以万科地产为例。。。
以万科为例的房地产行业资本结构分析摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。
关键词：房地产；资本结构；万科地产目录一、前言 (3)（一）研究背景 (3)（二）研究目的 (3)（三）研究意义 (4)二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） (6)（一）房地产企业的融资现状分析 (6)1.融资渠道单一 (6)2.股权结构失衡 (6)3.资产负债率高 (7)（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7)1.负债结构不合理 (8)2.股权结构相对分散 (9)(三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9)1.增强房地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例 (10)2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例 (10)3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例 (10)4.加强固定资产管理，注重资产流动性 (10)5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (11)三．总结 (11)一、前言（一）研究背景房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。
房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。
但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。
它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。
因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。
从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。
近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。
企业经营管理优秀实践案例：万科6+2步法标准化宣讲
标准动作：信息通报
13.10.26 27
执行部门及执行要求： 执行部门—客户关系中心：每月定期制作万科家书； 根据时间节点，举办工地开放活动 配合部门—项目部：每月定时提供当月工程进度；
第六步：承担责任 +1 一路同行 +2 四年之约
用心关怀、持续改善
3/11
经过多年的探索和推广，“6+2”步法内容日益增多 5
13.10.26
旧版
2011升级版
第一步：温馨牵手
第一步：温馨牵手 第二步：喜结连理 第三步：亲密接触 第四步：隆重出阁 第五步：恭迎乔迁 第六步：举案齐眉第二Biblioteka ：喜结连理标准动作：落定回访
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执行部门及执行要求： 执行部门—客户关系中心：项目客户经理根据营销提供名单发送落定告知短 信，并作好存档工作 配合部门—营销部：每周定时把当前在售项目新客户名单发送至客户关系中 心
标准动作：落定回访
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标准动作：销售回访
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说明：销售现场有关于客户关系中心职能、联系方式的展示， 以保证客户便于得到为宜 相应物料： 1、客户关系中心阳光宣言展板（客户服务热线，三个沟通渠道） 2、销售顾问的名片（客户服务热线、服务时间） 3、客户经理致谢函（致谢、服务范围、沟通方式）
标准动作：客户关系中心提前亮相
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执行部门及执行要求： 执行部门— 1、客户关系中心根据营销提供当 月新客户名单寄发“客户服务计划 书”； 2、复核名片客服热线印制情况 配合部门—营销部：每月将当新增 客户名单提供给客服中心；
万科培训制度范文
万科培训制度范文万科作为中国知名的房地产企业，一直以来注重人力资源的培养和发展。
为了提升员工的综合素质和能力水平，万科建立了完善的培训制度。
下面就来详细介绍一下万科的培训制度。
首先，万科的培训制度包括了入职培训、岗位培训和职业发展培训三个方面。
1.入职培训：新员工入职时，会有专门的培训课程，以帮助他们快速适应公司文化和工作环境，了解公司的发展战略和组织架构。
入职培训内容主要包括公司概况、文化理念、专业知识和业务流程等方面。
2.岗位培训：根据员工所属的不同岗位，万科会提供相应的培训课程，以帮助员工掌握所需的专业知识和技能。
岗位培训内容涵盖销售技巧、团队管理、项目管理、市场推广等方面。
培训形式多样，既有理论学习，也有实践操作，通过案例分析和角色扮演等方式，使员工能够在实践中不断提高。
3.职业发展培训：为了满足员工的职业发展需求，万科建立了一套完整的职业发展培训体系。
该体系包括了职业发展规划、岗位晋升培训和管理能力提升培训等方面。
通过培训，员工可以了解自身的优势和劣势，制定个人职业发展规划，并接受相应的培训。
万科还会通过内部选拔和挑战，为有潜力的员工提供晋升机会，进一步提升他们的能力水平。
除了以上三个方面的培训外，万科还注重培养员工的创新能力和团队合作精神。
为此，公司会定期组织各类培训活动，包括沙龙讲座、行业研讨会、团队建设和文化体验等。
这些活动既可以帮助员工扩展自己的视野，了解最新的行业动态，又可以促进员工之间的交流和合作，提高整个团队的战斗力。
总之，万科的培训制度旨在提升员工的专业素质和综合能力，为公司的发展提供人才支持。
通过入职培训、岗位培训和职业发展培训，员工可以不断学习和成长，逐步提升自己的职业竞争力。
与此同时，公司也鼓励员工创新思维和团队合作，不断推动企业的发展和进步。
这样的培训制度，不仅能够满足员工的个人发展需求，也能够为整个企业打造一支高素质的人才队伍。
万科房地产企业文化
万科房地产企业文化【篇一：知名地产企业企业文化】企业文化集锦【篇二：万科企业文化】职业规范各位同事：致力于建设“阳光照亮的体制”，坚持规范、诚信、进取的经营之道，是万科基本的价值理念。
“成为中国房地产行业领跑者”的企业愿景正鼓舞着万科人不断地超越自我，超越客户的期望。
永怀理想与激情，坚守高尚的职业道德和情操，这是每一个万科人都应该具备的职业人格。
万科一贯秉承“以人为本”的待人之道，对万科而言，一切热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
任何职员的失足和堕落，会给公司造成巨大损失，对其个人和家庭也是莫大的不幸。
因此，遵守《职员职务行为准则》，是职员对自身负责任的表现，是对个人最好的保护。
万科所有职员，无一例外地受到准则的约束。
不遵守准则将被视为失职行为，因此可能会被公司解除劳动合同。
所有职员每年都须接受准则的培训，并须在日常工作中时刻牢记和遵守准则的一切规定。
每个经理除了需要以更高的标准履行职责外，还须对其下属遵守准则的情况负责。
定期学习准则并检视自己的行为，应该成为每个万科职员的自觉行动。
如对准则有任何疑问，请与你的上司或人力资源部联系，请他们给予解答。
准则仅仅是一种基本的行为规范，每一个万科人都被期望表现出更高标准的职业素养，为公司创造优秀业绩。
凭着高尚的职业操守，我们赢得尊重!万科核心价值观：创造健康丰盛的人生1. 客户是我们永远的伙伴客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
? ? ? 在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
??? 我们 1% 的失误，对于客户而言，就是 100% 的损失。
衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
2. 人才是万科的资本?? 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
万科品牌经营
Kingdee 万科品牌经营KM Department 第 1 页共 14 页万科品牌经营金蝶软件（中国）有限公司知识管理部2008年11月修订记录版本号发布日期编制审核备注V1.0 2008-11-20知识管理部房地产业务部审核通过Kingdee 万科品牌经营KM Department 第 2 页共 14 页目录1 前言....................................................................................................................................................................- 3 -2 万科品牌之路....................................................................................................................................................-3 -2.1第一阶段(1988—2001年)：子品牌建设(产品和物业管理)............................................................- 3 -2.1.1 实施策略：在全国各地建立知名项目，异地复制产品.........................................................- 3 -2.1.2 实施行动：建设项目品牌........................................................................................................- 3 -2.1.3 成功点：形成良好品牌体系....................................................................................................- 4 -2.2第二阶段(2001年开始)：系统品牌整合............................................................................................- 4 -2.2.1 四大实施策略............................................................................................................................- 4 -2.2.2 具体执行时间表........................................................................................................................- 4 -2.2.3 成功点：有序开展品牌整合....................................................................................................- 5 -3 万科品牌管理与传播策略................................................................................................................................- 5 -3.1组织架构与管理系统化........................................................................................................................- 5 -3.1.1 实行三级品牌管理组织架构....................................................................................................- 5 -3.1.2 把品牌管理内容系统化............................................................................................................- 5 -3.1.3 建立并持续完善系统的品牌识别系统.....................................................................................- 6 -3.1.4 加强项目品牌管理....................................................................................................................- 6 -3.2内外兼顾的传播策略............................................................................................................................- 6 -3.2.1 内部传播以员工为主................................................................................................................- 6 -3.2.2 外部传播....................................................................................................................................- 7 -4 万科品牌规划战略............................................................................................................................................- 7 -4.1万科品牌新定位....................................................................................................................................- 8 -4.2万科品牌建设目标——市场占有率第一、成为超强品牌.................................................................- 8 -4.3加强项目品牌与企业品牌的良性互动.................................................................................................- 8 -4.4实施全国品牌战略................................................................................................................................- 9 -4.5用品牌战略实现与消费者的密切沟通.................................................................................................- 9 -5 万科品牌联动战略..........................................................................................................................................- 10 -5.1企业品牌建设的根基：企业文化......................................................................................................- 10 -5.1.1 企业文化全面融入品牌战略..................................................................................................- 10 -5.1.2 持续发展的企业文化引领品牌发展.......................................................................................- 10 -5.2企业品牌塑造：客户关系管理..........................................................................................................- 10 -5.2.1 客户定位创新..........................................................................................................................- 10 -5.2.2 标准化客户服务范式..............................................................................................................- 11 -5.2.3 建立企业客户关系中心全面统筹的管理模式.......................................................................- 11 -5.2.4 与客户多元化的有效沟通渠道建设.......................................................................................- 11 -“万客会”的客户统筹管理模式..........................................................................................................- 11 -5.3企业品牌促进：持续建设产品(项目)子品牌...................................................................................- 11 -5.3.1 万科产品品牌和项目品牌类别...............................................................................................- 11 -5.3.2 万科产品(项目)品牌两大发展策略........................................................................................- 12 -5.3.3 万科的产品创新发展方向......................................................................................................- 13 -5.4持续建设物业管理子品牌，以品牌售后服务促进企业品牌...........................................................- 13 -5.4.1 核心要点：物业管理纳入客户关系管理与企业品牌建设系统...........................................- 13 -5.4.2 以客户为中心，持续创新物业服务.......................................................................................- 14 -1前言万科经过二十多年的发展，集中资源创造了一系列地产开发项目品牌(如：万科四季花城、万科城市花园、金色家园等)以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品位、物业管理、企业形象、售前(售后)服务、社区规划、环境景观。
万科新员工培训心得体会
万科新员工培训心得体会万科新员工培训心得体会1我失骄杨君失柳，杨柳轻飏直上重霄九。
枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。
夕阳西下，断肠人在天涯。
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
两句三年得，一吟双泪流。
刚走出大学校门，我就很荣幸地成为合肥格力公司中的一员，怀着自己美好的希望和从零开始的心态，开始自己人生的新征程。
为让我们更快地解公司、适应工作，公司特地从7月8日开始对我们进行为期一周的新员工入职岗前培训。
这次培训的内容十分丰富，主要有公司历史沿革、公司组织机构与企业文化介绍、公司领导讲座、各部门负责人讲授相关专业知识和自身经验的传授、安全、管理体系以及档案管理等诸多方面的系统学习。
经过七天的培训，使我在最短的时间里解到本公司的基本运作流程，以及公司的发展历程与企业文化、企业现状和一些我以前从未接触过的专业知识等。
通过这次培训，使我受益非浅、深有体会。
首先，解公司历史沿革与公司机构、企业文化。
开始培训的第一天就是介绍单位的历史沿革，芮书记介绍得很详细，仿佛带领我们重走过这50多年的风雨，见证企业的进化，也解到其中的艰辛。
这使我们更加珍惜现在来之不易的今天，激励我们更加努力去建设辉煌的明天。
在同一天，张书记为我们介绍公司现在的组织机构，使我们从宏观上解公司的各大部门及其主要职能，为以后联系工作，提高工作效率做好铺垫。
张书记还为我们详细地介绍本公司的企业文化。
在我工作的3个月来，我感觉公司的工作氛围、人际交往甚至是走在公司的路上都是有激情而又放松的。
有激情是因为在工作中能学习到很多的知识与技巧，放松则是心理上的，这正是工作着并快乐着的感觉，让我感到无比的满足。
第二，培训使我对公司主要业务有基本的感知与认识。
我在公司的档案室工作，在学校学习的也是专业的档案知识，可以说，对于勘察测量这方面来说，我完全是个门外汉。
这一次培训，是我第一次系统接触这方面的知识，真是受益不少，学到很多新的知识。
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物业管理收支报告
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管理费测算案例—是掌握业务的一个视角
n 核算报表
n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
➢ 物业公司总经理在地产公司开会，研究万科家园的销售问 题。会议期间总经理要求你在2小时内完成新项目的平均 管理费单价测算,然后电话告诉他。
➢ 讨论5分钟：
➢ WHAT ➢ WHO ➢ HOW
➢ 四要点: ➢ 目标：价值最大化 ➢ 要素：人、财、物 ➢ 手段：抓住客户需求 ➢ 优势：客户信任
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经营理念
➢ 成本效益 ➢ 风险收益 ➢ 时间价值 ➢ 现金流量 ➢ $24的曼哈顿岛
➢
（2005-1626）
➢ （1＋0.07） =$32,859亿
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滞纳金减免
n 核算报表
n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
预定老师课程请联系房地产狼人大讲堂，02164196962， 18930409469
经营管理之路
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THE WORLD CUP 经营管理
p 比赛结果 进球数 失球数 净胜球
p 过程管理 传球成功率 射门次数 射正次数
抢断成功率 成功扑救
道德风尚 观赏性
p 风险管理（概率） 漏人 犯规 禁区内犯规 关键时刻注意力不集中 伤员 红牌 年龄结构
公共设施场地的经营—开发你的资源
§ 停车场经营 § 广告位 § 商业宣传或推广 § 闲置公共房屋物出租 。。。。。。
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n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
有需求就有机会
§ 客户需求； § 商家需求； § 最坏的顾客有最好的建议
§ 有效需求
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n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
寓经营于服务之中
案例：温馨家园的蚊虫 锁芯
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成本管理--油料成本管理方案
n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
➢ 下班和出门尽可能少带同事顺道，（看见装没看见）
➢ 绝对禁止满载，少装一个是一个：带媳妇时不带姑娘，带姑娘时不带老婆。
➢ 少穿衣服，鞋子要选轻薄短小的：光穿衬衫别穿背心。
你如何处理？
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n 核算报表
要点 n 经营管理
n 成本管理 n 风险控制
➢提高收缴率的核心是提高服务品质 质价相符
➢ 有效的收缴体制
➢ 技巧
➢舍 得
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n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
减少亏损案例
➢ 万科家园物业服务中心为解决小区的学龄儿童放学后无 人看管及吃饭的问题，物业服务中心半年前推出了“儿 童托管”服务，提供托管、就餐、画画教学等服务儿童 服务中心
➢ 本月收支状况：月收入19,233.00元，月支出 23,419.00元（包括房屋租金、人工费、水电费) 月亏 损4186.00元。
➢ 因托管到儿童服务中心的孩子年龄较小，管理员很担心 出现意外受伤事件。
➢ 业主对该项服务业主很认同，服务中心如果不开展这项 业务，则业主很担心小孩的照顾及安全问题，几位业主 强烈要求继续开展此项服务。
家底知多少？
p总收入？=总资源*开发程度 p物业管理费收入=∑某类物业面积*收费标准*收缴 率 p 车位费收入= ∑某类车位个数*收费标准 p户外广告位收入=？ p商业经营收入=？ p场地租赁收入？ p电梯广告收入？ p电信发射台收入？
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n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
万科家园某业主因种种原因长期欠费
8642元，服务中心长期细致的工作，效果 也不明显，上周其老父在小区散步时突发 心脏病，安全员及时发现送往医院，业主 深受感动。昨日晚八点，该业主前来交费， 但发现收费单上有321元滞纳金，大为光 火，声称乱收费，要媒体曝光，然后说如 果要收滞纳金就不交费，要求五分钟内解 决。根据财务规定，滞纳金减免要公司总 经理批准。收费员打了经理电话，但一直 占线。值班人员考虑为了能收回长期拖欠 款项，便现场决定未收滞纳金。但今天早 上，主管对收费员予以严厉批评，说违反 了公司制度，否则以后业主都养成了不交 滞纳金的习惯，收费工作难度就会加大了。 一定要求值班人员再去找业主收回此费用。 值班员觉得很委曲,来向你哭诉。
费用分类 6. 财务培训与沟通不足. 7. 结论：物业项目管理人员必须掌握财务常识
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7
提示
n 核算报表 1. n 经营管理 2.
n 成本管理 n 风险控制
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
收付实现制概念。与权责发生制对应。
权责发生制：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当 负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和 费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收 付，也不应当作为当期的收入和费用。收付实现制是与权责 发生制相对应的一种确认基础，它是以收到或支付现金作为 确认收入和费用的依据。
n 成本管理
n 风险控制
➢ 2、物业服务中心人员工资的疑问：我看过全体保安的人工成本上 期是30万，保安的数量是60人上下（该数据是物业服务中心人员
告知）。同时管理办公室人工成本为15万，经查询物业服务中心办
公室人员为10人，换句话说等于这10人拿了30个保安的工资！
（当时在查询的时候管理人员一开始回答我说这里面有维修人员和
2. 刚 性 成 本 ， 弹 性 成 本 是相对而言，就某个岗位而言，人员工资，保险是刚性的。 但行政办公费，则弹性较大。我们要重点关注弹性成本的削 减。
3. 可 控 成 本 ， 不 可 控 成 本 税是不可控的，电脑折旧是不可控的每月固定的。但可控不 可控有相对性，如电脑，我可以减少电脑配置，自然就没有 折旧了，有时对下级不<页可脚>控的费用，对上级可能是可控的27。
➢ 上车前先上好厕所，最好连屁都给放了
➢ 尽量不要在吃完饭就开车，特别是几个人都吃饱了坐你的车
➢ 加油不要加满，减少负重
➢ 车里不要放水，多余
➢ 不养宠物，养了也不用车带出去
➢ 出门办事外出FB，尽可能作公家的车，作不上公家的就坐别人家的
➢ 开车的时候不要听CD和收音机，电也是油啊,CD坏了更好，不要修拉
直接成本，间接成本 就管理处而言，大致保安成本、清洁成本、绿化成本、设备 成本可以归类为直接成本，经营部门的材料费用,现场人工费 用是直接费用,行政管理人员是典型的间接成本。直接成本主 要发生于一线，客户可直接享受到、感受到。间接成本则不 同，它是因管理工作一线而发生的。从价值链上分析，它处 于更低的位置。所以就总体而言，间接成本处于重点关注的 位置。
➢ 车灯能不开就不开，能晚开就晚开，能借别人的光就借
➢ 不用点烟器，费电
➢ 跟车保持距离，找比自己大一号的车跟着，能减少气流阻力
➢ 不要换宽胎，换了的换回来
➢ 加油要在早上晚上加，越晚越好！气温低，油加的多
➢ 加强对油价的预警神经，隔三差五的囤积点油票
➢ 终极办法：把车卖掉。 <页脚> Nhomakorabea24
提示
n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
如:收一笔大额拖欠款，当期收入会增加
报表科目分类：标准应清晰，人事资料应共享
开支合理性：福利类项目的解释。
核算质量。定位于非专业人员
质问管理人员价值
经营能力。什么叫必要开支？亏本部门可否以收定支？
费用的预提。合同报财务备案，谁来监控，负责人应掌握部
门正常收支水平。 <页脚>
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讨论:报表问题
本月未收到物业管理费如何体现？收了三个月的管理费如 何体现？ 本月未付电梯费如何体现？ 本月付了三个月电梯费如何体现? 购了10部对讲机如何体现?
绿化人员的工资，但是账目里面该两项开支是单独立项的）
3、物业服务中心的开销：发现物业服务中心的开销中有多项不合
理费用切数字庞大，目前最引起争议的是所谓的其他费用。累计全
年的其他费用高达20万（这个是在物业服务中心连电脑维护费几百
块也单独立项的情况下出现的）。咨询物业服务中心人员这是什么
费用，回复说不知道要问财务，但财务不在。
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绿化管理费用表 人员配置\材料费用\设备配置
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设备管理费用表 人员配置\材料费用\设备配置
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设施管理费用表 人员配置\材料费用\设备配置
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公用电费表
用电器\功率\运行时间
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公用水费表
用水设备\功率\运行时间
暖气费用表
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客户服务费用表 人员配置\材料费用\设备配置
11 人事行政后勤费用表 人员配置\材料费用\设备配置
➢ 成本动因 ➢ 控制动因
➢ 数量价格
➢ 价值判断
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n 核算报表 n 经营管理 n 成本管理 n 风险控制
成本意识
➢ 高成本时代已来临 ➢ 资源紧缺 ➢ 成本管理是公司长期战略问题，不只是短期
效益问题
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成本性态分类—分类是成本管理前提
n 核算报表
n 经营管理 1.
n 成本管理 n 风险控制
4、接着是交通费，交通费目前累计是接近5万块，平均每天高达
200块，我就很纳闷了是有业务员要出去跑销售啊还是有采购员要
出去跑采购？天天有这么高的交通费用？回复我说是员工的上下班
费
用
！
！
！
！
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