房地产企业资本运营的现状与创新
试论房地产企业资本运营的现状与创新
地 产 企 业 的 主要 资 金 来 源 仍 是 银 行 贷款 。 业 主 要 通 过 向银 行 企 借 款 进 行 融 资 ， 满 足 企业 经 营 需 要 。虽 然 有 关 数 据 显示 近年 以 来 银 行 贷 款 占整 个 房 地 产 开 发 资本 的 比例 保 持 在 ２ ％左 右 ． ３ 这 个 比例 看 上 去并 不 太 高 ， 考 虑 到 目前 绝 大 多 数 购 房 者 采用 的 但 是按揭 贷款方式购买住 房 ， 定首付为 ３ ％ ． 下 ７ 假 ｏ 剩 ０％为 按
经 济论 坛
试论房地产企业资本运营 的现状与斜新
宁波 兴普 房 产有 限公 司 倪 雅 波
【 要】 摘 资本运营是 企业发展到一定规模和阶段 时， 所要采取的一种战略措 施。 当前 国家严厉的调控政策以及房地产行 在
业竞 争 清现 时 企 业 资 本运 营 的现 状 ， 现 问题 解 决 问题 。选 择 切 合 企 业 实际 情 况 又 具 有创 新 房 发
性 的 资 本 运 营模 式是 房 地 产 企 业 自身发 展 壮 大 的 必 由之 路 。
［ 关键词】 房地产企业 资本运营 现状 创新
一
、
房 地产 企 业 资本 运 营 简 述
１房 地 产 企 业 资 本 运 营 内 涵 ．
房地 产 企 业 资本 运 营是 指 房 地 产 企 业 根 据 自身 行 业 特 点 ， 以 资本 增 值 最 大化 为 目的 ．在 现 有 的宏 观政 策及 制度 安排 下 ， 将 内 部拥 有 的 以 及 可 以 从 外 部 取 得 的 各 种 资 本 全 部 纳 入 价 值 资本 的运 行 轨 道 中 ， 过借 贷 、 购 、 组 、 市 、 权 转 让 等 各 通 并 重 上 产 种方 式 ． 企 业 融 得 资 金． 现 投 资 及 资 本 结 构 优 化 ， 潜 在 的 为 实 将 资本 转 变 为 活 化资 本 并 进 行 优 化 配 置 的 经 营活 动 。 以上 的定 从 义可 以看 出 ， 本 运 营 不 同 于资 产 经 营 。所 谓 资 产 经 营 是 指 企 资 业 利 用 自身 的 人财 物 等 资 源 ， 过 一 定 的 组 合 ， 发产 品 ， 展 通 开 拓 市 场 ， 取 经 济 效 益 和 社 会 效 益 ， 包 括 产 品经 营 、品 牌 经 营 获 它 等。 资产 经 营 是 在 做加 法 ， 速度 呈 算 术 增 长 ， 其 而资 本 运 营 是 在 做 乘 法 ， 速 度 呈 几何 增 长 。两 者 速 度 不 一样 ， 业 抢 占市 场 、 其 企 迅 速 发 展 壮大 的时 间 长 短 也会 不一 样 。 ２ 房地 产 企 业 资本 运 营 内容 ． 在 房 地产 企 业 资 本 运 营 实践 中 ， 本 运 营 内容 可 以 大 致 分 资 为两 个 方 面 ， 方 面 是 房 地 产 企 业 资 本 的 融 资 ， 一 方 面是 房 一 另 地 产 企业 资本 的投 资 及 资 本结 构 的优 化 组 合 。 以上 两 方 面 内容 是密不可分的。 而且 房 地 产 企 业 资 本 运 营 的 内容 最 终 表 现 为 通 过 对 企业 的 资本 进 行 合 理 组 合 ， 到 资 本 价 值 最 大 化 和 最 佳 经 达 济 效 益这 一 目标 。 首先 ． 地产 企 业 资 本 的 融 资 。企 业 融 资 主要 涉及 如何 以 房 最 小 成本 获 得 企 业 所 需要 的资 本 。 业 资 本 所 有 者 为 使 资本 增 企 值 而 对资 本 进 行 的 各 种筹 划 和 运 用 是 资 本 运 营 的起 点 。 资本 的 筹 集 包括 自有 资 本 的 积 累 、 益 资本 和负 债 资本 的筹 集 。其 中 权 权 益 资 本 的筹 集 主 要 有 吸 收 直 接 投 资 、 行 股 票 等 方 式 ； 房 发 而 地 产 企业 负 债 资 本 筹 集 主要 有 房 地 产 经 营 贷 款 、 地 产 抵 押 贷 房 款 、 地 产 信托 以及 发 行 债 券 等 方式 。 房 其 次 ， 地 产 企 业 资本 的投 资 及 资 本 结 构 的优 化 组 合 。投 房 资 经 营主 要 涉 及 如何 将 融 入 的 资 本 进行 运 营 ， 以获 得 最 大 的资 本 收益 。随 着 房 地产 市 场 竞 争 日趋 激烈 ， 地 产 企 业 更 应 注 重 房 业 资 本 结 构 的 优 化 组 合 ， 散 投 资 及 运 营 风 险 ， 得 最 大 的 分 获 资 本 收益 。利 用 资本 运 营 调 整 资 本 的结 构 ， 体 来 说 包 括 企 业 具 负债 结 构 、 资结 构 、 投 资产 结 构 、 营 结 构 、 源结 构 等 ， 业 需 经 来 企 要 在 总 资 产 与 净 资 产 、 债 资 本 与 权 益 资本 、 期 负 债 与 短 期 负 长
房地产业现状范文精选3篇(全文)
房地产业现状范文精选3篇(全文)现状篇1摘要：房地产融资一直以来都是房地产行业首要解决的问题，能否对庞大资金链进行有效管理常常是危及到企业生存的关键因素。
本文将从房地产业的资金来源入手，并结合当前房地产市场投融资环境及现状的基础上来分析房地产业融资所存在的问题。
研究表明，为解决中国房地产融资问题，在努力提升企业综合能力的同时，走融资多元化道路是必经之路，房地产企业需寻求新型创新融资模式，提高非信贷和直接融资比例，配合监管部门做好风险防范和风险预警工作。
关键词：房地产业；融资多元化；新型创新融资模式1.引言房地产业作为中国国民经济中的一个重要的支柱产业。
其发展对于保证发展生产和保障生活质量，拉动相关行业，扩大内需，促进中国国民经济的发展，有着极为重要的作用。
而在房地产项目开发运作的过程中，充足的资金供应是房地产企业稳定发展的重要保障。
但由于政府调控效果不明显、相关配套法规不完善、政府部门的严厉宏观调控政策、企业的融资模式及其引发的资金问题，使得中国房地产企业发展程度与中国经济发展不相匹配，发展过程中还常出现矛盾和混乱的局面。
纵观国家出台的一系列政策，尤其是自2011年以后，协议式的土地出让方式开始转变为招拍挂式，同时土地交易价格和购地成本均呈上升趋势，开发商延期向政府支付地价的行为被禁止，而原有开发商以往拖欠资金的做法也被限制，资金包括建筑商建筑款和工人工资，使得房地产市场在资金和市场方面备感压力。
同时，银行贷款、上市融资、信托融资等门槛的提高对开发商们的资金而言，将引发了更大的断链危机[1]。
一旦房地产企业倒闭，首当其冲肯定要影响到银行贷款无法回收，从而造成金融风险。
另外也会使投资或购买房地产金融产品的投资者蒙受巨额的经济损失，除此之外，一些和房地产行业相关性高的上下游行业也会受到影响。
更甚者，一旦房地产项目资金链条中断，建设被迫停止，由此必将造成相当严重的资源浪费。
由此可以看出，房地产企业的融资问题无论是对于房地产行业还是对整个金融业而言都起着重要作用，有时连国家的经济发展和社会稳定也会受到直接影响。
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。
本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。
研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。
关键词：碧桂园；财务报表；经营能力1 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。
房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。
十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。
当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。
因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。
本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营探索方向提供可行的建议。
2 案例选择近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。
房地产公司的资本运营发展战略
（ 东商学 院 ， 东 广州 ５ ０ ２ ） 广 广 １ ３ ０
（ ｕｎｄｎ ｕｉ ｓ Ｃ ｌｇ， ｕｎｚｏ ， ｈ ａ １３０ Ｇ ａｇｏｇ ｓ ｅｓ ｏｅｅ Ｇ ａｇｈｕ Ｃ ｉ ０２） Ｂ ｎ ｌ ｎ５
摘要 ： 随着经 济活动 全球化 和房 地产行 业 的现代 化发展 ， 房地 产公 司必须 改变传 统 的产 品 开发 、 销售 的生 产性 经 营模 式， 实施现 代 资本运 营战略 。本 文从房 地产 公 司开发项 目的前 沿货 币合 约 经营模 式 ， 来说 明房地 产 公 司如 何进 行 经 营 管理创新 ， 实施 资本 运 营发展 战略
一
、
房 地产 公 司的 内涵与 经 营机制 创新
来经 营管理 ， 就是 房地 产 公 司 的一 种 长 期物 业 投 资行 为 。 这 而 内地 很多人 仅仅 把房地 产公 司等 同于“ 房地 产 开发 企业 ” ， 事实 上“ 房地产 开发 ” 仅仅 是 房地 产 公 司 的一 种 短期 经 营 方 式 。长远看 ， 多数 房地 产公 司将从 “ 大 开发 经 营 ” “ 期 物 向 长 业 经 营” 型 ， 转 否则 将失 去市场 生存 价值 ， 因为 可供 开 发 的建 设 用地 越来越 少 ， 品房 市 场逐 渐 饱 和 ， 不 断减 少 的开 发 商 使 业 务 向少 数 实力雄 厚 的开 发 集 团集 中。而 人 类社 会 的物业 需 求是永 恒 的 ， 以房 地产公 司将来 的主营业 务将 是物 业经 所 营管理 。因此 随着形 势 的发展 ， 产公 司要 不 断创新 经 营 房地 机制， 才能延 续 生命周 期 ， 实现 可持续 发展 。 与此 同时 ， 因受 国家 经济 调 控 、 房地 产 市 场秩 序 整 顿 和 去 年 中央银行 “２” 文 件 的政 策 影 响 ， 多 房地 产 公 司 面 １１号 众 临 融资 困难和 经营压 力 ， 房地 产 公 司 的生 存 问题 倍 受 重视 。 笔者 分析认 为 ， 表 面现 象 看 ， 透过 房地 产 公 司 的主 要 矛盾 并 不仅 仅是 短期融 资 困难 的问题 ， 企业 经营转 型和 机制 创 而是 新 的大 问题 。房 地产公 司 除了要走 向长期物 业经 营道 路外 ， 还要 实施 资本运 营 战略 。 以下分 析房地 产公 司如 何 以“ 沿货 币合 约经 营” 前 形式 ， 来对项 目开发实施 资本 运 营 ， 进而 论述房 地产 公 司经 营机 并 制 的创 新 和资本运 营发 展 战略 。
房地产企业资本营运模式的探讨
房地产业是国民经济的支柱产业。经过几十年 的发展 ， 中国房 资本运营的命脉， 资金链 紧张的房地产企业面临被淘汰的危险。 地产业的开发投资总额 已从 １ ９ ９ １ 年的３ ３ ６ 亿元增／ Ｊ ］ Ｉ Ｎ２ ｏ １ ２ 年的７ １ ８ ０ ４ 亿元 ， 增长了２ １ ２ 倍。但是， 从２ ０ ０ ３ 年开始 ， 房地产业出现了部分地 区 三 北 京正阳恒瑞置业公司资本运营规划 根据上述 资本运营的相关理论和必要性 ， 作者提 出下列资本运 房地产投资过热 、房价上涨过高的现象 ， 尤其是在北京、上海 、广 营规划。 州等大 中城市 ， 房价涨 幅过高 ， 中国房地产出现 了诸多问题 ： 房价上 １ 、红桥市场运作上市。北京红桥市场始建于１ ９ ７ ９ 年， 是 目前全 涨迅猛 ， 住房供需结构错位 ； 投资】 生购房 比重大 ， 造成房屋高空置率 ； 球最大的珍珠零售市场 ， 是国外政要在京购物最集中的场所之一 。 圈地 炒地狂潮 出现 ， 地价持续上涨 ； 房地产资金过多依赖银行贷款 ２ ０ ０ ５ 年被 中国宝玉石行业授予 “ 京城珍珠第一家”称号。面对激烈 等。为 了控制房地产投资规模、稳定房地产市场价格 ， 我 国政府出 若想有更大作为 ， 就必须借助资本运作平台 ， 使产业资 台了一系列相关政策， 对房地产市场进行调控。因此， 房地产企业都 的市场竞争， 本与金融资本有机结合， 促进企业健康 决速发展。 目前 ， 红桥市场从 想通过加强资本运营来解除生存危机， 抓住高速发展 的机遇 ， 完成企 独立性、规范运行 、财务会计等方面 ， 已符合中小企业版上市的基 业跨越式发展 。 本条件， 下一步将进入 中小企业板发行上市的工作程序。 ２ 、发行企业债券。公司 目前面临巨大的资金压力 ， 不仅支付项 房 地产企业资本运 营理论分析 ｌ 、资本运营的概念 。所谓资本运营是指以利润最大化和资本 目工程款的资金紧张， 而且还贷压力也很大。因此 ， 尝试新 的筹资渠 增值为 目的， 以价值管理为特征 ， 将企业 的各类资本 ， 在企业内部各 道 ， 申请发行企业债券 ， 以筹集项 目开发资金和补充企业流动资金。 部 门之间， 或与其他企业之间进行流动与重组， 实现生产要素的优化 在与 中信建投证券股份有 限公司就公司发行企业债券展开充 配置和产业结构的动态重组 ， 以使本企业的价值最大化。 分的论证后， 作者起草了公司发行企业债券方案， 推进公司发债前期 ２ 、房地产企业的资本运营方式 。房地产企业的资本运营包括 工作 。在北京市东城区区政府 、国资委和财政局的支持下， 通过国 了融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。 资系统企业资源整合、资产划拨， 公司发行企业债券的基本条件 已 （ １ ）融资过程。房地产企业的融资方式有很多 ， 主要有商业银 具备。下～步工作是确定募集资金投向及发行规模 ， 确定中介机构 行贷款 、房地产抵押融资、债券融资 、房地产信托融资以及股权 和债券发行方案， 然后向国家发改委申报， 最后获得批文公开发行。 融资等方式。 ３ 、整合下属物业公司。开兴义、开兴辰 、开兴远、开兴和、 （ ２ ） 投资活动。房地产企业的投资 活动主要涉及 投资方 向、投 开兴业是公司下属的五家物业公司， 目前没有能力参与物业市场的 资方式以及项 目投资所处 区域等。 竞争。公司作为这五家物业公司的股东， 如果促成这五家物业企业 （ ３ ） 资本结构优化 。房地 产企业 的资本结构优化是指相关企业 整合 ， 推动其建立现代化物业管理运营模式 ， 就能形成区域物业管理 通过兼并收购 、资产重组等方式， 对企业的资本重新组合， 达到优化 核心竞争力。物业公司整合的首要工作是推动其建立现代企业 制 资本结构的过程。 度， 完善其法人治理结构， 加强企业内部管理。 ４ 、提高房产经营效率。公司租金收入中， 对公司租金收入贡献 二 二 、房地产企 业加强资本运营 的必要性 最大的是社会租户 ， 其合同年租金收入为１ ６ ｏ ｏ ； ｄ 元， 占公司全年合同 １ 、国家对房地 产业的定位要 求房 地产企业加强 资本运营。 租金收入的８ ０ ％； 其次是其他企业， 其合同年租金收入３ ０ ０ 万元 ， 占全 ２ ， ０ ０ ３ 年８ 月， 国务院下发第 １ ８ 号文件 ， 即 关于促进房地产市场持续 年合 同租金收入的１ ５ ％， 上述两者 的年租金收入达到全年合 同租金 健康发展 的通知》， 明确将房地产业定位为拉动国民经济发展 的支 收入 的９ ５ ％。 柱产业之一 。 虽然社会租户租金收入对公司收入的贡献最大 ， 但是与市场租 ２ 、土地政策的变化改变了房地产企业 资本运营的基础。２ ０ ０ ４ 金行 情相 比， 仍有较大的租金提升 空间。如果能将这部分房产重新 年国土资源部的７ １ 号文件终止了经营 ｌ 生 土地协议出让这一方式。至 梳理 ， 用于连锁出租 ， 可以极大地降低管理成本 ， 提高租金收入 。 今， 以 “ 招拍挂”为主要方式的土地公开出让成为土地供应的主要 综上所述 ， 房地产企业的资本运营能力决定了其未来的发展前 渠道 。２ ０ ０ ８ 年， 国务院下发 关于促进节约集约用地 的通知 ， 加强 景， 资本运营是房地产企业 陕速扩张的基石。鉴于企业实情不同， 我 对闲置￣ｔ ｇ的管理 。这些政策使企业获取￣ｔ ｌ ｇ 储备的难度加大， 靠 们要根据各 自的特点和实情 ， 创新适合 自己的资本运营模式。 炒地 为生的房地产企业将被逐步淘汰， 而资本运营能力强的房地产 为此 ， 作者提 出如下建议 ： 加强财务控制， 保持强劲持续的现金 企业将获得竞争优势 ， 并不断发展。 流； 适时的开展金融创新 ， 拓展多元化融资渠道 ； 改变融资观念 ， 与国 ３ 、信贷政策 的收紧扼住了房地产企业资本运营 的命脉。２ ０ ０ ３ 际金融市场接轨 ； 运作合作开发， 弥补资金和土地短板 。只有这样 ， 年， 中国人民银行颁布了１ ２ １ 号文件 关于进一步加强房地产信贷业 房地产企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。 四 务管理的通知》， 提高了房地产信贷门槛， 国内银行针对房地产企业 的开 发贷款逐渐收紧。２ ０ ０ ４ 年， 国务院１ ３ 号文件将房地产开发项 目 的资本金 比例提高Ｎ３ ５ Ｏ ／ ｏ 以上。信贷政策的收紧扼住了房地产企业
3个阶段的房地产经营管理重点
3个阶段的房地产经营管理重点为了更好的研究和实践房地产经营管理体系的架构，开发更加符合企业发展要求的人力资源模式，现将房地产经营管理分为创富、创新、创意三个阶段。
下面对这三个阶段及其需要的管理重点进行简单说明。
一、创富阶段。
这个阶段发生在企业在创立和发展初期，因为房地产是资本密集型的行业，对现金流动的节奏有着非常大的要求。
并且，由于当时的消费者市场异常火爆，处于有房即可立即售罄的情况，房地产企业更多的需要创造更多的经济效益，快速的积累企业的资本。
这个阶段在2007年10月前很多房地产企业皆如此。
因为这个阶段，企业更多关注的是财务目标，所以，在进行人力资源管理的时候，需要更多的关注财务结果，并且，需要对开发效率有更多的关注和引导。
因此，在这个阶段，企业必须夯实运营能力，打好房地产经营管理基础，加强成本控制，提升运营效率，加强计划控制能力建设，建立起对项目的经济指标评价体系。
这个阶段企业业绩的评价重点在财务指标和内部运营指标。
二、创新阶段。
这个阶段发生在两种情况下，一种情况是在行业发展的创富阶段，有远见的企业基于企业核心竞争力的提升而进行的创新性研究；一种情况是在行业有高涨期突变到低潮期，房地产企业被动而采取的行动。
显然，第一种情况是需要我们推崇的。
我们知道，创新的过程非常重要，做(续致信网上一页内容)为组织，需要具有创新能力，做为员工，需要有创新意识，而这些，都离不开企业创新环境的培育。
而所有的创新，来自于消费者的需求，因此，市场研究和消费者行为的研究显得尤为重要。
在这个阶段，我们需要关注的是不拘一格的创新过程，因此，企业需要对内部运营如何适应和满足客户需求做为重点，在创新性人才开发和培育方面，进行密切关注。
在地产集团总部，应该成立以创新为基础的由营销研究、设计、管理人员组成的虚拟团队，在项目部形成产品创新的改进机制。
对企业的业绩评价也以创新和学习为主，在企业内部，企业知识管理平台和经验共享平台需要有效建设起来。
浅议房地产业资本运营新模式
竞 争 中立 于不 败之 地 。
【 关键 词】 房地产业 ； 资本运 营
［ 中图分类号】 Ｆ３． ２５ ３
企 业资本 的保 值增殖 。房地产 企业也 一样 需要通 过资 本 运营为企业 的战略服 务 ， 现企业 的架 构调整 ， 实 为项 目经 营服务 ， 实现产品 升级 ， 实现企业 资本价 值的增 值 。
３企业发 展需 要 资本 运 营 ．
开发模式规范化等多方面压力， 这些综合 因素将加快行
得 尤为 多样化 了。许 多开 发 商 以 自身 实力 为支 撑 ， 场 市 经 验性 眼光 为指导 ， 收购 或并 购 一些 实 力较 弱但拥 有大
筹 集资金 的渠道 ， 能使 自身得到 长 足发展 。 才 ２ 业资本保 值增殖 需要 运 营 ． 企
资本运 营是指 企业利 用 自身所 有 的存量 资本 ，通 过 公 司改造 、 兼并收购 、 权重组等 一 系列方 式进行 有效 运 股 营， 使之变 为易于流通 、 于流 动 、 易 易于 交换 的活化 资本 ， 谋 求在风险 与盈 利之 间的特定 平衡 ，以最 大限度 地实 现
的。
一
配 置格 局 ， 强化企 业 的竞 争 优势 。 显然 ， 只能延续 很 前者 企 业 的生 产 经 营周 期 ， 后 者可 使 企业 获 得持 续 、 跃 而 跳
式 的发 展。
、
房地产行业需 要资本 运作
１房地产业 需要 资本支 撑 ．
二、 房地产业 资本运营途径
１捕捉市 场机 遇 ， ． 获取 土地 资源 现今 ，开 发资 本 主要 趋 向于 土地 和资 金两方 面 ， 对
国有房地产企业战略转型思路探讨
国有房地产企业战略转型思路探讨国有房地产企业战略转型思路探讨一、引言近年来，我国房地产市场发展迅猛，不断壮大的国有房地产企业在市场竞争中占据重要地位。
然而，随着经济形势的变化，以及社会需求的多样化，国有房地产企业面临着转型升级的压力。
本文旨在探讨国有房地产企业战略转型的思路，以确保企业能够持续发展和适应市场变化。
二、背景分析1、房地产市场现状和发展趋势1.1 当前房地产市场的运行状况1.2 房地产市场的发展趋势和预测2、国有房地产企业的地位和优势2.1 国有房地产企业在市场中的地位和影响力2.2 国有房地产企业的优势和挑战三、战略转型的必要性1、经济形势的变化和市场需求的变化1.1 经济形势变化对房地产企业的影响1.2 市场需求的多样化对房地产企业的挑战2、国有房地产企业的发展瓶颈和困境2.1 市场竞争压力和利润下降2.2 企业运营效率和管理问题四、战略转型思路1、业务拓展与创新1.1 开发新的房地产项目1.2 发展租赁业务1.3 探索新的商业模式2、资源整合与优化2.1 合作与联盟2.2 资本运作和投资策略2.3 人力资源管理和组织调整3、技术创新与数字化转型3.1 引入先进的建设技术和管理工具3.2 推动数字化转型和智能化建设3.3 加强科技创新和研发能力五、风险评估与应对策略1、市场风险1.1 宏观经济形势的不确定性1.2 房地产市场的周期性风险2、内部风险2.1 组织结构和人力资源风险2.2 资源配置和资金管理风险3、应对策略3.1 风险评估和预警机制3.2 多元化发展战略3.3 强化内部控制和风险管理能力六、结论和建议1、战略转型的重要性和成功案例分析2、建议国有房地产企业采取的战略转型措施附件：1、相关统计数据和市场调研报告2、公司内部调查和分析报告法律名词及注释：1、基础设施投资基金（Infrastructure Investment Fund，简称IIF）：指用于基础设施建设和发展的投资基金。
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严峻考验 。文章从房地产企 业资本运 营的现状入 手 ， 对其 存 在问题及 创新等进 行了探讨。 关 键 词 ： 本 运 营 融 资 现 状 创 新 资 中图 分 类 号 ：２ ３ ３ 文 献标 识 码 ： Ｆ ９ ．０ Ａ 文章编号：０ ４—４ １ （０６ｌｌ ７ １０ ９ ４ ２０ 一１４—０ ｌ ２
合作 的模式 一般 是采取 股权 合作 的形式 （ ） ３ 囤有 房地 产 业 重组 。 针对房地产 行业 ，０ ４年 ６月 ， ２０ 国资委发 出了《 关 中央企业 房地产业 重组有关事项 的通报》 并 决定 由 中国建 筑工 程总公 副 招商 局集团有 ， 限公司 、 中房集 团 、 中国保利 （ 集团） 公司 、 华侨城集 团公 等 ５家企业整 合中央企业的房地产资源 。这意味着 ， 在国资委 １ １ ９ 家央企名下的共有 达 １０ ８ ０亿 元房地产公 司的资金 ， 被这 ５家中央企业整合。（ ） 将 ４ 房地产
至少 为 ５ ％（８ ７ ×７ ％ ＋２ ％ ＝５ ．９ ） Ｏ ３．％ ０ ３ ００ ％ 。
房 企业 本运营 现 ｔ 地产 资 的 状－ － 创新
●姚
摘 要 ： 年 来 ， 家 为 规 范 房 地 产 行 业 的 发 展 ， 台 了一 系列 政 近 国 出 策 法规 ， 大提 高 了行 业 的 ；入 门槛 ， 大 隹 迫使 房地 产 企 业 面 临 资本 运 营 的
一
而国际通行的安全线是银 行贷款 占房地产 全部 资金 的 比例 最 高不 能超 过 ４ ％。这 个 比例 过 ０ 高， 明房地产企业 对银行 的依存度过 大． 说 这就 要求我们积极探索房地产业 的融资方式 ． 拓宽融 资渠道， 来改变这 一现 状。（ ） ２ 新的融 资方式所 占比重很小 ， 有待 发展 和完善。股权融资 和债 券融 资所占比例很小 。由于政策 、 法规等因素 的阻碍， 我国房地产 企业 直接上市融资 目前 比较困难 。在 沪深 两地 上 市的房地产公 司有 ８ ０多 家， 占整个房地产开发企业的 ０ ２ －０ ３ 仅 ．％ ． ％。从债权融 资来看 ， 过 在 去的七八年 问． 债权融资在房地 产公 司全部融资 的比重呈下降趋 势， 即 使在所 占比例最高的 １９ 年 ， 不过 ０ ２ ９９ 也 ． ％。从 房地产公 司利用 外资 的情 况看 ， 虽然绝对额有所增 长 ． 其所 占全部 资金的 比重 也在 呈下降 但
企业 之间的并 购。我 国房地产企 业的 并购模式 有两种 ： 一种是 上面所 提到的买壳上市 ； 一 另 种是房地产企业收购 另一家房地产 企、 ， 幢 很多情 况下是 “ 收抬烂摊子式 ” 的并 购。这种方 式的并 购 ， 需要 收购方 能将 本 公司 的品牌优势和管理效率移植刮 被收购企业 中， 例时 ， 追求被 收购企 业 与 自身之间 的资源整合和协唰效 应。 三、 资本运营面临的问题 １资本运营企业规模 小 ， 争力 差。无沧是 与国际 房地 产企业 的 ． 竞 市场 占有率相 比， 还是从中国房地产企 、 自身的发展情 况来看 ， 中国房 地产业到 目｝『 ｊ为止还没有一家真 正意义 上的臣头 公刮 ｆ 国房地 产企 ｉ ＿ １ Ｉ
进
张
勇
、
趋势 。 ２ 房地产企业 投资 及资本 结构 优 化分 析。（ ） ． １ 房地 产企 业上 市。 企业 上市主要包括 以 Ｆ几 种方式 ： 一是直 接上 ｒ 。这 种 上市 的方式 一 ｆ ｊ ． 方面为企业融资， 另一方面也 为企业 带来 了良好 的公 司治理 方式与 管 理上的规范。二是 买壳上市 。即收购 一家上 市 公司 ， 然后 转换 其主 营 业务为房地产 ， 从而达 到买壳 上市 的 目的 。（ ） ２ 房地 产企业 强强 合作 。 从 ２ ０ 年起 ， ０３ 房地产企业 问相 互合作 、 同开发的模式 有 了很大 的发 共 鼹。选择这种方式 的房地产企业部 在某 个地域有着 较强的实 力。双方
改 革 开 放 以来 ， 地 产 业 从 无 到 有 发 展 壮 大 ， 为 国 民 经 济 的 支柱 房 成 产业。 目前 房地产企业都面临着如何进 一步发展 的问题。随着业 内竞 争的不断升温 ， 随着国家宏观凋控 的不断深入，“ 资本运营” 越来越多地 被摆在中国企业家的面前。 房地产企业资本运 营概述 １ 房地产企业资本运 营， 主要是指房地产 企业根据 自身行业特点 ， 以资本增值最大化为 目的， 在现有 的宏观政 策及制度安排 下， 可以从 将 外部取得的资本以及内部拥有的各种资本全部 纳入价值资本 的运行轨 道， 通过借贷 、 购 、 组 、 市 、 权转 让等 各种 方式 ， 并 重 上 产 为企 业融 得资
金， 实现投资 及资本结构 优化， 将潜在的资本转 变为 活化资本并进 行优 化 配 置 的经 营 活 动 ， 照 这 一定 义 ， 本 运 营 不 同 于 资 产 经 营 所 谓 按 资 资产经营是指企业利用 自身的 人财物等资源 ， 通过 －定的组 合， 发产 一 开 品， 拓展市场 ， 获取 经济 效益 和社 会效益 ， 包括产 品经 营 、 它 品牌经 营 等 所谓资本运营是指企业利用 自身所有的存 量资本 ， 过公 司改造 、 通 兼并收购 、 股权重组等一 系列 方式进行 有效运 营， 使之变 为易于 流通 、 易于交换 的活化资本 ， 谋求风险与盈 利之间的特定平衡 ， 以最大限度 地 实现企业资本的保值增值 资产经营是在做加法 ， 其速 度呈算术 增 ｝ ， 乇 而资本运营是在做乘法 ， 度呈几何增长 速度不一样 ． 业抢 占市 其速 企 场、 迅速 发展 壮 大 的 时 间 长短 也 会不 样 ： ２ 房地产企业资本运营 具体 内容 分为两 个方面 ： ． 首先表现 为房地 产企业资本 的融资。房地 产企业融 资主要 涉及如何以最小成 本获得企 业所需要的资本 企业 资本所有者 为使资本增 值而对资本进 行的各种
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● 房 地产 开 发
《 经济师》０ 即房地 产企业 的资 金 中定金 和首付 款 的 ７ ％仍然 来 自银 行贷 款。以 ２ ０ ０ ０３ 年为冽， 房地 产开 发投 资的 资金来 源 中定 金 和 首付款为 ５ ８ ０ ５ ２亿元 ， 占全部 资金 的 ３ ％， ８７ 可以推断 ，０ ３ 银行贷 款 占全 部资金 的 比冽 ２０ 年