09年房产估价师制度与政策例题(7)
09年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案
09《房地产估价理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)第 1 题一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【正确答案】： D第 2 题一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】： C第 3 题下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【正确答案】： A第 4 题李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000B.12574C.12650D.13911【正确答案】： B第 5 题下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【正确答案】： D第 6 题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【正确答案】： D第 7 题下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【正确答案】： C第 8 题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
A.户型B.楼层C.层高D.装修【正确答案】： B第 9 题对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
09年房产估价师制度与政策例题(4)
09年房产估价师制度与政策经典例题解析（7）例题1：下列关于物业的含义，说法正确的是（）。
A．从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地B．物业也是单元房地产的称谓C．物业不是单元房地产的称谓D．同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者E．同一宗物业，只能分属一个产权所有者答案：ABD解析：“物业也不是单元房地产的称谓；同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。
都是不对的。
例题2：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是（）。
A．是为了保证和发挥物业的使用功能B．使物业保值增值C．不使物业保值增值D．为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境答案：C解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。
例题3：物业管理的三个基本特性是（）。
A．社会化B．专业化C．市场化D．私有化E．综合化答案：ABC解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。
例题4：下列不属于物业管理服务的基本内容的是（）。
A．物业共用设备设施的运行、维护和管理B．环境卫生、绿化管理服务C．业主自用部位的维护与管理D．物业档案资料的管理答案：C解析：业主自用部位的维护与管理不属于物业管理服务的基本内容。
例题5：物业管理的准备阶段的工作包括基本环节有（）。
A．物业管理的早期介入B．制定物业管理方案C．制定业主临时公约及有关制度D．物业的接管验收E．选聘物业管理企业答案：ABCE解析：物业的接管验收不是物业管理的准备阶段的工作，是前期物业管理阶段的工作。
例题6：物业管理的前期准备工作包括（）三个基本环节。
A．物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制B．物业管理人员的选聘和培训C．物业管理的早期介入D．制定物业管理方案E．物业管理规章制度的制定答案：ABE解析：物业管理的早期介入、制定物业管理方案不是物业管理的前期准备工作包括的基本环节。
例题7：物业管理的启动阶段包括（）4个基本环节。
A．物业管理的早期介入B．档案资料的建立C．物业的接管验收D．用户入住E．首次业主大会的召开和业主委员会的成立答案：BCDE解析：物业管理的早期介入，不是物业管理的启动阶段包括的基本环节。
2009房地产基本制度与政策精选习题
2009房地产基本制度与政策精选习题一、单项选择题(共50题，每题1分。
每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1.人们通常所说的“按揭”与下列物权中的( )最接近。
A.质权B.抵押权C.留置权D.典权2.《房地产估价师注册管理办法》属于( )。
A.房地产法律B.房地产行政法规C.房地产部门规章D.技术法规3.在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待该事由消除后，诉讼时效期间重新计算，这称为诉讼时效的()。
A.延长B.中断C.暂停D.终止4.豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( )。
A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅5.划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由( )。
A.转让方缴纳B.受让方缴纳C.转让方和受让方各缴纳一半D.转让方与受让方协商缴纳6.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )向土地管理部门提出申请。
A.6个月B.3个月C.1年D.2年7.土地性质为出让的一处高尔夫体育球场欲转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为( )年。
A.60B.50C.40D.308.划拨土地的租赁时间超过( )的，应办理租赁合同。
A.3个月B.6个月C.12个月D.2年9.临时用地在征用时，( )。
A.按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿B.按该耕地前3年平均年产值的6~10倍给予补偿C.不予补偿D.按该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍给予补偿10编制城市规划，一般分()和详细规划两个阶段。
A分区规划B总体规划C区域规划D专业规划11领取以下有关法律凭证的先后顺序，正确的是()。
①土地使用权证;②建设用地规划许可证;③施工许可证;④建设工程规划许可证A④②①③B③④②①C②①④③D①②④③12质量保修书中规定的在正常使用条件下，最低保修期限为2年的是()。
2009年全国房地产估价师执业资格考试《房地产基本制度与政策》仿真试题及详解(二)
2009年全国房地产估价师执业资格考试《房地产基本制度与政策》仿真试题及详解（二） 本套试题是遵循指定教材《房地产估价理论与方法》（2009年版）按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲（2009年）》中“房地产估价理论与方法”的要求，根据最近两年的考试命题规律编写的，基本涵盖了所有重要考点，其难度、题型、题量和命题的风格与考试真题相当。
该套试卷分为单项选择题、多项选择题、判断题、计算题四种题型，其中单项选择题40道、多项选择题15道、判断题40道、综合分析题2道。
【部分内容展示】2009年全国房地产估价师执业资格考试《房地产基本制度与政策》仿真试题及详解（二） 一、单项选择题（共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
） 1．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在（ ）倍以上。
A．3 B．4 C．5 D．6 【答案】B 【解析】房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
2．国务院于1994年7月18日出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将房改的基本内容概括为（ ）。
A．提租发补贴 B．三改四建 C．住房分配货币化 D．建立房地产市场 【答案】B 【解析】1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实，现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
基本内容可以概括为“三改四建”。
3．为城市土地使用权制度改革的全面推开扫清了道路的举措是（ ）。
09年房产估价师制度与政策例题(10)
09年房产估价师制度与政策经典例题解析（19）例题：商品房预售的条件包括（）。
A．取得土地使用权证书B．持有建设工程规划许可证和施工许可证C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E．取得《商品房预售许可证》答案：ABDE解析：C项"按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期"是错误的，应在25%以上。
例题：房地产开发企业取得（）方能预售商品房。
A．《商品房销售许可证》B．《商品房预售许可证》C．《商品房经营许可证》D．《商品房买卖许可证》答案：B解析：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
例题：商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A．10B．20C．30D．60答案：C解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
例题：以下符合商品房现售的条件包括（）。
A．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C．拆迁安置已经落实D．物业管理方案已经落实E．尚未通过竣工验收答案：ABCD解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。
例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（）。
A．房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B．实行销售代理可以不签订委托合同C．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用D．房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。
09年房地产估价师制度与政策例题解析(44)
09年房地产估价师制度与政策经典例题解析（四十四）1．房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（）认定。
（2004年试题）A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门答案：D解析：判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
也就是违章建筑的认定权属于规划行政主管部门。
2．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。
（2003年试题）A．面积结算建设工程教育网B．货币补偿C．产权调换D．货币补偿或产权调换答案：C解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
3．下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（）。
（2005年试题）A．征收集体土地的过程中对民房的拆迁B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁答案：BE解析：《城市房屋拆迁管理条例》明确了其适用范围为：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
建设工程教育网4．拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。
（）（2004年试题）答案：√建设工程教育网解析：设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性；二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。
5．城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。
（）（2004年试题）解析：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，井进行现场说明，听取有关意见。
6．2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。
【资格考试】2009年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法真题试题
【关键字】资格考试二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》试题（本试题包含客观题和主观题两部分）中华人民共和国监制二〇〇九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。
（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，存款成数为七成，则该房地产的抵押存款额度为（）万。
A．370B．385C．420D．5503.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押存款方式支付，存款期限15年，按月等额偿还存款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是（）。
A．第（1）、（3）种情况B．第（3）、（4）、（5）种情况C．第（2）、（4）种情况D．第（2）、（4）、（5）种情况4.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌5.评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。
房地产估价师《房地产基本制度与政策》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产基本制度与政策》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设（）以上的，不征收土地闲置费。
A.3个月B.6个月C.9个月D.一年2.自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。
A.全国人民代表大会及其常务委员会B.国务院C.省、自治区、直辖市的人民代表大会D.省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会3.活期储蓄存款，每年()为结息日。
A.3月30日B.6月30日C.10月30日D.12月30日4.在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的（）。
A.环境要素B.性质C.产生的原因D.空间5.下列关于边际效用递减规律的内容，说法不正确的是()。
A.随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势B.消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量C.总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零D.若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用6.对于非出租的房产，以房产原值一次减除()后的余值为房产税的计税依据。
A.10%～20%B.10%～30%C.10%～40%D.20%～30%7.文物艺术品属于（）。
A.允许流通物B.禁止流通物C.限制流通物D.一般流通物8.在一定的时间和空间内，生物和非生物成分之间，通过物质循环、能量流动和信息传递，而相互作用、相互依存所构成的统一体，称为()。
A.景观B.生态C.生态环境D.生态系统9.下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是（）。
A.环境噪声污染是能量污染B.环境噪声污染是感觉公害C.环境噪声污染具有局限性和集中性D.随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减10.狭义的法院强制拍卖，仅指()在执行程序中的强制拍卖。
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09年房产估价师制度与政策经典例题解析（13）
例题1：物业管理市场的供需主体是（）。
A．物业管理企业
B．业主
C．政府物业管理部门
D．使用人
E．房地产开发商
答案：ABD
解析：政府物业管理部门、房地产开发商，不是物业管理市场的供需主体。
例题2：物业管理企业应当是具有独立的（）。
A．企业法人地位的经济组织
B．事业法人地位的经济组织
C．机关法人地位的经济组织
D．非法人地位的经济组织
答案：A
解析：物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
例题3：设立物业管理企业，必须向（）进行注册登记，领取营业执照。
A．建设行政主管部门
B．工商行政管理部门
C．民政部门
D．劳动人事部门
答案：B
解析：设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
例题4：物业管理企业的资质管理实行（）。
A．一次审批制度
B．二次审批制度
C．一级审批制度
D．分级审批制度
答案：D
解析：一次审批制度、二次审批制度、一级审批制度，不是物业管理企业的资质管理制度。
例题5：下列属于物业管理企业的权利的是（）。
A．依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费
B．履行物业管理委托合同，提供物业管理服务
C．制止违反物业管理制度的行为
D．要求委托人协助管理
E．选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
答案：ACDE
解析：B项“履行物业管理委托合同，提供物业管理服务”是物业管理企业的义务，不是物业管理企业的权利。
例题6：业主是指（）。
A．物业的产权人（所有权人）
B．物业的管理人
C．物业的代理人
D．物业的租赁人
答案：A
解析：业主指所拥有物业的产权人。
在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。
业主是物业管理市场的需求主体。
例题7：非业主使用人也是物业管理服务的对象。
（）（2004年试题）
答案：√
解析：这里的“非业主使用人”指的是物业使用人。
物业使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。
物业使用人也是物业管理服务的对象。
例题8：业主委员会的性质是（）。
A．业主委员会是业主大会的执行机构
B．业主委员会是业主大会的决策机构
C．业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
D．业主委员会由物业管理区域内全体业主组成
答案：A
解析：业主委员会不是业主大会的决策机构。
例题9：业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。
（）（2006年试题）
答案：×
解析：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位制定业主临时公约，可以参考使用建设部印发的《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）。
例题10：下列关于业主公约，说法不正确的是（）。
A．是一种公共契约
B．属于协议、合约的性质
C．不具有协议、合约的性质
D．业主公约对全体业主具有约束力
答案：C
解析：业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。
09年房产估价师制度与政策经典例题解析（14）
1．物业管理企业的权利有（）。
A．根据有关法律．法规．政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度
B．依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费
C．制止．处理违反物业管理制度的行为
D．要求委托人协助管理
E．接受业主委员会和业主及使用人的监督
2．下列关于安置补助费的表述中，正确的是（）。
A．安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
B．每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4－5倍。
但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍C．征用其他土地的安置补助费标准，由省．自治区．直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定
D．在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。
但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍
E．每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍 3
3．下列关于我国土地制度的表述中，正确的有（）
A．全部土地都为社会主义公有
B．大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有
C．城市市区的土地属于国家所有
D．农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有
E．农村宅基地．自由地．自由山可以属于农民(农户)私有
4．住宅小区公共性服务费用构成包括绿化管理费．保安费（）等。
A．管理．服务人员的工资和按规定提取的福利费
B．公共设施，设备日常运行．维修及保养费
C．清洁卫生
D．物业管理单位固定资产折旧费
E．法定利润
5．张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于（）。
A．典型合同
B．单务合同
C．有偿合同
D．要式合同
E．双务合同
6．民事法律关系构成部分包括（）。
A．主体
B．行为
C．内容
D．客体
E．权属
7．下列属于身份权关系的是（）。
A．收养
B．姓名
C．名誉
D．监护
E．名称
8．房屋租金分为（）。
A．成本租金
B．商品租金
C．市场租金
D．商业性租金
E．标准租金
9．土地使用权出让必须符合土地利用（）。
A．总体规划
B．城市规划
C．年度基本建设计划
D．年度建设用地计划
E．年度用地计划
10．房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。
A．房屋买卖
B．房屋继承
C．法定名称变化
D．房屋改建
E．房屋用途变化
答案：1. ABCD 2. ACDE 3. AC 4. ABCD 5. ACDE 6：ACD 7：ABCE 8：ABC 9：ABD 10：AB。