万科降价的“噱头效应”
万科-宏观政策研究2010
万科为什么能/敢领跌----宏观政策研究一、万科为什么能/敢领跌2007年底万科王石抛出“拐点论”，并得到2008年的严冬验证，万科用领先行业半年之多的降价促销加快现金回收力度等措施更是使王石戴上了“楼市先知”的桂冠。
在2008年中国房地产业界的龙头老大万科率先主动调价，“拐点论”剧烈地冲击着紧绷的楼市。
万科先后在深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞8座城市高调降价，价格分别比最高点下调了5%-30%不等。
万科的号角吹响后，一轮凶猛的楼市价格战拉开了帷幕。
1、万科为什么敢降价万科之所以敢于在市场动荡的时期以降价的手段加速货币回笼，主要原因在于万科的内部早已随企业的壮大发展过程形成了相对规范的经营链条，从项目的储备、建设，到资金的使用和货币的回笼，都有战略规划和执行计划，最重要的是市场风险的预测和分析，都具备比较完整的管理模式。
这种管理理念在市场平稳时期凸显不出作用，然而在房地产宏观调控及市场行情低迷时期，这种果断决策对企业生存所具有的重大意义就显得至关重要。
2008年一季度万科能在弱市中实现100亿元的销售收入，与其正确的市场走势分析和经济形势判断密不可分，保证了公司正常的现金流和项目拓展的需要。
2、万科为什么降价（1）市场价位存在泡沫。
尽管现在有中央一道道的对房地产下限令。
但2009年一年放了10万亿元的贷款,产生的资产泡沫是必然的。
据统计,现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者,严重影响了楼市的良性发展。
房地产价格高位运行，不断向上，已经严重压缩了中国房地产业未来发展空间。
一线城市的房价肯定存在泡沫。
如泡沫再向二线、三线城市扩散，情况将更加严重。
2009年5月，万科董事长王石日前在接受媒体采访时就表示，当前这个房价维持不住，房价连续上涨是不可能的。
这是王石在2007年“准确”预测了楼市在2008年将出现拐点后，第二次抛出“拐点论”。
（2）用降价打垮对手将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售。
降价——王石：万科酝酿全国大范围降价
施 。谭 振 辉 称 ， 目前 北 京 非 居 民及 居 民
用 户 比 例 为 ８ ％ １ ％。 ６ 和 ４
北 控 母 公 司 北 京 控 股 集 团 为北 京 市
政 府 直 属 企 业 。北 控 于 ２ ０ 年 收 购 北 京 ０７ 燃 气 时 ，政 府 曾 保 证 一 旦 上 游 气 价 上 涨 ，可 以 通 过 “ 价 机 制 ” 把 上 涨 的成 顺
在 ６月 １ ， 台 湾 媒 体 已 经 报 道 富 日 土 康 将 给 基 层 员工 加 薪 ，增 长 幅 度 不 小 于 ３ ％。 而 这 份 正 式 公 告 中 ， 富 士 康 对 ０ ３ ％的 涨 幅 使 用 了 确 数 ， 并 没 有 给 出上 Ｏ 浮空间 。公告未披 露涨薪带 来的成本增 加情况 ，称公 司仍需要时 间确认具体金
告未确认 涨薪是否 适用于富± 康科技集
团或 鸿海 下 属 的其 他 企 业 。
源 向 中国 出 口的 可 能 性 。
中哈 天 然 气 管 道 是 中 亚 天 然 气 管 道 的 重 要 组 或 部 分 。２ ０ 年 ８ ，中 哈 两 国 ０７ 月 政 府 就 建 设 中 哈 天 然 气 管 道 签 署 了 政 府
哈 天 然 气 管 道 二 期 将 里 海 地 区 天 然 气 资
将 是 “ 大规 模 的 价 格 调 整 ” 。 更 但 消 息 未 透 露 万 科 准 备 降 价 的 幅
度 ，并 尚未 得 到万 科 方 面证 实 。６ ３ 月 日 ， 万 科 掌 门 人 王 石 在 面 对 媒 体 采 访 时 ，对 楼 市 、房 价 几 乎 是 闭 口不 提 。 只
人 士 似 乎 听 出了 弦 外 之 音 。 在 ２ ０ 年 楼 市 调 控 中 ， 万 科 曾在 全 ０８
东莞万科事件分析及对策
东莞万科事件分析及对策一、价格“暗战”——万科事件的前奏2007年12月——2008年1月，以中信德方斯、晶城、卡布斯等项目为代表同时采取“高调宣传，低价入市”策略，以低于市场预计的价格开盘。
具体情况如下表所示：以上项目均以低于市场预估价15%左右的价格开盘，引发了东莞楼市的降价“暗流”。
这些项目主动低价入市姿态拉响了东莞楼市降价警报，市场观望情绪进一步加重。
在市场“暗流”涌动的时刻，2008年1月20日金色华庭以均价4680元/㎡开盘，成为首个东莞CLD区域跌破5000元/ ㎡大关的楼盘。
金色华庭以出其不意的低价入市，对08年东莞楼市形成了无形的冲击。
从以下两个项目08年春节前后价格的变化可以这种冲击的力量。
二、万科事件回顾◆ 2月24日——万科运河东1号出台7折优惠政策，毛坯均价跌至5500元/㎡，其跌幅相对于07年9月价格（7800元/㎡）相比达到20%。
其降价幅度之大令业界震惊。
◆ 2月29日——在人们还未在万科7折优惠的震撼中回过神来之际，万科再次扔出重镑炸弹——推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，价格低至4182元/平方米。
三、万科事件的市场连锁反应万科带头“跳水”——一石激起千层浪，光大、丰泰、新世纪等受万科影响，纷纷跟进“跳水”。
◆市场连锁反应——光大地产光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入“战圈”，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右的优惠。
光大地产主要打折楼盘：景湖春晓、景湖湾畔。
◆市场连锁反应——其他楼盘3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。
运河片区的田禾·塞纳河畔也宣布:“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。
”新世纪地产相关负责人，他们也表示:新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。
从万科降价谈房价理性回归
从万科降价谈房价理性回归作者：张武根程晓根来源：《消费导刊·理论版》2008年第23期[摘要]在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，开发商逆势而为，还是通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。
文章从万科降价谈谈房价在宏观调控背景下理性回归。
[关键词]宏观调控房价降价2007年12月9日万科在宏观调控背景下率先在深圳打响降价第一炮，将位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘以13000元/平方米的均价出售，不到两个小时即全部售罄，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，业界将此举称之为“领跌”。
万科以大幅降价的方式进行抛盘，珠三角的深圳、广州，中部的武汉、长沙，长三角重镇上海、杭州、南京，随着降价战线的逐步拉开，越来越多的开发商被卷了进来，楼市里飘出了“血”的味道，万科的降价风也是愈演愈烈。
难道真的像袁一泓说的：“王石爬了高山，大脑缺氧，脑子不好使吗？”这还得从“两石”（王石和潘石屹）拐点论的争吵说起，潘石屹认为在房地产刚性需求的前提下，楼市的拐点并未来临，而王石认为房地产的价格涨到白领都买不起的地步，让他胆战心惊，在如今国际国内大环境趋坏的情况下，提出房价已经到了回归到理性价值的时候。
正是基于以上的判断，王石选择降价并不奇怪，而之所以要引领降价，想必万科真正的目的是要赢得未来，这么做有以下几条理由：一、徒困境、先发制人在面临消费者持币观望、市场销售不景气的情况下，是否通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。
囚徒困境反映个人最佳选择并非团体最佳选择，万科在同行业的漫骂和谴责中选择“从宽”的“坦白”，已经将囚徒理论的四种可能性结果变成了两种，剩下的房地产企业要不就是跟着“坦白”--坐5年牢，要不就是宁死不屈坚持到底--坐10年牢。
降还是不降？万科的降价使得其他房企面临一个“囚徒困境”。
这份“坦白”、这份“民生”，响应了政府的号召和购房者的呼声，使万科在世人面前塑造了一个“好孩子”的良好形象！无论今后整体房价是涨还是跌，借着这个巨大的广告所取得的良好形象，王石及万科都是“拐点论”的最大赢家！倘若今后房价总体走势是跌，万科主动降价跑在同行业的前头，赢得了主动，即那些先顺势而为者最先受益。
万科降价能否引发楼市多米诺效应
精心整理
万科降价能否引发楼市多米诺效应
广东降了、成都降了、上海降了，北京也降了，地产老大万科在春节后终于把降价风吹到了北京。
2月27日，北京万科的中粮假日风景项目爬上京城楼盘打折信息的首位：“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。
”（2月28 12月9平方米 市场上的高价房。
可现在的问题是，房价已经高得让白领、中等收入阶层难以接受了。
当一个商品的价格远远高出大部分人的购买力，其价格必然回归，这是市场规律决定的，我想房价同样如此。
精心整理
其次，中央出台的一系列调控政策已经产生了巨大的效力。
加息、提高二套房的首付和贷款门槛等金融政策，有效遏制了炒房之风；大量保障房的建设上市，也将有效缓解住房市场的刚性需求。
中央清理闲置土地，征收土地闲置费和征缴增值地价，也有力挤压了开发商囤积土地的收益，加大了其囤地的政策风险和法律风险，商品房的有效供给增加。
而银行紧缩银根，也让开发商面临资金压力，大量开发商2月2232.1%，。
万科降价带给业内各方的反思
定产业政策提供理论依据。但是 ，在现实情况 中．由于研 究领域不同，极个别的专家学者 ．缺乏对房地产行业系统 的调查研究 ，只凭借 自己在社会上已有的知名度 ，发表一 些不负责的言论 如我 国人多地少、房价只涨不跌 ；楼市 没有泡沫 、房价还要继续上涨 等等 对消费者进行错误 的舆论引导 。商品房作为商品 ， 必须符合市场经济的规律
因此要求退房 赔款的心情是可 以理解的 ，但如果没有合 同的事先约定 ，那么 业主所提的退房 、补偿 根本无法 得到法律的支持和企业的承认。作为购房者 ，必须清楚市
场经济的法则 不买要承担涨价 的风 险；买了，也要承担 跌价的风险。买还是不买都 由自己决定 ，那风险也就应该
地区经济发展的支柱性产业 ，希望借助房地产业来发展 当
工 海 房 地
文 ／张 建 华
万科降价带给业内各方的反息
今年 ９ 月初 杭州万科一则 降价促销的通 知打破 了原
本相对平静的杭州楼市 。杭州万科宣布，为 了欢庆 中秋佳
节 启动 青年 置业计 划 ，公司旗 下 白鹭郡东 ” 白 、
鹭郡南 魅力之城 ”和 逸品阁 ４个项 目将推 出一批 、
地经济 ，增加地方财政的收入 。由于房地产业对地 区 Ｇ Ｐ Ｄ
增长 、财政收入提高具有举足轻重的作用 ，一些地方政府
为了追求政绩和地方利益 ， 往往对国家的调控政策产生不 同程度的抵触 能拖则拖 、能避则避 执行不力。如 “ 国 十五条 要求各级人民政府必须按时编制住房建设规划并 向社会公布 但到规定 的截止 日期 ．还有 ６％ 以上 的地 ５ 级城 市、９％ 以上 的县级城市没有制定及公布住房建设 １ 规划 。又如在住房结构调整 中 中央政府明确要求套型面
论从万科降价谈房价理性回归(一)
论从万科降价谈房价理性回归(一)论文关键词]宏观调控房价降价论文摘要]在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，开发商逆势而为，还是通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。
文章从万科降价谈谈房价在宏观调控背景下理性回归。
2007年12月9日万科在宏观调控背景下率先在深圳打响降价第一炮，将位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘以13000元/平方米的均价出售，不到两个小时即全部售罄，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，业界将此举称之为“领跌”。
万科以大幅降价的方式进行抛盘，珠三角的深圳、广州，中部的武汉、长沙，长三角重镇上海、杭州、南京，随着降价战线的逐步拉开，越来越多的开发商被卷了进来，楼市里飘出了“血”的味道，万科的降价风也是愈演愈烈。
难道真的像袁一泓说的：“王石爬了高山，大脑缺氧，脑子不好使吗？”这还得从“两石”（王石和潘石屹）拐点论的争吵说起，潘石屹认为在房地产刚性需求的前提下，楼市的拐点并未来临，而王石认为房地产的价格涨到白领都买不起的地步，让他胆战心惊，在如今国际国内大环境趋坏的情况下，提出房价已经到了回归到理性价值的时候。
正是基于以上的判断，王石选择降价并不奇怪，而之所以要引领降价，想必万科真正的目的是要赢得未来，这么做有以下几条理由：一、徒困境、先发制人在面临消费者持币观望、市场销售不景气的情况下，是否通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。
囚徒困境反映个人最佳选择并非团体最佳选择，万科在同行业的漫骂和谴责中选择“从宽”的“坦白”，已经将囚徒理论的四种可能性结果变成了两种，剩下的房地产企业要不就是跟着“坦白”--坐5年牢，要不就是宁死不屈坚持到底--坐10年牢。
降还是不降？万科的降价使得其他房企面临一个“囚徒困境”。
这份“坦白”、这份“民生”，响应了政府的号召和购房者的呼声，使万科在世人面前塑造了一个“好孩子”的良好形象！无论今后整体房价是涨还是跌，借着这个巨大的广告所取得的良好形象，王石及万科都是“拐点论”的最大赢家！倘若今后房价总体走势是跌，万科主动降价跑在同行业的前头，赢得了主动，即那些先顺势而为者最先受益。
万科领跌,房市引发“蝴蝶效应”
压制 的贷款，在２ ０ 年开始得到恢复 。 ０８
另一方 面，在１ 月份 新增贷款数据强 势反弹、创下有史 以来 的最高纪 录的同 时，广义货 币供应量 （２ 创下近 １ 个 Ｍ） ９
维普资讯
７ ５５４ ９８ ７６ ４ ９ ５ ５８３ ４４ ８６ ５ ６５４ ９９６６ ５ ５８ ９８７５ ４２９５ ５５ ４６３ ５６ ４３２６ ８ ７５８ ７５６８ ４２ ７ Ｓ４３ ２３２ ８３２ ８７ ５６７ ６４５７３ ５ ４６ ５ ７６５ ５ ７６４５ ４５７ ６３ ５８ ６６ ８７ ６５４６ ５７９ ８１６ ５７ ２４ ６ ４５ ７８ ６４１６ ５６５１ １ ４４６ ４６５２ ５７１ ４ ６ ４５ ６５７５ ４６ ８ ５４４ ６ ７５４ ７６４ ４６４５ ６５ ６６ ４１６７ ５４６ ５ ４ ５７４４ ７４
委 员樊 纲近 日也 曾表示 ，货 币增长速 度过快 将 加大 通货 膨 胀 的可 能 性 。不 管 引 发 通胀 的具 体 和 直 接原 因是 什 么，控 制货 币的增 长速率 ，都 会起 到抑制 通货膨 胀 的作 用 。这就 是说 ，根 据第一 季度 的数据 ，央 行货 币政策 不
但 必须继 续从 紧， 而且可 能更从 紧 。
１４ ／ 的信 贷额度 。 诚然 ，１ 月份Ｃ Ｉ Ｐ 涨幅有 受春 节、雪灾 以及国际经 济形
贷款 同比增长１ ．４ ６ ７ ％，增幅比上年末高 ０ ６ 个百分点 。贷 ．４ 款 的急速增 加，带有 在货 币当局严厉 调控背 景下金 融机构 在新的调控周期 开始后 突击发放 的性质 。同时，在２０ 年被 ０７
年 同期 平 均 新 增 量 仅 为 ４ ０ ＃ 元 左 右 。１ ７ ０Ｚ 月金 融 机 构 人 民 币
行在春 节后公 布的最新 金融统 计数据 显示，信 贷增长 的速 度过 快 。今 年 １ 月金融 机构 人 民币贷 款增； ８ ３ 亿元 ， 同 ￣ ０６ Ｈ 比增长 １ ．４ ６ ７ ％，增幅 比上年末高 ０ ６ 个 百分点 。１ ．４ 月份 银 行的信贷 已经 达￣ ８ ０ 多亿元 ，一个 月就超 过去年一 年 的 ］ ｒ９０
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万科降价的“噱头效应”
分类: 商业| 标签: 万科楼市开发商
来源：环球企业家时间：2010-08-03
在这样一个久旱盼雨的楼市中，“降价”无疑是一个撩动人心弦的性感词，而房地产老大万科，这次又打了一个漂亮的宣传战。
陷入僵局几个月后，楼市似乎又有些蠢蠢欲动，但恰当此时银监会紧急叫停银信业务，略略让人松了一口气──看样子中央决心仍在。
从限制信贷规模、地产公司上市融资计划被冻结，到进一步禁止银信业务，地产商各种来钱的渠道基本都关上了大门。
其他渠道自然也还有，只不过融资成本更高。
对于现金流和业绩的需求，会是下半年地产公司的最大主题。
万科不愧是老大，这次又打了一个漂亮的宣传战。
7月下旬，很久没有什么话题可以炒作的地产媒体上，一下子铺天盖地都是中粮万科长阳半岛火爆开盘的消息。
此消息的卖点就是──万科降价了！
事实是什么呢？所谓的降价，只不过是调低了开盘预期价格而已。
万科宣传说，本来我打算卖15000元/平米的，现在只卖13500元/平米了，你看是不是降价了啊？
在这样一个久旱盼雨的楼市中，“降价”无疑是一个撩动人心弦的性感词。
僵持的房价令很多刚需失去信心──尤其早两年因为错误决策而反复失去购房机会的群体，发誓不能再错过这一次。
于是万科所谓的降价，加上大开发商的知名度一下子诱惑了诸多冲动的头脑。
事实上，没有成交过的价格是没有任何意义的。
万科以13500元/平米的均价卖南5环外的公寓楼，便宜么？真不便宜。
那块地的拿地价格是五六千元每平米，万科卖到10000元/平米就可以保本。
更何况这样大的开发商入驻房山，当地政府的优惠政策恐怕也不少。
那些更是附带收益了。
卖到13500元/平米，利润恐怕在30%以上。
而在它铺天盖地的宣传中，消费者反倒似乎是捡到了一个大便宜，不赶紧下手就错过末班车了。
利用降价作为噱头进行宣传，其实也是反映了企业迫切需要资金快速回笼，否则它们是不愿意用这招杀手口的。
调控进行到现在，新盘项目都纷纷调低了开盘预期，低调打折。
和长阳对比，前期号称均价5万元/平米以上的富力10号，开盘成交均价38000元/平米，倒是一个更加实在的价格。
只不过城区楼盘即便价格更合理，也因为高企的绝对值挡住大多数人的脚步，不得不将表演的舞台让给了众多的郊区楼盘。
其实，在本轮调控中，郊区楼盘已经暴露出了很多弱点，比如门槛低容易滋生炒作和泡沫、抗跌性差等。
而位于房山南5环外的万科新盘周边基本还是一片荒芜，全靠地铁利好才能口到这样的高价。
要自住配套不全，要投资利好早被开发商透支。
与其花一两百万买这样一套房子，还不如在市区好些的地段买套老的二手房，自住方便，保值能力也强。
2007年万科带头降价，很是抢占了一些市场份额，还得了一片好名声。
2010年万科再次打出“降价”旗号，也许只是个噱头。
究其根源还是在于政府的调控瞻前顾后，地方政府不甘
心放弃到口肥肉而频频放水，导致调控变空调。
因此，不论开发商还是二手房卖家都存了侥幸心理，希望能够扛过这次风暴。
虽说拉锯的局面拖得越久对于买方越有利，奈何横盘半年，终于消耗掉买方信心。
此次万科热销，其实也是暴露出平静楼市下涌动的暗流。
政策如果不坚定，报复性上涨转瞬即到。