基本建设程序与房地产开发流程

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房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。

2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。

（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。

3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。

）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。

（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。

（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。

⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。

⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。

⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。

⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。

⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。

房地产开发流程范文

房地产开发流程范文1.项目策划阶段：在项目策划阶段，开发商将根据市场需求和经济可行性进行项目规划和定位。

包括选择合适的地块和土地出让，编制项目方案和规划方案。

在这个阶段，还需要与政府相关部门进行沟通和协商，确保项目符合相关政策和规定。

2.市场调研与投资分析阶段：在项目规划确定后，开发商需要进行市场调研和投资分析。

市场调研会收集相关的市场信息和竞争对手情况，为项目定价和销售策略提供依据。

投资分析则是对项目的投资回报进行评估，包括预测销售收入和项目成本，以确定项目的可行性。

3.土地购置与规划设计阶段：在项目可行性确定后，开发商会与土地出让方进行土地购置的谈判并达成协议。

购置土地后，还需要进行规划设计。

规划设计是根据开发方案进行建筑设计、景观设计等配套设施的规划。

同时，还要按照法律法规的要求，办理相应的土地规划许可手续。

4.施工准备阶段：在规划设计完成后，开发商需要进行施工准备工作。

包括编制施工图纸和施工规划，招标选取施工单位，签订施工合同。

同时，还需要办理相关的质量检测和工程验收手续。

5.施工阶段：施工阶段是指房地产项目的实质性建设工作。

施工单位按照施工图纸和施工规划进行施工作业，并按照质量和安全标准进行工程管理和监督。

6.竣工验收阶段：施工完成后，需要进行竣工验收。

竣工验收是指按照相关的法律法规和规范的要求对工程进行检查和验收，确保工程质量合格，并且符合设计和规划要求。

7.销售与推广阶段：在房地产项目竣工验收后，开发商开始进行销售与推广工作。

这包括编制营销计划、确定销售价格和销售策略。

开发商会通过不同的营销渠道进行房源的销售，例如开盘活动、线上和线下推广等方式。

8.房屋交付与物业管理阶段：在销售后，开发商需要按照合同约定将房屋交付给购房者。

购房者需要办理房屋的产权转移、按揭贷款等相关手续。

同时，开发商会委托物业公司进行物业管理，包括小区的日常维护和服务。

9.售后服务阶段：房屋交付后，开发商还需要提供售后服务。

房地产投资项目开发流程

房地产投资项目开发流程房地产投资项目的开发流程包含以下几个步骤：1. 土地收购：寻找和购买适合开发的土地。

此步骤包括研究市场需求，确定地段，评估土地价值，并与土地所有者进行谈判。

2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场分析、技术可行性、财务分析等。

此步骤确定项目的可行性并评估其风险。

3. 规划和设计：根据可行性研究的结论进行项目规划和设计。

包括土地利用规划、建筑设计、基础设施设计等。

此步骤还需要获得相关审批和许可证。

4. 资金筹集：确定项目开发所需的资金，并采取相应的筹资方式。

包括银行贷款、股权融资、合作开发等。

此步骤需要进行资金募集、合同签订等工作。

5. 施工建设：开始项目的实际建设工作。

此步骤包括招标、施工管理、进度控制等。

需要与施工队、物料供应商、监理单位等进行合作。

6. 销售与营销：完成项目建设后，开始销售和营销工作。

包括房源的售卖、广告宣传、客户服务等。

需要与房地产经纪公司、广告公司等合作。

7. 交付与运营：项目的最终交付给买家并开始运营。

此步骤包括交付手续的办理、物业管理、售后服务等。

8. 监督和维护：项目交付后，需要进行监督和维护工作。

包括物业维护、设备维修、业主协会管理等。

此步骤是确保项目可持续发展的关键。

以上是房地产投资项目开发流程的完整版。

每个步骤都是相互关联和依赖的，项目的成功与否取决于每个步骤的执行质量和顺序。

具体的开发流程可能因项目类型、地区特点等而有所不同，需要根据具体情况进行调整和补充。

房地产开发报建全流程总结版

房地产开发报建全流程总结版一、前期准备阶段：1.项目可行性研究：开发商需对项目进行可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的调研和分析，确定项目的开发可行性。

2.土地获取：开发商需要通过拍卖、协议等方式获得土地使用权。

3.方案设计：开发商委托设计单位进行项目方案设计，包括规划、建筑设计等。

4.环境评估：开发商需进行项目环境影响评估，包括环境影响报告书和环境监测报告。

5.财务测算：开发商需要进行项目的财务测算，包括投资、融资、资金筹措等。

6.组织架构：开发商需组建项目开发团队，明确各个职责和权限。

二、报建阶段：1.报建材料准备：开发商需按照规定递交相关报建材料，包括项目申请书、规划方案、建筑设计等。

2.审查与审批：政府相关部门对报建材料进行审查和审批，包括项目可行性审查、规划审批、建筑设计审查等。

3.批地与允许建设：经过审查和审批后，政府部门批准项目用地并允许开展建设。

4.筹建工作：开发商按照批复文件要求，组织编制开工前准备工作，包括项目筹建方案、建设组织设计等。

5.确定施工单位：开发商通过招标、拍卖等方式确定施工单位，签订施工合同。

三、施工阶段：1.办理施工许可证：施工单位按照要求申请施工许可证。

2.施工准备：施工单位组织施工前准备工作，包括人员、材料、设备的准备。

3.施工过程管理：施工单位按照设计和要求进行施工，包括工程质量、工期管理等。

4.完工验收：施工完成后，由相关部门进行工程竣工验收，确认工程是否符合要求。

四、竣工阶段：1.交付管理：开发商组织验收和交付工作，包括产权登记、房屋交付等。

2.竣工备案：政府相关部门进行竣工备案，包括竣工报告、竣工验收意见等。

3.配套设施建设：开发商根据规划要求，建设项目配套设施，包括基础设施、公共服务设施等。

四、后期管理阶段：1.物业管理：开发商组织项目的物业管理工作，包括房屋维修、保洁、安全等。

2.项目维护：开发商负责项目的维护和保养，保持项目的良好状态。

3.建设项目的并同时进行工程维护改造，满足市场需求。

房地产开发全套流程简洁范本

房地产开发全套流程简洁范本一、前期准备阶段1.1项目规划与选址-分析市场需求与供应关系，确定开发项目的类型、规模和定位；-研究市场潜力，选择合适的地块进行投资；-考虑土地价格、周边环境、交通便利程度等因素进行选址。

1.2市场调研-对目标群体的消费习惯、购房偏好等进行调查研究；-分析竞争对手的产品定位、价格策略等信息；-评估项目的市场可行性。

1.3立项与策划-完成项目的市场定位、建设规模、设计风格等规划工作；-编制项目的投资与回报方案；-确定项目的开发阶段和时间计划。

二、开发筹备阶段2.1土地收购与权属整理-与土地所有者协商，确定土地收购方式和价格；-办理土地使用权或房屋产权证办理手续。

2.2环境评估与审批-编制环境影响评价报告，获得相关部门的审批证书；-办理建设项目用地规划许可证和用地出让合同。

2.3方案设计与审批-组织设计师编制建筑方案、景观设计方案等；-提交设计方案给相关部门进行审批。

2.4融资与签订合作协议-根据项目需要，寻找合适的金融机构进行融资；-与建筑公司、物业管理公司等签订合作协议。

三、开发建设阶段3.1建设准备-开工仪式和现场布置；-确定施工方案和施工人员。

3.2施工-进行土地平整、地基建设等初步工作；-各项施工工程按照计划进行。

3.3检验与验收-定期检查施工进度和质量；-提前做好竣工验收准备工作。

四、销售与运营阶段4.1市场推广与销售-准备相关宣传资料；-通过各种渠道进行市场推广和销售。

4.2签订购房合同与交房-签署购房合同；-进行房屋的交付和交房礼仪等。

4.3物业运营与管理-成立物业管理公司并进行运营和管理；-提供物业管理、维修等服务。

4.4售后服务与客户回访-提供售后服务，解答客户问题；-定期回访客户，了解满意度。

五、项目总结与评估阶段5.1项目总结-对整个开发过程进行总结和评估；-分析项目的成功与失败因素。

5.2报送相关部门-编制项目的结算报告和总结报告，报送相关部门。

5.3经验总结与改进-总结项目管理中的经验与教训；-提出改进措施和建议。

开发房地产项目流程及报批手续

开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。

包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。

此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。

2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。

3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。

设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。

4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。

报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。

开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。

5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。

开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。

6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。

竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。

竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。

7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。

需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。

在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。

此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。

房地产开发全套流程图

第一章房地产开发程序简介1第二章房地产开发公司的设立6第一步房地产开发公司设立的法律程序6第一项房地产开发公司设立的相关税费6第三章土地使用权取得流程6第二步取得开发土地使用权的法律程序7第二项取得开发土地使用权的相关税费9第三步拆迁安置阶段的法律程序9第三项拆迁安置阶段的相关税费10第四章房地产开发阶段10第四步立项和可行性研究的法律程序10第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10第五步规划设计和市政配套法律程序11第五项规划设计和市政配套的相关税费11第五章项目建设阶段12第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15第七步销售经营阶段的法律程序15第七项销售经营阶段的相关税费16第七章物业管理17第八步物业管理阶段的法律程序17第八项物业管理阶段的相关税费17附录：房地产开发专业术语17第一节面积类17第二节价格类20第三节实务类22第四节管理政策类30第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。

此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。

现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

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环境影响评价
报建主体：建设单位
审核单位：环保主管部门
建设场地地震安全性评价
报建主体：建设单位
审核单位：地震主管部门
一、项目建议书（预可行性研究）
（一）一般应包括以下几方面的内容 1.项目提出的必要性和依据； 2.产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 3.资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析； 4.投资估算和资金筹措设想； 5.项目的进度安排； 6.经济效益和社会效益的估计。
九、办理质量监督及安全监督
（一）办理质量监督登记注册；（二）办理建筑工程安全报监。
十、办理建筑工程施工许可证
重点建筑项目、国家和市批准立项的建设项目以及跨区、县（市）的大中型建设项目，由建设单位向市人民政府建设主管部门申请；
其他建设项目由建设单位向项目所在地的区、县（市）人民政府建设主管部门申请。
第三部分工程建设施工阶段
工程建设项目施工准备阶段（一）图纸会审（二）审查施工组织设计（三）施工现场准备工程建设项目组织施工的管理（一）工程建设项目的进度控制（二）工程建设项目的投资控制（三）工程建设项目的质量控制
第四部分工程竣工验收备案
工程竣工验收备案是验收环节的主办事项，包括下列主要内容：（一）建设主管部门竣工备案；（二）规划主管部门竣工验收；（三）公安消防部门；（四）环保部门（根据建设项目的具体情况分为环保验收或环
三、办理《建设用地规划许可证》
1.建设单位应按照规划主管部门提出的规划设计条件委托规划设计院编制规划设计总图，然后报规划主管部门审核规划设计总图。
2.规划主管部门可据此核定用地面积，确定用地红线范围，发给建设单位《建设用地规划许可证》。
四、申请土地开发使用权
1.建设单位申请用地环节行政审批，应到建设项目所在地的区国土主管部门递交申请；
人防审批
报建主体：建设单位
审核单位：人防主管部门
一、办理报建备案手续
建筑工程立项后，建设单位应向建筑行政主管部门申请办理报建备案手续，报建申报材料：
1.《报建表》； 2.立项文件； 3.建设用地批准文件； 4.资信证明； 5.投资许可证。建设单位必须在报建后开工前向受理报建的建设行政主管部门申请办理工程项目建设管理单位资格审批手续，领取工程项目建设管理单位资格审查批准通知书。
规划主管部门
建设主管部门
交通部门
第一部分工程建设前期阶段
前期阶段的主要工作有项目建议书、可行性研究报告编制和报批、立项批复。
项目建议书
报建主体：建设单位
审核单位：发展与改革委员会
可行性研究
报建主体：建设单位
审核单位：发展与改革委员会
选址意见书
报建主体：建设单位
审核单位：规划主管部门
二、办理国有土地使用权证
建设单位向国土主管部门申请国有土地使用权证，报送材料： 1.《建设项目用地预审申请表》,建设项目用地预审申请报告； 2.属政府投资项目的，需提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告； 3.区县（自治县、市）国土资源管理部门对建设项目用地的初审意见； 4.1：500 现状地形图。
实施单位：设计院
审核单位：规划主管部门
初步设计
委托主体：建设单位
实施单位：设计院
审核单位：建设主管部门
施工图设计
委托主体：建设单位
实施单位：设计院
审核单位：建设主管部门
招投标
报建主体：建设单位
审核单位：建设主管部门
施工许可证
报建主体：建设单位
审核单位：建设主管部门
进场通知书
报建主体：建设单位
保预验收）。
房地产开发流程
主讲人：
房地产开发流程关系图
建
招拍挂
设单位
方式取得土地
使用权
编写项目申请报告
申报节能审查
编写节能专篇
申报项目核准
建设用地规划许可证
勘察设计招投标备案
国有土地使用证
消防验收
楼
人防验收
房交
规划验收
权属登记
预售许可证
施工许可证
付
建委备案
实测备案
面积实测
2.建设单位报规划主管部门审核《建设工程规划设计方案》，规划主管部门可据审核结果，发给建设单位《建设用地规划许可证》。
六、初步设计审批
初步设计通常由建委安排建科委组织专家召开技术评审会，提出技术审核文件，之后业主会提请建设主管部门出具对项目初步设计的行政批复文件，为以后项目施工图审查备案做准备。
三、申报《建设项目选址意见书》
（一）通过招标拍卖挂牌的方式取得通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，无并联审批项目的申报条件： 1.项目建议书及其批复文件，或土地收购整理储备计划； 2.标明拟建项目用地范围的1/500现势地形图和电子文件。（二）通过非招标拍卖挂牌的方式非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设项目选址意见书》的审批，申请人需向规划部门提交其他申请材料。
面积预测
设计单位方案深化
规划方案审定
调整土地出让合同
人防施工图审查施工单位招投标监理单位招投标
安全监督备案质量监督注册
人防规划方案设计
人防规划意见书
年度计划任务调整
建筑防火审查交通规划方案园林规划方案
工程规划许可证
人防初步设计审查
办理国有土地使用权证
立项
办理选址意见书
审批总平面图
办理建设用地规划许可证
发改委
委托做设计方案
审批设计方案
气象审批
招投标
委托做初步设计
委托做施工图设计
人防审批
核发建筑核位红线
竣工验收
审批初步设计
审批施工图设计
消防审批
办理建设工程规划许可证
办理施工许可证
竣工备案
交通审批
凭进场通知书放线验线
工程项目基本建设程序
主讲人：
基本建设程序内容
一、工程建设前期阶段 • （一）项目建议书 • （二）可行性研究
二、工程建设准备阶段 • （一）获取土地使用权 • （二）委托规划、设计 • （三）工程发包与承包
三、工程建设实施阶段 • （一）工程建设项目施工准备管理 • （二）工程建设项目组织施工阶段的管理
2.选择评价单位和签订评价合同； 3.上报地震主管部门审批。
第二部分工程建设准备阶段
总平面图
委托主体：建设单位
实施单位：设计院
审核单位：规划主管部门
建设用地规划许可证
报建主体：建设单位
审核单位：规划主管部门
国有土地使用权证
报建主体：建设单位
审核单位：国土主管部门
设计方案
委托主体：建设单位
审核单位：建设主管部门
建设工程规划许可证
报建主体：建设单位
审核单位：规划主管部门
核发建筑核位红线
报建主体：建设单位
审核单位：规划主管部门
气象审批
报建主体：建设单位
审核单位：气象主管部门
交通审批
报建主体：建设单位
审核单位：交通主管部门
消防审批
报建主体：建设单位
审核单位：消防主管部门
四、环境影响评价
申报选址意见书后，建设单位向环保主管部门提交： 1.《建设项目环境影响评价文件审批申请表》； 2.环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书； 3.评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告。
五、建设场地地震安全性评价
1.建设单位持立项批准书和选址意见书，征询地震主管部门意见，审定是否做场地地震安全性评价工作和评价区域范围；
施工图设计审批通过后，建设单位同时办理公安消防、园林、气象、人防、市政、交通等部门的手续，可到招标办组织办理材料、设备供应商的招投标手续，并向财政交纳相关建设费用。
八、建设单位招投标
施工发包前，建设单位应当持立项批准文件等有关材料申请办理建设工程发包方式备案手续。
提交资料目录： 1.建设工程发包方式备案表。 2.建设工程立项批复或备案手续； 3.建设工程规划许可证； 4.满足施工要求的建设资金证明材料； 5.施工图设计文件审查备案书；
四、工程竣工验收备案 • （一）工程竣工验收及备案
图例建设单位
发改委
规划主管部门
国土主管部门
建设主管部门
交通部门
其它部门
申请立项
立项
环境影响评价
办理选址意见书
地震安全性评价
委托做总平面图
审批总平面图
办理建设用地规划许可证
办理国有土地使用权证
委托做设计方案
委托做初步设计
委托做施工图设计
2.招标拍卖挂牌出让用地的审批由土地利用处、土地交易中心主办； 3.国有土地划拨或协议出让用地的审批由土地利用处主办； 4.建设项目压覆矿产资源的审批由矿产资源勘查储量处主办。
五、办理《建设工程规划许可证》
1.建设单位在取得土地使用权后，根据规划主管部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制《建设工程规划设计方案》。
审批设计方案
审批初步设计
审批施工图设计
基本建设流程关系图
竣工验收竣工备案
招投标
办理施工许可证
凭进场通知书放线验线
核发建筑核位红线
办理建设工程规划许可证
气象审批人防审批交通审批消防审批
基本建设流程关系图
其它部门
建设单位
环境影响评价
国土主管部门