房地产开发项目造价控制探讨
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浅论房地产开发的工程造价控制
曰 参 孤
SIN.2IE1O0 I } AN 2EC& C L Y T 07N8 aN0 W I CE 0 O O
浅 论 房 地 产 开 发 的 工 程 造 价 控 制
学 术 论 坛
1 设计阶段的控制 拟建项目经过决策立项后， 设计就成为工 程建设的关键。在这一阶段工程造价的管理 主要体现在 “ 技术与经济” 的相结合上。 据经 验分析， 设计阶段对工程造价的影响占75% 以 上， 设计的优劣直接影响建设费用的多少和建 设工期的长短， 直接决定着投入的人力. 物力 和财力的多少. 据统计， 技术经济合理的设 计， 可以降低工程造价 5% ~ 工 ， 0% 甚至可达 10%- 20%。在市场经济下， 要做到设计经济 合理， 除了业主方的积极配合， 及时向设计单 位提供可靠的工程基础资料 。 设计院从内部着 手提高设计人员的整体素质、经济观念外， 我 认为非常有必要从以下几 个方面着手， 以求改 变现普遍存在的设计粗糙的局面。 积极推行设计招投标( 包括设计方案竞 标)。目前， 设计单位凭关系、靠情面承揽设计 任务的情况还不少， 由此带来的一系列负面影 响主要表现在‘ 一方面设计深度不够 ， 不能适 应工程施工招投标的需要， 尤其不能满足现在 建设工程无标底施工招投标的要求: 另一方面 设计个性及变更频繁 ， 给工程造价控制带来一
全面控制的原则. 即项目成本的全员控制和项 目成本的全
过 程控 制。
段 工怪造 影响 价(即 投资)的可能 工程 性只有
合同约束。严格设计合同条款 ， 不能仅 限于标谁的设计合同格式， 根据本人工作经 验， 对于设Hale Waihona Puke 合同， 在技术条款上， 在经济条款
上 ， 增加 设计 变更及 修改的 费用 额度 限制条 应
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浅 论 房 地 产 开 发 的 工 程 造 价 控 制
学 术 论 坛
1 设计阶段的控制 拟建项目经过决策立项后， 设计就成为工 程建设的关键。在这一阶段工程造价的管理 主要体现在 “ 技术与经济” 的相结合上。 据经 验分析， 设计阶段对工程造价的影响占75% 以 上， 设计的优劣直接影响建设费用的多少和建 设工期的长短， 直接决定着投入的人力. 物力 和财力的多少. 据统计， 技术经济合理的设 计， 可以降低工程造价 5% ~ 工 ， 0% 甚至可达 10%- 20%。在市场经济下， 要做到设计经济 合理， 除了业主方的积极配合， 及时向设计单 位提供可靠的工程基础资料 。 设计院从内部着 手提高设计人员的整体素质、经济观念外， 我 认为非常有必要从以下几 个方面着手， 以求改 变现普遍存在的设计粗糙的局面。 积极推行设计招投标( 包括设计方案竞 标)。目前， 设计单位凭关系、靠情面承揽设计 任务的情况还不少， 由此带来的一系列负面影 响主要表现在‘ 一方面设计深度不够 ， 不能适 应工程施工招投标的需要， 尤其不能满足现在 建设工程无标底施工招投标的要求: 另一方面 设计个性及变更频繁 ， 给工程造价控制带来一
全面控制的原则. 即项目成本的全员控制和项 目成本的全
过 程控 制。
段 工怪造 影响 价(即 投资)的可能 工程 性只有
合同约束。严格设计合同条款 ， 不能仅 限于标谁的设计合同格式， 根据本人工作经 验， 对于设Hale Waihona Puke 合同， 在技术条款上， 在经济条款
上 ， 增加 设计 变更及 修改的 费用 额度 限制条 应
房地产开发项目造价控制
浅议房地产开发项目造价控制摘要：加强项目的成本控制与管理是加强房地产企业核心竞争力的重要手段，突出重点的控制好设计阶段和施工阶段的工程建造成本，是保证企业综合效益最大化，实现企业可持续发展的基本保证。
本文从设计阶段、施工阶段探讨了房地产开发项目造价控制的方法与注意要点。
关键词：房地产；开发项目；造价控制中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）06-0-01一、房地产开发项目设计阶段1.成本控制的重要意义(1)提高了资金利用效率。
工程成本控制贯穿于项目建设全过程，而设计阶段的工程成本控制是整个工程成本控制的龙头，通过分析设计概预算可以了解工程造价成本的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本，使其更具合理性。
(2)提高了投资控制效率。
编制设计概算并进行分析，可以了解工程各组成部分的投资比例。
对于投资比例较大的部分应作为投资控制的重点，以提高投资控制效率。
(3)使成本控制工作更主动。
在设计阶段控制工程成本，可以先按一定的质量标准，提出新建项目每一部分或分项的计划支出费用计划，并在项目实施过程中对照计划中的指标进行审核，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异，使设计更经济和合理。
(4)便于技术与经济相结合。
在设计阶段造价工程师参与全过程设计，使设计一开始就建立在健全的经济基础上，在做出重要决定时就能充分认识其经济后果。
另外，投资限额一旦确定以后，设计只能在确定的限额内进行，有利于设计人员发挥个人创造力，选择一种最经济的方式实现技术目标，从而确保设计方案较好的体现技术与经济的结合。
2.成本控制的主要措施(1)实行设计招标制度。
引入设计招标，通过竞争迫使设计单位对建设项目的方案设计、结构安全、设备材料的选型与选用等作详细周密的分析比较，树立起成本控制的经济意识，重视项目的投入与产出对比分析，设计出比较合理的设计作品，供业主投资项目开发使用。
房地产开发项目中工程造价的控制
房地产开发项目中工程造价的控制摘要：随着城市的建设，房地产事业达到了空前的高度。
房地产在开发项目中的工程造价是影响房地产价格的最关键的因素之一，它始终贯穿于整个房地产开发过程，涉及到决策、准备及实施各个阶段。
本文就阐述了工程造价的含义及特点，并对房地产开发项目中工程造价的控制进行了探讨。
关键词:房地产；开发项目；造价控制；特点中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：一、工程造价的含义通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式。
1、工程造价就是工程价格。
就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。
它以建筑工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招标、投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。
2、从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。
二、工程造价构成及特点1、我国工程造价的构成工程造价的主要构成部分是建设投资，根据国家发展和改革委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，建设投资包括工程费用、工程其他费用、和预备费三部分，工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为建筑安装工程费和设备及工器具费，工程其他费用是根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用，预备费是为了保证项目的顺利的实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。
从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。
对于建设工程的投资者来说，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。
2、工程造价的特点房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。
浅谈房地产开发中工程造价的控制
和 控制 ． 接 关 系到 企 业的 生存 和 发展 。 直
１ 设 计 阶 段 为 造 价 控 制 的 与施 工 现 场工 作 ．经 常 下 工地 了解项 日
进 展 情 况 。 评 估 已 完 工 工 程 量 及 计 算 所 需 支 付 款 项 ． 责 设 计 变 更 负
挖 掘 潜 力 ， 低 成 本 ， 高投 资 效 益 和 社 会 效 益 ； 别 要 重 视 设 计 阶 段 、 标 阶 段 、 工 阶 段 竣 工 结 算 阶 段 的 降 提 特 投 施
工 程 造 价 控 制
【 键 词 】 房 地 产 工 程 造 价 有 效 控 制 关 随 着 国 家 对 宏 观 经 济 的 有 效 调 整 ， 地 产 业 直 接 受 到 宏 观 经 济 格 执 行 国 家 定 额 及 有 关 规 定 ， 经 办 人 员 不 得 随 意 变 通 ．要 加 强 预 见 房 的 影 响 。众 多 的 房 地 产 企 业 ， 为 房 地 产 业 微 观 经 济 活 动 的 主 体 ， 作 感 性 ． 量 减 少 签 证 发 生 ． 项 目 实 施 过 程 中 应 由 造 价 工 程 师 负 责 总 尽 在 受 到 了 直 接 的 压 力 和 考 验 。随 着 投 资 规 模 的 控 制 ． 营 行 为 的 规 范 ． 造 价 控 制 执 行 工 作 ， 将 具 体 目标 落 实 到 每 一 位 相 关 人 员 ． 据 施 经 并 根 市 场 的 完 善 ， 为 一 个 生 产 特 殊 商 品 的 行 业 ， 的 利 润 率 正 与 社 会 工 图 及 合 同 ． 踪 编 制 施 工 图 预 算 ， 总 造 价 从 粗 到 细 ， 浅 至 深 逐 作 它 跟 使 由 平 均 利 润 率 接 近 。 房 地 产 企 业 的 管 理 水 平 ， 别 是 其 对 投 资 的 决 策 步 细 化 。 特
１ 设 计 阶 段 为 造 价 控 制 的 与施 工 现 场工 作 ．经 常 下 工地 了解项 日
进 展 情 况 。 评 估 已 完 工 工 程 量 及 计 算 所 需 支 付 款 项 ． 责 设 计 变 更 负
挖 掘 潜 力 ， 低 成 本 ， 高投 资 效 益 和 社 会 效 益 ； 别 要 重 视 设 计 阶 段 、 标 阶 段 、 工 阶 段 竣 工 结 算 阶 段 的 降 提 特 投 施
工 程 造 价 控 制
【 键 词 】 房 地 产 工 程 造 价 有 效 控 制 关 随 着 国 家 对 宏 观 经 济 的 有 效 调 整 ， 地 产 业 直 接 受 到 宏 观 经 济 格 执 行 国 家 定 额 及 有 关 规 定 ， 经 办 人 员 不 得 随 意 变 通 ．要 加 强 预 见 房 的 影 响 。众 多 的 房 地 产 企 业 ， 为 房 地 产 业 微 观 经 济 活 动 的 主 体 ， 作 感 性 ． 量 减 少 签 证 发 生 ． 项 目 实 施 过 程 中 应 由 造 价 工 程 师 负 责 总 尽 在 受 到 了 直 接 的 压 力 和 考 验 。随 着 投 资 规 模 的 控 制 ． 营 行 为 的 规 范 ． 造 价 控 制 执 行 工 作 ， 将 具 体 目标 落 实 到 每 一 位 相 关 人 员 ． 据 施 经 并 根 市 场 的 完 善 ， 为 一 个 生 产 特 殊 商 品 的 行 业 ， 的 利 润 率 正 与 社 会 工 图 及 合 同 ． 踪 编 制 施 工 图 预 算 ， 总 造 价 从 粗 到 细 ， 浅 至 深 逐 作 它 跟 使 由 平 均 利 润 率 接 近 。 房 地 产 企 业 的 管 理 水 平 ， 别 是 其 对 投 资 的 决 策 步 细 化 。 特
浅谈房地产项目开发造价控制
久安 、 百姓安 家乐业。本文主要对房地产项 目开发 的造价控制进行 分析 ， 并阐述房地产项 目从投资决策阶段 和项 目设计的造价控制 。
【 关键Байду номын сангаас】 房地产； 造价 ； 控制
１ ． ４ 设备 的合理选用 目 前来看 ． 项目 建设 的设备费都 比较昂贵， 特别是智能型 的办公 大 随着 国家社会经济的快速发展 ． 伴随着国家城市化运动 的不断推 楼或者星级酒店项 目． 因此在设备 的选型和选用中， 在满足功能要求 和 进． 城市化率不断提高 ． 房地产市场在 中国也正处理大力发展 的时期 。 不增加其他的维修费用的情况下应尽量选用 国内制造的， 既能满足使 近年来 。 房地产行业得到社会各界 的关注。 主要是 由于房价不 断上涨 ， 用性能并能保证质量、 数量和按期供货； 若选用进 口设备要注意和国内 已经超过 了大多数 居民的购买 能力 ． 老百姓 只能对 房兴叹 ． 导致老百 设备之间的行业配套 问题。 并且要考虑进 口设备出现故 障时的维修 成 姓 对政府 、 社会 的不满 ． 最终给国家的民生带来很多不利的影响 。 本： 引进的技术资料应注意的知识产权 的问题， 避免 因为侵权造成不必 导致 房价居高不下的原因是多方 面的 ． 从 百姓的角度来看 ： 大家 要的赔偿 所以 ． 对设备选择也会对工程造价造成一定的影响。 都想拥有一套 自己的房子 ． 好安家乐业 ． 这样 对房子 的需求 自 然 而然 就大了． 而房子是一种稀有资源 。 根据供求关系可知 ． 房子涨 价是 情理 ２ 项 目规 划 设 计 阶段 之中 ； 从 投资客角度来看 ： 拥有大量资金 的人 ， 不想把钱放 人银行 变成 尽 管建设项 目 设 计费 占整个房地产开发项 目 全 过程费用 的比例 不动资产 ． 自然而然要找个投资 回报率 高的投资产品 ． 就导致大量 资 不是太大 ． 一般只 占建安费成本 的 １ ． ５ ％一 ２ ％． 但设计对工程造价 的影 金涌人房地产市场 ． 从而进一步这种稀有 资源的减少 ． 房价也越来 越 响可达 以上 ７ ５ ％以上 。 设计质量高 ． 既可满足功能需要 ， 又能降低其成 高。 周而复始 。 导致今 日的房价现状。那 么作为房地产开发商来 说 ， 一 本： 设计质量不高 ， 会导致工程经常更改 ， 不但增加 工程 成本 ， 而且延 方面要让广大的老百姓能买得起房 ． 另一方面又要 占领市场 ． 加 速资 长项 目的进度 。设计质量的高低对于工程项 目 建设工期 、 项目 成本和 金 回报率和投资 收益率 。 只要是增加供应量 ． 控制工程造价 ， 降低 造价 质量以及建成后能否获得较好的经 济效益 ， 都起着决定性作用 。那 么 成本等基本措施 。 本文从房地产项 目 从投资决策阶段和项 目 设计二个 要试设计高主要从 以下几个方面做 ： 阶段来造价控制 ２ ． １ 执行设计招标制度 ． 择优选择设计单位 １ 投 资 决 策 阶段 长期以来 ． 房地产企业都喜欢设计工作委托给 自己 比较熟悉的设 计单位进行设计 ． 对设计 的结果不会 去多加考虑 ． 很少采取择优选择。 在房地 产工程项 目的建设管理 过程 中。 为 了试 项 目成本得 到控 现在市场大大小小 的设计单位很多 ． 增 加了设计的单位竞争 ． 这对房 制、 节省投资 、 提高项 目综合效益 、 正确确定建设项 目计划投资数额 、 地产开发商来说也是好事 ． 可 以通过 多家设计单位来投标 ， 采 用多家 正确控制投资 目 标值工程投资决策阶段显得非 常重要 ． 投资决策 阶段 竞标 的方式 ． 将各家 的设计方案 和经济方案进行 比较 ． 通过 专家委员 对工程造价的影 响主要有一下几个因素 ： 会来进行评标 ． 最后选择最适合 自己要求 的设计方案 。这样既有利于 １ ． １ 项 目对所在地区和所处 的位置的选择 房地产企业的成本控制和管理 ． 也使得设计单位在设计方案和经济方 由于各地物价生活水平和经济发展水平存在较大差异 。 而对房地 案方面进行深入研究 ． 集思广益 ， 设计出最优的设计方案 。 产项 目 建设必须需要的劳动力 、 土地 、 和建筑材料 的价格也存在较 大 ２ ． ２ 增强设计图纸审核工作 的差异 ， 即使在 同一城市 ． 城市 的各个区的各种价格也会不一样 ． 城 在项 目的施工过程中， 设计变更 、 现场签证 时有发生 ， 最主要 的原 区明显高于郊 区和农村 ． 土地 价格的区别很大 ．施工费用 也会有增 因还是施工图纸质 比较低 因此 ． 加强设计 出图前的图纸审核工作 ， 就 加 。区位因素包括交通便捷性 、临街状况 、 拆迁情况 、 周围环境等各方 能提前有效的降低施 工过程 中的项 目成本变动 从项 目的整体过程上 面都会影响到工程的总体造价 来看 ． 将设计方 案上 的缺点 或者缺陷在设计 阶段就 给予 改正 ． 所付 出 １ ． ２ 建设项 目规划设计 方案 的选择 的代价是最低的 ， 取得的效果是最好的 所 以． 加强 出施工图之前 的审 投资决策 阶段 中项 目规划设计方案 的选定对 工程造价 的影 响也 核是非常必要 的 ． 一方 面可 以发动公 司内部有经验 的设 计人员 、 工程 很 大。建设 项 目是选择高层还是 中高层 、多层低密度还是多层高 密 预算人员 等对图纸进行审核 ： 一方面可 以利 用社会资源 ． 聘请有经 验 度、 结构类型是框架钢 结构还是框架 钢筋棍凝土 结构等 ． 都对工 程 专业 的审核公司 ， 组织专家都设计 图纸进行全面 、 综合 的审核 。 造价起着决定作用 １ － ３ 建设项 目建设规模与标 准的选择 ３ 总 结 建高级别墅 比见普通住宅 造价高 出一倍 以上 ． 建星级酒 店要 根据 房地产开发是一个综合性系统工程 ， 它涉及成本 、 工期 、 质量等多 酒 店的等级不 同造价也相差好 大 。 这些都足可以说明建设标 准对 造价 方 面的因素 。 对房地产 开发商而言 ． 有效的控制成本 、 提高企业的在市 有着重要影 响。 同理 ， 建设规模也一样影响工程造价 ． 项 目业主根据对 场中的竞争力是必不可少的。 因此 ． 房地产企业必须重视造价控制 ． 需 当地市场 的客观 分析， 比如 目标 客户的需求状 况 、 购买行 为 、 购买 习 要 对成本 、 工期 、 质量等进行全局考虑 、 综 合评价 ， 采用多种行之有 效 惯、 购买 能力 、 当地风俗习惯等方 面进行详细的分析 ． 从 而确定 了拟开 的策 略来试成本达到最合理的状态 ．从而实现企业利润的最 大化 、 社 发项 目的类 型， 按 照此分析的结论 ， 结合建设项 目自身资源条件， 确定 会效益的最 大化 ， 才能是企业在核心竞 争力得 到全面 的提高。 建设方案的规模 和标准 因此 ． 要合理确定工程 的建设规模与建设标 准对工程 造价意义重大 ［ 责任编辑 ： 杨扬 ］
房产开发项目全过程造价咨询中的造价控制要点与对策
在工程运行期间，项目开发成本、施工成本、税费都是造价 管控的重要内容。其中拆迁补偿费、土地征用费、前期工程费、 建筑安装工程费，配套设施费用均是开发成本需要统计的重要 内容。完成各项费用的统计核算，对工程项目的投入资金进行 全过程管控，在阶段成本控制下提升资金管控水平。
（二）项目投资设计阶段的造价控制。设计是项目的重要 环节，一般房地产项目在设计环节的投入费用在项目总成本的 3% ～ 5%范围内，如果投资额度超出此范围可能影响到房地产 企业在成本控制方面的执行情况，项目方案设计是工程项目的 重点所在，虽然设计阶段花费的成本较少，但是其工作执行效 果直接影响到后续工作的进行情况。考虑到设计方案对工程管 理与投资成本形成的影响，需要重点关注设计方案，结合项目 建设需求修改、优化设计方案，提升设计方案的合理性，防止施 工阶段出现设计变更，增加工程成本投入量，削弱房地产企业 在项目中可获得的经济效益。房地产企业应该加强对造价管理 工作的重视程度，作为造价管理工作的直接负责部门——造价 部门，应该在项目进行期间，平衡项目成本投入与工程技术两 者间的关系，掌握项目建设要求，在保证项目整体质量达到规 定标准的同时，还需要通过科学的管控方式，完成项目资源优 化配置，引导房地产企业的各个部门进行良性协作，工作人员 应该参与方案设计工作中，从技术、工期与成本等多个层面分 析方案内容的可行性，并于设计阶段修改设计方案，将工程成 本控制在企业可接受的范围中，保证房地产开发项目在科学的 管控方案下，可以达到建设要求，还能为房地产企业带来经济 收益，控制外界因素对项目成本效益造成的不良影响。
四、结束语 房地产开发项目在运行期间，通过全过程造价管控，让施 工单位掌握各阶段的成本控制情况，完成工程各阶段的造价管 控，掌握影响造价管理的因素，在全寿命周期管理的方式下进 行造价风险预防，将造价风险控制在合理范围内，以保证房地 产企业其经济收益不会受到影响。
（二）项目投资设计阶段的造价控制。设计是项目的重要 环节，一般房地产项目在设计环节的投入费用在项目总成本的 3% ～ 5%范围内，如果投资额度超出此范围可能影响到房地产 企业在成本控制方面的执行情况，项目方案设计是工程项目的 重点所在，虽然设计阶段花费的成本较少，但是其工作执行效 果直接影响到后续工作的进行情况。考虑到设计方案对工程管 理与投资成本形成的影响，需要重点关注设计方案，结合项目 建设需求修改、优化设计方案，提升设计方案的合理性，防止施 工阶段出现设计变更，增加工程成本投入量，削弱房地产企业 在项目中可获得的经济效益。房地产企业应该加强对造价管理 工作的重视程度，作为造价管理工作的直接负责部门——造价 部门，应该在项目进行期间，平衡项目成本投入与工程技术两 者间的关系，掌握项目建设要求，在保证项目整体质量达到规 定标准的同时，还需要通过科学的管控方式，完成项目资源优 化配置，引导房地产企业的各个部门进行良性协作，工作人员 应该参与方案设计工作中，从技术、工期与成本等多个层面分 析方案内容的可行性，并于设计阶段修改设计方案，将工程成 本控制在企业可接受的范围中，保证房地产开发项目在科学的 管控方案下，可以达到建设要求，还能为房地产企业带来经济 收益，控制外界因素对项目成本效益造成的不良影响。
四、结束语 房地产开发项目在运行期间，通过全过程造价管控，让施 工单位掌握各阶段的成本控制情况，完成工程各阶段的造价管 控，掌握影响造价管理的因素，在全寿命周期管理的方式下进 行造价风险预防，将造价风险控制在合理范围内，以保证房地 产企业其经济收益不会受到影响。
房地产开发项目中如何控制工程造价
投 资限额控制设计 ， 严格控 制不合理变 更 ， 保证 总投 资额 不被 突破 。
的市场 调研 来确 定准确 的项 目定位 ， 也是该项 目是否成功运作 的前 提 。
２４ 开展价 值工 程活动 ．
价 值 工 程 是 用 来 分 析 产 品 功 能 和 成 本 关 系 的 ， 力 求 以最 是 低 的产品寿命 周期成本实现产 品的必要功能 的一种管理方 法。
Ｉ济 理 ｌ 管 经
房 地产 开发 项 目中如 何控 制 工程 造 价
贺 瑛
（ 重庆兴亚控股集团有限公司）
摘
要： 工程造价的控制与管理始终 贯穿于项 目的全过程 ， 目造价全过程控制主要分为投资决策阶段、 项 设计阶段和建设项 目实施 阶段
三个阶段 ， 在房地产开发项 目中如何控制工程造价 ， 文章根据 工作经验和实践 ， 提出需要采取 的相关措施和方法 ， 以供参考 。 关键 词 ： 造 价 ； 目全 过 程 ； 本 管理 控制 项 成 ，
保证的事情发生。
２３ 实行 限额 设计 －
限 额 设 计 就 是 按 照 批 准 的 可 行 性 研 究报 告 的投 资 估 算 控 制 初 步 设 计 ， 照批 准 的初 步 设计 总概 算 控 制 技 术 设 计 和 施 工 按 图 设计 ， 时 各 专 业 在 保 证 达 到 使 用 功 能 的 前 提 下 ， 分 配 的 同 按
形成起着重要 的影响作用 ， 决策 过 程 中对 开发 类 型 、 设 标 准 建 的档次、 目容积率 、 项 绿化率、 目主要设备 的选用等这些都直 项 接 关 系 到 工程 造 价 的高 低 。 据 有 关 资 料 统 计 ， 房 地 产 开 发 项 目建 设 阶 段 中 ， 资 决 在 投 策 阶 段 影 响工 程 造 价 达 到 ８～ ０ ０ ９ ％。 这 表 明 项 目决策 阶段 对 整 个项 目工程造价具有决定性影响。
对房地产项目工程造价控制的探讨
视工程 的使用功能 ，力求采 用先进的技术手段实现项 目所需的功能 ， 而 对经济 因素考虑较少 。应该在设 计阶段就让造价＿ Ｔ程师参与进来 ， 使设
案， 并优化建设方案 ， 编制高质量 的项 目 资估算 ， 投 在项 目建设中起到控
．… 。 ．， ．
计从一 开始就建立在健全的经济基础之上 。 在做 ｝重要决定 时充分认识 ｌ Ｉ
造价限 额以内， 求合理使 以 用人力、 物力和财力， 取得较好的投资效益。
２ 工程 设计 是有 效控 制造价 的前 提
要 冬 粤苎
，
它接 系企 的 存 发 。 直 关 到 业 生 和 展
！ 成控的果 何显至重 本 制 效 如 ，得 关
是理某 处
工 设 是地 项 进 全 规 和体 述 施 图过 ， 程计 房产 目行 面 划 具 描 实 意 的程
科技 情报开发 与经济
文章 编 号 ：０ ５ ６ ３ （ ０ ８ ３ — ２ ６ ０ １０ —０ ３ ２０ ）３ ０ ０ — ２
Ｓ Ｉ Ｅ ＨＩＦ Ｒ Ａ ＩＮＤ Ｖ Ｌ Ｐ Ｅ Ｔ＆Ｅ Ｏ Ｏ Ｙ Ｃ— Ｃ Ｏ Ｍ ＴＯ Ｅ Ｅ Ｏ Ｍ Ｎ Ｔ Ｎ ＣＮ Ｍ
２０ 年 ０８
第 ｌ ， ｏｓ现在国 内还不具备生产传热 管自动清洗装 置及 自动筛
（ ） 管自动清洗装置 。该装置 主要 由可在传 热管内 自行移动的 Ｉ传热
毛刷 ， 毛刷收纳器 以及可改变传热管水 流方 向的四通阀组成。通过四通
阀不断反复改变管道 内的水流方 向 ， 使管 中的毛刷在水 流的作用下 ， 自 动地在传热管两端 毛刷 收纳器 之间移 动 ， 从而清洗换热器。四通阀的转 换频率取决于水质情况 ， 一般情况下为每 日清洗 ４ ６ ～ 次为宜。 （） ２ 自动筛滤器 。 该装置主要是用来去除污水中的悬 浮性物质 ， 特别 是污水巾含有的毛发、 片等污物 ， 自动清洗装置的前端处理装置 。 纸 是 它 主要 由孑 式旋转筛滤网和毛刷 等构 成。 Ｌ 污物被汇集至筛滤器底部时定期
案， 并优化建设方案 ， 编制高质量 的项 目 资估算 ， 投 在项 目建设中起到控
．… 。 ．， ．
计从一 开始就建立在健全的经济基础之上 。 在做 ｝重要决定 时充分认识 ｌ Ｉ
造价限 额以内， 求合理使 以 用人力、 物力和财力， 取得较好的投资效益。
２ 工程 设计 是有 效控 制造价 的前 提
要 冬 粤苎
，
它接 系企 的 存 发 。 直 关 到 业 生 和 展
！ 成控的果 何显至重 本 制 效 如 ，得 关
是理某 处
工 设 是地 项 进 全 规 和体 述 施 图过 ， 程计 房产 目行 面 划 具 描 实 意 的程
科技 情报开发 与经济
文章 编 号 ：０ ５ ６ ３ （ ０ ８ ３ — ２ ６ ０ １０ —０ ３ ２０ ）３ ０ ０ — ２
Ｓ Ｉ Ｅ ＨＩＦ Ｒ Ａ ＩＮＤ Ｖ Ｌ Ｐ Ｅ Ｔ＆Ｅ Ｏ Ｏ Ｙ Ｃ— Ｃ Ｏ Ｍ ＴＯ Ｅ Ｅ Ｏ Ｍ Ｎ Ｔ Ｎ ＣＮ Ｍ
２０ 年 ０８
第 ｌ ， ｏｓ现在国 内还不具备生产传热 管自动清洗装 置及 自动筛
（ ） 管自动清洗装置 。该装置 主要 由可在传 热管内 自行移动的 Ｉ传热
毛刷 ， 毛刷收纳器 以及可改变传热管水 流方 向的四通阀组成。通过四通
阀不断反复改变管道 内的水流方 向 ， 使管 中的毛刷在水 流的作用下 ， 自 动地在传热管两端 毛刷 收纳器 之间移 动 ， 从而清洗换热器。四通阀的转 换频率取决于水质情况 ， 一般情况下为每 日清洗 ４ ６ ～ 次为宜。 （） ２ 自动筛滤器 。 该装置主要是用来去除污水中的悬 浮性物质 ， 特别 是污水巾含有的毛发、 片等污物 ， 自动清洗装置的前端处理装置 。 纸 是 它 主要 由孑 式旋转筛滤网和毛刷 等构 成。 Ｌ 污物被汇集至筛滤器底部时定期
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一
旦变成 了静态 的信息 ， 工程造价就无法控制 。在房地产市
资方案进行 比较 ， 并作出判断 、 选择和决 定的过程 。 在项 目建 设各 阶段中 ， 投资决策 阶段 影响工程造 价的程度 最高 ， 达到 ９ ５ ％一 １ ０ ０ ％。决策阶段项 目决策 的内容是决定工程造价的基 础， 工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主 要是认真做好项 目可行 ｌ 生 研究 ， 一般企业 的做法是请专业的 咨询公 司做专业 的、 详细的 、 科学 的可行性研究报告。 ２ ． 设计阶段的造价控制措施 。 项 目一旦做 出了决策 ， 影响 项 目投 资最大的阶段就是设计 阶段 。 在初 步设计 阶段 ， 影响
相 应 的 造价 控 制 措 施 。
关键词 ： 房地产 ； 造价控制 ； 问题 ； 措施 中图分类号 ： Ｆ ２ ３ ０ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ（ ２ ０ １ ４ ） ０ ３ — ０ １ ６ ６ — ０ ２
目前 ， 多数房 地产企业 的工程造价 管理缺乏 主动性 、 预 见性 、 计划性 ， 仍停留在被动的事后算账 ， 没有 对开发全过程 的动态管理进行合理 、 有效 的控 制。房地 产项 目开发涉及面
段、 项 目可行性研究 阶段 、 初 步设计 阶段 、 施 工图设计 阶段 、 摺投标阶段 。 房地产开发企业普遍忽视 了工程建设项 目前期 工作阶段的造价控制 ， 而是把重点放在施 工阶段 和工程结算
价款阶段。 企业对工程造价管理及其管理人员 的作用重视不 够， 忽略了前期工作 阶段作 为投 资控 制基 础的投资估算 和设 计概算的作用 ， 往往会造成 三超 现象 ， 即概算超估算 、 预算超 概算 、 结算超预算 。
作者简介 ： 冉丽威（ １ ９ ８ ５ 一 ） ， 男， 河南驻 马店人 ， 助理 工程 师， 经济师 ， 从 事建筑行 业的工程 造价 、 工程招投标等 工作研 究； 刘
２ ． 施工 阶段造价控制不到位。在施工阶段对造价控制不
方案竞赛招标 、 优选工程设计单位 ； 二是优化设计方案 ， 可以 应用价值工程优化设 计方案 ， 价值工程是指通过各相关领域 的协作 ， 对所研究 对象的功能 与成本进行 系统分析 ， 不 断创 新， 旨在提高所研究 价值 的思 想方法和 管理 技术 ； 三是 推广 标准化设计 ， 有利 于降低工程造价 ； 四是推行限额设计 ， 要按 照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计 ， 按照批准的 初步设计总概算控制施工 图设计 ； 五是严格审查设计概算和 施工 图预算 ， 可促 进概 预算 编制单 位严格遵守 国家有关部门
（ 驻 马店市建诚工程咨询有限公司 ， 河南 驻 马店 ４ ６ ３ ０ ０ ０ ）
摘
要： 房地产开发 项 目造价 关系到整个房价和房地产开发 商的利润 ， 是房地 产业 生存和发展 的基础 。主要 分析
房地产 开发项 目造价控制存在 的主要 问题 ， 并分别从决策阶段 、 设计阶段 、 招投标阶段 、 施工阶段 、 竣 工验收阶段提 出
场竞争激烈 的条件下 ， 如何有效地控制工程造价是工程建设 管理 的重要组成部分 。只有对 建设 项 目实行 全过程 、 全方位 的工程造价控制 ， 才能提高房地产企业 的经济效益 。
一
、
房 地产 开发 项 目造 价控 制存 在 的 问题
１ ． 项 目前期造价控制不 当。项 目前期包括项 目建议 书阶
２ ０ １ ４ 年第 ３ 期
总第 ２ ２ １ 期
经济研 究导 刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥ Ｓ Ｅ ＡＲＣ Ｈ ＧＵＩ Ｄ Ｅ
Ｎｏ ． ３， ２ ０１ ４ Ｓ ｅ ｒ ｉ ａ １ Ｎｏ ． ２ ２ ｌ
房 地 产 开 发 项 目 造 价 控 制 探 讨
冉丽威 ， 刘庆元
项 目投 资 的可能性 为 ７ ５ ％一 ９ ５ ％； 在技术设计阶段 ， 影响项 目 投 资的可能性 为 ３ ５ ％～ ７ ５ ％； 在施工 图设计 阶段 ， 影 响项 目投 资的可 能性为 ５ ％～ ３ ５ ％。 可 以从 以下五方面对设计 阶段 的造 价进行控制 ： 一是优选 方案和工程 设计单位 ， 组织 工程设计
生产 ， 不重视成本的节约 ， 不 能将优化技术 方案 、 改进施工工
艺、 降低 工程造价列入到 生产管理 过程 中来 ， 造成技 术人员 与经 营管 理人 员互 不沟通 ，工程造价控制各 相互脱节 ， 从
而造啦ｉ 出 价的人为不可控制状态。 ３ ． 缺乏科学 合理 的评价体 系。在项 目开发完成后 ， 对 已 完工程在工程 造价控制方 面的评价体 系没有科学 的评价体 系， 会 导致企业无法形 成适合本企 业的报价 体系 ， 这是对企
概算 、 预算 的编制规定 和费用标准 ，Байду номын сангаас防止任 意扩大投 资规模 和出现漏项 ， 从而避免故 意压低概 预算 ， 导致实际投 资大幅
到位 ，不 能切实地 将经济 问题 与技术 问题 有机地结合 到一 起， 没有尽早 发现经济管理 中存在 的问题 ， 待工程竣工 时才 发现经济 问题 ， 已无法弥补 。 往往在施工过程 中只重视技术 、
广、 关联性 大 ， 开发过程 中产生 的问题错综复杂 ， 如果不对工
成而消失。
．
二、 房地产 开发 项 目造价 控制措 施
１ ． 决策阶段 的造价控制措施 。项 目投资决策是投资主体
对投资项 目的必要性和可行性进行技术经济论证 ， 对不 同投
程项 目进行全过程的监督控制和跟踪管理 ， 这些动态的信息
度突破概预算的现象。 ３ ． 招投标阶段 的造价控制措施。项 目招投 标阶段的工作 质量将直接影 响项 目运作期间的成本 管理 和结算： ［ 作。 造价 管理人员要编制好招标控制价 ， 在评标时要做 到报价与工作
业资源的巨大浪费 ， 珍贵 的经济技术数据将 随着建筑物 的完
收稿 日期 ： ２ ０ １ ３ — １ １ － ０ ８
旦变成 了静态 的信息 ， 工程造价就无法控制 。在房地产市
资方案进行 比较 ， 并作出判断 、 选择和决 定的过程 。 在项 目建 设各 阶段中 ， 投资决策 阶段 影响工程造 价的程度 最高 ， 达到 ９ ５ ％一 １ ０ ０ ％。决策阶段项 目决策 的内容是决定工程造价的基 础， 工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主 要是认真做好项 目可行 ｌ 生 研究 ， 一般企业 的做法是请专业的 咨询公 司做专业 的、 详细的 、 科学 的可行性研究报告。 ２ ． 设计阶段的造价控制措施 。 项 目一旦做 出了决策 ， 影响 项 目投 资最大的阶段就是设计 阶段 。 在初 步设计 阶段 ， 影响
相 应 的 造价 控 制 措 施 。
关键词 ： 房地产 ； 造价控制 ； 问题 ； 措施 中图分类号 ： Ｆ ２ ３ ０ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ（ ２ ０ １ ４ ） ０ ３ — ０ １ ６ ６ — ０ ２
目前 ， 多数房 地产企业 的工程造价 管理缺乏 主动性 、 预 见性 、 计划性 ， 仍停留在被动的事后算账 ， 没有 对开发全过程 的动态管理进行合理 、 有效 的控 制。房地 产项 目开发涉及面
段、 项 目可行性研究 阶段 、 初 步设计 阶段 、 施 工图设计 阶段 、 摺投标阶段 。 房地产开发企业普遍忽视 了工程建设项 目前期 工作阶段的造价控制 ， 而是把重点放在施 工阶段 和工程结算
价款阶段。 企业对工程造价管理及其管理人员 的作用重视不 够， 忽略了前期工作 阶段作 为投 资控 制基 础的投资估算 和设 计概算的作用 ， 往往会造成 三超 现象 ， 即概算超估算 、 预算超 概算 、 结算超预算 。
作者简介 ： 冉丽威（ １ ９ ８ ５ 一 ） ， 男， 河南驻 马店人 ， 助理 工程 师， 经济师 ， 从 事建筑行 业的工程 造价 、 工程招投标等 工作研 究； 刘
２ ． 施工 阶段造价控制不到位。在施工阶段对造价控制不
方案竞赛招标 、 优选工程设计单位 ； 二是优化设计方案 ， 可以 应用价值工程优化设 计方案 ， 价值工程是指通过各相关领域 的协作 ， 对所研究 对象的功能 与成本进行 系统分析 ， 不 断创 新， 旨在提高所研究 价值 的思 想方法和 管理 技术 ； 三是 推广 标准化设计 ， 有利 于降低工程造价 ； 四是推行限额设计 ， 要按 照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计 ， 按照批准的 初步设计总概算控制施工 图设计 ； 五是严格审查设计概算和 施工 图预算 ， 可促 进概 预算 编制单 位严格遵守 国家有关部门
（ 驻 马店市建诚工程咨询有限公司 ， 河南 驻 马店 ４ ６ ３ ０ ０ ０ ）
摘
要： 房地产开发 项 目造价 关系到整个房价和房地产开发 商的利润 ， 是房地 产业 生存和发展 的基础 。主要 分析
房地产 开发项 目造价控制存在 的主要 问题 ， 并分别从决策阶段 、 设计阶段 、 招投标阶段 、 施工阶段 、 竣 工验收阶段提 出
场竞争激烈 的条件下 ， 如何有效地控制工程造价是工程建设 管理 的重要组成部分 。只有对 建设 项 目实行 全过程 、 全方位 的工程造价控制 ， 才能提高房地产企业 的经济效益 。
一
、
房 地产 开发 项 目造 价控 制存 在 的 问题
１ ． 项 目前期造价控制不 当。项 目前期包括项 目建议 书阶
２ ０ １ ４ 年第 ３ 期
总第 ２ ２ １ 期
经济研 究导 刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥ Ｓ Ｅ ＡＲＣ Ｈ ＧＵＩ Ｄ Ｅ
Ｎｏ ． ３， ２ ０１ ４ Ｓ ｅ ｒ ｉ ａ １ Ｎｏ ． ２ ２ ｌ
房 地 产 开 发 项 目 造 价 控 制 探 讨
冉丽威 ， 刘庆元
项 目投 资 的可能性 为 ７ ５ ％一 ９ ５ ％； 在技术设计阶段 ， 影响项 目 投 资的可能性 为 ３ ５ ％～ ７ ５ ％； 在施工 图设计 阶段 ， 影 响项 目投 资的可 能性为 ５ ％～ ３ ５ ％。 可 以从 以下五方面对设计 阶段 的造 价进行控制 ： 一是优选 方案和工程 设计单位 ， 组织 工程设计
生产 ， 不重视成本的节约 ， 不 能将优化技术 方案 、 改进施工工
艺、 降低 工程造价列入到 生产管理 过程 中来 ， 造成技 术人员 与经 营管 理人 员互 不沟通 ，工程造价控制各 相互脱节 ， 从
而造啦ｉ 出 价的人为不可控制状态。 ３ ． 缺乏科学 合理 的评价体 系。在项 目开发完成后 ， 对 已 完工程在工程 造价控制方 面的评价体 系没有科学 的评价体 系， 会 导致企业无法形 成适合本企 业的报价 体系 ， 这是对企
概算 、 预算 的编制规定 和费用标准 ，Байду номын сангаас防止任 意扩大投 资规模 和出现漏项 ， 从而避免故 意压低概 预算 ， 导致实际投 资大幅
到位 ，不 能切实地 将经济 问题 与技术 问题 有机地结合 到一 起， 没有尽早 发现经济管理 中存在 的问题 ， 待工程竣工 时才 发现经济 问题 ， 已无法弥补 。 往往在施工过程 中只重视技术 、
广、 关联性 大 ， 开发过程 中产生 的问题错综复杂 ， 如果不对工
成而消失。
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二、 房地产 开发 项 目造价 控制措 施
１ ． 决策阶段 的造价控制措施 。项 目投资决策是投资主体
对投资项 目的必要性和可行性进行技术经济论证 ， 对不 同投
程项 目进行全过程的监督控制和跟踪管理 ， 这些动态的信息
度突破概预算的现象。 ３ ． 招投标阶段 的造价控制措施。项 目招投 标阶段的工作 质量将直接影 响项 目运作期间的成本 管理 和结算： ［ 作。 造价 管理人员要编制好招标控制价 ， 在评标时要做 到报价与工作
业资源的巨大浪费 ， 珍贵 的经济技术数据将 随着建筑物 的完
收稿 日期 ： ２ ０ １ ３ — １ １ － ０ ８